导读：
      ■前言
      ■湖区半岛，与海之争：第一排、头排、永久视野权等等
      ■创新储备全线尽出
      ■基础条件分析
       一、万科涉嫌减报绿地率
       二、单位配套比例足以让深圳人哑口无言
       三、万平米小区私家公园：山顶亭、登山道
       四、私家岸线最长的华南小区
      ■产品创新
       一、地下车库之后难创新
       1、每户双车位，人车全分流
       2、车库公建化、地下地上大堂复式化
       3、地下车库阳光化：位均2.21㎡采光通风面积
       4、消防车道隐形化
       二、超级外墙，深圳未见
       1、全混凝土外墙
       2、外墙采用石材钢挂
       三、小区无对视、阳台可垂钓
       四、小高层户型地面独立化：每梯一户！
       五、全天候窗户
      ■用料先进
       一、首个采用憎水玻化微珠保温层的住宅项目
       二、预制件工厂化
       三、四层防水屋顶
      ■周边概况
       一、新竹路私家化：3面水4面林，庭院深深
       二、松山湖并没有得到足够认识
       1、5岛+3山+2湖：园区，还是景区？
       2、双城飞地，新市镇
正文：

■前言

2009-4-24、2009-5-5，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn专业组成员两次来到正在建设中的万科·虹溪诺雅工地，由华侨城出发，出梅林关，经梅观高速、莞深高速，驱车43分钟，即可抵达项目。

万科·虹溪诺雅位于东莞松山湖高新区，其实是松山湖1号的第二期，两者隔湖的一角（宽75米）相望。记得最早看到日本皇室度假胜地虹夕诺雅，是在2006年的一次航空杂志上，曾经为既不属于过去也不属于未来的空间，即可眷恋怀念、又能体味到现代气息的惬意感到心动，甚至下决心要去实地看一看，现在看到万科·虹溪诺雅勾起了当时的回忆。

整个松山湖1号位于东莞松山湖高新区滨湖路与新竹路之间，占地53.4万㎡、建面45万㎡，整体容积率0.85。占地13.3万平米、建面7.7万平米、容积率0.58的松山湖1号一期已经开发完毕并已经全部入伙，为纯别墅小区。

基于“高新园区+山湖密林+全面配套+城际中心+轨道交汇”等唯一性的研究价值，以及松山湖拥有国家二级战略水源水质，为一级水源保护区的卖点，1期是当时我们的重点研究对象，如今我们将眼光转向了万科·虹溪诺雅。

■湖区半岛，与海之争：第一排、头排、永久视野权等等

为什么特别关注这个湖区物业？世界湖岸线不足海岸线的1/100000，湖是世界淡水资源的主要提供者，松山湖湖区区的大气环境接近国家一级标准（API指数<50），湖居其实一直是优于海居的，为什么呢？

比如老年人在海边，海风大，对关节和头不好；孩子在海边，危险；家具、建筑和衣服，容易被海风锓蚀。不经意进入喉咙的盐份让喉咙沙哑。所以宁静、舒适、温柔、负离子密集的湖区，相比大海的侵略性，湖算是人类最友善的邻居。世界十大首富90%居于湖区，湖海的境界之分立见高下。

自从房地内参·半求工作室www.BANQ.cn在2009年年初为绿景地产地NEO企业大道提供了第一排、头排、永久视野权、封面等的项目地段属性提炼以后，这两个概念已经随地都是了，不过，万科·虹溪诺雅的第一排、头排是名符其实的。

松山湖1号所在的松山湖区域定位为以度假旅游和教育为主，第一期三面临水，2期虹溪诺雅也是三面临水，都属于湖区半岛物业，与松山湖管委会行政办公中心和五星级的东莞松山湖凯悦酒店隔湖相望，确实属于湖区第一排物业，拥有湖区的永久视野权。

■创新储备全线尽出

万科·虹溪诺雅分虹湾、溪湾、诺湾、雅湾等几个组团，正在开发的是虹湾，包括高层和双拼、虹顶公园、3800㎡三千院会所、1528.068㎡（含三千院一层的商业）九里香商业。虹湾的万科·虹溪诺雅主力户型面积为180-230㎡、280㎡、380㎡。1、2栋为14层，3~8栋是15层，9~12栋为8套双拼TOWNHOUSE，1~8栋全部都是通透的板楼。

以前考查1期时，我们就说，万科留有很多技术储备，在一期并没有用上。果然，2期身上的创新与先进技术比比皆是！万科一直创新，以至于行业内有这样的问题：万科老这么搞，下次还能够有新东西吗？

不过仔细分析就会发现，万科这几年似乎被维权运动给维怕了，能缩减的数据，都只往小里说，而万科，其实正好回答了上述问题，万科，作为领袖，其实是“能人所不能”。

■基础条件分析

一、万科涉嫌减报绿地率

虹湾总用地45486.800㎡、总建面65480.748㎡（计容积率建面65480.748㎡）、容积率1.077、住宅建面43488.552㎡、总建筑密度16.27%，也就是说只有16.27%的土地上是建筑，而其余的83.73%的土地上，是绿化、道路、小区公园。

比如占地将近1万平米的虹顶公园就足以使很多人心动，这个小区的绿地率（注意不是绿化率）应该超过50%，接近60%，绝对超过万科标称的45.40%（绿化覆盖率），这是在深圳除天琴湾、天麓等小区之外，没有任何其它小区可以达到的指标。

二、单位配套比例足以让深圳人哑口无言

万科·虹溪诺雅虹湾组团的各类配套(会所、商业等)建筑面积为21992.196平米（不包括小区内占地将近1万平米、海拔30米高的虹顶公园）、而住宅建面只有43488.552㎡，计算可以得出，其单位住宅面积的配套比例高达50.6%。

这个配套比例，我们翻查资料库，在深圳没有对手，东莞数据房地内参·半求工作室www.BANQ.cn掌握不全，但肯定是位居前列的，冠军的可能性并不是没有。

也就是说，每平米住宅，配套面积为0.506平米。虽然读者可能会说，这个面积整个小区都会享用啊，外界也可以享用啊，其实，对于紧靠的万科·虹溪诺雅才是天天使用的。

三、万平米小区私家公园：山顶亭、登山道

虹溪诺雅虹湾南部，规划有原生山体公园一个，山体高度大约有30米、面积大约接近1万平米，适合日常休闲，不至于过度陡峭，相当与建筑的8楼（包括架空层）左右。目前，绿化已经基本结束，山顶上有一个100多㎡的大平台，平台上有观景亭，登山道已经铺了一大半。

四、私家岸线最长的华南小区

万科松山湖1号整个项目拥有3000米的私家湖岸线，并与22公里环湖国际自行车赛道——滨湖路相接。综观整个南中国大陆，还有那一个小区能够拥有自己小区所有的岸线（包括海岸线）能够达到这个数量级呢？

因此，环湖骑自行车将成为一种有趣的看楼体验，万科特意在体验中心门口停放了一排（几十辆）单人、双人自行车，光说不如实践！

■产品创新

一、地下车库之后难创新

万科此项目，直接给中国小高层、高层的地下车库及大堂的创新封顶了！请看：

1、每户双车位、人车全分流

283 个市内停车位、合拼后228户、车位户数比1.24：1，加上车流不多，几乎成为松山湖1号专用车道的新竹路路边还有停车位，因此，实际车位户数比2：1是没有问题的。虽然带有双拼TOWNHOUSE，但整个小区依然是人车全面分流。

2、车库公建化、地下地上大堂复式化

万科·虹溪诺雅车库4.3米层高，比一般的2.5米超出72%，这是商场等公共建筑的标准，轻型货车可以直接开进地下车库，方便业主搬运大件物品。同时，地下车库大堂与地上一层大堂，设计成了复式中空大堂，层高10米，地下地面的对话非常方便，地下的空间感得到了根本性的改变。

3、地下车库阳光化：位均2.21㎡采光通风面积

之外，通过建筑基础的架空并开孔处理，使地下车库成为完全的阳光车库、计算采光与通风面，可以得到这样一个使业主放心的数据：每个地下车位可以平摊到2.21㎡的采光与通风面积。

4、消防车道隐形化

在地面园林中，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn掌握的资料表明，宽达6米左右的消防车道全面隐形化，仅留出1.5米宽作为人行道，两边进行浅植草坪绿化，即满足消防要求，又能够使趋向于人行尺度，免于道路过宽带来不心理不安全感。

二、超级外墙，深圳未见

1、全混凝土外墙

一般地说，采用框剪结构的建筑现在是主流，但是这种结构往往到来一个问题：混凝土框架与窗户之间，需要填充空心砖，而砖与混凝土的膨胀系数不同、而且需要分两次施工，即使采取了防裂、防渗、防漏措施，也还是会出现这些问题，特别是时间一久，裂、渗、漏就肯定会出现。

万科·虹溪诺雅的外墙（不包括商业部分和会所）采用纯剪力墙结构，还同时扩大采光面、并消灭需要填充的部分，外墙全部是一次浇铸成型的混凝土墙，仅剩的需要结合窗户铝合金框架与混凝土墙的部分，则采用填充防漏防裂材料，并设计斜面、鹰嘴、遮雨沿、加高窗户底部沙浆厚度等方法来处理。

外墙没有任何一块砖，只有内墙以轻型砖，万科此举值得表扬，值得推广、值得放心！这种结构体系一般用于高层结构住宅，尤其在30层左右的高层住宅结构设计中应用广泛。此方案的特点是根据建筑平面布局而设置钢筋砼墙，与墙同宽的剪力墙很好地解决了建筑平面使用问题。特点是根据建筑平面布局而设置钢筋砼墙，适当部位开结构洞，以轻质填充墙代替，以减轻结构自重及工程造价，可使各墙段刚度均匀，抗震性能好，水平位移及层间位移大大减小，尤其在户型的实际使用面积及家具布置中。

2、外墙采用石材钢挂

100%的建筑基座、超过50%的住宅外墙，都采用石材钢挂，花岗岩与混凝土外墙之间形成空气层，将外墙的保温性能极大提高。钢挂这种施工方法的成本比水泥沙浆粘贴贵起码1.5倍。这种做法一般是公共建筑用得多，好处是精度高、脱离了混凝土的酸碱性物质因此耐久性更好并不易变色、由于与墙体之间存在空间因此隔热保温性能好、热胀冷缩小。

三、小区无对视、阳台可垂钓

万科·虹溪诺雅的建筑布局，从投影上看，1+2、3+4、5+6、7+8各两栋组成一连栋，形成呈现折线形，各自错开，使小区各栋之间不存在任何直接对视情况，而由于建筑本身是板楼，每栋的户型之间也不存在对视。当对视不再，这里就只剩余湖、山、园、林的景观了。以前，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn曾经在对深圳的万科金域蓝湾永久性深圳湾视野权提炼时，以“开窗做爱、无须裸替”进行表达，其实，金域蓝湾在面对这个项目时，还是有差距啊！

同时，湖区第一排万科·虹溪诺雅的建筑距离湖面距离在15米~50米之间，最近的是6、7、8三栋，湖面距离其阳台为15米，在自己的阳台上就可以钓鱼了！这种湖居距离，在深圳有吗？

四、小高层户型地面独立化：每梯一户！

万科·虹溪诺雅的小高层设计，除：1、阳台浅降板7公分；2、厨房、卫生间降板30公分；3、整体成型的大理石阳台扶手；4、中空隔音节能玻璃；5、小高层楼顶半复式、最上面一层为赠送并有楼顶花园；6、1.2超宽的消防楼梯；7、超级室内净层高3.07米等等这些看点之外，还有一个重要看点：

小高层户型独立化：每梯一户！

其实，万科·虹溪诺雅的目前的设计是每层4户、两部电梯。但只合拼销售，因此成为每层2户、2部电梯。同时，电梯采用刷卡设计，各自只到自己的楼层，两部电梯分别为一户服务，因此一出电梯的电梯厅就成为各家自己的前庭院，可以做绿化。而进深达2米的浅降板阳台，就成为后院花园。

五、全天候窗户

万科·虹溪诺雅抛弃了使外立面不整齐并容易使建筑结构复杂、从而降低建筑质量的做法，而采用了落地深凹窗，窗户向室内凹入62公分、上沿加宽到75公分，这样一来，窗户的四周都形成雨档与光档，风雨无阻，可以全天候使用。即使烈日当头，卧室也没有必要拉窗帘，就算下雨也能开窗，凹槽设计功不可没。

■用料先进

一、首个采用憎水玻化微珠保温层的住宅项目

在万科·虹溪诺雅工地，发现万科采用了玻化微珠节能技术手段，替代传统的普通膨胀珍珠岩和聚苯颗粒作干混保温砂浆轻质骨料。玻化微珠是酸性玻璃质溶岩矿物质松脂岩矿砂，内部多孔﹑表面玻化封闭，是具有高性能的无机轻质绝热材料，熔融温度为1200℃。

由于憎水玻化微珠表面玻化形成一定的颗粒高强度，理化性能十分稳定，耐老化耐候性强，具有优异的绝热﹑防火﹑吸音性能，是目前最好的轻质填充骨料和绝热﹑防火﹑吸音﹑保温材料，这是我们看到的首个采用憎水玻化微珠保温层的住宅项目。

二、预制件工厂化

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn成员在工地现场看到，工地现场堆满了印有“长辉”字样的水泥预制件，显然这是万科住宅产业化尝试的一部分。一般这样的预制件，开发商都会选择在工地现场制作，而万科提前在工厂做好，然后再运来工地。这样可以节约能源，也更加环保。

建设部共批准了8个国家住宅产业化基地，万科是唯一一家经建设部授牌的房地产开发企业。万科住宅产业化研究基地正是坐落于松山湖高新技术产业园区，是住宅产业化技术及产品的研发、培训平台，也是万科与合作伙伴共同推进住宅产业化、建立企业联盟的依托。目前，已有十几个企业成为万科的合作伙伴，涉及施工企业、研究院、装修企业等领域。

 三、四层防水屋面

屋顶是防水防渗漏防裂的重点部位，虹溪诺雅采用特殊工艺，多达4层措施，让房子不漏雨又保湿隔热。

1、40厚C20细石混凝土，内配筋Ф4@150双向，平面四周（沿墙和水沟边）设伸缩缝，缝宽10，深15mm（浇砼时预留伸缩缝）；

2、30厚挤塑聚苯板保湿层（FM250，压缩强度≥250Kpa），设排气管（25PVC管打梅花孔），3000mmX3000mm横纵布置，相互连接汇集到地洞里，并在边角位设置排气孔，36平方米内设置一个；

3、3厚高聚物改性沥青自粘防水卷材，反上结构面400；（2.0厚双组分聚氨酯防水涂料加强地漏、管道周围，反上结构面不少于400mm，水平面不少于200mm）如果女儿墙低于400，防水层在女儿墙檐口收品，后浇带部位增加一道（“科顺”911防水涂膜，2mm厚，每边超出后浇带500mm）；

4、钢筋混凝土屋面结构板，原浆压光，女儿墙根部做100宽砂浆圆弧倒角，结构自找坡1%左右（公共建筑：结构底、面均2%找坡）。

■周边概况

一、新竹路私家化：3面水4面林，庭院深深

作为一个临湖项目，虹溪诺雅北、西、南三面都可以看到松山湖，东面紧靠新竹路、以及与新竹路几乎平行从项目东边经过的莞深高速。虹溪诺雅北面与松山湖1号一期别墅隔水相望。西面则可滆湖遥望松山湖管委会行政办公中心和松山湖凯悦酒店。无论东、南、西、北，四面都可看到郁郁葱葱的荔枝林。

新竹路的两边，连绵不断地种满了一排排青翠的竹子，还有宽阔的青草铺就的绿化带，因而下高速后，驶入新竹路，心情都将变得格外舒畅，尤其是道路本身并不宽阔，驾车进入，竟然有种私家专用路的感觉，而广袤而密集的绿化、宽阔的平静湖面，营造出庭院深深的意境。

二、松山湖并没有得到足够认识

松山湖其实不简单是高新园区，在生活、居住（从公寓到别墅全线供应）、文化教育、体育、交通（轨道与高速公路）、产业、自然资源（山、湖、林、岸线等）等方面，基本都占据了最高端的资源，在中国所有的产业园区中，显得格外与众不同。

关于松山湖的区域性质，目前有了很多阐述，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn有自己的理解与提炼，稍后将从更高的层面上，撰文论述，此文只对现象予以罗列，以增强大家的认识，这里就先买个关子。

1、5岛+3山+2湖：园区，还是景区？

虹溪诺雅坐落于东莞新八景之首“松湖烟雨”景观之中，将东莞八景之首做为自己的家景，够意思了吧？

溪诺雅所处的松山湖产业园区，占地约72平方公里，其中绿地足有大概50平方公里，整个项目被近万棵龙眼、荔枝等百年古树重重包围。项目规划格局为“五岛三山二湖”，形成藏山纳湖式的景观，包括5个岛状社区地理形态，3个原生山体公园。一个外湖、一个内湖，两湖交相呼应，而其中内湖为虹溪诺雅所独享，私家湖岸线长达3公里。

2、双城飞地，新市镇

比如在交通上，万科·虹溪诺雅地处珠三角一体化核心枢纽。周边有5条高速公路：莞深、广深、常虎、龙大、南光；2条城际轻轨：R1/R3在此交汇；此外，还有规划中的博深高速、沿海高速。珠三角一体化后，35分钟~60分钟可达珠三角任一城市；25分钟到宝安国际机场；35分钟到深圳福田；40分钟，到南山蛇口港；至香港国际机场，也只需1.5小时。

全长65.8公里的R1线西北至东南走向，是东莞五条轨道中最长的一条。在西北端麻涌镇连接广州地铁蟹山站，东南端黄江镇则连接深圳6#地铁，直通深圳龙华火车站。

全长57.4公里的R3线连接长安镇长安汽车站和谢岗镇谢岗南站，是一条西南至东走向的路线，目标是促进东莞东西部交通联系。与国家铁路（包括广深市郊线）东莞站及东莞东站交汇，在谢岗镇设有与惠州城市轨道交通交汇的预留接口。

注：其余系列项目分析文章将在未来今天里密集推出，敬请关注。

万科·虹溪诺雅’：松山湖1号总体平面图

万科·虹溪诺雅’总图与效果图

万科·虹溪诺雅’卫星地图，别墅南面隔湖相望就是万科·虹溪诺雅’

万科·虹溪诺雅’在建设中

万科·虹溪诺雅’的会所三千院、商业九里香

万科·虹溪诺雅’与周围设施的关系

万科·虹溪诺雅’全天候窗户

万科·虹溪诺雅’展示中心

万科·虹溪诺雅’绿海之上

万科·虹溪诺雅’的湖、山、林、园

 万科·虹溪诺雅’：超厚钢管

万科·虹溪诺雅’：万科的质量越来越棒

 万科·虹溪诺雅’：外部绿化屏障

万科·虹溪诺雅’：俯瞰一期及湖面

万科·虹溪诺雅’：外墙全部为混凝土，不用砖

万科·虹溪诺雅’： 临时展示中心

万科·虹溪诺雅’ 预制垫条（块）

万科·虹溪诺雅’ 三千院会所 

万科·虹溪诺雅’ 九里香商业中心

 万科·虹溪诺雅’ 几乎私家化的新竹路造就了庭院深深的效果

 万科·虹溪诺雅’：小区内私家山体公园面积逼近万平米

万科·虹溪诺雅’：松山湖高新区管委会