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投资分析
非正规经济:楼市投资判断的难点所在

作者:HOMER 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2009-07-23 12:09:56点击5205


■国际标准为何在中国失效?

相信很多人对于国际上的一些经过检验的标准,一旦用来衡量中国的经济现象就会失准感到很无奈,更多余传播国际知识的人来说,也是一种打击,原因在哪里?其实我认为,关键在于他们没有把握中国所处的发展阶段。

比如房地内参·半求工作室www.BANQ.cn多年前就判断深圳是全国最大的黑钱中心、深圳包含地下经济在内GDP已经突破万亿等,并以此推断,在深圳乃至中国,“房价比”概念、“租售比”概念无效。今天想就此再深一步谈论。

联合国的国际劳工组织(International Labor Organization)(ILO)、世界银行的“社会保护单位”(Social Protection Unit)以及诺贝尔HP J选拔委员会经过全球对比,提出了发展中国家独有的概念:非正规经济。

非正规经济,其实就是指无形经济、黑市经济、双重经济、平行经济、不正当经济等等。严肃地说,非正规经济就是政府经济统计中没有计算其产值的经济活动,这与我们以前说的地下经济是同回事。

■非正规经济:判断中国房地产市场难度增大的关键原因

上世纪70年代以来,“非正规经济”在全世界发展中国家高速扩展,并成为世界发展中国家的普遍现象。在计划经济时代,中国并不存在非正规经济,而自市场化改革以来,中国已进入同样的社会经济状态。

“非正规经济”不但包括所谓的“私营企业”、或作为“个体户”、或根本就没有在国家工商管理部门登记的但实际运营的组织,还包括正规部门的非正规临时工。可以说,非正规经济的存在,是判断中国房地产市场难度增大的关键原因。

1978年,全国仅有1.5万人属“非正规经济”就业人员(即没有工作保障,缺少福利和不受国家劳动法保护的劳工);到了2006年,已经爆发性地达到1.682亿人,等于城镇2.831亿就业人员总数的59.4%,比正规就业人员要多出一倍半。

也就是说,“非正规经济”已变成发展中国家最大的非农就业部门。国际劳工组织(ILO)2002的权威性数据,它在亚洲已经扩展到非农就业的65%(北非的48%、拉美的51%以及撒哈拉以南非洲地区的78%)。

■深圳非正规就业人口概算

中国如今已完全纳入了全球现象,但官方组织基本忽视非正规经济,更没有在经济核算时予以统计。不过关于这一块我们基本可以通过朴素的角度进行观察和判断。

首先,非正规经济部门的就业人口如此之多,而非正规经济部门的个体单位又通常比较小,估计平均每个单位不会超过5人,也就是说,中国1.682亿非正规就业人口意味着非正规组织为3364万家。

深圳2008年7807亿的GDP,相当于全国300670亿GDP的2.6%。而由于深圳已经连续7年现金投放量占全国第一位,而非正规经济部门是现金的最大需求者,说明深圳的非正规经济部门相对更为发达。

按照深圳现金投放量巨大,深圳非经济部门占全国的4%应该是可以确认的,也就是说深圳的非正规经济部门=3364万家*4%=135万家,总就业人口为=135万家*5=675万人。这是一个巨大的数字,但也正式这个非正规部门,保证了深圳的效率和竞争力。

■非正规经济对于深圳楼市的影响

这135万家非正规单位,就意味着存在着135万个非正规单位的首领,不妨按照世俗称之为小企业主,很多时候,是穷人越多、打工者越多、老板也就越多,这部分人就是深圳购房的主力。

假设其中50%的人具备购房实力和购房、换房、增购的愿望,就意味着67万套的需求。按照深圳30年来年平均4万套的销售量,单是非正规经济部门的企业主,就可以买断17年!而深圳才有30年的房地产生产史而已,非正规经济就可以支持深圳一半的房地产历史。

房地产的生产周期最短也需以两年计,生产效率之慢几乎是最终消费品中最严重的。更应该注意的是,房地产无法立即扩大生产,在生产成本提升的情况下,投资的扩大,并不能带来相应的供应扩大。

这就决定了房地产产品具备了良好的供应局面,及时短期的波动其实也不能改变这种局面。这就给了投资投机者很好的市场背景,所以,发展周期中,由于非正规经济的存在,往往更具有炒作空间。

■分散型石油走私

在国内成品油连续两次上调价格后,随着国际油价的震荡走低,国外低价成品油再度开始大量流向华南沿海一带。而深圳由于与香港之间存在多达5个陆路口岸,石油走私更为方便和公开。

香港的原油价其实比国内便宜,但是加税以后比深圳贵很多,因此,很多香港两地车牌的司机,就频繁来往于香港、深圳两地,在香港空油箱、在深圳加满油进行分散型的石油走私。此外还有轮胎从香港走私到深圳。

这些就是非正规经济的典型案例。所以房地内参·半求工作室www.BANQ.cn发现,从西向东,比如深圳湾口岸带动了招商·兰溪谷、招商·花园城、招商·雍景湾、中海·阳光玫瑰园、泛海·拉菲花园等,皇岗口岸带动了卓越·世纪中心、绿景·NEO企业大道等,罗湖口岸带动了鸿隆·世纪广场、百仕达·乐湖,沙头角口岸带动了万科·东海岸、万科·天琴湾等,这些豪宅分别都拥有众多的香港客户,他们其实通过非正规经济部门,获利很多。


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评论者:过客
重读旧文,地下走私,赌场,红灯区,香港黑工,推动深圳楼市发展,呵呵....
评论者:冷暖自知
“按照深圳现金投放量巨大,深圳非经济部门占全国的4%应该是可以确认的,也就是说深圳的非正规经济部门=3364万家*4%=135万家,总就业人口为=135万家*5=675万人。这是一个巨大的数字,但也正式这个非正规部门,保证了深圳的效率和竞争力。” 亲爱的,知道深圳总人口数是多少吗?不觉得你的推理荒谬得离谱吗?难道1/2的深圳人都在从事非正规经济吗?