导读：
     ■前言
      一、工业化城市的心灵避难所
      二、都市豪宅公园造
     ■概言
     ■片区个性特点
      一、绿地率42.08%，建成区中绝无仅有：深圳城市绿肺
      二、工改商利好珑园
      三、天安·珑园：泛容积率0.037，远超华侨城·天麓
     ■配套分析
      一、11年后，高尔夫将变身公园，利好周边
      二、教育设施：片区唯一幼儿园，就在天安·珑园
      三、医疗卫生设施：1门诊部+1社康中心
      四、文娱体育设施：天安·珑园霸文化室、游泳池、网球场
      五、其他设施：天安·珑园、NEO企业大道的“保护伞”……
     ■交通设施
      一、4条地铁线，4个地铁站；NEO企业大道属地铁口物业
      二、10个公交站，公交站就设在NEO企业大道门口
      三、NEO企业大道：中心西区最长，深南大道头排物业
     ■城市设计
正文：

■前言

由于以下两点原因，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn开始了一段新的研究历程，深圳的城市中心公园在哪里？

一、工业化城市的心灵避难所

1954年，《纽约时报》一篇文章的标题轰动一时：“宁静无价”，文章论述了国家森林公园保护裁决，宁静具有无形的价值，因此保护河流、森林、土地及野生动物是与保护人的精神和心灵息息相关的事业。也在当年，美国作家奥尔森发表“那些无形之物”演讲，“那些无形之物”是能够激起我们的情感、关系到我们的幸福与满足、使得我们的生活更有价值的东西。

奥尔森举例说，位于曼哈顿的中央公园，那一小片（其实面积已经超过4平方公里）被喧嚣熙攘的大都市所包围的自然绿洲，其无形的价值对于都市居民而言是无与伦比的，因为它可谓世界上最大的工业化城市的心灵避难所。

而其实，“宁静无价”与房地产上也有表现。从美国纽约到英国伦敦，我们可以发现，都市豪宅区别与郊区豪宅的是，其与公园的关系密切，公园作为聚会、休闲的城市吞吐之地，具有改变城市的威力，都市豪宅与其的关系几乎可以简单归纳为“都市豪宅跟着公园走”。

二、都市豪宅公园造

2007年5月中下旬，纽约一所阳台面向曼哈顿中央公园的公寓以高达5000万美金 (3.8亿人民币，平均每平米大约41万) 售出，成为美国“最昂贵的公寓”，公寓位于纽约曼哈顿中央公园西侧。

中央公园附近集中了曼哈顿最多的高价豪宅，宋美龄拥有18个房间的高级公寓（过逝之后由前苏富比拍卖公司董事长的儿子威廉陶伯曼高价购得）、著名CEO韦尔奇、总统夫人杰奎琳·肯尼迪、联合国总部的外交官们、孔令仪夫妇、巴菲特……都在这里，是名符其实的“豪宅孵化器”。

与中央公园一样，英国伦敦占地250多公顷的海德公园（HYDE PARK）旁就有个“世界最贵豪宅”：占地不足8000平米的海德公园1号，每平米售价高达66万元人民币，而最大的一套1858平方米的“楼王”售价则高达12.26亿人民币，买家是卡塔尔外交大臣哈马德。

■概言

泛天安片区是指：深南大道、新洲路、滨河大道、广深高速公路所围合的区域。总占地301.4万㎡（其中高尔夫球场137万㎡），建面总量306万㎡（其中泛天安片区292万㎡，高尔夫球场14万㎡）。规划人口规模21.2万人（其中居住人口规模3.2万人，就业人口规模18万人）。

泛天安片区发展总目标是提升城市形象，促进产业结构的调整，使之成为深圳市高新技术产业基地。规划期内保留工业功能，近期控制深圳高尔夫俱乐部红线内的开发建设，远期发展成为高新技术产业及配套基地。

■片区个性特点

一、绿地率42.08%，建成区中绝无仅有：深圳城市绿肺

本片区土地利用性质主要包括：居住用地、商业服务业设施用地、政府社团用地、工业用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地等八大类。

占地面积较多，并处于前四位的分别为绿地、道路广场用地、工业用地、商业服务业设施用地。其中，绿地126.84公顷，占规划总用地面积的42.08%。这意味着：泛天安片区的近一半用地将为绿地所覆盖，绿化率之高，在深圳建成区中几乎绝无仅有。截止目前，这可能是深圳绿化率最高的城区！

道路广场用地81.16公顷，占26.93%；此外，还有少量政府社团用地、市政公用设施用地、特殊用地。其中，政府社团用地1.94公顷，占0.64%；市政公用设施用地1.40公顷，占0.46%；特殊用地（军事用地）0.3公顷，占0.1%。

二、工改商利好珑园

其中，工业用地47.66公顷，占15.81%；商业服务业设施用地31.02公顷，占10.29%；泛天安片区名义上有47.66公顷的工业用地，但实际上，所谓的“腾笼换鸟”，在泛天安片区早已存在多年，这些工业厂房早已转型，工厂逐步迁出，成为白领云集的写字楼。这在繁荣了片区经济，提高了单位面积产出比的同时，也大大提高了片区人员素质。

与之相对应的是，居住用地只有11.08万㎡，占规划总用地面积的3.68%；而06-03地块的天安·珑园就占地面积就达4.56万㎡，也就是说，仅珑园1个项目，就占了整个泛天安片区居住用地的41.15%。“物以稀为贵”，而且商业服务业的繁荣，会对片区的住宅项目产生正效应。所以天安·珑园之稀缺，也就因之而更加凸显。

三、天安·珑园：泛容积率0.037，远超华侨城·天麓

本片区的总用地面积为301.4万㎡，建设规模总量为306万㎡，容积率低至1.015。这么低的容积率，在深圳城区比较罕见。低于特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区，特区外的龙华新城核心区、观澜新中心区、回龙埔&龙城公园片区，也低于政府规划的唯一休闲型豪宅区1.06六约北片区。

其中泛天安片区建设规模为292万㎡，高尔夫球场建筑面积14万㎡。由于天安·珑园是与高尔夫球场（未来的城市公园）最近的住宅项目。如果将占地4.56万㎡天安·珑园和其东边07-01地块118.5万㎡的高尔夫视为一个整体，天安·珑园的泛容积率将低至0.037，而东部华侨城·天麓，作为深圳最顶级的山海别墅，容积率也有0.12。

规划人口规模21.2万人（其中居住人口规模3.2万人，就业人口规模18万人）。人均占地面积为14.22㎡。如果只计算居住人口的话，人均占地面积为94.19㎡。相对其他片区来说，这个指标已经很高。

■配套分析

本片区内的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。

一、11年后，高尔夫将变身公园，利好周边

法定图则上的07-01位置，为中国最早的高尔夫球会——深圳高尔夫俱乐部所在地。该项目于1980年开始立项，1985年11月开业，占地面积136万㎡，拥有27个标准洞、标准杆108杆，为国际标准球场。而整个泛天安片区的总用地面积也只有301.4万㎡。两相比较，可以发现：深圳高尔夫球场占了片区用地面积的45.12%。

而房地内参·半求工作室www.BANQ.cn资料显示：高尔夫球场作为公众绿化用地，一般使用年限是40年。自1980年算起，深圳高尔夫俱乐部至今已有29年，也就是说11年后，至2020年，用地期限就将到期。根据法定图则，近期（用地期限内）保留高尔夫球场，远期（用地使用期满后）依据规划确定，待将来用地性质明确后再确定交通、市政等规划条件。

用地使用期满后，深圳高尔夫球场很可能被改造成城市公园，当然也会有少部分土地会转换用途，打造成高新技术产业用地及配套基地。图则显示，泛天安片区规划绿地126.84万㎡，占规划总用地面积的42.08%。也就是说，未来即使规划有变，深圳高尔夫球场改造成城市公园之后，减少的绿地面积也只有约9.16万㎡，93.26%的绿地将会被保留。

这意味着：在绿地并未明显减少的同时，仅对小部分会员开放、只可远观不可亵玩的高尔夫球场，将转身变为对所有公众开放、可以自由亲近的城市公园，而受益最大的自然是周边项目及业主，尤其利好周边的住宅项目。

这对天安·珑园(06-03地块)，NEO企业大道(05-01、05-02、05-03地块)来说，自然是一个好消息。这两个项目，都位于深圳高尔夫球场西侧，仅隔一条泰然一路，分别为距深圳高尔夫最近的写字楼、住宅楼项目之一。

二、教育设施：片区唯一幼儿园，就在天安·珑园

按照规划，片区内的教育设施只有1个幼儿园，这个新增的幼儿园，即位于天安·珑园所在的06-03地块，独立占地3000㎡。如果说，片区其他居民还需要为小孩上学发愁的话，天安·珑园的业主们显然已经没有这样的后顾之忧了。

三、医疗卫生设施：1门诊部+1社康中心

在06-04-2地块，现有门诊部1 个。此外，还将在03-09地块，新增社区健康服务中心一个。06-04-2地块的门诊部，就位于天安·珑园南面，只隔了一条泰然七路，距离只有15m。而03-09地块将新增的社区健康服务中心，与天安·珑园分居泰然四路两侧，直线距离不到500m。

四、文娱体育设施：天安·珑园霸文化室、游泳池、网球场

文娱设施主要为居住小区级文化室，总量为4个，现有3个，分别位于03-05、06-03、06-04-1地块；规划新增1个，位于03-09地块。在06-03地块现有游泳池1 个，03-08、06-03地块共有社区体育活动场地2个。

可见，06-03地块，即天安·珑园所在地，既有文化室，又有游泳池、网球场，片区的文娱体育设施基本上集中在天安·珑园。

五、其他设施：天安·珑园、NEO企业大道的“保护伞”……

在06-01-3地块，现有派出所1个；03-05地块，现有社区警务室1个。其中06-01-3地块，片区唯一的一个派出所，距离东边的天安·珑园只有约200m，距离北边的NEO企业大道，也只有约320m。所以对这两个项目来说，与派出所这么近的距离，安全足以得到很好保障，相当于得到了政府的一张强有力的“保护伞”。

此外，在01-13地块，作为防灾减灾设施，将新增消防站1 个。该消防站，与NEO企业大道、天安·珑园相距约1100m-1300m。

在03-09地块，现有肉菜市场1个；规划在06-04-2地块，再新增1个肉菜市场，这对北面一路之隔，相距只有15m的天安·珑园，自然是一个好消息。目前，在03-05、03-08、06-04-2地块，已有邮政所3个。规划在05-07地块，再新增邮政支局1个。

■交通设施

一、4条地铁线，4个地铁站；NEO企业大道、天安·珑园属地铁口物业

在泛天安片区的红线范围之内，现状1#地铁与规划9#地铁，在车公庙站换乘。这就是法定图则显示，泛天安片区的道路交通设施中，位于深南大道上的2处轨道站出入口。

但是实际上，分析图则我们就可以发现，在泛天安片区片区及周边，实际上有现状1#地铁(香蜜湖站、车公庙站、竹子林站)、规划7#地铁（竹子林站、车公庙南站）、规划地铁9#地铁（车公庙站）、规划11#地铁（竹子林站），总共4条地铁线，4个地铁站。其中车公庙站为1#地铁、9#地铁的换乘站，竹子林站为1#地铁、11#地铁、7#地铁的换乘站。

而NEO企业大道就位于1#地铁、9#地铁的换乘站车公庙站站口，属于典型的地铁口写字楼物业，这对选择NEO企业大道办公的企业，在里面工作的员工来说，凭借地铁的优势，上下班将变得非常便捷。而天安·珑园距离车公庙站也不到500m。

二、10个公交站，公交站就设在NEO企业大道门口

图则指出：本地区的人行交通和地下空间利用应与轨道交通充分结合，站点出入口应与公共交通换乘接驳系统相结合。

片区地面公共交通场站分两级：首末站及停靠站；区内公交服务线路为进出区内公交及穿越本区公交。片区内共有公交场站10个，分别位于01-05北侧、02-03东侧、03-01北侧、04-01-1北侧、04-03东侧、05-03北侧、06-01-4西侧、06-01-5、07-02北侧(两个)等地块。

泛天安片区总用地面积301.4公顷，而公交场站却有10个之多。平均30.14公顷1个公交站点。而地铁站有4个，平均75.35公顷1个地铁站点。这样的站点密度，这样的交通配置，应该算很高的了。

其中，05-03地块（即NEO企业大道）北侧的公交站，就设在NEO企业大道门口，这意味着在NEO企业大道上班的员工，下车即可到公司，下班出门即可上车。该公交站，距离天安·珑园也不到300m。此外，离天安·珑园较近的公交站还有06-01-5的站点，只有约200m。

三、NEO企业大道：中心西区最长，深南大道头排物业

本片区对外联系的主要道路有广深高速公路、深南大道、滨河大道、新洲路、香蜜湖路。本片区内部路网采用方格网状道路系统。规划道路分四个等级：

城市快速路：滨海大道，路宽78米，双向八车道（不包括辅道）。

城市主干路：深南大道，路宽135米，双向六车道（不包括辅道）；新洲路，路宽96米，其中车行道16米（单侧）；香蜜湖路：路宽52米，双向六车道（不包括辅道）。

城市次干路：泰然九路、泰然四路，路宽30米，双向四车道。（其中泰然四路路宽近期按20米，远期按30米控制）。远期将预留泰然四路向东将穿越高尔夫球场通至罗湖，向西穿过竹子林立交与高新区相连的可能。

城市支路包括：泰然一路：路宽20米，双向四车道。泰然二路：路宽20米，双向四车道。泰然三路：路宽17米，双向四车道。泰然五路：路宽17米，双向四车道。泰然六路：路宽20米，双向四车道。泰然七路：路宽15米，双向二车道。泰然八路：路宽20米，双向四车道。泰然十路：路宽12米，双向二车道。

值得注意的是，深南大道、滨河大道，都是深圳最重要的两条交通主动脉，承担着贯通深圳东西方向的重任。这两条路，一北一南，分居泛天安片区两侧，对该片区交通疏导起到了极其重要的作用。而27.8公里的深南大道作为我国最长的市政大道，一直以来都是深圳的名片和窗口。NEO企业大道属于深南大道的头排物业（第一排），拥有中心西区最长的展示面。

■城市设计

本片区是深圳市重要的高新园区，本片区的任何开发建设活动均应遵循下列原则：1、整体性和独创性相结合的原则，创造独具特色的高新园区。2、注重开放空间的营造和整体空间环境与中心区的协调。3、充分尊重自然生态环境，将生态环境与人工环境相结合。4、坚持以人为本的原则，构筑现代化的城市环境。

深南大道为本片区城市设计的重点地段，城市设计应遵循以下原则：

1、深南大道景观的开敞性，本片区沿深南大道一侧为公建带，建筑较高，沿此界面应留出开敞空间，避免空间的单调，并突出车公庙作为高科技产业园区的景观形象。此外，新建建筑物应在形式和结构上体现高新技术的特性，采用新结构、新工艺、新材料等。

2、深南大道景观的整体性，本片区内沿深南大道路段的公建带，除考虑与整个路段的连续性，还应考虑与片区内的建筑空间形成有机整体。滨河大道和香蜜湖路为城市干道，城市设计应考虑车行界面的景观效果，强调道路两侧的绿化和路段良好的交通秩序。

可见，深南大道作为深圳主要的景观轴，深圳的城市名片，所能获得的优美景观不言而喻，作为深南大道头排物业，拥有中心西区最长展示面的NEO企业大道，自然将会获得更好的视觉体验。

泛天安片区’法定图则