导读：
■前言
■片区个性特点
一、毛容积率低至1.0
二、4层次开发：十二橡树庄园是第一层内容积率最低的棕地
三、交通便利：
1、2条地铁、4个地铁站
2、6个等级公路齐全
3、3级公交场站：十二橡树庄园属总站物业
四、配套设施完善：
1、9公园、6林地、2水库
2、教育设施密集区
3、医疗卫生设施
4、文娱设施
5、体育设施
6、商业设施
7、邮电设施
■“三核两轴”景观结构
■整体性改造
■总结：发现唯一双地铁换乘墅区
正文：
■前言
十二橡树庄园所在的坂田南片区,是指由五和南路、布龙公路、清平高速公路、南坪快速路围合的区域，总用地面积431.30公顷。其功能定位为：以居住、配套设施为主的居住地区，为福田中心区、龙华二线拓展区以及华为、富士康高新科技园服务。
片区规划以轨道交通和公共交通为引导原则，并利用本片区邻近福田中心区的优势，结合5#地铁、16#地铁的契机，发展成为交通条件便利、配套设施完备、环境优美的居住地区。
法定图则显示，片区内5#地铁、16#地铁在此交汇，拥有地铁站4个，公园9个，是深圳的又一潜力居住区。十二橡树庄园与万科·第五园、万科·第五园、珠江旭景佳园、中海·月朗苑等楼盘共同形成一个高端生活片区。十二橡树庄园目前在售二期，关注者较多，因此，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn对其所在的坂田南片区规划进行分析。
■片区个性特点
一、毛容积率低至1.0
本片区总用地面积431.30公顷、建设规模总量为442.86万㎡，毛容积率1.03。这是深圳少有的低容积率片区之一。要知道，龙岗的六约北片区，作为政府规划的唯一休闲型豪宅区，其容积率也达到了1.06。本片区与特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区，特区外的龙华新城核心区、观澜新中心区相比，该片区容积率都要低过上述片区。
当然，片区内旧改地区的个案容积率要高得多：片区内旧城更新改造地区，改造后作为居住用地的地块容积率原则上不能超过3.2，作为商业用地的地块容积率原则上不能超过4.0，但部分靠近轨道站点的商住混合用地容积率最高可达到4.5。这可能与区域内象十二橡树庄园与万科·第五园、万科·第五园这样的别墅区较多有关系。
二、4层次开发：十二橡树庄园是第一层内容积率最低的棕地
本片区内建设用地的开发强度可划分为四个层次。
第一层次为轨道站点500米范围内的用地，居住用地容积率控制在3.0-3.2，商业用地容积率控制在4.0-4.5，建筑高度控制在80m以下，局部地标性建筑高度可突破至100m。
图则显示，十二橡树庄园距离5#地铁坂田站直线距离只有约300m，也就是说该项目的土地开发强度应在第一层次之列。以此推算，作为居住用地，其容积率应在3.0-3.2之间，而唯独第一层次地块范围内，只有十二橡树庄园实际上其容积率只有1.0左右。临近地铁站、为低容积率、高端居住项目（别墅），在该片区几乎绝无仅有。十二橡树庄园的稀缺性也就可见一斑。
第二层次为生产性服务中心周边的用地，居住用地容积率控制在2.5，商业用地容积率控制在3.0，建筑高度控制在80m以下。
第三层次的居住用地容积率控制为1.0-2.5、建筑高度控制在60m以下。工业用地容积率控制在1.5-2.0，建筑高度控制在36m以下。
第四层次以绿地、公共设施用地为主，容积率控制在2.0以下，建筑高度控制在24m以下。
三、交通便利：
1、2条地铁、4个地铁站
经过该片区的地铁线有两条，分别为5#线，16#线。
其中，5#地铁呈东西走向，沿布龙公路穿越本区，在本片区内设置3个地铁站点，即五和站、坂田站、大埔站。该地铁线路贯穿城市第一、二圈层，连接城市西、中、东三条发展轴，并与10条地铁线换乘，是构成深圳市近中期线网的骨干线路，是联系沿线各组团和三大交通枢纽的快速走廊。
16#地铁呈南北走向，南起皇岗海关站，连通福田、梅林和观澜，在关内线路与4#线基本平行。沿五和南路路穿越本区，在片区内设有五和、雅园2个地铁站。并在五和站与5#地铁交汇。五和站位于布龙公路与五和南路交叉口南部，布龙路辅道下，沿布龙公路东西方向布站。该站为5#地铁与16#地铁的换乘站，呈T形换乘，采用地下双层12m岛式站台。
十二橡树庄园位于龙岗坂田布龙路南侧，在法定图则中处于A区01-15地块，其西边为5#、16#地铁线的换乘站五和站，东边则为5#地铁的坂田站。十二橡树庄园距规划中的5#地铁坂田站直线距离只有约300m、距5#地铁与16#地铁的五和换乘站都只有约550m。属于典型的双地铁换乘物业。
2、6个等级公路齐全
本片区对外联系的主要道路为清平高速公路、南坪快速路、布龙公路、五和南路、坂田南路及环城南路。本片区内道路采用方格网状道路结构，分为六个等级：
高速公路：清平高速公路(宽100米，双向八车道)；快速路：南坪快速路(宽120米，双向八车道)；
干线性主干道：布龙公路(宽100米，双向八车道)，环城路(宽70米，双向六车道，中央4米绿化分隔带)，五和南路(宽60米，双向六车道，中央2米绿化分隔带)；主干道：坂雪岗大道(宽60米，双向八车道，中央3米绿化分隔带)，永香路(宽33米，双向六车道)。
十二橡树庄园与清平高速公路、南坪快速路距离相对较远，因而也得以避开高速路上嘈杂的车流，获得一个安静的人居环境。与布龙公路、五和南路、坂雪岗大道、永香路距离在150m-500m之间，距离适中，出行便利。
次干道：和南路(宽30米，双向四车道)，雅园路(宽40米，双向四车道)，虎山路(宽30米，双向四车道)，细山中路(宽30米，双向四车道)。支路：各街坊及组团的主要道路，宽10-24米，双向两车道。
3、3级公交场站：十二橡树庄园属总站物业
本片区地面公交站场分三级设置：公交场站、公交总站及公交停靠站。
公交停车场设1处，位于07-04地块，占地42.4公顷；同时，该地块还设有一处公交总站。十二橡树庄园距此约1000m。
公交总站共设置4处，另3处附设于02-24、03-15、06-01地块，面积约2000-4000㎡；其中02-24地块的公交总站，距十二橡树庄园约550m，属总站物业。
公交停靠站根据道路两侧的用地规划情况，按平均500米的站距设置，保证站点覆盖面积以300-500米为半径时，大干城市用地面积的50%-90%。在主干道上的公交停靠站点一律设置为港湾式，主干道上的港湾式停靠站长度保证3个停车位。
四、配套设施完善：
本片区的配套设施包括片区级公共配套设施、市政公用设施和为本片区自身服务的居住地区级及以下公共配套设施、市政公用设施。
1、9公园、6林地、2水库
该片区有公园9个。分别为：雅园公园（光雅园村内）；雅乐公园（靠近雅园公园）；雅居公园（靠近雅园公园）；南园公园（南坑村和光雅园村交界处）；南坑公园（南坑村内）；乐业公园；细山公园（靠近细山路）；围他公园（新围他村内）；龙颈公园（靠近龙景立交）。
从法定图则可以看出，十二橡树庄园为绿地和公园所包围。该项目200m范围内就有公园两个，分别位于01-25、02-12地块，占地面积分别为24233㎡、26839㎡。其中01-25地块的公园，与十二橡树庄园仅一路（虎山路）之隔。此外，在十二橡树庄园周边，沿长坑二街、虎山街，01-14、01-16、01-20、01-22、01-23、01-24、02-18等地块，均为绿地，形成一条靓丽的景观轴线。
而07-02、07-05、07-06、07-08、07-09、08-03等6个地块均为林地，占地面积分别为124906㎡、319㎡、5089㎡、27179㎡、60487㎡、89445㎡，林地面积合计达307425㎡。07-03，07-07分别为正坑水库、南山水库，占地面积分别为28329㎡、79201㎡，水面面积合计达107530㎡。
森林作为“地球之肺”，可以调节当地的气候，吸收二氧化碳，排出氧气，坂田南307425㎡的林地面积，自然可以提升该片区的人居环境，改善空气质量。这些森林距离十二橡树庄园也不过1000m左右。
2、教育设施密集区
幼儿园：总量19所，现有5所，分别位于 01-05、01-17、01-18、01-27、02-10地块；其中，01-05（7班）、01-17（7班）、01-18（3班）、01-27（6班，独立占地1800㎡）这4所已有的幼儿园都分布于十二橡树庄园周边，都只是隔着一条马路，近在咫尺。
规划增加14所，分别位于01-01、01-09、01-28、02-14、02-24、03-05、03-13、04-02、04-03、04-12、04-18、05-06、07-12、07-14地块。其中，01-09在十二橡树庄园西边，隔和南路相望，为9班幼儿园，独立占地3000㎡。
小学：总量3所，规划增加3所，分别位于01-10、03-14、04-16地块。其中01-10在十二橡树庄园北，距离不到80m，为18班小学，占地12313㎡，容积率0.5，绿地率40%。
九年一贯制学校：总量2所，规划增加2所，分别位于02-02、05-02地块。其中02-02在十二橡树庄园西南方向，距离约200m，规划为45班，占地34721㎡，容积率0.5，绿地率40%。
3、医疗卫生设施
150床医院：总量1所，规划增加1所，位于02-19地块。该医院在十二橡树庄园南面约250m，有150床，占地15447㎡，容积率0.6，绿地率40.0%。
门诊部：总量3所，在01-19、02-01这两个地块，有现状保留的门诊部2个。这两处门诊一在十二橡树庄园东北，一在十二橡树庄园西南，距离都不到500m。规划在04-10地块增加门诊部1所。
社区健康服务中心：总量11个，现有4个，分别位于01-27、02-23、03-13、03-16地块；规划增加7个，分别位于01-05、01-15、01-26、03-06、04-07、04-10、05-06、07-12、07-15地块。
4、文娱设施
图书馆：总量1座，规划增加1座，位于02-21地块。该图书馆在永香街与长坑二街交汇处，距十二橡树庄园约350m。
博物馆：总量1座，规划增加1座，位于04-08地块。该博物馆位于坂雪岗大道与永香路交汇处，在十二橡树庄园东面，距离约500m。
文化站：总量1座，规划增加1座，位于02-07地块。居住区级文化中心：总量2座，规划增加2座，分别位于02-16、04-05地块。
居住小区级文化室：总量18个，现有4个，分别位于01-21、01-27、03-16、04-06地块；规划增加14个，分别位于01-05、01-15、01-28、03-06、04-03、04-12、04-18、04-20、04-21、05-06、06-02、07-11、07-12、07-14地块。
5、体育设施
综合体育活动中心：总量2个，规划增加2个，分别位于02-16、04-05地块。与十二橡树庄园距离都只有500m左右。
社区体育活动中心：总量4个，规划增加4个，分别位于01-25、02-12、02-22、03-10、04-15地块。
6、商业设施
肉菜市场：总量6个，现有1个，位于 02-23地块；规划增加5个，分别位于01-05、01-30、03-06、04-07、05-06地块。其中01-05的肉菜市场在十二橡树庄园西，仅隔一条和南路。
7、邮电设施
邮政支局：总量1个，规划增加1个，位于02-05地块。在十二橡树庄园西南方，直线距离约600m。
邮政所：总量10个，现有1个，位于03-16地块。规划增加9个，分别位于01-05、01-26、02-07、03-06、04-07、04-10、05-06、07-12、07-14地块。
■“三核两轴”景观结构
本片区内所有开发建设活动均应遵循下列原则：1、充分利用银湖山郊野公园，通过两条景观轴线将其与片区内的开放空间及公共设施连接，构筑完整的绿色景观系统；2、落实并深化组团规划的景观体系，并结合轨道站点的契机，重点完善站点周边空间的建设；3、加强片区沿五和南路和布龙公路的建筑控制，保证统一、完整的城市界面。
该片区的自然地理实体有：银湖山、南坑水库、南山水库、正坑水库。根据组团规划对本片区提出的城市设计要求，结合本片区的环境特点、区位条件以及规划定位，在保护地区原生态结构的基础上，构筑“三核两轴”的整体景观结构：
1、“三核”即规划结构中的商务办公中心、商业服务中心和文化中心。“三核”以商业、居住、公共设施、绿地为主，也是高层建筑和公共开放空间重点引导区，城市未来的地标性建筑宜在此范围内形成，集中反映和体现本片区的城市形象。
2、“两轴”即从虎山路和新河街延伸至银湖山郊野公园的两条景观轴线。随着轨道五号线的建设以及旧城更新改造的推进，这两条轴线应成为公共设施、开放空间及景观节点的汇集地，形成本片区的主要景观道路。
十二橡树庄园即位于虎山路西侧，在坂田南片区的两条景观轴线之上。在政府将公共设施、开放空间及景观节点的汇集于此，使虎山路成为本片区的主要景观道路之时，十二橡树庄园自然也将坐享其成。
■整体性改造
本片区的旧区重建改造地区，应以“完善功能、提升服务水平”为中心，优先借据片区的交通、配套和环境问题，严格控制片区的居住人口和居住用地规模，形成居住环境舒适、配套设施完善的片区。
为了在商业开发和公共利益之间取得平衡，保证改造能获得良好的居住环境和城市景观，除了现状保留和已获准的建筑项目，本片区将不宜零星开发改造。本着共同贡献的原则，改造开发原则上应以“捆绑单元”进行统一改造，意味着这里的改造将具有更好的整体性。
■总结
通过以上分析，我们可以发现：
坂田南431.30公顷的土地上，总计有教育设施24所，医疗卫生设施15所，文娱设施21座/个，体育设施6个，肉菜市场6个，邮电设施11个，公园9个……这意味着每17.97公顷土地上就有1所学校，每28.75公顷就有1所医院，每20.54公顷就有1个文娱设施……
在规划落实之后，无论上学、就医、文娱、体育、买菜等活动都将十分方便，从而成为一个真正的宜居片区。此外，值得注意的是，该片区有图书馆1个，博物馆1个，公园数量更是高达9个之多，相对来讲，这在其他片区是比较罕见的。
十二橡树庄园在更是集万千宠爱于一身——在一个临近地铁的高容积率片区，自身容积率却低至1.0；距离5#地铁坂田站直线距离只有约300m，距离5#、16#地铁线的换乘站只有550m；
周边600m范围内，也就是步程5分钟，幼儿园、小学、九年一贯制学校、综合医院、邮政所、肉菜市场等配套齐全，片区大部分绿地都在项目周边，仅公园就有2个，此外，图书馆、博物馆等文化设施距项目也非常之近……
随着规划实施，坂田南片区将成为宝安乃至深圳少有的交通条件便利、配套设施完备、环境优美的居住地区之一。而该片区的十二橡树庄园，也将成为深圳唯一双地铁换乘墅区。
