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项目及片区考评
招华·曦城3期’唯论:别墅革命,实现六化

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2009-07-09 07:28:31点击9502


导读:
     ■前言
     ■最全面阐述西班牙风格的深圳项目
     ■3期是曦城综合条件最好的一期
      1、最靠近城堡式商业中心,生活便利
      2、视野拓展极大化:列均落差5米
     ■户型四化创新
      1、地下室真正地面化:曦城3期首家整体性实现“自然采光+南北通风”
      2、中间户端头化:深圳首个双天井项目
      3、端头户独栋化
      4、独立户模糊化:西班牙也热衷四水归堂?
     ■功能区间创新
      1、罕见带阳台衣帽间、南北通透的独立干爽工具间
      2、深圳联排中,最宽的室内楼梯
      3、赠送隐形化:要大送,但不要提高容积率
     ■其它唯一性
      1、迷上山顶:唯一的天际游泳池后,再有唯一的天际酒店
      2、深圳住宅区中,流域最长、落差最大的水系
      3、街道感与隐私性两全
     ■个人感到的遗憾
正文:


■前言

从2003-12-30招商华侨城联合体首次夺得尖岗山地块至今,已有近7年历史。房地内参·半求工作室www.BANQ.cn也从始至今一直跟踪研究这个项目,值得骄傲的是,我们陪伴曦城走过了它至今的全部历程,是我们服务时间最长的两个项目之一,对那里的土石山林、树木花草、矮筑小径……都充满了止不住的感情投入。

在此前多次工地考查的基础上,在2009-7-6的15:00~18:00,房地内参·半求工作室再一次专题性考查了这个南中国最大的纯墅区。曦城南区(1、2期)已拉起天窗、全部售清,并创出深圳别墅史上最耀眼的记录,但现场却依然云淡风清、不事张扬。

而曦城北区(3、4、5期)的3期目前正在热火朝天施工,住宅建筑已经封顶,目前正在内外装修。北区溪流主题中轴景观带则刚刚开始施工,尤其是北区地块最地处的集水湖,初看起来规模巨大。

仔细考查下来,深感在1、2期基础上,曦城的3期又有了质的进步,同时,让人满心喜欢的曦城3期,往往又能给以一种没有感觉的感觉,即喜欢、又没有感觉,原因就在于,建筑与环境的关系表现得很自然,整个3期似乎是设计师与大自然之间无性繁殖的产物。

■最全面阐述西班牙风格的深圳项目

曦城南区(1、2期)笼统地采用了所谓的西班牙建筑风格,但可以肯定的是,西班牙建筑风格也不可能只有一种表现形式。按照目前的规划方案,曦城北区(3、4、5期)则将西班牙建筑风格予以了细分,提供了4种表现形式:Hacienda(庄园风格)、Palma(帕尔玛风格)、Ibiza(伊比萨风格)、Escorial(宫殿风格),曦城因此成为最全面阐述西班牙风格的深圳项目。

其中3期提供前三种风格,白色的Ibiza、淡黄的Hacienda、橘黄的Palma形成了比1期更为明快和有适度变化的建筑色彩体系,比1、2期纯粹的白色墙体要丰富了不少,但又不至于过于繁杂。之外,三种建筑风格延续了橘红色坡屋顶、质感墙面的特征。Escorial(宫殿风格)则要到4、5期才有提供。

1、Ibiza(伊比萨风格):采用大面积白色手工灰泥墙面,配以橘红色屋顶、木色花架。靠近林荫大道的两列联排(3联、4联)就是这种明快的风格。

2、Hacienda(庄园风格):在伊比萨风格的基础上,在底层增加了一些粗糙质感的黄色石材,主题建筑采用淡黄色涂料,阳台、檐口的线角也复杂了一些,增加了古典欧式风格元素,感觉较为温暖大方。Ibiza风格及Palma风格建筑以东、中央景观轴线以西的独立别墅部分就是这种风格。

3、Palma(帕尔玛风格):在庄园风格上进一步细化,使用了大面积黄色石材,建筑色彩偏重橘黄色,细部设计也更精致,强调几种不同材质的对比和衬托。Ibiza风格建筑以北、Hacienda风格建筑以西靠近城堡式商业中心的组团就是这种风格。

4、Escorial(宫殿风格):在项目海拔最高的部分建设的住宅将采用这种风格,其诉求偏向奢华、高贵,以宫殿的氛围突出住宅的档次。

■3期是曦城综合条件最好的一期

1、最靠近城堡式商业中心,生活便利

3期是曦城小区中,最靠近城堡式商业中心的分期,两者是紧邻的关系。由于曦城规模巨大,靠近商业中心将为日常生活带来更多便利,实事求是地说,3期不但是整个曦城的中部地段,也是利用公共配套设施最便利的分期。房地内参·半求工作室www.BANQ.cn认为,3期应该是曦城综合条件最好的一期。

2、视野拓展极大化:列均落差5米

3期共计127套单位,其中86套联排、41套独栋,共计16种户型。在工地,无须任何专业测量设备,就可以发现,3期地势比1、2期的地势落差更大,但也不至于陡峭。

地势落差大的好处被招华充分利用,根据GOOGLEMAPS的数据,3期南北最宽处大约5排建筑,合计落差大约25米左右,也就是说每排建筑之间落差平均为5米左右,大约相当于2层楼,这就使每排建筑之间的视野得到极大拓宽。

■户型四化创新

1、地下室真正地面化:曦城3期首家整体性实现“自然采光+南北通风”

同时,北高南低的地势,也是地下室部分完全地面化,而且曦城3期首次在深圳住宅领域中,整体性地实现了这样规划要求:不但全面自然采光,而且南北通透。以前有自然采光的,但是整体性实现南北通风的,曦城3期是首家。

而私家花园部分,则顺延地势,从一楼逐渐线性下降与地下室平面平齐,地面、地下的线性连接模糊了空间界线,而如果要做私家游泳池,则其实是在地下室的标高上做的,因此隐私性得到了很好的保障。

2、中间户端头化:深圳首个双天井项目

在曦城3期工地,经过普查发现,3联、4联、5联的单位,其中间户为了改进其空间感,在深圳首次全部采用了左右双天井设计。在现场感受双天井带来的好处是实现了“中间户的端头化”:

(1)、空间再度拓宽,室内外的界限模糊了。(2)、空气对流加快,质量大大提高。(3)、等同于预留了装电梯的条件,未来可改善的余地较大。(4)、内部采光状况非常好,消灭了任何暗角,就更不用谈暗间了。(5)、业主即使将其中一个天井封闭为多层房间,也是可以的,但天井则无法做到。

3、端头户独栋化

而端头户单位,则都有大面积露台两处、阳台5处、侧花园及侧面连廊两处,室外空间较大,并且对外一侧非常开扬。同时,由于建筑南北(包括花园在内)长接近30米,因此,绝大多数端头户花园的侧面是可以做私家游泳池的。

因此,这里的端头户再通过采取与中间户之间的其它隐性性手段,基本都实现了独栋化,在现场时甚至有一种感觉:招华北地区这么干,独栋与端头之间怎么区别价格呢?

4、独立户模糊化:西班牙也热衷四水归堂?

四水归堂是中国人的讲究,也就是说,在建筑中有一个天井,下雨时,屋顶的集水就向天井中落下,寓意财不外流。曦城3期的DH470N/NA户型、及DH520S户型的独立别墅,就设计了5米见方的巨大室内天井,屋面集水将汇集到此。

在此风水寓意之外,其实这个室内天井还有实际用途,那就是将室内外的空间模糊化了,比如朝向天井的窗户、以及围绕天井的走廊,感觉上说不清楚是朝外还是朝内。很多时候,空间界线如果过于清晰,往往给人以过于突然之感,而这种模糊化,无疑格外自然,过渡缓和,心理感受明显是舒服多了。

■功能区间创新

1、罕见带阳台衣帽间、南北通透的独立干爽工具间

在正在装修的一栋独立别墅的顶层主人空间,可以看到聪明的设计,一是发现了深圳罕见的带阳台的衣帽间,而更衣间则依然设计为暗见保证隐私性。可以想象,在光线充沛的空间里挑选整理衣物,显然会带来更好的心情。

而独立别墅之间的距离的局部,则被利用起来建设了面积不大的工具间。此房间只于花园发生互通关系,不于其它空间相连,而即使是此工具间,都是南北通透,并为了保持更好的干爽环境,还特意将其平面抬高到高于地面大约6个台阶的位置,用心缜密!

2、深圳联排中,最宽的室内楼梯

在曦城3期,独立别墅就不说了,室内楼梯够宽。而3、4、5联的联排,无论端头还是中间户,其室内楼梯的宽度也比一般的85公分要宽出大约29%,宽达到1.1米,楼梯太窄使用的舒适度就会得不到保证。

就整体来说,曦城3期是室内楼梯最宽的项目,虽然属于客户不太关注的细节,但是房地内参·半求工作室www.BANQ.cn认为,这却是发展商值得表扬的努力方向。

3、赠送隐形化:要大送,但不要提高容积率

2006年5月29日,建设部等9部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“国十五条”),首次提出9070政策,加之房价高企,因此,赠送面积手段开始成为变相降低房价的手段。

但是,赠送面积带来的恶果是,实际容积率大大高于规划容积率,以30%的赠送比例,其实往往带来的就是实际提高容积率达30%。容积率的实际提高,其实是降低了小区的品质。那么有没有一种即赠送面积,又不提高容积率的方式呢?

从曦城3期身上可以得到肯定的答案。曦城3期主要通过挑高空间、少量2米4层高过渡层,尤其是通过地下空间(房地内参·半求工作室www.BANQ.cn都不禁想,私家花园中似乎还可以向地下拓展面积!),来实现自己几乎赠送100%的目的,而这几种赠送方式,都对实际容积率没有太大影响,实现了赠送的隐形化。

■其它唯一性

1、迷上山顶:唯一的天际游泳池后,再有唯一的天际酒店

曦城南区(1、2期)的中央位置,是海拔大约50米的山顶,山顶上是深圳唯一的住宅区山顶天际游泳池,这是华侨城地产规划时经常要求的“小区高潮部分”。而在曦城3期紧靠的城堡商业中心,其中的酒店部分,是位于海拔最高处,大约80~90米吧,这里正在建设深圳唯一的天际酒店。

未来这里有酒店、也有游泳池,在这里看半山上的家园,那种自豪感是不是会特别的强烈?那种领地感是不是会尤其的明显呢?之外,从广深高速路过的人们,都不免要为绿海之上的这个建筑行注目礼。

2、深圳住宅区中,流域最长、落差最大的水系

如前所述,曦城3期北地块的地势呈现大约25米的落差,如果到4、5期全部建成,落差则有大约60米,利用这个落差,北地块设计了弯曲的景观轴线,贯穿整个北地块。

此景观轴线以叠落式溪流为特色,源头在最高处,在3期最低处、也就是1期会所的正北面汇集成宽阔的湖面。以卫星地图估算,完全建成以后,此水系长达500多米,是深圳所有住宅区中,最长的水系统。而就整体落差而言,也同样位居第一,位居第二的是万科东海岸4期上居。

3、街道感与隐私性两全

著名的建筑评论家雅各布有“街道眼”的评论,影响很大。所谓街道眼,意思是说街道尺度要人性化,不能过大,并且朝向街道部分要有窗户注视,这样一来就形成了一股力量,区域气氛就有利于居住、安全。

曦城3期无疑接受了这样的观点,并予以了提升。首先,为了保证两列建筑之间的隐私、降低对视的压力,规划时将南北两列建筑之间的间距拉大,比1、2期要大,大约25米远(含花园),这对于矮层小区来说已经足够宽了。

同时,为了形成街道感,在南北间距拉大保障隐私性的同时,将东西的间隔则缩小,形成巷道感,从而获得街道感与隐私性两全的小区气场。

■个人感到的遗憾

曦城3期传承了1、2期的很多优点、也有很多更新换代部品,比如墙体结合处的圆角处理、森鹰纯木窗的全面应用、阳台大通流地漏等,让人欣喜。

但是,也有一些1、2期的优点没有被继续采纳。比如阳台护栏或者女儿墙处的瓦砌造型、砖砌造型取消了,那是多有生活情趣的细节元素啊,当然会有人说,这些东西维护起来太麻烦了。

但是,一栋精品住宅,有那么一两处需要你用点心、需要你有点敬畏,不是一件值得的好事吗?

招华·曦城3期’唯论:自己在飞机上拍到的曦城及其周围的环境

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 招华·曦城3期’唯论:2008年3期地块整备中

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招华·曦城3期’唯论:地下室地面化,南北通

招华·曦城3期’唯论:独栋

招华·曦城3期’唯论:带阳台的衣帽间

招华·曦城3期’唯论:独立别墅四水归堂

招华·曦城3期’唯论:北地块的最高处

招华·曦城3期’唯论:独立别墅之间的工具房,特意抬高地面

招华·曦城3期’唯论:崭新的风格

招华·曦城3期’唯论:3期中央,这里未来是Y字路口

招华·曦城3期’唯论:高处看3期

招华·曦城3期’唯论:深圳最长的住宅区水系

招华·曦城3期’唯论:工地

招华·曦城3期’唯论:深圳唯一位于山顶的酒店(城堡商业中心的组成部分)

 招华·曦城3期’唯论:曦城独立的供水楼都与曦城保持同样的建筑风格

 招华·曦城3期’唯论:从山顶酒店处看小区与城堡商业中心

招华·曦城3期’唯论:规划示意图 

 招华·曦城3期’唯论:3期建筑风格分布图

招华·曦城3期’唯论:3期地块起伏大体如此

 

招华·曦城3期’唯论:曦城早期的历史图片(2004~2006年),给各位留个纪念!


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