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行业观察
深港“五大中心”喜与忧:能否消灭深圳?

作者:HOMER 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2009-05-14 21:23:26点击9660


■“深港地区”获批建设“五大中心”

2009-3-25国务院审议通过关于推进上海双中心(国际金融中心和国际航运中心)建设的意见,顿时,香港、深圳感到非常失落,但毫无疑问,香港的重要性是上海所无法取代的,中国也不可能允许香港的从此堕落。

2009-5-14,呈报仅5个月的《深圳综合配套改革试验总体方案》(以下简称《深圳综改方案》)获国务院批复,这意味着深圳在已有的经济特区基础之上,又成了“国家综合配套改革试验区”。

其中“深港地区”获批建设“五大中心”:全球性的“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”,迟到50天的安慰,顿时让香港感到安心、让深圳感到兴奋。

■消灭深圳,是深圳的最大成功

这是深圳1980年8月被全国人大常委会批准设置经济特区29年后,又一重大发展机遇,也是来自权力最高层对于深港一体化的首次确认,深圳在当了香港的“二奶”30年后,终于要正式成婚,并由中央政府证婚。

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn的资料表明,目前深圳的GDP相当于香港的1/2左右,在城市建设、管理软件上都于香港存在较大差距。深圳香港结婚以后,深圳依然将充当香港配角,但即使如此,深圳的身份含金量已大大增强。

未来,有没有这样一种可能,那就是为了香港,将深圳并入香港,如果能够,那么,消灭深圳,就将是深圳最大的成功。

■微妙的用词:上海的国际化、深港的全球性

上海的“双中心”与深港地区的“五大中心”中,“金融中心”成为沪、深港两地区定位的重合之处,但却又有所区别,上海是国际化“金融中心”、而“深港地区”是全球性“金融中心”。

国际化是一个程度的词语,而全球性则是地域的问题,字面上来看,毫无疑问,“深港地区”的金融中心面对的区域更广,也就是说,如果未来外国企业来中国上市,更大可能是选择香港、而不是上海。而国际化,亚洲性也是国际化、全球性也是国际化,弹性就大多了。

■深港的担忧与欢喜

目前,深圳是全国性金融中心、全国性基金中心、创投中心,而香港是全球第8大金融中心,两者相加的实力远非上海所能比,一旦真正实现“深港联动”,全球性金融中心、全球性物流中心(世界级港口群,具全球资源配置功能的物流枢纽,亚太地区最重要的多式联运中心和供应链管理中心),具有商业贸易、展示推广、旅游休闲等功能的世界级贸易中心等其实无须建设,已经是事实。

而香港一直缺乏的高科技,创意产业(广告设计等)则由深圳弥补,深港实力就相当全面化,实现优势互补之后,深圳、香港唯一担心的只有:海运之间的竞争显然香港没有还手之力;深圳证交所的主板何时划归上海、而成为纯创业板;港币何时尽快消失而人民币化。

■坪山新区、沙松新区、龙坂新区

宝安区和龙岗区一旦成为特区一部分,这就意味着:1、二线关灭亡;2、关外的公安、城管、教育等配套标准都将看齐特区;3、一市两法(特区内有本地立法权、关外跟随内地)历史将成为过去。

同时,龙岗东部的坪山新区(深业·东城上邸、万科·金域东郡受益)、大鹏半岛的滨海新区(承翰·海语山林受益)、沙松新区(中海·西岸华府、鸿荣源·禧园受益)、龙坂新区(万科·金域华府、书香门第、金地·梅陇镇、金地·上塘道、十二橡树庄园、万科·第五园、星河·丹堤等是最大受益者)的设立与独立也将越来越近。

■金融业:中心城区写字楼物业机会较大

深圳还获得四项“先行先试权”,行政成本可能下降:1、对国家级的重大举措先行先试;2、对制度设计先行先试;3、对体制创新先行先试;4、对内地与香港合作的重要事项先行先试。

深圳将有可能开展“地方税制综合改革试点”,深圳或将获得部分地方税收立法权和更大的地方税收管理权,探索综合和分类相结合的个人所得税制度。因此深圳为吸引高端科技人才,和金融精英,极其可能在个人所得税、企业所得税上,在地方税这一块作出优惠。

而在金融改革方面,深圳将探索在深圳设立国内外币债券市场,发展期货市场、产权市场等,形成多层次的资本市场,以及积极试行粤港澳货物贸易进行人民币结算试点。

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn判断,这些都将带来新的金融就业机会,以及新增不少的金融机构,这对于卓越·世纪中心、绿景·NEO企业大道这种写字楼项目是一个非常好的消息。

■口岸片区值得关注

深港地区的“五大中心”规划,意味着深港之间的资金、货物、信息等要素流动更加频繁,因此可以判断,在没有完全撤除两城关卡之前,两城对接的界面地区将迎来重要的发展机遇,这主要表现在:深圳湾口岸片区、河套地区,及几个已经成型的口岸片区(比如皇岗口岸、罗湖口岸)。

其中深圳湾口岸片区的机会更大,卓越维港、招商海月5期、华侨城四海公寓等楼盘受益较大。而在深圳香港的机场将实现轨道连接,中间枢纽站设在前海地区,这对于区域内的中海·阳光玫瑰园、恒立·依云伴山、泛海·拉菲花园的楼盘将构成一定刺激。

■关外成为历史

深圳目前下辖6个行政区和光明新区,特区内面积395平方公里,特区外面积1553平方公里,其中宝安区、龙岗区和光明新区地处关外。国务院在批复函中说:“涉及到特区范围、土地、金融等重要专项改革另行按程序报批”,这几乎是暗示深圳尽快报批了。

因此,关外地区,尤其是靠近二线关的组团中心地区,将获得彻底松绑,龙华、坂田、宝安中心区尤其值得关注。这些区域内的楼盘,比如万科·金域华府、书香门第、金地·梅陇镇、金地·上塘道、十二橡树庄园、万科·第五园、星河·丹堤、深业·新岸线、万科·兰乔圣菲、招华·曦城等是最大受益者。


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