■前言

2009-6-24，深圳市人民政府发布了《深圳市现代产业体系总体规划（2009-2015年）》（以下简称《产业规划》），文号为“深府〔2009〕131号”。《产业规划》是2009-2015年深圳产业发展、布局的纲领性文件，对深圳产业体系的形成，区域产业布局的完善，有着深远而重大的影响。

而本次现代产业体系规划，几乎遍及深圳除东部沿海生态严格保护外的每一个角落，因此普城同庆，这是深圳在土地资源枯竭之际出现的、在全国都非常罕见的现象。各大产业的发展和布局，将会直接影响区域内房地产市场的发展。因此，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn对《产业规划》予以简析，分1、2两个部分。

■“外二内三”，印证“租值理论”

《产业规划》表明，将加快特区内外一体化进程，统筹全市产业布局，促进特区内外产业协调发展，强化“外二内三”的产业格局，

强化“外二内三”，说明深圳的外圈层还将以工业为主，而包括关内以及关外靠近关内的区域，将向服务业转型。这印证了2009-7-21，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn在《租值理论：深圳的两个世界与人房关系》http://www.banq.cn/html/7562.htm中的判断：深圳的经济结构分为两个世界：第二世界（外圈层，工业深圳）、第三世界（内圈层，服务业深圳）。

第二产业的增长有利于提高土地租值与企业主租值，对招商·澜园、中海·西岸华府、深业·东城上邸等位于边疆街道的中高档小区是有利的。而对于“第三世界”的物业来说，由于人的租值提升，未来的租金基础将更为稳固，将利好绿景NEO企业大道、卓越世纪中心、鸿隆世纪广场、招商花园城5期等物业。

■南融北联东补西通，珠三角、深港一体化加速

《产业规划》表明，在未来六年内，深圳将继续实施“南融北联东补西通”的区域合作策略。推进深港合作和珠江三角洲区域经济一体化。相应的也会有部分房地产项目从中受益。

一、“南融”受益片区和楼盘

其中，“南融”排在区域合作策略的首位。指加强深港的发展合作，融入和服务香港发展，全面深化两地金融、物流、商贸、科技、人才等交流与合作。此外，还将以CEPA合作机制和深港“1＋6”合作协议及深澳合作协议为基本框架，将与香港、澳门的协调与合作关系提高到战略合作城市的高度，提升对台贸易合作水平。具体措施有：
　　
1．加快构建“深港都市圈”。积极推动深港在港口机场、口岸建设、环境保护等领域的交流与合作，共同构建“深港都市圈”。

与香港共同规划实施环珠江口地区的“湾区”重点行动计划，协调推动编制落马洲河套地区、莲塘/香园围口岸以及深圳前后海紧密合作区域合作规划。加快深圳前后海跨境合作区建设。加强深港共同推介和招商引资合作，借助香港在世界上的知名度和成熟的招商引资经验，开展两地在海外的联合招商。

2．深化深港服务业合作。促进深港两地产业发展的互利双赢，主动承接香港现代服务业的带动辐射和转移，全面推进前海深港现代服务业合作示范区建设。

说明深圳将把与香港的合作、融合放在最重要的位置。所以，在南融的合作策略下，深圳的各大口岸区将保持繁荣局面，特别是前后海片区，由于深港紧密合作区的建设，将成为深圳最具看点的片区之一。此外，随着深港一体化的加速，4#地铁沿线楼盘也值得关注。口岸区中，重点关注罗湖口岸、皇岗口岸、深圳湾口岸、沙头角口岸。

口岸区：罗湖口岸、皇岗口岸、深圳湾口岸、沙头角口岸将成为重中之重，百仕达·乐湖、招商·花园城5期及招商·兰溪谷、招商·雍景湾、万科·东海岸。4#地铁沿线：4#地铁是深圳唯一与香港轨道系统连接的线路，以金地·上塘道、万科·金域华府、招商·澜园（4#地铁二期）为代表的小区应该会得益。

二、“北联”、“东补”受益片区和楼盘

“北联”排在区域合作策略第二位，具体指加强穗深莞合作，发挥各自的区位、产业和服务功能优势，带动环珠江口城市群的协调发展。而促进沙井工业组团、光明高新组团的产业结构调整，将被作为深圳提升西北发展区产业结构的具体措施。

所以，东莞的万科·棠樾、万科·虹溪诺雅、卓越·蔚蓝城邦等项目，以及鸿荣源·禧园、中海·西岸华府等位于深圳西北方向的项目，将因此而受益。

而“东补”则将加强与惠州等东部城市的发展合作，所以惠阳的振业城、光耀城等项目，将因此而受益。

■一带四区九基地

目前，深圳已经初步形成四大支柱产业（高新技术产业、物流业、金融业和文化产业）体系，基本确立了“一带四区九基地”的布局架构，正在建设和完善“高端服务业功能区”，以实现产业链垂直分工和水平分工结构合理、定位明确、配合协作和集群化为特征的市域产业布局。

一、一带——高新技术产业带。

《产业规划》要求：加大高新技术产业带规划建设力度，大力发展计算机与通信、软件、集成电路、生物医药与医疗器械、平板显示、化合物半导体、新材料、新能源、大型先进装备制造业、生态高新技术农业等十大产业。

做大做强园区经济，完善产业带科研开发、人才培养教育、科技成果孵化、留学生创业、出口加工等五大功能，全力推进高技术产业基地和先进制造业基地建设，形成具备大规模生产能力和高水平研发能力的核心区域。

所以，与高新技术相关的产业园区，特别是南山科技园片区及周边，将格外受关注，前景看好。

二、四区——四个产业主体功能区。

包括以高新区、大学城片区为核心的技术核心主体功能区、以光明产业园区为主体的西部高新技术产业主体功能区、以龙华、观澜为核心的中部高新技术产业主体功能区、以宝龙-碧岭-大工业区为核心的东部先进制造业主体功能区。

1、技术核心主体功能区：以市高新区、大学城片区为核心，加快形成科研开发基地。加快位于市高新区内的市软件园、留学生创业园、虚拟大学园、重点实验室平台大楼和院校产业化基地建设。大学城以建设资源共享的科技服务平台、实验室为重点，建成集产学研一体的多功能、综合性、现代化的大学科教区。

技术核心主体功能区的建设，将使得众多高端科研人才在高新区、大学城片区聚集，利好华侨城·波托菲诺纯水岸，卓越·维港、招商·海月5期，招商·花园城，中海·阳光玫瑰园、恒立·依云伴山、西丽山庄等项目。

2、西部高新技术产业主体功能区：以光明高新技术产业园区为核心，建设电子信息、新材料产业功能区。重点发展计算机、化合物半导体、电子元器件、平板显示、生物医药、新材料、医疗器械等高新技术产业，提升传统优势产业的技术水平，加快模具、内衣、钟表等产业集聚发展。

3、中部高新技术产业主体功能区：以龙华、观澜为核心，建设计算机、电信通讯、机电一体化产业功能区。龙华片区形成以计算机设备、精密模具、机电一体化为主的电子信息产业链。坂雪岗片区形成通信与计算机产业集群，成为有国际影响的IT产业园区。观澜片区主要形成电子信息、生物医药、新材料产业集群。在传统产业方面，加快小家电、服装、玩具、工艺礼品等产业集聚基地建设。

所以，龙华新城核心区内有金地·梅陇镇、万科·金域华府、书香门第2期·上河坊、莱蒙·水榭山等楼盘在售，坂雪岗片区的万科城、第五园，观澜片区的招商·澜园，都将成为中部高新技术产业主体功能区的受益者。

4、东部先进制造业主体功能区：以宝龙-碧岭-大工业区为核心，建设电子信息和装备制造产业功能区。重点发展数字视听、集成电路、生物医药、精细化工、新能源汽车等高新技术产业和先进制造业。在传统产业方面，促进家具、自行车等优势产业的集聚发展。

深业·东城上邸、深业·东城国际、万科·金域东郡将从东部先进制造业主体功能区的规划建设中获益。

三、九基地——九大产业集聚基地：

1、福永-沙井高新技术产业基地：重点发展计算机及其配件、通信设备、电子元件、电气机械、文化办公机械、交通运输设备及化学原料等产业。

受益楼盘有鸿荣源·禧园、中海·西岸华府等项目。

2、光明-石岩高新技术产业基地：重点发展化合物半导体、平板显示、生物医药与医疗器械、集成电路、计算机与通信等产业。

3、龙华-坂田高新技术产业基地：重点发展计算机与通信、平板显示等产业。

受益楼盘有金地·梅陇镇、万科·金域华府、书香门第2期·上河坊、万科城、万科·第五园。

4、宝龙-碧岭-大工业区高新技术产业制造基地：重点发展集成电路、计算机与通信、生物医药与医疗器械、新材料、新能源、汽车及汽车电子与配件等先进制造业。

受益楼盘有深业·东城上邸、深业·东城国际、万科·金域东郡。

5、公明-松岗优势传统产业基地：重点发展电子元器件、五金、塑胶、化工、内衣、钟表、模具等优势传统产业和高新技术配套产业。

受益楼盘有中海·西岸华府等。

6、观澜-大浪优势传统产业基地：发展汽车整车制造、汽车电子及配件等产业，发展家具、服装、塑胶、五金、专用仪表制造等相关配套产业及优势传统产业。

在7-25刚开盘的招商·澜园将因此而受益。

7、布吉-南湾-横岗-平湖优势传统产业基地：发展家电、眼镜制造等优势传统产业及高新技术配套产业。

区域内有中海·大山地，振业城等项目，将因此受益。

8、龙城-坪地新兴产业制造基地：发展高新技术产业，建设新型显示器及相关配套产品、半导体照明、生物工程等产业基地。

该基地的规划和建设，将使得深业·紫麟山、华业·玫瑰郡、招商·依山郡、鸿荣源·公园大地、万科·清林径、中海·康城国际等项目因此而受益。

9、葵涌-大鹏新兴产业研发基地：发展高科技研发等生态环保和智力密集型新兴科技产业。

位于葵涌中心、半山之上的承翰·海语山林，将成为主要新兴产业研发基地的重要受益者。

四、高端服务业功能区：

《产业规划》要求，将加快前海深港现代服务业合作示范区、福田金融中心、蔡屋围金融中心区、南山金融商务区、龙岗金融服务基地、笋岗物流总部基地等高端服务业重大项目的建设，发挥CBD综合环境优势，促进“环CBD高端产业带”的形成。加快建设传统优势产业集聚基地总部功能区，全面推进后海、前海、龙岗区、光明新区等总部基地规划建设。

受益项目如下：

1、前海深港现代服务业合作示范区：中海·阳光玫瑰园，恒立·依云伴山、泛海·拉菲花园。

2、福田金融中心：NEO企业大道、卓越·世纪中心。

3、蔡屋围金融中心区：鸿隆·世纪广场。

4、南山金融商务区（后海）：招商·兰溪谷、华侨城·四海公寓、卓越·维港、招商·海月5期。