导读：
     ■大运新城片区唯一项目：中海·康城国际
     ■发展目标与功能定位：深圳新“地标”
     ■国际咨询及优化汇总方案：规格之高，前所未有
     ■片区个性特点
      一、0.56~0.68：片区容积率或为深圳最低！！！
      二、教育、体育配套完善，路网发达，绿化率高
     ■清霞路以南无工厂，康城国际居住更纯粹
     ■完善的配套设施
      一、教育设施：康城国际独霸1/2
      二、医疗卫生设施：综合医院距康城国际不到450m
      三、文化娱乐设施：瞰大运中心全景，唯有康城国际
      四、商业设施：康城国际北、东，两肉菜市场
      五、邮政设施：邮政所很近，邮政支局也不远
      六、社区服务设施：派出所距康城国际仅520m
      七、防灾减灾设施：康城国际有“私家救火队”
     ■发达的道路交通
      一、3条地铁线汇集；4级公路纵横交错
      二、步行系统：元素统一，林荫步道为主
      三、地铁站点：4个地铁站，8个出入口
      四、公交站点：康城国际独享“私家公交总站”
     ■路名、地名略有调整
     ■公共开放空间众多：大运中心+体育公园+7广场
     ■城市景观
      一、片区核心看点：中部高尚居住区、大运中心及体育公园区
      二、景观轴线及界面：康城国际南临重要景观轴——如意路
      三、重要景观节点：瞰大运中心、体育公园全景，首选康城国际
     ■总结：以“平价”阅“奢华”
正文：

■大运新城片区唯一项目：中海·康城国际

在龙岗区龙岗中心组团西部，由机荷高速、深惠大道以北，黄阁路以西，规划龙岗区盐龙大道以东围合区域，就是大运新城片区，本片区总用地面积854.80万㎡，由北部产业园区、中部居住区、大运中心及体育公园区和南部复合功能区四个部分组成。

大运新城的规划和建设，对于所有房地产企业都是一个巨大的诱惑。这其中，就有中海地产，这是中国境内唯一能够与全球第一大住商万科相提并论的房企，隶属于全球500强之一的中国建筑总公司。

中海地产在大运中心片区分别于2006-9-15以及2007-10-10夺得规划上的06-03、08-06、09-02三幅地块。其中09-02为酒店用地，06-03、08-06两幅地块仅一路之隔，形成了占地118799.42平方m、总建面为380160平方m（住宅面积357320平方m，商业面积15000平方m）、容积率3.2的中海·康城国际。

大运新城山水相间，规划超前，前景诱人，但是区域内目前仅有中海地产拥有项目。因此，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn对该片区的规划予以简析。

■发展目标与功能定位：深圳新“地标”

大运新城发展目标是：山水环境突出，交通便利，配套设施完善，具有国际、国内大型体育赛事接待能力的城市片区；居住、体育、会展、教育、高新产业和谐发展的示范新区。

大运新城的功能定位是：深圳市全民健身基地，大运新城的主要组成部分；设有大型体育设施、会展设施，以居住、体育、会展、教育、高新产业及交通枢纽为主要功能的综合性片区。

大运新城片区的发展目标和功能定位表明，该片区规划起点之高，深圳罕见。无论环境、交通，还是配套设施，在深圳都位居前列，尤其以体育配套规格之高称雄深圳，必将崛起为深圳以体育为主体的新“地标”。

■国际咨询及优化汇总方案：规格之高，前所未有

大运新城规划遵循如下5大原则：公共设施优先开发原则；土地集约使用原则；持续活力原则；刚性与弹性并重的原则；生态优先与可持续发展原则。

而大运新城规划的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（1996－2010）》、《深圳市龙岗中心组团分区规划（2005－2020）》、《深圳市大运新城规划设计国际咨询及优化汇总方案》等。

2005年初，深圳就开始对大运新城及其周边片区规划设计进行国际咨询。2005-11-8日~10日，由专家评审会评选出三个入围方案。北京市建筑设计研究院＋美国CA规划设计师事务所（联合体）方案（1号方案）获一等奖，香港易道环境规划设计有限公司方案（4号方案）和英国ARUP＋丹麦HLT（联合体）方案（3号方案）并列二等奖。

但是，入选的3个方案并不是最后的实施方案。而是由中国城市规划设计研究院深圳分院负责，在入选的3个方案基础上，经过认真研究，结合各个方案的特点，进行方案修改、汇总、整合，并在完善综合规划方案的基础上进行规划、建设。

所以，《深圳市大运新城规划设计国际咨询及优化汇总方案》的产生，可以说是集采了百家之常，汇聚了国内外众多顶级规划、建筑、设计精英的智慧。大运新城的规划规格之高，在深圳历史上是从未有过的。

■片区个性特点

一、0.56~0.68：片区容积率或为深圳最低！！！

规划确定本片区的总建面为480~585万㎡，其中住宅建面272~310万㎡，规划人口规模约为14万人（包括信息学院规划人口2万人）。也就是说容积率在0.56~0.68之间，人口密度为1.64万人/平方公里，人均占地面积为61㎡/人。

大运新城片区的容积率惊人之低！！！意味着区域将拥有深圳最好的单位人口占地比。中海·康城国际位于龙岗中心城黄阁坑北通道和如意路交叉口。而大运主场馆——大运中心就坐落于中海·康城国际东南面，而涵盖整个大运中心的9.45平方公里的大运自然公园也在其南面。

其南面无遮挡，可俯瞰大运中心全景、大运自然公园的全景。而包括奥林华府在内，则仅仅只能看到其中部分。也就是说，这是唯一能全览大运中心、大运自然公园的楼盘。

二、教育、体育配套完善，路网发达，绿化率高

大运新城片区的规划总用地面积为854.80万㎡。规划依据本片区的功能定位，将片区的土地用途确定为八大类，分别为：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府/团体用地（GIC）、工业用地（M）、道路广场用地（S）、对外交通用地（T）、市政公用设施用地（U）和绿地（G）等。

其中居住用地（R）117.00万㎡，占13.69%；商业服务业设施用地（C）24.57万㎡，占2.87%；政府/团体用地（GIC）222.25万㎡，占26%；工业用地（M）57.66万㎡，占6.75%；道路广场用地（S）206.37万㎡，占24.14%；对外交通用地（T）21.25万㎡，占2.49；市政公用设施用地（U）24.83万㎡，占2.90%；绿地（G）180.87万㎡，占21.16%。

政府/团体用地（GIC）最多，222.25万㎡，占26%；其次为道路广场用地（S）206.37万㎡，占24.14%；第三为绿地（G）180.87万㎡，占21.16%。

政府/团体用地（GIC）又包括行政办公用地（0.27万㎡）、文化设施用地（12.14万㎡）、体育用地（98.74万㎡）、医疗卫生用地（5.73万㎡）、教育科研用地（105.35万㎡）。其中，以教育科研用地占比最多，达12.32；其次为体育用地，达11.55%。

以上数据说明：1、该片区教育、体育配套比较完善。2、路网发达，交通方便。3、绿化率相对较高。

■清霞路以南无工厂，康城国际居住更纯粹

为增强换乘枢纽——即大运新城站（3#地铁与12#地铁的换乘站）综合开发区的土地利用混合度，提升轨道站点周边人气，规划增加了11-14，11-15，13-01和13-02四个地块对于二类居住的相容性，但商业服务建筑容量不得低于总建筑量的50%——这意味着3#地铁大运新城站西侧将成为一个繁荣的商住板块。

01至02街坊内工业用地地块（除地块02-03和02-12外），虽近期保留现状已建合法地块，为集约利用新城土地资源，并为该区域中远期改造和重建预留弹性，本规划设定了该区域工业地块的容积率区间，下限为现状容积率，上限为2.5。

规划将10-06、10-07两个地块确定为体育发展备用地，二类用地性质兼容政府社团用地及公共绿地。该区域列为特别管制区，区域地块近期予以控制预留，不排除结合体育公园整体设计的可能性。地块12-01现状为龙岗中心城水厂用地。该水厂于中远期将搬迁，该地块的土地利用方式、开发强度将结合城市发展需要及本片区规划定位，做专项研究，予以确定。

规划区范围内除保留现状荷坳新村外，其余旧村住宅用地进行改造，统建楼集中安置于06-01地块。06-01地块作为大运新城的安置小区，配备有独立占地4000㎡的12班幼儿园，以及肉菜市场等商业配套。该地块位于中海·康城国际北面，与康城国际北区只隔了一条官坑路。显然，康城国际的业主买菜、小孩上学等活动将会更方便。

中海·康城国际北区、南区，以及中海的五星级酒店项目，都位于清霞路以南。而规划只保留位于规划区北部的工业园区和具有合法手续的工业用地单位，而对于位于清霞路以南片区的工厂进行改造，迁出规划区异地安置。所以，这对中海地产将是一个重大利好，因为工厂迁走之后，居住将会变得更纯粹，将会获得更好的居住体验。

■完善的配套设施

本片区的配套设施包括市、区级市政公用设施及为本片区服务的配套公共设施及市政公用设施。配套设施包括居住配套设施及市政公用设施。

一、教育设施：康城国际独霸1/2

幼儿园总量为6所，现有2所，分别位于05-01、06-01地块。规划增加4所，分别位于07-10、08-06、11-12、13-04地块。其中08-06地块位于中海·康城国际南区，而05-01、06-01、 07-10均位于中海·康城国际附近，近的只有一路之隔，远的也只有约500m。也就是说，中海·康城国际除自有一幼儿园外，周边500m范围内还有3个幼儿园。

九年一贯制学校总量为4所，现状有两所，分别位于05-03地块（即福安学校，54班）和13-07地块（即荷坳小学，45班），规划予以保留并扩建，作为九年一贯制学校。此外，还将在08-03、11-08地块新建两所九年一贯制学校。其中，05-03地块的福安学校，离中海·康城国际北区约270m。而08-03地块（36班），就在康城国际南区东侧，只隔了一条不足30m的仙岭路。

规划增加60班的寄宿制高中1所，位于10-05地块，用地面积为10万㎡。该寄宿制高中位于中海·康城国际南侧，距离不到150m。此外，还规划增加36班的普通高中1所，位于13-11地块，用地面积为3.5万㎡。

规划增加体大运新城信息学院各1所，分别位于10-01、12-02地块，也就是说，体育新城片区将拥有两所专科学校。其中10-01地块的体育学校位于中海·康城大运新城，距离不到150m。

从幼儿园、九年一贯制学校、高中到大学，体育新城几乎应有尽有。其中，幼儿园6所，九年一贯制学校4所，高中2所，专科学校2所，学校总数为14所。8.5平方公里土地、14万人，就拥有14所学校。平均1万人拥有1所学校，每平方公里拥有学校1.65所。

而其中，6所幼儿园中的3所，4所九年一贯制学校中的2所，2所高中中的1所，2所专科学校中的1所，都位于中大运新城国际方圆300m的范围以内。也就是说，中海·康城国际几乎霸占了体育新城片区1/2的教育配套——这是一个非常恐怖的比例！！！

二、医疗卫生设施：综合医院距康城国际不到450m

规划在07-03地块增加1个600床的综合医院，该医院位于清辉路南侧，距离中海·康城国际不到450m，也就是步行4分多钟的距离。

社区健康服务中心总量为9个，现有1个，位于06-01地块。规划增加8个，分别位于02-14、05-02、08-04、08-06、11-11、11-12、13-03、13-04地块。08-06地块为中海·康城国际南区。
   
三、文化娱乐设施：瞰大运中心全景，唯有康城国际

规划在09-01地块增加市区级的会展中心1个，占地面积为10.7万㎡。该会展中心即高交会馆所在地，同时也设置有12#地铁“龙城西站”的出入口。与09-02地块的中海五星级酒店项目仅一墙之隔。

规划在07-14地块增设影剧院和图书馆各1个，总占地面积为9845.46㎡。该地块位于中海·康城国际东面，距离中海·康城国际南区约550m。与09-02项目的中海五星级酒店项目，隔如意路斜向对望。

在09-04，09-05地块增建市级体育中心1个。而09-04地块，即2011年大运会主场馆——大运中心所在地，占地面积22.45万㎡，绿化率达40%。此外，还设有室外体育活动场地，8000㎡的公交枢纽站，以及社会停车场等。而09-05地块，则有大运中心体育场馆、公交枢纽站、临时停车场，以及12#地铁“龙翔大道站”的出入口。

09-04地块的大运中心，坐落于中海·康城国际东南面，与中海·康城国际南区分处如意路南北两侧，距离约450m。中海·康城国际南面无遮挡，可俯瞰大运中心全景，也是唯一能、全览大运中心和大运自然公园的楼盘。
  
四、商业设施：康城国际北、东，两肉菜市场

肉菜市场总量为5个，在06-01地块现有1个，规划增加4个，分别位于02-14、07-10、11-11、13-03地块。其中06-01地块已有的肉菜市场位大运新城城安置小区内。该小区为旧村改造统建楼，与中海·康城国际北区隔官坑路相望，距离仅20m。07-10地块位于康城国际东面，与康城国际北区相距约200m，与南区相距约350m。    

五、邮政设施：邮政所很近，邮政支局也不远

在07-11地块，规划增加邮政支局1个，距离中海·康城国际约580m。在06-01地块，即中海·康城国际北面的安置小区，现有邮政所1个。规划增加邮政所7个，其中08-06地块，即中海·康城国际南区将增加邮政所1个。 

六、社区服务设施：派出所距康城国际仅520m

在07-12地块，规划增加派出所 1个。该派出所位于阁荔路南，在中海·康城国际南区东面，距离约520m。在06-01地块，现有社区警务室1个，规划增加9个。包括在中海·康城国际南区所在的08-06地块，也要增加1个社区警务室。

七、防灾减灾设施：康城国际有“私家救火队”

在06-06地块，规划增加消防站 1个。该消防站毗邻06-05地块的公交总站，正处于中海·康城国际北区和南区之间，有如中海·康城国际的“私家救火队”。看来中海·康城国际业主不需要担心火灾了。

■发达的道路交通：

一、3条地铁线汇集；4级公路纵横交错

3#地铁大运新城城片区南侧经过，与12#地铁大运新城城站交汇。16#地铁从片区北面穿过，与12#地铁在回龙埔站交汇。片区内地铁线路主要为12#地铁，在片区内有4个地铁站点。

本片区的对外联系的主要道路为机荷高速、水官高速、盐龙大道、龙平西路、深惠路、红棉路、黄阁路。其中中海·康城国际西临城市快速路盐龙大道。

本片区规划道路分为四个等级：

城市主干道：深惠大道，宽120m；龙翔大道，宽80m；黄阁路，宽80m（50m）；龙兴大道，宽44—70m；龙平西路，宽80m；如意路，宽65m；清林西路，宽65m；红棉路，宽50m。

城市次干道：清霞路，宽50m；清辉路，宽50m；鼓岭路，宽40m；大运路，宽36m；仙岭路，宽29m；白灰围一路，宽27m。

城市支路：竹篱路，宽29m；创园路，宽27m；阁荔路，宽24m；福霞路，宽20m；官坑路，宽20m；官塘街，宽20m；犁头路，宽20m；犁中路，宽20m；犁嘴路，宽20m；桂坪路，宽20m；荷风路，宽20m；荷韵路，宽20m；荷新路，宽20m；荷坳路，宽20m；坪新路，宽20m；沙塘路，宽18m；围塘路，宽18m；围坑路，宽18m；阁溪路，宽18m；草塘路，宽16m。

组团道路：组团道路主要为北部产业园区内部道路，宽12—18m。

二、步行系统：元素统一，林荫步道为主

步行系统以林荫步道为主，对地面铺装、街道家具、标识及植物配置等要素进行统筹设计，形成元素统一的场所特征。

规划规定，应为大运中心增设人行过街设施，以增加其步行系统连贯性。人行过街设施的设置应满足：（1）出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；（2）最小净宽不小于5米；（3）全天候通行；（4）不影响道路及城市景观。

三、地铁站点：4个地铁站，8个出入口

12#地铁是唯一一条站点与线路全部在龙岗区内的地铁，连接体育新城、龙岗中心城、东部新城等片区，并衔接厦深铁路龙岗站和东部快线。线路大运新城城至坑梓，全长约36.4公里，设站24座，其中换乘站5座。

12#大运新城区设有4个站点，分别为体育新城站→龙翔大道站→龙城西站→田板头站。片区内规划设置8个轨道站点出入大运新城位于03-03、05-01、07-07、09-01、09-05、11-01、11-14、13-01地块。其中体育新城站为12#地铁与3#地铁的换乘枢纽。

其中，“龙城西站”和“田板大运新城中海·康城国际较近。“龙城西站”离中海·康城国际南区约1200m，“田板头站”离中海·康城国际”北区约1100m。

四、公交站点：康城国际独享“私家公交总站”

规划增加4个公交总站，分别位于02-10、04-04、06-05、07-09地块。规划增加3个公交枢纽站，分别位于09-04、09-05、13-01地块。在10-04地块，规划增加公交综合车场1个。规划增加穿梭巴士站2个，分别位于09-05、13-01地块。

其中06-05地块的公交总站，刚好位于中海·康城国际北区和南区之间，与南、北两区都只有一路之隔，相当于是中海·康城国际的“私家公交总站”。而10-04的公交综合车场位于中海·康城国际南侧，只隔了65m的如意路。而09-04的公交枢纽站，也只有约450m距离。

■路名、地名略有调整

城市主干道：龙兴路—>龙兴大道，基本遵照原有路名；

城市次干道：三十二号路—>大运路，依据大运中心及大运会名称命名；二十八号路—>清霞路，结合清林路，以“清”字系列命名； 二十九号路—>清辉路，结合清林路，以“清”字系列命名；

此外还有鼓岭路、仙岭路等18条新命名的道路。

■公共开放空间众多：大运中心+体育公园+7广场

除大运中心、体育公园外，体育新城片区还有广场7处。分别为1、临近“华美路”的华美广场；2、临近“福大运新城福安广场；3、临近“阁溪路”的阁溪广场；4、临近自然山体“犁头咀”的犁心广场；5、荷坳社区的荷坳广场；6、临近“红棉路”的红棉广场；7、“留学生创业园区”内的创园广场。

■城市景观

一、片区核心看点：中部高尚居住区、大运中心及体育公园区

本片区的城市建设及开发活动应遵守以下4大原则：系统性设计原则、特征性设计原则、多样互动性设计原则、绿色、运动、健康的设计原则。充分利大运新城城及周边片区特有的山水环境和齐全完备的体育设施，将绿色、运动、健康的理念融入场所设计观，为新城居民营造特有的健康生活氛围。

整体空间景观意象：营造南北向城市绿化带（神仙岭绵延山体）通过体育公园及大运中心形成的开敞空间切入城市功能区的整体空间景观空间；并通过由龙兴大道、龙翔大道、黄阁路等重要道路形成的公共系统，实现体育公园、大运中心等核心公共空间与周边片区的衔接和渗透。

各区域景观特征：本片区由北部产业园区、中部居住区、大运中心及体育公园区和南部复合功能区四个部分。城市设计应结合各个组团的功能来组织片区景观风貌。其中最重要的看点为中部居住区、大运中心及体育公园区。

中部居住区大运新城城的大型高尚社区，应营造突大运新城城生活特征、亲切宜人、充满活力的现代住区景观风貌。而中海·康城国际正好位于中部高尚居住区的核心位置。

大运中心及体育公园是整个规划区的核心公共空间，应塑造标志建筑与自然环境相互融合的场所特征。强调大运中心内大体量、水平展开的文体建筑形成的标志建筑群及展示作用。并通过场所设计和引导，加强公共空间作为群众活动核心的吸引力。

二、景观轴线及界面：康城国际南临重要景观轴——如意路

片区内有四条重要景观轴线，分别为龙兴大道、龙翔大道、黄阁路及如意路。其中中海·康城国际南区南面临如意路。这四条重要景观轴线及界面的设计应遵循以下要求：

龙兴大道大运新城城重要的城市门户和景观大道，它通过轨道三号大运新城城站点换乘枢纽形成的门户，北向延伸，通过穿梭巴士提供的特殊公交服务串联各个功能组团。应营造轻松、愉悦、自然、充满活力、观光和体验新城生活氛围的道路景观意向。该道路设计应加强与周边场地的整体设计，宜增设自行车道、散步道。

龙翔大道大运新城城的主要城市门户、景观大道和公共服务设施轴线。以水官高速出口为起点，通过神仙岭山体营造城市绿色门户，并通过体育场形成视觉焦点，并通过进入连续的商业服务建筑群（规划区外）形成一个由放到收的空间序列与龙岗中心城相衔接。

黄阁路是规划区重要的南北向城市主干道大运新城城的重要展示界面。应强调其空间节奏感、现代感和大运中心东侧展示界面的景观设计。

如意路是新城重要的景观轴线，它以北环快速路立交出口为起点，从西部横穿规划区中心并与龙岗中心城串联。应加强作为绿色廊道衔接神仙岭和余石岭的景观作用，并加强临大运中心北侧景观界面的设计。也就是说中海·康城国际西可看神仙岭和余石岭，南则可看如意路和大运中心，这两边都能获得比较好的景观。

三、重要景观节点：瞰大运中心、体育公园全景，首选康城国际

龙兴大道、黄阁路、龙翔大道和如意路四条主要景观轴线相交汇的片区构成了规划区重要的景观节点。需要加强各景观节点的建筑及街角空间设计。

本片区结合区域场所特征，形成三类型的地标：以文体建筑形成的展示地标、以大运中心高层酒店形成的高度地标和以文保建筑形成的特色文化地标。

以文体建筑形成的展示地标中，体育场形成了主要的地标建筑，而体育馆、游泳中心和会展中心则为此要地标；大运中心高层酒店形成的高度地标，并形成俯瞰大运中心及体育公园的空间意向。

特色文化地标主要由位于本片区西部铜鼓岭脚下的宋朝盐司陈康适墓（10-11地块）和位于荷坳新村入口处的兰桂书室（13-09地块）构成，两个区级文保单位应结合周边的开敞空间或绿化广场形成有文化特色的地标建筑。

体育公园设计：本片区体育公园应结合盐龙大道以西区域（本片区外）的体育公园其他组成部分（龙口水库、国际自行车赛馆、神仙岭网球中心、公众高尔夫球场等）进行一体化设计，形成完整意义的体育公园。

值得注意的是：中海·康城国际可俯瞰大运中心、体育公园全景。而包括奥林华府在内，则仅仅只能看到其中部分。因而，成为唯一能全览体育场等文体建筑形成的展示地标、及体育公园的楼盘。

■总结：以“平价”阅“奢华”

通过对规划的分析，房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn认为大运新城城拥有山水资源之丰富，规划起点之高，政府投入之多，交通之便捷，配套之完善，深圳罕见。假以时日，必将成长为深圳最具潜力的大型高尚住宅区之一。

而中海地产捷足先登，在中部高尚居住区开发的康城国际项目，带精装价格保持在8500元/平米以下，可以称得上“平价”。而该项目能够全部享有世界级的大运中心、及深圳最大的公园大运自然公园，当然可以称得上是“奢华”。

以“平价”阅“奢华”，舍此无它！购房者不可不察。