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投资分析
租值理论:深圳的两个世界与人房关系

作者:HOMER 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2009-07-21 12:09:56点击5784


■深圳第三产业增加值近2000亿

2009-7-17,今年上半年深圳国民经济运行情况公布。整体来看,深圳主要经济指标逐渐回升,经济开始回暖向好:其中,第二产业增加值1629.56亿元,增长4.9%,其中,工业增加值同比增长4.6%;第三产业增加值1999.19亿元,增长12.1%。三次产业结构由上年同期的0.1:49.0:50.9发展为0.1:44.9:55.0。

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn分析发现,第二产业和第三产业增加值相当,且都得到一度程度的发展。但是第三产业的增长幅度远高于第二产业。目前,第三产业所占比重超过第二产业10.1个百分点。可见,深圳的产业转型取得了不错的效果。

进出口数据同比仍然在下降,但环比有所回暖。上半年全市进出口总额1139.94亿美元,下降18.1%,其中出口总额688.92亿美元,下降15.8%;进口总额451.02亿美元,下降21.4%。从环比看,6月份进出口额比上月增长7.2%,其中出口额比上月增长4.7%,进口额增长10.8%。

■边疆第二世界,特区第三世界

但是,如果单独考察各个街道的经济情况,会发现一个这样的现象:深圳的经济结构分为两个世界:第二世界、第三世界。深圳没有第一世界(农业)。

在深圳关外的部分最边疆街道,如观澜、坪地、光明新区,其工业生产总产值和外贸进出口额都远超深圳均值,边疆街道是以第二产业为主的第二世界。而关内四区及深圳部分内围街道,工业生产总产值、外贸进出口额则都在下降,特区是以第三产业为主的第三世界。

比如观澜。上半年,尽管面临金融危机的不利影响,观澜街道仍实现了经济平稳较快地发展。1-5月份,规模以上工业总产值285.98亿元,同比增长21.6%;进出口则同时暴增,其中出口总额27.93亿美元,同比增长92.8%;进口总额17.07亿美元,同比增长203.1%。其中,规模以上工业总产值和外贸出口额增幅都位居全区各街道第一位。

而与此相似的是,坪地街道实现工业总产值30.2亿元,同比增长17.8%;实际利用外资436.6万美元,同比增长52.6%。1~4月,新区GDP实现13.1%增长,GDP和进出口总额三项主要经济指标,分别环比增长12.62%和34.22%。

■正在分化的深圳经济版图

与此,同时关内四区以及深圳部分内围街道的工业生产总产值、外贸进出口额都在大幅下降。但是第三产业即服务业的发展速度却得到迅速提升,成为此轮经济走势中的一大亮点。

房地内参·半求工作室认为,深圳事实上正在分化,两个不同的区域正在出现:一个是关外宝安、龙岗等边疆街道所组成的工业深圳、第二世界;一个则是关内四区和宝安、龙岗与中心区相对较近的街道所形成的服务业深圳、这是第三世界。

这一点,在南山体现的尤其明显。2009年5月,南山区将马家龙工业区的5栋破旧厂房改造成设计产业园,迎来国内外多家文化创新企业的进驻。此前,该工业区还有几栋旧厂房被升级为外包服务基地。南油第一工业区(即东滨路服装专业市场所在地),则将被打造成集总部经济、创意设计、商业展示、商务信息等功能为一体的“女装品牌之都”。

■论人、房租值差异

深圳外围区域部分街道,人力成本低廉,工业增加值、出口额大都在增长,特别是观澜进出口暴增,利好区域内的中小企业主,房地内参·半求工作室www.BANQ.cn掌握的理论表明,第二产业的增长有利于提高土地租值与企业主租值,表现在微观经济信号上就是房价基础更为稳固,因此对于招商澜园、中海西岸华府、深业东城上邸等位于边疆街道的中高档小区是有利的。

而关内以及内围街道,由于营商成本高,或主动或被迫向高附加值的金融等服务业转型,对高素质的人才需求较大,相应的会提升区域内企业员工的人的整体租值,即“房租”的基础得到巩固,对于食利阶层在这些区域进行投资布局是有帮助的。

而人的租值提升,对于“第三世界”的物业来说,绿景NEO企业大道、卓越世纪中心、鸿隆世纪广场、招商花园城5期等物业来说,未来的租金基础将更为稳固,自然是一个利好。


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