导读：
    ■前言
    ■片区个性特点
     一、深圳低容积率片区之一：1.28
     二、深圳核心城际片区：莱蒙·水榭山距深圳北站约1km
     三、全方位交通设施：地下+地上、轨道+公路
     四、轨道站点最密集片区之一：平均0.85平方公里一个地铁站
     五、深圳公路“网中央”：莱蒙·水榭山左玉龙，右金龙
     六、两个重点步行单元，莱蒙·水榭山受益白石龙公园
    ■距CBD最近的纯别墅大盘：深圳第四大纯别墅项目
    ■三大郊野公园，20万㎡水库：深圳境内稀缺资源最佳的纯别墅大盘
    ■150m内，小学、初中、高中一站搞定，步程不到2分钟
正文：

■前言

莱蒙·水榭山位于福田北，如果将塘朗山、银湖山比做CBD头上的帽子，那么莱蒙·水榭山所在的龙华新城核心区就是深圳帽子上的徽章，那是可以代表高端人居的标志。

龙华新城的核心区，与福田之间来往无须过关，车行距离10分钟以内，发展目标是以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的“城市副中心”。

位于龙华新城核心区是一个品牌发展商密集、距离CBD最近的关外地区，因此社会相当关注。莱蒙·水榭山也在该片区之内，位于法定图则中的31-05地块。莱蒙·水榭山是深圳少有的纯别墅大盘之一，也是龙华新城核心区唯一的纯别墅居住区。

因此，半求工作室·房地内参www.BANQ.cn对莱蒙·水榭山所在的龙华新城核心区地段进行分析。

■片区个性特点

一、深圳低容积率片区之一：1.28

龙华新城核心区是指龙坂大道以南、梅龙大道以西、南平快速以北、龙华和平路以南，以及羊台山和大脑壳山以东生态控制线所围合的地区，总面积1031.31万平m、建设总规模量1330万平方m，规划人口规模为24万人。

半求工作室·房地内参www.BANQ.cn计算可以得出片区整体容积率仅有1.28，比特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾片区都要低，也是深圳低容积率片区之一，在此要恭喜莱蒙·水榭山的业主们。这应该是出乎绝大多数人意料之外的。这与深圳北站、绿地较多有密切关系。

二、深圳核心城际片区：莱蒙·水榭山距深圳北站约1km

深圳北站位于本片区，国家高速铁路京广深客运专线与广深港客运专线自北向南穿越西部，而平南铁路由西向东纵贯整个片区。京广深客运专线、广深港客运专线，与平南铁路在深圳北站交汇。

即将建成的深圳北站，作为深圳铁路“两主三辅”的客运格局最为核心的车站，从这里乘坐广深港客运高速列车，去香港西九龙只需16分钟，到广州新客站只需要25分钟，到武汉只要3小时，到北京也仅需8小时。全部工程将于2011年6月底建成并投入使用。

深圳北站衔接京广深港客运专线、厦深铁路，并与4#、5#、6#地铁、长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社会车辆停车场接驳，是当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全，具有口岸功能的特大型综合交通枢纽，也是全国重要的区域性铁路客运枢纽。

凭借深圳北站的优势，龙华新城核心区也成为深圳核心的城际片区。莱蒙·水榭山距离深圳北站约1km，莱蒙·水榭山的业主们的客户半径也因此得以大幅度扩张。

三：全方位交通设施：地下+地上、轨道+公路

龙华新城核心区对外主要出入口为福龙大道、龙坂大道、梅龙大道和南坪快速。片区未来交通出行以公共交通为主：以地铁为主干，结合轻轨站点设置公交换乘站点、停车场等交通设施。

深圳北站的交通疏解，规划采取以轨道与常规公交为主的交通疏解方式。同时，组织各个方向的多条机动车交通专用疏解道路，将深圳北站至特区、宝安中心区、龙岗等较远地区的交通流组织至留仙大道、新龙大道、梅龙大道、民塘路等专门道路上，并设置公交车专用道。

四、轨道站点最密集片区之一：平均0.85平方公里一个地铁站

龙华新城核心区未来共有4#地铁（龙华线）、5#地铁（环中线）和6#地铁等三条地铁通过。4#地铁位于龙腾路上，在区内设置6个站点，分别为民乐站、白石龙站、深圳北站、红山站、上塘站和龙胜站。

5#地铁（环中线）在区内设置3个站点：龙华火车站（与4#地铁换乘）、民治站。6#地铁自石岩方向南下沿龙坂大道进入片区，经龙腾路路与龙华线共线至深圳北站，在区内设置3个站点：深圳北站、红山站和上塘站。

也就是说，片区内合计有12个地铁站，平均0.85平方公里一个地铁站,是深圳地铁站点最密集的片区之一。

五、深圳公路“网中央”：莱蒙·水榭山左玉龙，右金龙

龙华新城核心区位居深圳道路的网中央，四个等级道路一应俱全。龙华新城核心区的公交主线路是新龙大道、龙华人民路和龙腾路，其它公交支线以此主线为基础，重点连接组团内的居住区。规划龙新城核心地区内的公交线网规划密度达到3公里/平方公里，同样属于深圳公交网密度较高的片区之一。莱蒙·水榭山的业主们可以享受到最高效的交通方式。

1、高速与城市快速路：（1）福龙大道，6车道，路宽100m，从西部通过，与留仙大道、龙华人民路及龙华和平路通过互通式立交相连；（2）南平快速，双向8车道，路宽36m，从南部经过，与玉龙路通过互通式立交相连。

2、主干路：（1）龙坂大道，路宽100m，6车道；（2）留仙大道、玉龙路、龙华和平路和白石龙路，路宽60m，6车道；（3）梅龙大道，路宽70m，8车道；（4）新龙大道，金龙路以北段路宽60m，6车道，金龙路以南段路宽50m，6车道。

3、次干道：南北向次干道包括腾龙路、民塘路和金龙路，东西向次干道包括向荣路、简上路、龙华人民路、民宝路、民丰路等7条，路宽40~60m。

4、支路：包括主街和辅街。主街以生活服务功能为主，主要由东西向的城市支路组成，路宽15~15.5m。辅街主要以居住小区内部的微循环交通为主，由南北向的城市支路组成，路宽13~15m。

莱蒙·水榭山左（西侧）拥主干路玉龙路，右（东侧）靠次干道金龙路，可以说是左右逢源。虽然说可能两侧可能会有一定的噪音影响，但是无疑交通会非常便捷。所以，稍微付出一点代价也未尝不可。

六、两个重点步行单元，莱蒙·水榭山受益白石龙公园

本片区步行系统通过对绿地公园、步行道路等城市公共开敞空间叠加整合，形成了“五横一纵”的步行环境结构体系，在深圳北站站前商务区和白石龙公园形成两个重点步行单元。而位于31-05地块的莱蒙·水榭山，与白石龙公园一路（金龙路）之隔，自然将受益于重点步行单元的建设。

■距CBD最近的纯别墅大盘：深圳第四大纯别墅项目

深圳的纯别墅大盘，只有占地60万㎡的招华·曦城、占地30万的万科·天琴湾、占地56万平㎡东部华侨城·天麓、14万平㎡莱蒙·水榭山、占地8万平㎡招商·半山海景别墅，莱蒙·水榭山是深圳境内规模第四的纯别墅大盘，同时，也是距深圳CBD最近的纯别墅大盘。

莱蒙·水榭山位于龙华新城核心区的31-05地块，总占地143083.76㎡、容积率0.6、计容积率总建面85850㎡。小区住宅以4连排Townhouse为主、叠拼别墅为辅、并建设有少量独立与双拼别墅。Townhouse不超过三层，叠拼别墅不超过四层。莱蒙·水榭山属于大盘之列，同时是纯粹别墅住区，而其西侧的圣莫利斯则是高层、多层、TOWNHOUSE杂居的小区。

房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn资料表明：深圳的六个区中，除了福田外，都有具有代表性的纯别墅区。唯独福田，没有真正意义上的纯别墅区。即使鼎鼎大名的香蜜湖1号、水榭花都，也是由别墅、Townhouse、多层、高层等多种建筑形式构成，不是纯别墅区。

但是没有纯别墅区，并不代表没有对纯别墅的需求，而莱蒙·水榭山作为距深圳CBD最近的纯别墅大盘，将成为福田无纯别墅区的最大受益者。

■三大郊野公园，20万㎡水库：深圳境内稀缺资源最佳的纯别墅大盘

莱蒙·水榭山西邻玉龙路、东邻金龙路、北部为政府规划的近52000㎡的山体公共绿地，南紧连牛咀水库（20万平㎡然湖泊，与小区之间是密林没有道路），远望南坪快速与群山。

遍查房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn资料，距离闹市如此之近，还紧邻密林、天然湖泊（20万㎡的湖形成独特的4岛3湾）、五万㎡公园、2万㎡湿地，位于缓坡山地之上、延绵塘朗山脉近在咫尺的项目，几乎绝无仅有。

在莱蒙·水榭山周边有三个公园：南侧32-08地块的荔枝林公园，占地115643㎡，将建有山顶观景平台；北侧31-04地块的矮山山体公园，占地50184㎡，适合任何年龄人的活动休闲；湖边漫步休闲公园，漫步道外侧就是水库2万㎡湿地——由于莱蒙·水榭山与这三个公园都近在咫尺，所以堪称该项目的准私家公园。

此外，莱蒙·水榭山的南面还有20万㎡的牛嘴子水库，水库百米水坝就在小区西侧，成为水上栈桥——莱蒙·水榭山拥有10重以上稀缺资源配置，莱蒙·水榭山堪称深圳境内稀缺资源最佳的纯别墅大盘，而这些资源，在14万㎡土地上，却只建了360户人家。

■150m内，小学、初中、高中一站搞定，步程不到2分钟

莱蒙·水榭山方圆5公里内覆盖有22个幼儿园、35个小学，21个中学，区级医院3所。同时，项目还是龙华新城内唯一的纯别墅用地，也就是说，别无二家了。

而且，莱蒙·水榭山的北面，约150m远，隔着矮山山体公园，规划有两个学校：1个是30班的高中，占地27200㎡；而另一个是45班的九年一贯制学校，占地33550㎡。也就是说，从小学到高中，莱蒙·水榭山业主子女的教育问题都可以高枕无忧。而小孩们上学，每天只需走不到两分钟，即可到达学校。

此外，在东侧约100m的32-07地块，规划有文化站和电信支局，占地22850㎡。

深圳市宝安区402-01&22&24片区[ 龙华新核心地区 ] 法定图则 （草案）