导读：
     ■前言
     ■项目数据
     ■“十二橡树庄园”案名渊源
     ■项目唯一性
      一、深圳唯一的双地铁换乘墅区：中轴之上，路网中央
      1、2条地铁、4个地铁站 
      2、中轴之上，路网中央
      二、唯一“全露台”项目：赠送率105%送到你怕
      三、深圳仪式感最强的5个小区之一
      四、深圳除旅游区外最大的原石叠瀑
     ■工地考查
      一、软性隔离：孤植树、合树丛
      二、二期别墅全部预留电梯井：小区中的最优质部分
      三、连排外观独栋化
      四、技术细节
      1、矛盾对立不单调：多层次大坡顶+平顶、效果窗+平窗与拱窗、两层高门拱
      2、高墙整体式集水槽
      3、隐形避雷系统
      4、深圳首个采用憎水玻化微珠保温层的住宅项目
      5、四层防水屋面
      6、钢化中空玻璃
     ■片区特点
      一、市中心区配套综合服务组团、商贸生活功能区、高新工业功能区
      二、坂田：中国研发圣地
      三、就业人口层次高
      四、深圳知名房企最密集区域
正文：

■前言

2009-5-17上午10：00~11：45，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn专业组成员考查了位于龙岗区坂田南片区、梅坂大道与布龙公路交汇处的东南面、万科四季花城的正东面的十二橡树庄园。

项目北邻布龙公路，东面与珠江•旭景佳园、富豪花园相邻，南面紧邻万科•第五园，西面隔梅坂大道与万科•四季花城相邻，北面隔布龙公路与坂田文化中心相望。

十二橡树庄园分成A、B两个地块，共分成两期（B地块为一期、A地块为二期），总占地约为13.3万㎡；总建面约为14.7万㎡；建成后总户数为800户。整个社区主力产品以160-260㎡的别墅为主，同时兼以少量高层为辅。

售楼处设在十二橡树庄园A地块的北侧，会所与布龙路之间未来还将建设高层建筑，会所取名为“颂”。

■项目数据

十二橡树庄园的实际发展商是美丽置业，美丽365、美丽AAA等小区都是其作品，而本项目是其第一个别墅项目。但很显然，这个作品还是让我们大呼意外，其在规划设计、产品创新手法老到，实在不象第一次做别墅的样子，而是三熟其手的水准。

十二橡树庄园总体容积率为1.13；A地块容积率为1.0，B地块容积率为1.25。一期B地块建筑覆盖率为小于28%；绿化率为大于30%。二期（G03310-4宗地）25栋、117套TOWNHOUSE。

其余数据：

1、会所：约2000㎡，含约200㎡地下私家酒窑。
2、商业：A地块商业约8000㎡；B地块商业约4000㎡；
3、幼儿园：9个班级，约3000㎡；
4、运动与休闲设施：1500 ㎡无边际泳池、A区会所室内羽毛球馆，乒乓球室，棋牌室，健身房等；
5、社区居委会：约200㎡
6、社区健康中心与管理用房：共约2000㎡；
7、社区警务室：50㎡；
8、垃圾中转站：100㎡；

■“十二橡树庄园”案名渊源

“十二橡树庄园”这个名字源于美国著名女作家玛格丽特•米歇尔创作的名著《飘》(同名电影“乱世佳人”），是作者心目中象征北美经典庄园生活的理想家园。《飘》是一部具有浪漫主义色彩、反映南北战争题材的小说。主人公斯佳丽身上表现出来的叛逆精神和艰苦创业、自强不息的精神，一直令读者为之倾心。

在《飘》的描写里，十二橡树庄园里有自然的旖旎风光和豪华的酒宴、风趣的野餐、迷人的舞会、漂亮的服装、风度翩翩具骑士精神的佳公子和青春俏丽具淑女气质的名媛们欢聚一堂……

用《飘》中的原话来说，十二橡树庄园“豪华而骄傲，象征着一个阶层和一种生活方式”。

■项目唯一性

一、深圳唯一的双地铁换乘墅区：中轴之上，路网中央

1、2条地铁、4个地铁站

经过十二橡树庄园所在片区的地铁线有两条，分别为5#线，16#线。

其中，5#地铁呈东西走向，沿布龙公路穿越本区，在本片区内设置3个地铁站点，即五和站、坂田站、大埔站。该地铁线路贯穿城市第一、二圈层，连接城市西、中、东三条发展轴，并与10条地铁线换乘，是构成深圳市近中期线网的骨干线路，是联系沿线各组团和三大交通枢纽的快速走廊。

16#地铁呈南北走向，南起皇岗海关站，连通福田、梅林和观澜，在关内线路与4#线基本平行。沿五和南路路穿越本区，在片区内设有五和、雅园2个地铁站。并在五和站与5#地铁交汇。五和站位于布龙公路与五和南路交叉口南部，布龙路辅道下，沿布龙公路东西方向布站。该站为5#地铁与16#地铁的换乘站，呈T形换乘，采用地下双层12m岛式站台。

十二橡树庄园位于龙岗坂田布龙路南侧，处于法定图则中A区01-15地块，其西边为5#、16#地铁线的换乘站五和站，东边则为5#地铁的坂田站。十二橡树庄园距规划中的5#地铁坂田站直线距离只有约300m、距5#地铁与16#地铁的五和换乘站都只有约550m。属于典型的双地铁换乘物业。
 
2、中轴之上，路网中央

十二橡树庄园所在片区其实是深圳CBD中轴线北延段的一部分，位于深圳中部发展轴带，处于深圳的心脏位置，同时片区不但拥有双地铁，梅林关改造、五和大道拓宽、坂雪岗大道的修建与通车等也是交通的好消息，再次是现有交通干线的通达性，如五和大道、梅观高速、机荷高速、南坪快速、布龙公路等交通干线的方便达到。

二、唯一“全露台”项目：赠送率105%送到你怕

整个二期由A、B、C、D、E、F组团共117套联排别墅，主要分为两大类：一类是临中心水景的临湖组团，其它的是顺着坡地的原山组团。整体面积为190-300㎡，主力面积段为220-260㎡。

二期户型的大开间、大户度值得注意：面宽全部在7米左右，最大的面度达到8.4米；客厅层高全部在4.5以上，最大的层高达到了7.7m。更值得注意的是其高赠送率：

赠送面积包括前庭，后院，地下室，停车库，前后门廓，以及露台等，整体赠送比例平均达到了约1：1.1的比例。特别是露台，在十二橡树，没有一扇凸窗，而全部是露台设计（有些露台须后加建），几乎每一间房都有露台赠送，是目前为止，深圳唯一“全露台”别墅项目。

一般地说，各个户型能干保持在19个室内功能空间，其中只有8个空间是计入建筑面积的，剩余约11个功能空间是不计入建筑面积的。

三、深圳仪式感最强的5个小区之一

从梅林关转五和大道后，再经布龙路向东，就到达十二橡树庄园，十二橡树庄园2期地势高出布龙路接近20米，具有相当的心理优势。小区的正大门被设计为由弧形拱门及罗马柱两种建筑元素组成的凯旋门，两座钟楼矗立两侧，十二棵橡树弧形排例。

门前是面积大约500平米的广场，入门后，就是长达300米的两车道礼宾大道+两侧人行道+林荫绿化，礼宾大道两旁都是橡树、香樟树，可以说，这是深圳所有小区中，绿化仪式感最强的5个小区之一。

礼宾大道的西侧，就是一期（B地块）的“商HOUSE”，这种产品是上面住人、下面商业。在高大的橡胶榕及香樟树掩映下，还是有份格外的味道的。而无障碍人行道（没有任何可能碰到业主头的东西）为业主提供了很好的漫步渠道。

四、深圳除旅游区外最大的原石叠瀑

在二期中央位置，设计了面积6000㎡、落差19m的峡谷式5级叠原石瀑布，这是深圳住宅区中（不包括旅游区，比如东部华侨城）最大的原石叠瀑，目前原石叠瀑正在施工中。

原石叠瀑以中心水景的身份出现，是A区以及整个项目的主体景观，分别由景观亭、夹谷溪流、叠水瀑布、船形岛、人工湖五部分组成。原石叠瀑的东南端为夹谷溪流的水源发源地，上面设有欧式观景亭一座，游人或坐或站，近可看亭下流水，远眺湖面全景。

中心水景的中段设有一座船形岛，供游人休憩。船形岛外形象船，站在会所远眺，就像帆船，具有很强烈的动感。（此为设计效果，可能有调整的可能）

中心水景的北端为人工湖，与会所小广场及泳池连接。同时，中心水景两边驳岸设有人行步道，供游人赏湖观景，水体、瀑布、帆船、凉亭、山谷尽收眼帘。在中心水景的岸边，放置了天然的黄腊石进行造景。

■工地考查

一、软性隔离：孤植树、合树丛

十二橡树庄园总体园林景观设计参考美国名著《飘》，设计创意和景点、景区名称都取自该电影。整个设计摒弃了绿篱、笔直的园路、行道树、喷泉等，而采用孤植树和合树丛形成景点，在人造景观方面，则以石栏杆、石坛罐、保坎以及以古典神话为题材的大理石雕像为元素。

园林当中，共种植120种各种植物。橡皮榕、香樟、小叶榕、凤凰木、晃伞枫、桂花、桃花、月季花、鸡蛋花、野牡丹、旅人蕉、澳洲鸭脚木、硬骨凌霄、红嘴褐尾蕉、单药花、沙漠玫瑰、金脉爵床等形成了高矮变化与层次感。同时色彩会随着季节变化。

而为了避免未来高层与别墅之间的互相影响，园林布局上，将高层住宅人群和别墅区的人群从交通上和景观做一定的软性分割，并保留必要的通道，更好地保证了两种类型的群体安静和私密性。

为减少外界对小区的影响，在用地边界种植高大乔木，以阻断周围民房对区内住宅的干扰，从视线上屏蔽外界民房对小区的景观渗透。

二、二期别墅全部预留电梯井：小区中的最优质部分

整个二期由A、B、C、D、E、F组团共117套联排别墅组成，位于十二橡树庄园的正中心位置。它拥有最中心的位置，最优越的景观资源，最大面积的水体资源，最纯粹的产品线（全部是联排别墅和双拼别墅）。可以说，二期是整个小区“中心的中心”、“核心的核心”。

二期由25栋联排别墅和双拼别墅组成，全部留电梯井，所有建筑均按地势特征而建，建筑物高低起伏，错落有致。建筑物之间则用凤凰木、香樟树及其它大型树种分割、合围，不但保护业主的独立、隐私的生活空间，而且又不影响房屋的通风采光效果。

三、连排外观独栋化

在已经基本结束外部装饰的TOWNHOUSE，以及1期，看到了一个奇特的画面。比如六栋连体或者4连排的TOWNHOUSE外表粗看起来象一户人家，也就是说外立面整体感非常强。形成小区较为统一的外立面，同时形成较为流畅的连线。

同时，细看之下你才会发现，各栋TOWNHOUSE的每户之间则通过高差、进深差、折线等手法将各户予以区分，实现个性化的空间。这种“连排外观独栋化”的设计思维，很好地解决了连体TOWNHOUSE要不太死板统一、要不太个性而杂乱的弊端，是迄今解决TOWNHOUSE个性与共性难题的最佳途径。

四、技术细节

1、矛盾对立不单调：多层次大坡顶+平顶、效果窗+平窗与拱窗、两层高门拱

十二橡树庄园的建筑系列令人印象深刻的，包括相互交错的多层次大坡顶，比一层次的坡顶，多了不少的戏剧性，坡屋顶由佛山华联筒形瓦覆盖。同时，采用平窗与拱窗相结合，平屋顶与坡屋顶相邻，利用相互矛盾对立的设计手法，单调感因此与小区无缘。

各个柱式、门拱、栏杆等细部的设计中，两层高的门拱是最吸引目光的。而为了避免整体墙壁带来的单调感，在大面积墙壁上，设计了多个艺术窗，从而使墙壁立刻显得生动、表情丰富。

2、高墙整体式集水槽

十二橡树庄园全部是多层次的斜屋顶，因此设计了一体式集水槽，而且泻雨侧低于外侧，防止雨水凶猛时漫出，集水槽的宽度也达到35公分，雨水绝无可能外泄，这种做法，能够达到如此标准，在之前的深圳住宅中，仅有华业玫瑰郡达到过！

3、隐形避雷系统

顶楼安装的不是传统的避雷系统，而是将避雷器件隐蔽在屋顶内，成为“隐形避雷网”，美观、简洁，不容易腐蚀，这个细节值得一提。

4、深圳首个采用憎水玻化微珠保温层的住宅项目

在十二橡树庄园工地，发现发展商采用了玻化微珠节能技术手段，替代传统的普通膨胀珍珠岩和聚苯颗粒作干混保温砂浆轻质骨料。玻化微珠是酸性玻璃质溶岩矿物质松脂岩矿砂，内部多孔﹑表面玻化封闭，是具有高性能的无机轻质绝热材料，熔融温度为1200℃。

由于憎水玻化微珠表面玻化形成一定的颗粒高强度，理化性能十分稳定，耐老化耐候性强，具有优异的绝热﹑防火﹑吸音性能，是目前最好的轻质填充骨料和绝热﹑防火﹑吸音﹑保温材料，这是我们看到的在深圳的首个采用憎水玻化微珠保温层的住宅项目，之前，在万科东莞的虹溪诺雅见到过。

5、四层防水屋面

屋顶是防水防渗漏防裂的重点部位，十二橡树庄园屋顶楼板厚度14公分，并采用特殊工艺，多达4层措施，让房子不漏雨又保湿隔热。

第一层为40厚C20细石混凝土内配筋Ф4@150双向、第二层为30厚挤塑聚苯板保湿层设排气管、第三层为3厚高聚物改性沥青自粘防水卷材、第四层为钢筋混凝土屋面结构板原浆压光。

6、钢化中空玻璃

除厨房与卫生间以外，十二橡树庄园全部采用钢化中空玻璃，隔热、节能、降噪效果良好。而在厨房与卫生间则采用磨纱玻璃，改善隐私性。需要特别提一下的是，卫生间防水做到了1米8高，不错！

■片区特点
 
在深圳市规划局最新的一轮规划中，设计到坂田的定位是这样描述的：中心区配套综合服务组团、商贸生活功能区、高新工业功能区。
 
一、市中心区配套综合服务组团、商贸生活功能区、高新工业功能区
 
坂田属于深圳中部综合组团，深圳市规划局以“功能拓展、活力之城——强大的综合实力、高效的交通体系、优质的人居环境”将组团坂田定位为市中心区的配套综合服务组团。
   
中部组团坂田将重点发展：以华为、富士康等高新技术产业为支柱的制造业；以华南物流园与和记黄埔物流园为代表的仓储业；以商贸、教育、卫生、文体娱乐为主的配套产业。
 
至2020年，组团人口控制规模为125万人，当量人口规模为99万人；至2020年组团城市建设用地规模为119.5平方公里，生态控制用地61.0平方公里，限制区用地20.9平方公里。
 
在涉及坂田的部分，规划根据组团城市结构的特点和产业发展需要，要求形成特区综合功能区、龙华—坂田商贸生活功能区、华为—富士康高新工业功能区、远景发展功能区。
 
所以仅仅从规划远景来衡量坂田是不足够的，一定要区别出与其它区域的不同点才能够真正认清坂田的真正价值。
 
二、坂田：中国研发圣地
 
在坂田，不但有华为，世界著名的网络能源生产商艾默生、世界著名的汽车诊断电脑元征科技、全国前列的显示器生产商康冠电脑技术、全国专业平面显示器福比特公司、总资产60亿的新天下、年产值3亿的当纳利旭日、年产值4亿的以莱特都聚集在此。
 
这些公司也恰恰是专利大户，根据相关数据保守估计，这里年专利量在2300件，坂田总面积28.35平方公里，单位面积专利量是：81件/平方公里·年，相当于全市平均水平的10.5倍，超出水平为：81-7.7=73.4件/平方公里·年，超出幅度108%。
 
如果说专利是一个区域创新标准的推断成立的话，坂田则当之无愧地成为深圳创新最活跃片区。而深圳又是中国内地创新最活跃的城市，因此是否可以这样推断，坂田是中国创新最活跃的区域。
 
很多去华为参观的人，往往都有一种神圣的被震撼的感觉，华为所在的坂田无疑已经成为中国创新圣地。

三、就业人口层次高
 
根据房地内参·半求工作室www.BANQ.cn的最新调研数据，华为、艾默生、元征科技、康冠电脑技术、福比特公司、新天下、当纳利旭日、以莱特每年吸引来的商务客流为81万人/年，日均2227人次。
 
同时，单是本文多列的这些企业目前就已经吸引就业人口53000人，区域总就业人口为10万。而且就业人口层次较高。

四、深圳知名房企最密集区域

龙坂片区的品牌开发商云集（万科、中海、珠江、金地、佳兆业等），是深圳品牌房企最密集的区域之一，众多项目相继开发，使龙坂片区的居住水平和形象都得到了极大的提升，片区的居住氛围日益浓厚，各项配套设施日渐完善，高档社区日趋规模化。这两年，龙坂片区的形象获得全线提升，价值逐渐凸现，成为紧临深圳中心区的高尚片区。

十二橡树庄园’与5#地铁的关系

十二橡树庄园’1期人行主出入口

十二橡树庄园’样板楼与工法间

十二橡树庄园’整体效果图

十二橡树庄园’2期

十二橡树庄园’1期

十二橡树庄园’整体式集水槽外侧高出一截，水不会因为速度而外溢

十二橡树庄园’1期的水景

十二橡树庄园’预留的电梯间，不装电梯就是天井

十二橡树庄园’效果窗改善墙壁的视觉效果

十二橡树庄园’卫生间防水工程不错

十二橡树庄园’赠送但必须后加的露台空间

十二橡树庄园’多层坡屋顶

十二橡树庄园’以后的会所现在的售楼中心

十二橡树庄园’深圳最大的6000平米的5级叠瀑施工中

十二橡树庄园’施工现场

十二橡树庄园’屋顶厚14公分

十二橡树庄园’2期的地势相当于20米、7楼

 十二橡树庄园’工程预制件

十二橡树庄园’礼宾大道西、1期的商HOUSE

十二橡树庄园’礼宾大道的人行林荫道

十二橡树庄园’无边际游泳池 

十二橡树庄园’的凯旋门

十二橡树庄园’300米礼宾大道一侧

十二橡树庄园’样板内景 

十二橡树庄园’温馨时刻 

十二橡树庄园’销售中心的环幕演示