导读：
     ■前言
     ■片区个性特点
      一、特区西部城市绿肺
      二、最牛的地权
      1、特区西部人均地权最好片区：人均用地最高
      2、容积率低至0.447，堪称深圳之最
      3、基本生态控制线保障永久视野权
     ■配套分析
      一、5大生态公园，总面积高达597万㎡
      二、教育设施：从幼儿园到中学，500m内全搞定
      三、医疗卫生设施：2个社区健康服务中心
      四、文娱体育设施：能文能武，各得其所
      五、社区服务设施：有私家“警察”，当然更安全
      六、商业及邮政设施：拉菲业主很拉风，购物不要出小区
     ■交通设施
      一、5#地铁近在咫尺，泛海·拉菲花园属地铁物业
      二、20-07设公交接驳站，地铁站址基本确定
      三、道路交通：四等级公路齐全，北边有西部通道
      ■城市设计
      一、以大南山为中心，打造城市山林景观
      二、建筑高度控制&街景设计
正文：

■前言

大南山片区是指：工业大道、港湾大道、兴海大道、月亮湾大道和西部通道的围合区域，根据房地内参·半求工作室www.BANQ.cn掌握的资料，本片区总用地面积778.78万㎡，本片区建设规模规划总量为348.24万㎡。

由于大南山片区以大南山为界分为东西两个片区，道路网主要沿山分布。所以对大南山片区的简析也可以分为“大南山西片区”和“大南山东片区”，东西两个片区相对独立。

根据《深圳城市总体规划（2007－2020）》，前海中心区定位于深圳两大城市中心之一，与当前的福田中心区并驾齐驱。作为前海中心区的核心组成部分，“大南山西片区”将是未来10多年深圳的重点发展片区之一。所以，该片区也将赢得越来越多的置业者和投资者的关注。

目前，在大南山西片区的月亮湾区域，新盘合计约有超过60万㎡的供应量。其中，泛海·拉菲花园、恒立·依云半山（心海湾）、中海·阳光玫瑰园，都位于该区域，三个项目由南往北，一字排开，紧靠在一起，呈现出唇齿相依的关系。而大南山东片区，则有招商·兰溪谷2期在售、而招商·花园城5期也即将面世。

■片区个性特点

一、特区西部城市绿肺

“大南山西片区”和“大南山东片区”所在的大南山片区，功能定位为南头半岛的绿肺，是具有郊野性质的文化市政公园、居住及配套、高科技研发基地和重要的港口门户地区。

大南山片区的开发建设将突出大南山的公共绿地的核心地位，强化生态环境，优化城市用地功能，合理确定开发规模。利用大南山片区特定的区位及自然优势，建设成为具有鲜明的山海城市特征，集高尚居住、商业办公、自然生态公园、高科技创业园区的综合性地区。

二、最牛的地权

招商·兰溪谷2期、泛海·拉菲花园、中海·阳光玫瑰园、恒立·依云半山（心海湾）、招商·花园城5期这些环大南山的新盘，受到欢迎和关注关键在于这里拥有特区西部最牛的地权：

1、特区西部人均地权最好片区：人均用地最高

整个大南山片区总用地面积为778.78万㎡，人口数量为5.9万人，容量人口6.4万人。按照规划，人均用地面积将达到132㎡，人均占地之高，居于深圳前列。

本片区的土地，按照土地利用性质，划分为城市建设用地和非城市建设用地两大类。依据本片区的功能定位，城市建设用地的主要土地用途为：公园、居住、高科技研发、商业服务、文化、办公、港口等；非城市建设用地的主要用途为：园地、林地。

其中，城市建设用地348.24万㎡，仅占44.72%。包括园地（34.06万㎡）、林地（396.48万㎡）在内的非城市建设用地高达430.54万㎡，占了规划区总用地的55.28%。人均非建设用地高达72.97㎡。

2、容积率低至0.447，堪称深圳之最

由于大南山片区的总用地面积778.78万㎡。图则确定本片区的建设规模总量为348.24万㎡。所以，换算下来，可知整个大南山片区的整体容积率低至0.447，甚至低于大运新城片区（容积率0.56~0.68）。

更低于特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区，特区外的龙华新城核心区、观澜新中心区、回龙埔&龙城公园片区，以及六约北片区。在已经公布规划图则的片区中，这是目前已知的规划容积率最低的片区。

3、基本生态控制线保障永久视野权

2005年11月1日，在《深圳市基本生态控制线管理规定》正式施行之后，生态控制线以内都将得到最严格的保护。除重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园等四种情况，基本生态控制线范围内将禁止进行任何建设。而且，基本生态控制线原则上不得进行调整。

在大南山片区内及周边，包括大南山、月亮湾公园、青青世界、荔林公园、小南山在内，共有五大生态公园，都位于基本生态控制线以内。

这意味着，位于大南山以西的泛海·拉菲花园、恒立·依云伴山、中海·阳光玫瑰园等三个楼盘其东面视野权，以及东片区的招商·兰溪谷、招商·花园城5期的西部视野权，将获得永久性保障。

■配套分析

大南山片区的配套设施包括市、区级公共设施和为本片区服务的配套设施及市政设施。图则中配套设施依据上层次规划和本片区的人口规模综合确定。

一、5大生态公园，总面积高达597万㎡

根据房地内参·半求工作室www.BANQ.cn掌握的资料，大南山片区容积率之低，主要得益于片区内396.4779万㎡的大南山郊野公园，使招商·兰溪谷、招商·花园城5期、泛海·拉菲花园、恒立·依云伴山、中海·阳光玫瑰园等楼盘得益。另外在西片区，还有28万余㎡的月亮湾公园，约20万㎡的青青世界等两大生态公园。

泛海·拉菲花园、恒立·依云半山、中海·阳光玫瑰园都在月亮湾公园的西侧，只隔了一条4车道的前海路（原叫荔湾路），与月亮湾公园距离相近。相对来讲，离中海·阳光玫瑰园更近。从中海·阳光玫瑰园步行应该用不了10秒，就进入了月亮湾公园的儿童乐园与廉政广场了，休闲、健身十分方便。

除此之外，大南山片区南面和北面，101万㎡的小南山、51万㎡的荔林公园与该片区都只有一路（兴海大道、东滨路）之隔。在大南山片区内的三大生态公园，总面积高达约445万㎡。如果加上南北面的小南山、荔林公园，总面积将达到597万㎡。

该片区所拥有的公园数量之多、以及公园集中度之高，即使在号称“花园城市”的深圳也极为罕见！

二、教育设施：从幼儿园到中学，500m内全搞定

整个大南山片区用于教育科研用地15.58万㎡，占城市建设用地的4.47%，总用地的2%。在大南山西片区，其17-01地块，为43班的深大附中所在地，用地面积为42250㎡，容积率1.0。

深大附中在中海·阳光玫瑰园（17-03）北面，两者仅一路之隔，直线距离不到20m。而恒立·依云半山（18-02）离17-01地块的深大附中，距离也只有230m左右。泛海·拉菲花园离深大附中稍远，但是直线距离也只有约430m。按照1.7m/s的正常步速，步程不到5分钟，距离适中。

此外，在18-04地块，也就是泛海·拉菲花园的南面，有一个市政规划的24班公立小学，用地面积13049㎡，容积率0.6，绿地率为40%。该小学距恒立·依云半山约120m，距中海·阳光玫瑰园约380m。此外，在17-03，18-02，20-02这三个地块，也就是中海·阳光玫瑰园、恒立·依云半山以及泛海·拉菲花园的二期，都规划有幼儿园。

从以上教育资源的分配来看，泛海·拉菲花园自身有配套的幼儿园，南面又将新建一所公立小学，北面不到500m还有目前深圳市惟一的大学深大的附属中学。从幼儿园，到高中，各个年龄段的教育，都可以在500m范围内搞定。特别是幼儿园到小学阶段，学校距小区非常之近，也省去了众多置业者的后顾之忧。

三、医疗卫生设施：2个社区健康服务中心

在18-02，20-04这两个地块，也就是恒立·依云半山、泛海·拉菲花园二期小区内，分别规划有社区健康服务中心一个。如果万一有个头疼感冒的，在社区健康服务中心就可以解决。

四、文娱体育设施：能文能武，各得其所

在中海·阳光玫瑰园（17-03），泛海·拉菲花园二期（20-04），都规划有居住小区级文化室；中海·阳光玫瑰园还规划有老年人活动站1个。而恒立·依云半山所在的18-02地块，则规划有社区体育活动场地1个。

这样的规划安排，分布比较均衡合理。可谓是能文（文化室）能武（体育场），老人和青年人都能各得其所。

五、社区服务设施：有私家“警察”，当然更安全

在20-06地块，即泛海·拉菲花园二期南面，现有用地2649㎡的妈湾派出所，这个派出所泛海·拉菲花园一期（18-03）也不过380m左右。此外，恒立·依云半山（18-02），泛海·拉菲花园二期（20-04），各规划有社区警务室1个。

从社区警务室与派出所的设置，可以看出泛海·拉菲花园应该是最有安全感的小区之一。小区内就有警务室，派出所也只有一路之隔，相当于拥有了一帮私家警察。在这样的安全保卫下，发生恶性刑事案件的几率，毫无疑问，将会比一般的社区低很多。

六、商业及邮政设施：拉菲业主很拉风，购物不要出小区

在泛海·拉菲花园一期（18-03），规划有居住小区级商业设施，这意味着，泛海·拉菲花园业主，不需要出小区，即可享受到良好的商业配套——这样比那些自身配套不完善的楼盘，生活、购物当然会更方便，这是不是很拉风呢？此外，在恒立·依云半山（18-02）内，还规划有邮政所1个。

■交通设施

一、5#地铁近在咫尺，泛海·拉菲花园属地铁物业

5#地铁贯穿深圳城市建设的第一、二圈层，连接城市总体规划的西、中、东三条发展轴，是深圳轨道交通网络中一条重要的骨干线。5#线建成后近期与地铁1、2、3、4号线换乘，远期与9条城市轨道、城际铁路和国家铁路实现换乘。是唯一一条对内连接东、中、西发展轴，对外连接广深、莞深、惠深城际线和厦深、广深港客运专线的城市轨道干线。

5#线起于前海湾综合交通枢纽，向西沿临海路、宝华路至宝安中心站；向东沿创业路、留仙大道至龙华综合交通换乘枢纽，沿既有平南铁路转入布龙路、吉华路至布吉客运站综合换乘枢纽；向南沿东晓路、怡景路、沿河路布设，经深南东路至终点大剧院站。全长42.391公里，共设车站29座，总投资估算198.73亿元，计划在2011年6月底前建成开通。

规划图则表明，5#地铁拟在片区西北侧通过，在兴海大道设置月亮湾花园站。该站点与泛海·拉菲花园2期的距离只有约160m，距泛海·拉菲花园1期，也只有大约500多m。所以，泛海·拉菲花园属地铁物业。

根据房地内参·半求工作室www.BANQ.cn掌握的资料，以上地铁线路尚未最后确定，其站址及路线须以最后审定的地铁专项规划为准。从规划图则上分析，20-07地块已经确定为5#地铁的接驳站，所以5#地铁在月亮湾花园设站的可能性非常大。

二、20-07设公交接驳站，地铁站址基本确定

本片区地面公共交通包括公交总站、公交接驳站、公交停靠站。公交服务线路的走向和站点位置根据全区公交规划确定。

规划图则表明，结合5#地铁站点，将在20-07设置公交接驳站；从这一点上，应该可以判断5#线在月亮湾花园设站应该可以确定。所以，泛海·拉菲花园既是地铁物业，又是公交总站物业。

三、道路交通：四等级公路齐全，北边有西部通道

本片区道路网主要沿大南山分布，对外联系的主要道路为兴海大道、月亮湾大道。区内道路分为四个等级：

高速公路：西部通道，路宽50米。距离中海·阳光玫瑰园较近，在月亮湾大道上有出口，约有600多m的距离。

主干路：兴海大道，路宽80米，双向8车道；月亮湾大道，路宽110米，双向10车道。其中月亮湾大道就在泛海·拉菲花园、恒立·依云半山、中海·阳光玫瑰园的西侧。根据政府规划，月亮湾大道的主要功能将从现在的物流转为向生活居住车流服务。届时，噪音会更低，出行也将更方便。

次干路：荔湾路（已更名为前海路）、铲湾路路宽18～40米，双向4车道；

城市支路：各街坊及组团内部道路，路宽10～20米，大南山公园内主道路车行道宽度为4.5米。

■城市设计

一、以大南山为中心，打造城市山林景观

本片区的整体空间环境控制应遵循以下原则：加强对大南山山体及周围生态自然环境的保护，突出和利用滨海的商业办公区作为片区重要视觉标志功能，充分体现整个山体对城市发展区的背景衬托作用。

同时，规划图则强调，本片区是南山区重要的城市山林景观的标志性区域，南山公园是本区的视觉及景观控制中心，片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：

1、落实上层次规划对大南山片区在自然景观保护和整体景观环境的城市设计要求，并加以细化，并为详细蓝图设计提出城市设计要求。

2、突出山、城、海之间的关系，充分体现大南山的空间主导性。充分结合大南山山体及滨海特征，配合反映亚热带海洋和自然环境的材料与色彩，体量须贴近人性尺度，营造人性化活动环境。

3、加强对大南山自然山体景观的保护，体现本地区在生态景观的整体性、连续性的特色；

沿山地块用地建设中不得随意改变或破坏山地的水系，应维持原有的汇水区域及排水方向，保持生态平衡；坡地建设应作好水土保持规划，并保护现状的良好植被。所有建筑设计均应满足片区整体空间环境的要求，建筑、场地与小品等应充分注意与山林环境的协调，形成多级台地型建筑有机融于自然的整体空间形态。

4、限制厌恶性的、扰民的、有噪声和视觉污染的项目。

在这样的建设原则指导下，泛海·拉菲花园、恒立·依云半山、中海·阳光玫瑰园这三个位于大南山西侧的项目，将拥有更靓丽的生态景观，获得更为良好的居住体验。

二、建筑高度控制&街景设计

本片区内的建筑高度控制应遵循以下原则：1、大南山周边地区建设要求以中低层建筑为主,公园入口处应强调视线及标志性空间的塑造；2、月亮湾居住生活区建筑高度控制在60米以下，其中标志性建筑可以放宽至100米；

本片区的街道景观设计应遵循以下原则：1、月亮湾大道、兴海大道为交通性道路，应注重景观界面的整体性，强调景观的连续性、节奏感和标志性，对其体量色彩和风格上应强调协调统一。兴海大道在规划区的中段沿线应对自然山体进行植被恢复，强化自然景观界面。2、城市道路应尽量保证同类型的路灯高度、造型、布置等的统一和连续。

这意味着泛海·拉菲花园、恒立·依云半山、中海·阳光玫瑰园三大项目，将在西侧的月亮湾大道看到协调统一的街道景观。