■深圳唯一的世界级平台

经过30年发展，深圳已经完成了成为一个国家级城市的战略目标，大陆第四大城的名份货真价实。其间，成立特区走外向型道路、确立金融立市策略、选择科技创新之路是深圳的起飞阶段、第一次拉升阶段、第二次拉升阶段。

市场经济，竞争成为时代的主题。竞争是全方位的，企业之间、国家之间、个人之间、行业之间，以及城市之间都存在竞争。有竞争就有营销，城市营销是对城市的文化和经济资源进行系统的策划与整合，以求找到符合市场经济规律的发展路线，通过树立城市品牌，提高城市综合竞争力，广泛吸引更多的可用社会发展资源，来推动城市良性发展的系统营销行为。

未来，能否跻身于国际级城市行列，将成为检验深圳发展的关键指标。这个阶段，虽然科技、创新、金融等功能性努力依然很重要，但是已经不是取得成功的关键。通过城市营销增强深圳的软实力与系统优势，才是进入21世纪一十年代的深圳第三次拉升、第四次质变的核心工作。

而城市营销，需要载体、需要机遇、需要平台。犹如奥运会对于北京、世博会之于上海、亚运会印象广州一样，大运会涉及深圳的方方面面，将是迄今为止深圳城市营销的第一壮举、唯一的世界级平台，也是这座先锋之城、活力之城、科技之城、开放之城所选择的非凡平台，也因此，大运会主场馆的意义与价值必须予以认真研究。

■深圳21世纪零十年代投资最密集建设区域

“回龙埔及龙城公园片区”有深圳最大的公园之一——1.89平方公里的龙城公园，而大运新城片区作为2011年大运会主场，由于规划起点高、政府投资力度空前，有希望成为深圳未来少有的几个世界级城区之一。当这两个区域叠加在一起，深圳21世纪零十年代投资最密集建设区域的形象焕然纸上。

其中“回龙埔及龙城公园片区”即黄阁路以东、龙盛大道以南、龙城北路和吉祥北路以西、龙翔大道和龙平西路以北的区域，总用地面积为927.88万㎡；而“大运新城片区”为由机荷高速、深惠大道以北，黄阁路以西，规划龙岗区盐龙大道以东所围合而成的区域，总用地面积为854.80万㎡。

目前，这两个片区已经成为龙岗最有潜力的片区之一，前景看好，各大开发商纷纷入驻。天健地产在龙岗中心城城西开发的阳光·天健城项目（黄阁中路与沙园路交汇处东北角），正好位于这两片区的核心位置。

回龙埔及龙城公园片区、大运新城片区，这两个片区相邻，都位于龙岗中心城西，且中间只隔了一条黄阁路，总用地面积达1782.68万㎡。基于实际情况，房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn认为将这两个片区合并为“龙城公园&大运新城片区”进行调研更为合适、更具有指导意义。

■深圳“泛容积率”最低的小区之一

一、“泛容积率”概念

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn提倡“泛容积率”概念。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，这个指标反应小区红线内单位土地面积承载的人口数量，其实就是居住人口密度。容积率与居住舒适度呈负相关的关系。

而“泛容积率”是指：居住区周边范围内（以小区红线外500米范围为准，越靠近越好）各类公共建筑（比如图书馆、广场、体育馆等）、以及公园绿地、自然山脉等不可能存在建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。

购房越来越不能将眼光局限在小区之内了，应该有大局观，因为毕竟人类的生活是具有社会性的，不可能将自己完全局限于小区之内，小区之外的公共配套、公共场所格外关键，实在难以想象小区内宽敞、但周围狭隘的环境内走出来的人，会具有现代的都市人类风范。

“泛容积率”越低，说明小区周围公建、公园绿地、自然山脉、海面湖水等面积大，就意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资源。“泛容积率”低也在很大程度上给小区创造了宽阔无遮挡的视野，变相降低了小区的容积率，因为小区业主将不但可以在小区之内活动，也将可以很方便地选择到周围的公建比如广场、绿地、体育场等活动了。

“容积率”是小家概念，而“泛容积率”则是大家概念、是区域概念。越是高档的小区，区域越重要，因此“泛容积率”也就越重要，其意义很多时候大过容积率。可以说，“容积率”决定产品本身，但“泛容积率”决定前途、未来和大局，不可不查也。

二、阳光·天健城泛容积率远低别墅区：三大公园

阳光·天健城是龙岗区黄阁路G01037-0099号地块，总用地77527.98㎡，总建面232583.94㎡，其中住宅20.45万㎡、商业2.3万㎡。容积率3.0的阳光·天健城，结合紧邻的大运中心、龙城公园，泛容积率在0.05平米以下，比深圳任何别墅区的容积率都低。

“龙城公园&大运新城片区”的总绿地达407.79万㎡，绿化率达22.88%。其中回龙埔及龙城公园片区绿地为226.90万㎡，而大运新城片区为180.89万㎡。但是绿地的分布不均衡：绿地主要集中在“龙城公园”和“大运自然公园”。

根据房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn调研，其中阳光·天健城周边为两大公园所围绕。项目北边为北面即为龙城公园；南临正在建设中的大运自然公园。阳光·天健城正处于“龙城公园”与“大运自然公园”的中轴线上。

“大运自然公园”北至体育新城红线，南至龙口水库，西抵深圳与东莞边界，东至大运中心，规划总占地面积约9.45平方公里，需建设用地面积约4.55平方公里。其中片区内现有的体育公园，也被纳入了“大运自然公园”规划，与神仙岭水库、龙口水库、国际自行车赛馆、神仙岭网球中心、公众高尔夫球场等，一起组成庞大的“大运自然公园”。

由于盐龙大道从中穿过，体育公园被盐龙大道一分为二。其中龙口水库、国际自行车赛馆、神仙岭网球中心、公众高尔夫球场等位于盐龙大道以西（在片区外）。而体育公园在片区内（即盐龙大道以东）的部分占地面积高达123.1万㎡。

在阳光·天健城东北面，有占地189万㎡的龙城公园，距离约250m；而在西南紧邻处就是大运中心，大运中心靠近阳光·天健城处有占地123.1万㎡的体育公园。另外，在南面约450m远处，还有1块12.8万㎡的绿地。计算下来，阳光·天健城占有的绿地高达324.9万㎡。也就是说，整个龙城公园&大运新城片区接近8成的绿地都为阳光·天健城所占有。

■大运主场：在阳光·天健城阳台上看帅哥猛女的比赛

龙兴大道以东、如意路以南、大运路-黄阁中路以西、龙翔大道以北，上述道路所围合而成的地块，就是2011年第26届世界大学生夏季运动会的主场馆区——大运中心所在地。整个项目占地约87.4万㎡，建筑面积超过30万㎡，总投资约35亿元人民币，建成后将成为深圳全新的地标性建筑群。

大运中心包括主体育场、体育馆、游泳馆、大运村以及全民健身广场、体育综合服务区、新闻指挥中心等体育设施。其中，主体育场、体育馆、游泳馆呈三角形分布。按规划，中间将由水面相连。在今年4月底，大运中心主体结构已陆续封顶，剩余工程正在有条不紊的展开。

到2010年底，大运中心将可竣工并投入使用，届时，一个全新的大运中心将出现在龙城公园&大运新城片区。大运中心赛时服务于大运会，赛后将服务于全体深圳市民与广大游客。但是，从中受益最大的，无疑是安家于大运中心周围的人们。

而阳光·天健城，或将成为大运中心、大运自然公园建成以后最大的受益者。房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn调研结果显示：阳光·天健城在大运中心东北方向，与大运中心之间，仅隔了一条黄阁中路，直线距离只有不到70米。是整个龙城公园&大运新城片区中，与大运中心最靠近的楼盘。

2011年，第26届大运会举办之时，阳光·天健城将坐享主场之利。当住在深圳其他片区的人们，为了看一场精彩的比赛，不得不驾车、乘地铁、坐公交，费尽千方百计往大运新城赶的时候，阳光·天健城的住户们完全可以悠闲的吃完饭、泡个茶，再慢悠悠的晃过黄阁路。1分钟不到，就可以从小区步入大运中心，甚至于直接在自家阳台上帅哥猛女的赛场表演。

而大运会之后，还会有各种国际性的体育赛事、各种大型的演出活动，将极大的丰富阳光·天健城业主们的业余文化生活。没有赛事、演出的日子，总投资达35亿的大运中心则变成了周边住户的私家体育配套。

■三条地铁线：阳光·天健城为地铁口物业

3#地铁从片区南侧经过，与12#地铁大运站交汇。16#地铁从片区北面穿过，与12#地铁在回龙埔站交汇。片区内地铁线路主要为12#地铁。该地铁线连接体育新城、龙岗中心城、东部新城等片区，并衔接厦深铁路龙岗站和东部快线14#地铁，是龙岗区内各片区间联系的局域线，是唯一一条站点与线路全部在龙岗区内的地铁。

12#地铁分别有如下站点：大运站（前称休育新城站）→龙翔大道站→龙城西站→田板头站→回龙埔站→龙岗汽车站→天健花园站→龙城中路站→龙园路站→双龙站→……→东联站→坑梓站→新桥工业区站。12#地铁在龙城公园&大运新城片区内，有大运站、龙翔大道站、龙城西站、田板头站、回龙埔站、龙岗汽车站、天健花园站等7个地铁站。

其中，阳光·天健城就在12#地铁龙城西站的地铁口，距离龙翔大道站也只有约500m。另外，房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn调研结果表明：阳光·天健城与3#地铁、16#地铁分别都只相隔两站路，恰好处于龙城公园&大运新城片区三条地铁线最核心的位置。

社会对于“地铁物业”和“地铁口物业”的分别并不清楚。“地铁物业”概念大于“地铁口物业”，凡是在地铁站辐射范围内的房产都可以归纳进入，而地铁口物业则必须是与地铁站紧密靠近的小区。

单就某一个车站来讲，离车站越近房地产价格越高，呈现出正态分布的特征，因此车站附近的房地产价值一般都会高于同区间的其他项目。车站地区范围内的房地产与区域内类似房地产相比，前者比后者的价格要一般都高出10%~15%，再参入项目定位、业态构成、产品品质、园林设计等其他因素后，价格很可能超过这个范围。

即对于置业者而言，最有价值的不是一条地铁线的本身，关键是出入口，因为即使你位于地铁之上，但如果距离站点特别远，等于没地铁。

■环阳光·天健城200m：配套最密集区之一

在大运中心的东面，即大运路、如意路、黄阁路所围合而成的区域内，将建设高交会馆。阳光·天健城与未来的高交会馆隔黄阁路相望。12#地铁龙城西站也将在高交会馆设立出入口。而高交会馆与大运中心之间的地块，北面将建中海的五星级酒店，南面则将建一个配套的停车场。

在黄阁中路与沙园路交汇处的东南角，也就是阳光·天健城南面，将规划新建1个45班的九年一贯制学校，占地面积36369㎡。学校与阳光·天健城隔沙园路南北相望，直线距离只有几十米。在沙园路南侧，规划有公交总站1个，占地面积3125㎡，与阳光·天健城相距约百米。

此外在黄阁路与如意路交汇处东北角，也就是龙城公园与如意路之间的位置，为66班的龙岗三中所在地，占地面积99880㎡，直线距离不到300m。在如意路和龙翔大道交汇处的东北角，规划有30班的小学一个，占地面积19680㎡，与阳光·天健城相距约400m。

阳光·天健城西北的地块，有一块9269㎡的地块，规划为商业用地。此外，东面，以及东南面，200m范围内，规划有总计占地超过10万多㎡商业服务用地，这也是整个片区商业最集中的地段。作为整个片区的商业聚集区，这些地块的开发建成，将极大的完善阳光·天健城的商业配套，方便小区业主生活。

卫星地图

龙岗中心城西