导读：
     ■前言
     ■片区个性特点
      一、毛容积率≤1.013
      二、泛容积率：公园大地最低、紫麟山次之
      三、绿地分配严重不均：东西双公园，唯有紫麟山
     ■片区配套
      一、规模控制：体育场，文化中心，医院……
      二、不设置给水厂站、燃气场站，只有一个变电站：利大于弊
      三、污水资源化：污水均由横岭污水厂集中处理
     ■交通便利：
      一、12#地铁横贯片区，3个地铁站：依山郡、玫瑰郡、紫麟山受益
      二、4等级公路，路网纵横：依山郡交通条件最优越
      三、依山郡与公交总站一路隔，“三栖物业”唯有玫瑰郡
      四、开车、步行两相宜
     ■文教体卫设施完善
      一、教育设施：方圆200m内，从幼儿园到高中，依山郡一站搞定
      二、医疗卫生设施：华业·玫瑰郡妇幼健康有保障
      三、文娱体育设施：文娱看玫瑰郡，运动去公园大地
      四、行政管理设施：6服务中心、1派出所、10警务室
      五、商业&邮电设施：华业·玫瑰郡离菜市场仅几十米
     ■城市设计
      一、公园大地：标志性区域、标志性景观轴、标志性山居大盘
      1、至少三条景观视线通廊
      2、灯光设计：公园大地夜色更迷人
      二、街道景观设计原则
     ■总结
正文：

■前言

黄阁路以东、龙盛大道以南、龙城北路和吉祥北路以西、龙翔大道和龙平西路以北的区域，就是本文所称之“回龙埔片区及龙城公园片区”，其总用地面积927.88万㎡，建设规模将控制在940万㎡以内。

本片区的功能定位为龙岗区的综合服务区，以居住为主，同时具有行政办公、公共配套等功能，重点发展商业、服务业和都市型工业。

片区发展基础良好，已基本建成以居住和配套为主要功能的综合型新城区。并将依据规划对旧村、旧工业区进行更新改造，落实公共设施，完善城市功能，提升环境质量。从而逐步发展成为具有优良的城市建设品质和内涵，完善、成熟的现代化新城区。

作为深圳的楼市重镇，该片区历来都是深圳房企的兵家必争之地，927.88万㎡的土地上集中了招商地产、深业地产、鸿荣源地产、华业地产等众多知名地产开发商。

招商·依山郡（位于02-01地块）、深业·紫麟山（06-01地块）、鸿荣源·公园大地（21-04地块）、华业·玫瑰郡（07-13地块）等项目，各有特点，凭借各自优势，在片区内各领风骚，且供应量属深圳前列，关注较多，因此，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn对该片区予以简析。

■片区个性特点

一、毛容积率≤1.013

本片区的总用地面积927.88万㎡，建设规模控制在940万㎡以内。也就是说，容积率将≤1.013。龙岗的六约北片区，作为政府规划的唯一休闲型豪宅区，容积率也达到了1.06。此外，该片区容积率也低于特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区，特区外的龙华新城核心区、观澜新中心区等片区。

二、泛容积率：公园大地最低、紫麟山次之

2005-7-1，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn首先提出了“泛容积率”的概念，“泛容积率”是指：居住区周边范围内（以小区红线外500米范围为准）各类公共建筑（比如图书馆、广场、体育馆等）、以及公园绿地、自然山脉、海面湖水等不可能存在建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。

鸿荣源·公园大地由于背靠18-02地块1.89平方公里的石芽岭公园，是离石芽岭公园最近，接触界线最长，也是片区内泛容积率最低的楼盘之一。此外，深业·紫麟山由于东西06-03、05-07地块分别有两个公园，在泛容积率这一指标上仅次于公园大地。

三、绿地分配严重不均：东西双公园，唯有紫麟山

中国人历来有“不患寡而患不均”的传统，讲求均衡。然而，从绿地率这个指标上来看，回龙埔&龙城公园片区的绿地达到226.78万㎡，绿地率达到24.44%，接近1/4的土地为绿色植被所覆盖。绿化水平非常之高，当然谈不上是“寡”！是绿地的分布却非常的不均衡。

比如，位于片区南面的龙城公园，面积达到1.89平方公里，即189万㎡，占到整个片区用地面积的20.4%。龙城公园的存在，极大的降低了片区的容积率。也成为片区的一个巨大的绿肺，对片区环境的改善，气候的调节有着重要作用。而鸿荣源·公园大地紧靠龙城公园，这189万㎡相当于其私家园林。

华业·玫瑰郡也“眼福不浅”，西南侧与其紧邻的07-14地块，也有高达17915㎡的公共绿地。从规划上观察，华业·玫瑰郡是将这17915㎡的绿地紧紧的搂在怀里，07-13地块的华业·玫瑰郡，07-14地块的公共绿地，实际上可以看作是同一个地块。所以，与其说是公共绿地，不如说是华业·玫瑰郡“私家公园”。

又如，深业·紫麟山西侧05-07地块有107192万㎡的市政公园，东侧06-03地块则有37728㎡的公共绿地。这两个公园呈双龙捧珠之势，将深业·紫麟山紧紧的夹在中间。使得该项目周边异常纯粹，几无杂质，这对于一个高端住宅项目来说，至关重要。无论从哪个方向望出去，都能获得良好的景观。真正得以实现“离尘不离城”的居住体验。

■片区配套

规划中配套设施的数量与规模是依据上层次规划和本片区的人口规模综合确定的，配套设施包括市、区级公共设施和为本片区服务的配套公建及市政设施。

一、规模控制：体育场馆≧2000㎡/处，文化中心2000㎡/处，医院600㎡/处……

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn的资料表明，片区中规划新增的非独立占地的配套设施的建设规模控制要求如下：社区健康服务中心600㎡/处，社区级文化中心2000㎡/处，社区体育活动场地面积不小于2000㎡/处，社区居委会200㎡/处，社区服务站200㎡/处，社区警务室50㎡/处，公共厕所80㎡/处。

二、不设置给水厂站、燃气场站，只有一个变电站：利大于弊

本片区不设置给水厂站，供水主要来源于中心城水厂和猫仔岭水厂。不设置燃气场站用地，燃气种类以天然气为主，气源来自规划区外西南侧的龙翔高中压调压站；液化石油气为辅，气源来自规划区外瓶装供应站。此外，本片区电源由区内位于17-09地块的清林110千伏变电站和紧邻规划区周边的变电站联合提供。

这样的规划安排，有利亦有弊，但是利远大于弊。不设置给水厂站及燃气场站用地，只设置一个变电站，可以使得片区的居住更纯粹，也更安全。而且在技术水平，运输条件高度现代化的条件下，片区居民应没有喝不上水、烧不上气、用不上电的隐忧。

三、污水资源化：污水均由横岭污水厂集中处理

规划区提倡节约用水，应逐步改造老式卫生洁具，新建项目应采用节水洁具；实施污水资源化工程，应将污水再生利用于工业、浇洒道路、绿地和洗车、冲厕等。规划区内污水，均进入横岭污水厂集中处理。工业废水等非生活性污水必须经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排放。

污水资源化的实施，及污水的集中处理，可以有效改善片区环境，提升片区水质与空气质量，使得片区居民获得良好的居住体验。

规划区设计暴雨重现期采用1年，局部低洼片区设计暴雨重现期采用2年。

■交通便利：

一、12#地铁横贯片区，3个地铁站：依山郡、玫瑰郡、紫麟山受益

12#地铁呈西东向横贯片区，极大改善了龙岗区个街道办，尤其是北部与东部街道办之间的交通联系。在片区内有回龙埔站、龙岗汽车站、天健花园站等三个地铁站。法定规划要求：对轨道12号线及站点周边土地进行开发或改造前，应该进行详细的规划设计，但是土地的用地性质和建设总量应与规划规定的保持一致。

12#地铁连接体育新城、龙岗中心城、东部新城等片区，并衔接厦深铁路龙岗站和东部快线14#地铁，是龙岗区内各片区间联系的局域线，是唯一一条站点与线路全部在龙岗区内的地铁。线路由体育新城至坑梓，全长约36.4公里，设站24座，其中换乘站5座；与3#地铁双龙站换乘地段采用地下敷设方式，其余地段推荐采用高架敷设方式。

12#地铁分别有如下站点：休育新城站→龙翔大道站→龙城西站→田板头站→回龙埔站→龙岗汽车站→天健花园站→龙城中路站→龙园路站→双龙站→……→东联站→坑梓站→新桥工业区站。

其中，招商依山郡与“回龙埔站”、华业·玫瑰郡与“龙岗汽车站”，楼盘与地铁站都近在咫尺，而深业·紫麟山则受到天健花园站的直接辐射，在12#地铁开通后，以上楼盘出行条件将极大改善，交通时间也将大为缩短。

将于2009年建成运营的3#地铁，其龙城广场站位于深惠路路中、龙城中路东侧，与公园大地相距也不远。

二、4等级公路，路网纵横：依山郡交通条件最优越

本片区对外联系的主要出入口为龙盛大道、龙翔大道、龙平西路、黄阁路、吉祥中路、龙城北路和清林中路。本片区道路采用网格状道路结构，形成一个四通八达的路网体系。区内道路分为四个等级：

快速路：龙盛大道，路宽80m，双向八车道；

主干路：龙平西路、清林中路、如意路、龙翔大道、黄阁北路、黄阁中路、吉祥中路、龙城北路，路宽50－90m，双向六车道；

次干路：平安路、爱心路、吉祥北路、回龙路、二十一号路、二十号路、长兴路、白灰围一路、龙湖西路、龙福路、三十二号路，路宽27－65m，双向四车道；

支路：各街坊及组团内部道路，路宽8－27m。

其中，招商·依山郡北临正在修建的龙盛大道（即北通道），南临龙平西路，西临黄阁路，三面都是片区对外联系的主要出入口，此外，12#地铁在依山郡附近还设有回龙埔站，所以招商·依山郡堪称片区交通条件最优越的楼盘。

三、依山郡与公交总站一路隔，“三栖物业”唯有玫瑰郡

本片区地面公共交通场站分为三级设置：公交枢纽站、公交总站及停靠站；规划增加公交总站5个，分别位于05-03、09-12、10-06、14-10、24-08地块。在干道上应设港湾式停靠站供乘客上下。区内公交服务线路及站点位置根据全区公交规划确定。

10-06号地块的公交总站，就在招商·依山郡南面，与该项目仅一路之隔。招商·依山郡可以通过地下通道很方便的到达此公交总站。公交总站的布局，再次说明：片区交通条件最优越的楼盘，非招商·依山郡莫属。

而在14-09地块，即华业·玫瑰郡项目西南向斜对面，有现状保留的9854㎡公路用地——龙岗区长途汽车站。而与其紧邻的14-10地块，则规划有为长途汽车站配套的5000㎡的公交枢纽站。其中05-03地块位于华业·玫瑰郡西北向斜对面，直线距离不过50余米。该片区的5个公交总站，华业·玫瑰郡就独占了其中的两个。

玫瑰郡集长途汽车站、公交枢纽、地铁站于一身，交通之便利程度不亚于招商·依山郡。而且，华业·玫瑰郡堪称片区唯一的“三栖物业”。

09-12地块位于深业·紫麟山东南，直线距离只有200来米。

四、开车、步行两相宜

本片区的停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。本片区组团绿地广场下根据规划要求可设地下公共停车场（库）。

本片区步行交通由商业步行街、绿地广场、景观步行带、二层步行连廊和普通人行道组成。各地块开发建设时应根据规划要求在空间、交通等方面予以落实。本片区的公共空间须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道。

■文教体卫设施完善

一、教育设施：方圆200m内，从幼儿园到高中，依山郡一站搞定

该片区规划有幼儿园26所，在07-10、12-03、12-15、13-13、16-06、16-12、16-20、21-04已有幼儿园8所，规划增加18所，分别位于01-04、02-01、05-01、06-01、06-09、07-13、08-09、10-11、11-06、12-10、15-07、15-10、22-03、23-02、23-04、23-07、24-10、24-15地块。

规划有小学总量为4所，在02-02地块已有小学一所，这唯一的一所已建成的小学，即位于招商·依山郡东侧，与该项目仅一墙之隔。在06-08、07-01、22-07地块，还将增加3所小学，其中06-08地块与深业·紫麟山仅一路之隔，对于该项目自然是一个利好。此外，07-01、22-07地块，分别与华业·玫瑰郡、鸿荣源·公园大地相距约600-700m.。

片区内九年一贯制学校总量为6所，在10-07、15-04（15-05扩建）、21-02（21－01扩建）已有3所，规划增加3所，分别位于01-02、05-05、24-13地块。值得注意的是，招商·依山郡南面约300m处，即10-07地块，已有一所45班的九年一贯制学校。而在其北面不足100m的01-02地块，又将增建一所36班的九年一贯制学校。

05-05地块的九年一贯制学校在华业·玫瑰郡北面，只隔了一条回龙路，不到50m。

片区内有普通高中2所，分别位于01-01、19-03地块。其中01-01地块，为62班的龙城高中所在地。该高中与01-02的规划增加的九年一贯制学校相邻，位于招商·依山郡西北不到150m，隔龙盛大道相望。学校和招商·依山郡之间有地下通道相通。

此外，在17-01地块，还有专业技术学校 1所。

二、医疗卫生设施：华业·玫瑰郡妇幼健康有保障

片区内综合医院总量为5所，分别位于11-01、12-08、12-11、12-12、14-08地块。其中，14-07为妇幼保健院，14-08为14-07地块的妇幼保健院扩建用地。妇幼保健院在华业·玫瑰郡西南面，离该项目不到300m。这意味着步行3分钟内即可抵达医院，华业·玫瑰郡业主，尤其是妇女儿童的健康、生命都将得到最贴心、最有效的保障。

规划增加社区健康服务中心18个，分别位于01-04、02-01、05-01、06-01、06-09、07-04、07-13、08-08、10-08、11-06、15-01、15-13、16-06、22-01、23-01、23-04、23-05、24-15地块。

三、文娱体育设施：文娱看玫瑰郡，运动去公园大地

08-02为文化中心，总用地面积为26914㎡，将建居住片区级的文化站一个、以及图书馆、影剧院。该文化中心与华业·玫瑰郡隔吉祥北路相望，距离只有几十米，接近于玫瑰郡的私家文化配套，而华业·玫瑰郡也将借此成为片区的文化高地。该文化中心距深业·紫麟山也只有400多米的距离。

此外，在13-04地块，还将增建文化站一个。13-04、16-07地块，还将增建影剧院2个。

增建社区文化中心多达21个，分别位于01-04、02-01、06-01、06-06、06-09、07-13、08-04、08-08、09-15、11-06、12-03、14-04、15-01、15-08、15-13、16-06、22-02、23-01、23-02、23-04、23-05地块。

在23-04、23-05地块增建社区体育活动场地2个，在05-02、21-04地块增建网球场2个，在05-02、21-04增建游泳池2个，在05-02地块增建体育馆1个。也就是说05-02地块上，将成为网球场、游泳池齐全的综合性体育馆。该体育馆距华业·玫瑰郡不到300m，距深业·紫麟山不到400m。而公园大地所在的21-04地块，将增建网球场、游泳池各一个。

所有，综合以上分析，读书、看电影等活动，最方便的将是华业·玫瑰郡，因为图书馆、电影院就建在家门口；而游泳、打网球等体育运动，最方便的则是公园大地，因为小区内就有网球场、游泳池。

四、行政管理设施：6服务中心、1派出所、10警务室

将增设社区服务中心6个，分别位于06-01、06-09、07-08、07-13、10-11、23-04地块。

片区内有派出所1 个，位于16-15地块。增设社区警务室10个 ，分别位于02-01、06-01、06-09、07-08、07-13、10-11、15-12、16-06、22-02、23-04地块。

五、商业&邮电设施：华业·玫瑰郡离菜市场仅几十米

将增设社区肉菜市场4个，分别位于05-04、12-15、16-03、16-20。增设邮政所7个，分别位于02-01、06-04、07-13、10-11、16-06、21-04、23-04地块。

其中05-04地块的肉菜市场，即位于华业·玫瑰郡北边正对面，距离仅几十米，玫瑰郡的业主买菜将会非常方便。

■城市设计

一、公园大地：标志性区域、标志性景观轴、标志性山居大盘

本片区是龙岗区重要的城市空间形象的标志性区域，城市标志性景观轴是中心区城市空间景观的标志，位于标志性景观轴上各地块用地和建筑在用地功能、建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应附合轴线构成的总体要求。

1、至少三条景观视线通廊

规划南片区的十字相交的商业景观轴为本片区与体育新城重要的联系轴，两侧各地块的建筑必须提供友好的开放界面，并保证宽敞舒适的步行走廊。

规划中对景观视线通廊的设置规定：在龙城公园临龙翔大道的建成区内至少保证有三条景观视线通廊；龙城公园周边建筑不能对龙城公园山体景观的视觉通廊造成严重阻挡。临龙翔大道、靠龙城公园的公园大地，自然可以获得更好的景观。

2、灯光设计：公园大地夜色更迷人

规划要求：城市道路应尽量保证同类型的路灯高度、造型、布置等的统一和连续，区内龙翔路段应作为中心区主要景观道路进行灯光设计；片区内龙翔路和清林中路两侧各地块建筑均应进行建筑环境灯光设计，烘托环境气氛，体现各自的功能和风貌特色。

更好的灯光设计意味着更璀璨、更迷人的夜景，所以公园大地不仅能在白天赏山色，同样也可在晚上观龙城怡人的夜景。

二、街道景观设计原则

本片区的街道景观设计应遵循下规划原则：

龙翔路北侧的街景立面，以龙城公园入口为视觉焦点，由低至高逐渐向西南延伸，建筑轮廓线与山体轮廓线高低错落，同时反映出城市广场、居住社区和金融商业各自的风貌特色；龙翔路北侧的商业建筑应在风格、体型和色彩等几方面与现状办公区互相协调；

龙城大道西侧和深惠路北侧的街景立面应体现出中心区边沿的城市界面和中心区的地位及功能标志；

吉祥中路东侧和龙平西路南侧的居住建筑应强调其造型的简洁、色彩和风格的协调呼应；

（4）沿黄阁路的建筑界面形成以居住建筑为主的街墙，作为西侧体育场馆的城市背景，并且与体育场馆的建筑色彩和风格协调呼应。

■总结

通过以上分析，我们可以发现，深业·紫麟山是片区内唯一东西两侧拥有双公园的山居豪宅项目。居住地段纯粹，四周景观优美，离体育馆路程也非常近，适宜运动、休闲、居住。

招商·依山郡以其周边各个层次学校多而全、且路网交通发达，成为片区最好的教育楼盘；交通条件之优越程度，也高居片区榜首。

而华业·玫瑰郡周边则集长途汽车站、公交枢纽、地铁站于一身，交通之便利程度不亚于招商·依山郡。而且，华业·玫瑰郡堪称唯一的“三栖物业”。此外，周边小学、肉菜市场、图书馆、电影院、医院、体育馆齐全，除离高中稍远外，方圆300m范围内，配套凡所应有，无所不有，生活居家之便利程度难有楼盘能望其项背。

公园大地则因为背靠龙城公园，成为泛容积率最低的项目，小区内网球场、游泳池齐全，休闲、运动都很方便，如果有登山的雅好的话，公园大地将是难以替代的首选楼盘。