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土地市场
现在谈地荒早已落伍:逮住本条件下的目标

作者:HOMER 类型:土地市场

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2009-07-23 12:22:48点击5815


■前言

2009-3-16,房地内参·半求工作室发文《17年来最急告:深圳楼市2010的定时炸弹!》www.banq.cn/html/6921.htm,引起业内人士的广泛关注,并由此爆发了激烈的争论。

2009-4-3,南方都市报以4个整版的篇幅作出不同的解读,并为此专门邀请业内人士,举办了高峰论坛。这是深圳楼市历史上,报纸媒体就一个观点的最大篇幅专题报道。随后深圳电视台新闻中心也予以了跟进。

但4个月过去,就目前的市场形势看,深圳土地供应量的剧减,开发商面临缺地将成事实,很好地回答了之前各界对我们的反驳。真正的机会,一定掌握的有远见的人手里。

■深圳住宅用地供应骤减

2009上半年,继一场短暂的楼市“小阳春”之后,开发商资金回笼及时,拿地热情高涨,全国各地“地王”频现。深圳也从4月份开始,多块土地高价成交。近日,北京和上海纷纷传来消息,下半年将大举增加土地供应量以平抑房价,深圳却表现得异常冷静。

2009年4月29日,龙岗回龙埔两块旧改用地7.77万㎡,以8亿的高价被深圳市尚模发展有限公司拍得,为2008年6月以来深圳市政府首次出让的真正意义上的居住用地。

2009年6月,深圳推出的5块居住用地均成功出让。4块位于宝安,其中三块捆绑出让,建面共40.6万㎡,平均楼面地价达6429元/㎡,创出该片区的新“地王”。另一块位于福田,为旧改居住用地,建面1.85万㎡,除去回迁部分,楼面地价高达15550元/㎡,为近年来深圳土地市场新高。

正当深圳土地市场迎来推地高峰时期,居住用地的出让却突然峰回路转。深圳市国土房产局网站上显示,7、8两月即将拍卖的11块土地中,没有一宗居住用地,全部为工业用地和仓储用地,居住用地出让的速度骤然减慢。

■两三年内的房源供应将受威胁

房地产的生产周期超过一年半,由于地产开发商都有一定的土地储备,土地出让的减缓对短期内房价的影响还难以说定。但是对未来长期的房源供应来说,却是一个极其危险的信号!

从2008年6月6日至2009年4月29日,中间近一年的时间,深圳居住用地的出让几乎都处于一段空白的状态。由于房地产市场深度调整,2008年土地屡屡流拍,14次出让的16宗商品住房用地,共约120万㎡,实际只成功出让9宗,共约68万㎡。其中,龙岗11万㎡,宝安17万㎡,南山40万㎡(包含一块近14万的居住办公用地)。

根据国土房管局披露的2009土地利用计划,2009年深圳计划供应土地2850万㎡,其中预计出让商品住房用地80万㎡,保障性住房用地30万㎡;而2008年,深圳计划出让商品住房用地130万㎡,保障性住房50万㎡,说明2008-2009深圳市商品住房用地和保障性住房供地规模分别下调了38.5%和40%。

■政府不能再惜让土地

而深圳市政府在这个时候再次惜让土地,对今后房地产市场的良性循环将构成直接的威胁,毕竟开发商手里储备的土地也是有限。房地内参·半求工作室www.BANQ.cn分析,如果按这种情况继续下去,未来两三年内深圳商品房供应将因土地出让的大幅萎缩暴减一半以上。

如此一来,一方面将直接导致2011年的房价再次成为深圳之痛;另一方面,对现有已开发的大盘和占有丰富景观资源的泛容积率很低的物业来说又是利好的一面。

一、值得关注的低容积率大盘有:招商·兰溪谷、华侨城·波托菲诺(天鹅堡、纯水岸)、招华·曦城、星河·丹堤、万科·兰乔圣菲、万科·东海岸、万科·天琴湾、万科·第五园、振业城、中海·大山地、鸿荣源·公园大地、深业·紫麟山、深业·新岸线等。

二、资源类物业(公园、山体、体育场馆等导致小区泛容积率低、占有土地资源大)的有:1、公园物业:中海·阳光玫瑰园、泛海拉菲花园、天安珑园、百仕达·乐湖、招商·澜园。2、场馆物业:中海·康城国际。3、山体物业:招商·依山郡。4、海景物业:百仕达·红树西岸。

三、全优物业(包括了上述所有优势,即低容积率、又拥有资源):招商·兰溪谷、华侨城·波托菲诺(天鹅堡、纯水岸)、招华·曦城、星河·丹堤、万科·兰乔圣菲、万科·东海岸、万科·天琴湾、万科·第五园、鸿荣源·公园大地、深业·新岸线。(WWW)


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评论者:过客
偷换概念!深圳未来新房供应减少是大势所趋,并不仅仅是因为08年成交的土地少!
评论者:chinaway
莫非年底出手深业新岸线是对的?