导读：
     ■第五次片区大满贯
     ■深圳首个源于世界级酒庄的住宅
     ■项目指标为片区之冠
      一、半岛西部容积率最低、及唯一有叠墅供应的新盘
      二、片区车户比之冠：1.03：1
     ■结构创新，出乎意料
      一、1栋（小）高层建筑低层化：站在香蜜湖1号的肩上
      1、空中连廊全贯通：邻里空间立体化
      2、南头半岛首个实现空中三进的项目
      3、南头半岛唯一的挑高电梯厅（包括连廊）项目
      二、最好的合拼户型解决方案：即可“左右拼”、又可“上下拼”
      三、噪音归避永久化：空间最优分配
      四、南头半岛西部唯一人车分流矮层住宅供应
     ■技术创新，意料出乎
      一、首个墙体内外均埋布防裂杜拉纤维的项目
      二、全中空玻璃：深圳首个消防楼梯全落地窗住宅项目
      三、园林视觉感受最佳的区域新盘
     ■周边概况
      一、项目周边别墅区密度为深圳之最
      二、项目东边是深圳公园密度最高的区域：4大公园（紧靠月亮湾公园）
      三、项目西边是特区最大的物流园：总投资逼近深圳CBD的前海物流园区
     ■其它及建议
正文：

■第五次片区大满贯

2009-7-13，10：00~12：30，房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn专程考查了泛海·拉菲花园，这是我司在本片区自中铁诺德国际居住区、雷圳0755、中海阳光玫瑰园、恒立依云伴山之后，第三次考查，也是我司历史上第五次片区大满贯：本片区的所有新盘都进行了考查。

本项目地处南山区月亮湾片区，位于前海路的西侧。紧邻深圳名校深大附中，拥有青青世界、月亮湾公园、大南山山景、前海湾海景等丰富自然景观，为前海首个中高档项目。项目总占地93570.4㎡，总建面约26.8万㎡，计划分成三期开发。

泛海·拉菲花园1期共有480套，已推出的前2批单位已售罄，第三批单位于2009-7-11推出；叠墅60套，户型面积218-270㎡，均价25000元/㎡在售；车位390个，地上61个，地下329个。

2009-5-27，泛海拉菲花园二期开工，2期与1期之间隔前海路相望，位于南山花园以南、鲤鱼门警务室以北，所以1期实际上是一个相对独立的小区。二期总占地27617.04㎡，总建面81014.22㎡，共有产品500多套，均为16层的小高层，预计2010年面市。

项目周边路网发达，沿着港湾大道可以连接兴海路、东滨路、桂庙路、深南路、北环大道等多条城市主要干道，及5#地铁延长线直达深圳各区域。

■深圳首个源于世界级酒庄的住宅

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn资料显示，泛海·拉菲花园地处大、小南山之间的湾地，以法国世袭贵族庄园——拉菲庄园为生活原型设计建造。这也是深圳首个以世界顶级酒庄为生活原型的社区。

拉菲庄园创园于1354年，距今655年历史，在十四世纪已相当有名气，至今维持世界顶级葡萄酒的质量和声誉。拉菲酒是目前世界上最出名的红酒，1855年波尔多列级名庄第1级。拉菲庄是世界红酒八大名庄之一，也是世界最著名的酒庄，更是目前世界上自1985年以来最贵一瓶葡萄酒的纪录保持者，被誉为葡萄王国中的“皇后”。

■项目指标为片区之冠

一、半岛西部容积率最低、及唯一有叠墅供应的新盘

泛海·拉菲花园1期由3栋高层和5栋叠院别墅组合而成，占地约3.2万㎡，建面约4.5万㎡，容积率1.5，这是南头半岛西部容积率最低的新盘、也是南头半岛西部唯一有叠墅供应的新盘：

在月亮湾区域，新盘合计约有超过60万㎡的供应量，泛海·拉菲花园1期、恒立·依云半山、中海阳光玫瑰园三个项目紧靠在一起一字排开，汉京峰景苑稍远，它们的容积率指标分别是（由小到大排列）：

占地3.2万㎡、建面约4.5万㎡的泛海·拉菲花园1期容积率1.5
占地37591.6㎡、建面110498㎡的中海阳光玫瑰园容积率2.90
占地48842.52㎡、建面15.28万㎡的恒立心海湾（依云半山）容积率3.13
占地11573.79㎡、建面44559.㎡的阳光花地苑容积率3.85
占地7082.25㎡、建面49974.53㎡汉京峰景苑（原御景苑别墅拆建）容积率7.00

可见，泛海·拉菲花园1期是前海片区容积率最低的小区，比最后一名的容积率低了5.5、79%，优势十分明显。

二、片区车户比之冠：1.03：1

泛海·拉菲花园1期480户，其中高层420套，户型面积80~160㎡，叠墅60套，户型面积218~270㎡；1期拥有车位390个，其中地上61个、地下329个。如果计算其帐面车位户数比，为390：420=0.93：1，也就是说接近户均1车位。

但是各位要注意，泛海·拉菲花园1期小高层的户型，除顶楼及复式之外，绝大多数都是合拼户型，合拼以后，小高层户型将减少为318套，也就是说，1期的总户数变为378套，那么合拼以后的车户比=390：378=1.03：1。也就是说，合拼以后，每户拥有的车位数是1.03个。这个数字，在本片区是当然的冠军。

■结构创新，出乎意料

一、1栋（小）高层建筑低层化：站在香蜜湖1号的肩上

一般地说，（小）高层建筑不能像多层一样享受绿地，也少了邻居相互交流的机会。泛海·拉菲花园1期在这个问题上，凭借1栋实现了完全突破。

1、空中连廊全贯通：邻里空间立体化

首先，泛海·拉菲花园1期的1栋，设计了空中连廊，各层连廊都是直接与外界连接没有阻隔，之外，每层连廊都在各户结合处开了方孔联系上下，而且实现了全面贯通。

这种做发法际上比中海香蜜湖1号高层华府更进一步。因为华府是错落式，因此只能是联系上下两层而没有全面贯通。泛海·拉菲花园1期的1栋将上下全面贯通，就将邻里关系从平面拓展到了立体。

而这个连廊连接消防楼梯、电梯、家。解决了高层住宅居住者“老死不相往来”的弊端，给大家提供了一个相互交流的场所。因此上下的关系也从以前的隔绝变成了互相连通，与电梯厅相联的空中连廊上下形成一个有意思的邻里空间，可以互相交流。

2、南头半岛首个实现空中三进的项目

然后每户的入户在连廊处开一个低矮的院门，院门之后才是入户门、入户门之后是玄关，之后才是真正的隐蔽空间。这样做的好处有几：1、实现了南北通的板楼设计目的；2、符合国人三进的传统居住观；3、采光与通风效果与在地面上没有两样，但视野更开阔。

同时，电梯厅，与外界完全紧密接触，没有任何阻隔，电梯厅没有任何封闭之感，空中连廊使各户的大门都非常趟亮，避免了以前的各户门前待遇不同的不平等。

3、南头半岛唯一的挑高电梯厅（包括连廊）项目

每进入一个功能空间，首先经过连廊形成的半户外自然空间，在感受上完全替换“高层楼宇”的封闭性；而连廊、电梯厅都设计为挑高近5.5米，除了带来空间尺度外，更可以让项目成就其南头半岛唯一性，因为此前，在南头半岛还没有整栋都设计为挑高电梯厅（包括连廊）的项目。

这就是泛海·拉菲花园1期高层建筑低层化的设计手法，是深圳房地产历史上的重大突破。不但具有设计的技术意义，而且具有影响邻里关系的社会价值。

二、最好的合拼户型解决方案：即可“左右拼”、又可“上下拼”

自2006年9070政策开始推行，现在已经进入到合拼户型供应的高峰期。在市场上，合拼户型99.9%都属于左右合拼。而泛海·拉菲花园1期小高层则不但实现了“左右合拼”，还实现了“上下合拼”，是深圳市场上，最好的合解决方案，非常值得研究。

1、2、3三栋是小区的小高层。其中，如上所述1栋设计了挑高连廊与电梯厅，原因就在于其实两侧各自入户中，有50%的合拼前户型其实是需要经过一段楼梯上一层楼，而这种设计，就达到了即可“左右合拼”、又可“上下合拼”的户型。

而在2、3两栋，则只能左右合拼，但值得一提的是，合拼以后，就成为一层两梯三户，其通风与采光性直线上升，绝非那些合拼后依然是每层4~6户的项目所能比拟。

三、噪音归避永久化：空间最优分配

由于泛海·拉菲花园1期西面通过1栋与主干道直接紧邻，虽然这是唯一噪音源，但是影响依然很大，因此在设计了全面的中空玻璃系统之外，设计师企图在设计阶段就实现噪音归避的永久化。

具体做法就是，将主要空间，比如客厅、卧室等主要空间全部设计在朝小区一侧，全面迎向大南山，而将卫生间、厨房、入户则设计在道路一侧。这样一来，即使不关闭窗户，在主要空间休憩时，也依然不会受到过多的噪音干涉，同时，景观上也实现了最优分配。

同时，泛海·拉菲花园1期采用了电梯厅与住宅相互独立的空间格局，是继中海香蜜湖1号高层华府以后，深圳高层住宅中第二次、而在南头半岛则是第一应用此类设计手法，如此设计实现建筑的风环境、光环境、声环境及室内外温度的平衡。

四、南头半岛西部唯一人车分流矮层住宅供应

如果说，泛海·拉菲花园1期是半岛西部容积率最低、及唯一有叠墅供应的“新盘”，那么，另外一个特质就无须限定为“新盘”，泛海·拉菲花园1期是“南头半岛西部唯一人车分流矮层住宅供应”。

在南头半岛，目前已经有招商兰溪谷2期、卓越维港、万豪广场等实现了矮层住宅（矮于纵向3户）的人车分流。而泛海·拉菲花园1期的叠墅，设计了不与小高层连通的独立式地下车库，在南头半岛首次实现了矮层住宅的人车分流。

■技术创新，意料出乎

一、首个墙体内外均埋布防裂杜拉纤维的项目

如果房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn不是到工地亲眼所见，一定不会相信这是事实：所有墙壁（内墙、外墙）、无论内侧还是外侧，都埋布防裂杜拉纤维，将防裂性能提高到住宅领域当前的最高水准。

之前做得最好的是华侨城的纯水岸及香蜜湖1号，也只是在外侧布置、内侧不不止杜拉纤维。泛海·拉菲花园1期的叠墅、小高层等所有的住宅，都实现了上述难以想象的做工，这是深圳住宅领域的首次，无论如何表扬都不过分。

二、全中空玻璃：深圳首个消防楼梯全落地窗住宅项目

泛海·拉菲花园1期所有的玻璃部分，无论是私人空间，还是公共空间，都采用了中空隔音玻璃。同时，更值得一提的是，其小高层的剪刀式消防楼梯，不但全面实现了自然采光与通风，而且是深圳首个消防楼梯设计成全落地窗的住宅项目。

当我们在工地首次看到消防楼梯的落地玻璃窗时，瞬间其实有点不相信！落地窗的好处就不用多说了吧？

三、园林视觉感受最佳的区域新盘

项目由于设计为3栋小高层，其余都是叠墅，因此，在小区之中，就丝毫感受不但一般小高层园林的压抑，而是可以将视野极度扩展到小区以外，由于东、南两面分布着矮层，因此，大南山、小南山两座美丽山峰就没有一点保留，全部可以被小区地平上的人们所看到。

如果要对比区域内的新盘的话，泛海·拉菲花园1期是园林视觉感受最佳的区域新盘，其视觉感受可以与招商兰溪谷2期媲美，只是园林的面积上要小一些，不过好在园林较为整体，一点也不支离破碎。

■周边概况

一、项目周边别墅区密度为深圳之最

泛海·拉菲花园1期1500米范围内，拥有青青山庄、青青世界度假别墅、月亮湾山庄、南山花园、原御景苑等5个别墅区，在1平方公里的土地上，拥有5个别墅区，密度之高为深圳之最。

其实，其中的南山花园原本是以前深圳最大的国有企业南油集团的领导们建来自己住的，后来东窗事发，就转为商品房对外销售。别墅区扎堆的地方，必定是拥有稀缺资源的地方，这对于泛海·拉菲花园1期是一件好事，当然，这些别墅算不上深圳的顶级别墅，只能算是中档别墅，但居住成员中，还是藏龙卧虎的，笔者在青青山庄中就看到奔驰、宝马等名车，以及军牌、好车牌数不胜数。

二、项目东边是深圳公园密度最高的区域：4大公园（紧靠月亮湾公园）

泛海·拉菲花园1期周边的公园包括：总面积3.9平方公里的两个公园--南山郊野公园及月亮湾公园，还有20万㎡的青青世界、以及荔林寿文化公园、青青世界。公园密度之大为全市之冠，特别是东边最紧靠的月亮湾公园，仅仅一条4车道前海路（原叫荔湾路）相隔，休闲、健身十分方便。

1、月亮湾公园建了十景区

南山区月亮湾公园总体规划方案2004年敲定，现在已经建成。月亮湾公园地处大南山西面山脚，占地面积约38万㎡，周边连接着青青世界、青青山庄。

公园有10个景区：风情文化街、嫦娥奔月主题广场、月晓风清景区、荷塘月色景区、红荔农庄景区、雨林生态谷景区、蝶谷花溪景区、荔枝文化村景区、大南山登山服务中心景区、荔枝生态区等。

2、大南山郊野文化公园

总面积352.6公顷，有8个景区和36个景点。主峰南山高336米。建设分为三期，近期工程为2003-2006年，中期工程为2007-2010年，远期工程为2011-2015年。近期工程已确定将投资1.1亿、建设4个景区15景点。首期建成了南山明灯、荔香徐来、天街揽胜、龟寿齐天4个景区。

3、荔林公园

荔林公园面积近60万㎡，规划为8个景区和多个景点，公园建成后将成为以表现自然风貌为主，体现“寿”文化特色，能带动市民健身休闲，兼具城市公园功能的郊野文化公园。

南山公园规划始于1995年5月，并于1997年7月完成了总体规划。2003年初，市政府提出加快全市郊野公园的规划建设，南山公园作为市区内初具规模的郊野公园，规划重修。国土局划定了公园用地范围，并由区政府移交给市政府进行建设和管理，南山公园筹建办公室已经成立。

三、项目西边是特区最大的物流园：总投资逼近深圳CBD的前海物流园区

泛海·拉菲花园1期小区红线与月亮湾大道之间有22米绿化隔离地，再西边和北边是前海物流园区，这是深圳最重要的国际物流枢纽园区，其填海工程已经于2006-9-19开工，前海物流园整个填海工程和市政工程总投资就已经达到60亿元，如果包含未来一些配套建筑和设施的建筑，突破150亿其实并不在话下。

深圳中心区建设12年，总投资也就190亿，前海物流园的投资力度可见一斑，其对于深圳物流的重要性可见一斑。由市建筑工务署和招商局集团共同建设的前海物流园填海区拟开发土地面积13.78平方公里（大于蛇口工业区现有面积），其中由市建筑工务署开发的建设范围为7.7平方公里，招商局负责其余部分。

前海物流园建成以后，将成为集配送、商务、信息交流、商品展示、商品检验、物流装备制造为一体的国际物流枢纽园区。那么本地就业人口、国际就业人口就将大幅度增加。而作为半岛型城区，本身土地空间有限、承载人口数量有限。目前，小小南头半岛上，已经聚集了百万人口，密度过大。前海物流园一旦建成，南头半岛本身已经没有足够的空间来解决新增就业人口的居住问题。

■其它及建议

叠墅外墙采用外挂花岗石，质感不错，叠墅带电梯，上面只有两户人家，因此垂直交通效率非常之高。叠墅内部的公共步行楼梯竟然宽达1米3！

小高层建筑的架空层基座也采用全外挂花岗石，岗石建筑的风格配合较淡的石材色彩，厚重而不压抑。

无论是叠墅还是小高层，其入户花园都设计了降板，增加了装修与使用的灵活性。而小高层顶楼的复式，客厅部分设计了连体玻璃幕墙的形式，以新河铝材施工，颇具气势。

房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn考查完毕本项目之后，深为震撼，泛海（光彩建设）的创新表现不但引起我们的关注，相信所有的行业人士都应该好好对其牛年最牛的创新以研究。

但即使如此，依然提处需要提出的两项小改进建议：1、信箱建议设在安全门以外，目前设计在大堂之内，增加了管理的不便。2、叠墅的集水系统应该增设，避免未来雨水冲击的情况。

泛海·拉菲花园1期：卫星地图

泛海·拉菲花园1期：东、南低矮，使大、小南山成为小区全视野

泛海·拉菲花园1期：南头半岛唯一挑高空中连廊、挑高电梯厅

泛海·拉菲花园1期：招商海运中心、自由港与项目的关系

泛海·拉菲花园1期：从大南山、月亮湾公园一侧看紧邻的项目

泛海·拉菲花园1期：从小区园林，到月亮湾公园，再到大南山，其实是无缝连接的

泛海·拉菲花园1期：小区园林一景

泛海·拉菲花园1期：小区人行主出入口

泛海·拉菲花园1期：2期已经开工，其实是相对独立的

泛海·拉菲花园1期：南头半岛西部唯一的叠墅，岗

泛海·拉菲花园1期：这里朝向入户花园，应该为斜屋顶加集水槽

泛海·拉菲花园1期：公园物业，山景可触

泛海·拉菲花园1期：叠墅要装太阳能

泛海·拉菲花园1期：信箱应该设在安全门以外

泛海·拉菲花园1期：深圳唯一的所有墙体、无论内外都埋布防裂杜拉纤维的项目

泛海·拉菲花园1期：俯瞰叠墅

泛海·拉菲花园1期：顶层复式设计为玻璃幕墙的窗墙系统

泛海·拉菲花园1期：消防楼梯落地中空玻璃窗

泛海·拉菲花园1期：1#栋的空中连廊与入户