导读：
     ■深港河套经济区唯一新建项目
     ■独一无二的“深圳房价，香港租金”
     ■片区优势
      一、深港都市圈核心地段，深圳综改最大受益者
      二、CBD南，离福田中心区和香港中环最近的新盘
      三、距离河套经济区最近的新盘，教育配套国际化
      四、双地铁·交通枢纽·便捷直达深港两地
     ■项目优势
      一、全城唯一在售双口岸物业，24小时通关模糊深港城界
      二、唯一拥有直通口岸的走廊：全遮阳私家天桥直通皇岗口岸
      三、CBD南·皇岗成熟片区·皇御苑百万社区生活配套
     ■景观优势
      一、近赏香港米埔郊野公园
      二、漫步深圳中心公园
      三、外揽深港双城，内观特区内最大型整体式社区园林
     ■产品特点
      一、福田中轴10万㎡SOHO+CEO公寓综合体
      二、小户少见的9m高超星级酒店式大堂
      三、全城首创2000㎡十大空中行馆
      四、高尔夫主题CEO会所
     ■商家优势
     ■基本指标
正文：

■深港河套经济区唯一新建项目

深物业·深港1号项目位于福田中心区（CBD）南区，皇岗路与滨河路交界，福田南路7号皇城广场旁。项目处于未来深港大都会的核心地带，紧靠皇岗、福田双口岸，是位于国门口的地铁小户，也是深港交汇河套经济区目前唯一新建项目。

深物业·深港1号由深物业集团旗下皇城地产开发，占地面积为11000㎡，总建筑面积为90048㎡，共1396套。一栋为SOHO公寓，另一栋为超星级酒店式公寓。

■独一无二的“深圳房价，香港租金”

深物业·深港1号背靠80万㎡的皇御苑；临福田CBD商圈；南瞰香港60万㎡埔国际湿地保护区及观鸟区景观，北观147万㎡深圳中心公园；坐拥深圳7#地铁、4#地铁双站口；毗邻规划中连接皇御苑与华强北的车行天桥，从家门口即可直上滨河路。

深物业·深港1号是皇御苑的4期，位于深圳最大的港人聚集区：皇岗口岸片区。由于面对的不是本地客户，因此其租金水平往往比本地客要高，其“深圳房价、香港租金”的特色独一无二。而深物业通过下属的皇城地产，成为这里的最大地主，皇御苑目前已经成为港人最聚集的深圳住宅区，租金水平、入住率之高，都应该成为一个特殊的研究对象。

■片区优势

一、深港都市圈核心地段，深圳综改最大受益者

2009-5-6，《深圳综合配套改革总体方案》获批，深港两地将合作共建全球性的物流中心、贸易中心、创新中心、国际文化创意产业中心。从近期一系列政策落实来看，国家对深港Megacity的推进导向已经非常明确。Megacity的1+1＞2的城市发展模式将主导深港发展。

深港两地有3000平方公里土地，共有2000万人口，按照目前GDP8%的增长速度，2020年深港GDP将达到1万1千亿美元，成为全球经济实力第三大的都会圈，仅次于纽约、东京，与洛杉矶比肩，领先于伦敦。届时，深港Megacity将成为中国最重要的经济中心，全球投资者在中国的最佳选择。

而随着深圳综改的推进，深港一体化的加速，深圳、香港两个城市将加速融合，位于深港Megacity核心地段的深物业·深港1号，作为距离福田中心区和香港中环两个中心区最近的项目。也将近水楼台先得月，成为深港融合的最大受益者。

二、CBD南，离福田中心区和香港中环最近的新盘

在深圳的发展史上，无论从政府规划和定位，福田一直处于发展的前沿。自2006年政府提出清晰的“1+3”经济战略之后，福田中心区打造“总部经济”进展更加迅猛，福田总部经济的聚集区包括中央商务区(CBD)、华强北商圈等，目前已有92家世界500强企业落户。

在《深圳市城市总体规划（2007－2020）》规划中，提出到2020年，深圳将建成创新型综合经济特区、华南地区重要的中心城市、与香港共同发展的国际大都会。规划提出建立2个城市中心。2个城市中心即福田中心和前海中心。福田中心包括福田中心区、罗湖中心区，主要发展市级行政、文化、商业、商务等职能。

而深物业·深港1号，即位于福田CBD南，皇岗口岸旁，是距离福田中心区和香港中环两个中心区最近的项目。随着福田中心区的发展中，深物业·深港1号的价值也会获得提升。

三、距离河套经济区最近的新盘，教育配套国际化

2008-1-18，香港和深圳签署一系列协议，旨在增进两地合作，最终建成一个国际大都市圈。7项协议之一即为：双方将在两方面加强合作，连接深港两地机场及开发深港边境的河套地区，打造深港河套经济区。

落马洲河套地区面积约100万㎡，位于皇岗口岸和落马洲之间。深港两地政府计划将其建成“两个特区中的特区”，有望成为未来香港深圳核心金融、教育、高科技产业基地。条件成熟后，成为“深港大都会”的示范区，再推广到整个香港新界的开发。最终的目标是从边境金融特区到国际金融中心。

2009年2月，深港携手公布落马洲河套分三区规划，其中深圳河南面的AB二区由港方负责规划，预计今年6月即可启动研究工作，2年半时间可完成研究。河套区以高等教育为发展方向，港府称优先考虑引入港校。而在深圳河北侧的C区，拟将参照宁波诺丁汉大学模式促进深港间的高校合作，即全部采用香港高校的教材、师资等教学资源，颁发与香港高校同样的毕业文凭，将尝试选择深圳大学与香港大学等院校进行合作。

深港1号背邻河套经济区，与河套经济区无缝相接，是距离河套最近的项目，将见证深港Megacity的融合进程，霸占深港合作最前沿、发展最有利的河套区核心地段，坐享深港共融带来的政策与地缘优势，以及深港高校国际化教育配套。在河套特区发展的大机遇下，皇岗口岸的位置优势则会更加明显，这对地产业来说，自然是一个发展大机遇。

四、双地铁·交通枢纽·便捷直达深港两地

深物业·深港1号，拥有15条皇岗口岸始发大巴和11条经停大巴线路，交通网络四通八达，往来CBD商圈、华强商圈、东门商圈、人民南商圈都相当方便。以项目为中心，从北面可通过滨河路、深南路等交通干道到达深圳各区；从南面接驳香港，直达香港各大商圈；从西面广深高速到达珠三角各个城市；是深港两地的交通枢纽核心位置。

更重要的是深物业·深港1号是福田罕有具有双地铁优势的在售物业，分别为4#地铁和7#地铁（规划中）。地铁给予人民生活带来的便利和物业未来的升值空间相信通过香港的地铁发展已经有目共睹。随着城市发展，私家车逐渐增多，交通拥堵趋势逐渐增大，是否有地铁规划线路将是客户考虑购买的其中重要因素之一。

4#地铁分为两期开发，一期已经在运营，涵盖站点包括：福田口岸站、福民站、会展中心站、市民中心站、少年宫站。二期全长16公里，预计于2010年通车，南起少年宫站穿越莲花山、梅林关，北止于龙华新市镇中心清湖站，共有10个车站，1个车辆段。深物业•深港1号到4#地铁福田口岸总站步行仅10分钟。

7#地铁今年将开工建设，将于2011-2015年建成。规划站点将经过：动物园、桃源村、竹子林（与1#地铁换乘）、新洲、福民（与4#地铁换乘）、皇岗口岸、华强北（与3#地铁换乘）、体育馆西、八卦岭（与9#地铁换乘）、宝安北路等。地铁开通后，由深物业•深港1号到皇岗口岸站步行不到5分钟。

■项目优势

一、全城唯一在售双口岸物业，24小时通关模糊深港城界

深物业·深港1号项目紧邻皇港口岸，举目可达皇岗口岸交通岗楼，通过廊桥步行过关仅需3分钟；距离福田口岸及4#地铁福田口岸总站步行仅10分钟，实现深港两地的无缝对接，是全城罕有的拥有双口岸物业。

自2008-1-27起，皇岗口岸实行客运24小时通关后，特别是赴港一签多次的签证开展后，在深港1号可随时随性生活于深港两地，拥有“一种身份，两重生活”的“特权”。随着深港一体化的推进，CEPA7的签署，深港两地交流将更加频繁，两地融合速度将进一步加快。

深港两地的交汇地区河套经济区正在迅速发展之中，作为河套经济区的首个示范项目，全城唯一在售双口岸物业，深物业?深港1号的发展潜力不言而喻。

二、唯一拥有直通口岸的走廊：全遮阳私家天桥直通皇岗口岸

值得一提的是，由于距皇岗口岸仅160米，深港1号所在的皇御苑小区，拥有全遮阳的私家天桥可以直通皇岗口岸，24小时直通香港。这个私家天桥在4、5年前开通，是全国唯一的口岸私家天桥。这样的配置，对于在深圳工作的香港人，在香港工作的深圳人，或者需要频繁来往深港两地的人来说，将能因此得到在任何其他项目都无法获得的自由和便利。

三、CBD南·皇岗成熟片区·皇御苑百万社区生活配套

深物业·深港1号位于福田中心区CBD南，紧邻皇岗口岸和福田口岸，拥有深港两地双重国际配套。既有成熟发展的福田中心区南大配套、皇岗片区成熟配套与百万㎡皇御苑国际生活社区配套，又有香港国际生活配套。

1、优质教育一站无忧：皇御苑高级中学、皇御苑幼儿园、福南小学、福田小学、福田中学、深圳第一技术学校等学堂，而随着落马洲河套区，深港共同发展国际化的高等教育，事实上，从幼儿园开始，直到大学，都可在周围一站搞定。

2、休闲娱乐一举多得：皇御苑社区会所、休闲中心、SPA美容馆、健身广场、园林漫步径、各式休闲商业一应俱全；

3、一步即达福田中心区、华强北等商圈：通过地铁公交系统和交通干道，可快速直达中心区、蔡屋围、人民南、东门等商圈；

4、24小时享受香港国际生活：通过皇岗口岸和福田口岸，便捷直达上水、旺角、中环商圈，24小时随时享受香港国际生活。

■景观优势

一、近赏香港米埔郊野公园

在深港1号，南面无论推窗或在露台，都能直接观赏60万㎡香港米埔郊野公园，薄雾晨曦间，饱览连绵无尽的葱翠山林；静思、聆听、深呼吸，此刻，笑看云卷云舒。

米埔沼泽及内后海湾的湿地位处香港的西北端，数十年来为候鸟的天堂。1995 年，米埔及内后海湾共 1500 万㎡的湿地正式根据《拉姆萨尔公约》列为国际重要湿地。在此保护区內，飞禽走兽可自由活动，其中大部分品种都是极为罕见的。曾记录的鸟类品种超过300种，还有大量不同品种的昆虫及蝴蝶。

米埔每年有超过60000只的水鸟过冬。其中录得黑脸琵鹭的数目更占全球总数的25%。这些候鸟主要在春季和秋季出现，有达30000只禽鸟同一时间栖身于米埔的泥滩，以作长途迁徙旅程的中途歇息之处。每年3月，世界自然(香港)基金会会在米埔举办米埔观鸟赛，世界各地的观鸟高手都会云集于此，作为世界知名的顶级观鸟赛事，深港1号也可一饱眼福。

二、漫步深圳中心公园

深圳中心公园位于福田区，南北长约2.5公里，东西最宽处约800m，北接笔架山公园，南抵深圳湾，总用地面积为141.62万㎡。 这个公园连接了由银湖郊野公园、笔架山、莲花山公园构成的大型城市生态廊道，是构建区域生态系统的重要组成部分。深港1号距离深圳中心公园只隔了一条滨河大道，举步即可融入其中，畅享大都市中难得的从容、野趣。

三、外揽深港双城，内观特区内最大型整体式社区园林

在深港1号，近可观福田CBD，这里是承载深圳最繁华，城市最璀璨精华所在，远可望香港都市繁华，两个国际城市的视野尽在眼下。

深港1号可以坐享皇御苑内的50000㎡园林，这是特区内最大型整体式社区园林，此外自身也配备有休闲的东南亚风情园林，遵从自然原生理论，通过环绕围合式设计，使建筑完美的点缀在园林之中，使建筑与自然和谐融为一体。

■产品特点

一、福田中轴10万㎡SOHO+CEO公寓综合体

深港1号位于福田区福田南路7号，皇城广场旁，主要为公寓产品，与皇城地产前面开发的皇城广场写字楼、皇御苑1、2、3期住宅、皇御苑商业等共同打造都市综合体，生活休闲娱乐自成一体。

深港1号建筑面积近10万㎡，由2栋独具简约结构主义与现代风格的塔式高层组成，1栋为SOHO公寓，2栋为酒店公寓。项目整体建筑造型简洁明快、刚性十足，大幅面的艺术玻窗与结构线条展现楼体的整体雕塑感。

在户型方面有单身公寓～两房，主要以单身公寓和一房一厅为主，更设有小复式单位。在户型设计上，户型尺度适中，分区清晰，通风采光考虑周全，都设有超大露台，这在一般小户型中非常罕见。部分单位可相互打通，可以满足不同客户的需求。

二、小户少见的9m高超星级酒店式大堂

深物业·深港1号的星级大堂高9米，在豪宅中并不少见，但小户项目中却是非常少见的，大堂以国际风尚NEO-ART DECO为创作理念，通过高档进口材质、大型高档灯饰、名师设计的优美布置巧妙组合，显得非常阔绰。

三、全城首创2000㎡十大空中行馆

深物业·深港1号牺牲部分建筑空间，打造每三层一个的9m高超气派空中花园型生活行馆，合计10个。这样的设计，之前在深圳从未出现，堪称全城首创。既是空中会客厅，又是景观休闲平台。

四、高尔夫主题CEO会所

深港1号的“名流圈”高尔夫主题商务会所，完全参照国际顶级会所设计，突破性地运用著名奢侈品牌的人文理念和演绎方式，包括高尔夫推杆练习、银幕高尔夫模拟练习、休闲咖啡厅、网络商务会所、小型聚会及会议多功能厅、瑜伽健身室……

■商家优势

深港1号的开发商为皇城地产，全称为深圳市皇城地产有限公司，隶属于深圳市物业发展（集团）股份有限公司。成立于1988年8月，是房地产开发一级资质企业，广东省二级房地产综合开发企业。获得了2003年广东省房地产协会“广东省绿色住宅区”称号，2004年深圳市房地产综合开发企业17名，入选2005年广东省地产30强龙虎榜。

深圳市物业发展（集团）股份有限公司成立于1982年11月，是深圳证券交易所上市公司，“中国国有企业500强”第170名，“中国房地产综合效益百强企业”第二名，首次“中国股票上市公司综合实力百强企业”评比第23名。

成立27年来，形成以房地产开发为主，物业管理、物业租赁、出租汽车营运、餐饮服务、物流仓储、工程监理等为辅的跨行业、多元化经营格局。先后开发了深圳国际贸易中心大厦、国贸商业大厦、皇城广场等高层商务建筑群及皇御苑、峻峰丽舍花园、物业时代新居等一大批高中档住宅小区。

■基本指标

占地面积：11000㎡
容积率：≤6.62
总建筑面积：90048㎡
    其中可售商业面积：约3500㎡
    其中可售住宅面积：约68000㎡
总套数：1396套
车位数：450个（地下）
覆盖率：42%
实用率：80%以上
规  模：2栋高层住宅组成。1栋，高32层，6梯26户；2栋，高30层，6梯29户。
户  型：33—42㎡单房，46—56㎡一房一厅，64—69㎡两房一厅，56—70㎡小复式单位
发展商：深圳市皇城地产有限公司
物业管理：深圳市皇城物业管理公司
产权年限：70年
工程进度：已封顶
入   伙：2010年
层   高：平层2.9m，复式中空部分5.8m

轨道7号线线站位初步规划方案1

轨道7号线线站位初步规划方案2

落马洲河套地区周边状况

落马洲河套地区发展研究范围

落马洲河套地区卫星地图