导读：
     ■30年来，深圳唯一的中心区小户大盘
     ■地铁物业、体育物业：生活配套齐备
     ■车位百平米比位居深圳小户亚军、销售类小户冠军
     ■精装小户供应最多的房企：花郡是深圳首个“四明”小户
     ■“四明”户型的优点
      一、窗户与空调关系最优化
      二、小户中，空间及风水问题处理最佳的项目
      三、推拉门偶数化
      四、双阳台设计的纯小户，很少见
     ■技术创新
      一、创新窗户高挡水坎：提高落地凸窗防漏性能的设计
      二、最好的烟道创新：分层承载、底部增挡水槛、角铁固定
     ■“花样年”个性特征
      一、深圳又一成功跨地域的民营房企：可能上市
      二、链条通吃、产品系列化
      三、港区小户最大供应商：善将“规模小盘”做成“文化大盘”
      四、推动物管行业进步的功臣：新接楼盘物管冠军
正文：

■30年来，深圳唯一的中心区小户大盘

花样年·花郡位于宝安中心区宝安大道与玉律路交汇处，宝安体育馆旁，属宝安中心区核心区位，北侧紧临深南大道延长线宝安大道，南临新湖路及地铁一号线，东南侧为宝安新行政中心、体育场、以及海滨公园，正南为宝安商务中心及企业总部基地。

房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn资料表明，花样年·花郡占地26870.8平方米、总建面132336.27平方米、容积率4.2、2280户、1038个停车位。如果按照建筑面积来衡量，花郡属大盘行列。

位于中心区、小户、大盘，满足这三个条件的项目，深圳30年来至今，仅有花样年·花郡，这是不是没有被关注到的唯一性价值？而之所以要满足这三个条件才算全优，是因为：中心区地段最好、未来增值性更好；小户容易出手与租赁、安全性、流通性高；大盘决定了规模效应与内在配套。

■地铁物业、体育物业：生活配套齐备

花郡距离1#地铁宝体公园站距离大约500米，属地铁物业。同时，距离深圳第二大体育中心--宝安体育公园也只有300米左右，属于体育物业，小户面对的是年轻群体，交通、运动的要求是比较高的。

沃尔玛与1#地铁宝体公园站同在一处，成为本项目的有益配套，同居一处的还有星巴克、必胜客、肯德基、真功夫、苏宁电器、天虹商场、赛格数码广场、人人乐百货，以及建设中的西岸商业中心、商业步行街、酒吧一条街等。

■车位百平米比位居深圳小户亚军、销售类小户冠军

由于本项目书小户大盘，因此计算车位户数比并不合适，计算车位百平米比更为合适、更具可比性一些。花样年·花郡总建面132336.27平方米、2280户、1038个停车位。

房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn计算可知，本项目的车位百平米比为1038/1323.3627=0.784。也就是说，每百平米建筑面积配0.784个车位，比地块取得时的城市规划标准（每百平米配0.5个车位）要高57%，在深圳小户住宅中，位居亚军，冠军是招商地产只租不售的泰格公寓，但是如果仅比较销售类小户的话，本项目则位居第一。

■精装小户供应最多的房企：花郡是深圳首个“四明”小户

花样年长期建设精装小户型，从早期的芳邻，到锦上花、花好园、趣园，再到目前的花郡，花样年是精装小户型供应最多、开始精装小户最早的房企了，有丰富从精装小户型的户型设计、小户型的施工常用做法，到精装小户型的施工管理、工程验收等的设计和管理经验，本次花郡同样是精装小户。

花样年·花郡户型有单身公寓、1房和2房，面积从30～74㎡，共2280套。产品开创小户型“四明”空间，小户首次无暗间，面宽最大化，户户通透采光。

■“四明”户型的优点

大户物业做到下述技术要求是不难甚至是起码要求，但作为小户物业，要做到以下的处理是格外不易。

1、窗户与空调关系最优化

根据现在室外空调位与室内空调机位的设计关系，我们判断，由于四明设计，使各个功能房间都能够直接与室外发生单独联系，因此可以全部装分体空调，而无须装窗式空调，噪音与制冷效果更好，另外的好处就是，装室外机时，铜管不会从窗前位置下落，从而避免了两个小户经常出现的问题：（1）、影响美观，即会在窗扇处出现一条铜管；（2）、影响窗扇开启。

一般地说，小户型由于空间局促，室内空调机的铜管往往会直接穿越厨卫间或整个厅房，但是由于四明户型，花郡没有任何一处出现此类情况。同时，通过强调凸窗正立面的完整性，将落水管向远离凸窗安装，同时凸窗设计将开启扇放在正立面，使窗户视野非常干净。

2、小户中，空间及风水问题处理最佳的项目

小户型，由于空间狭小的关系，往往会带来很多问题，比如卫生间与厨房的门正对、卫生间门正对马桶位、入户门与卧室门与厨房门正对相通等。但是格外如果仔细查看花郡的户型设计，就会发现，上述难题都尽可能地避免了。

只有大约10%的户型实在是没有办法，出现了功能区间的门正对问题。但即使如此，这也是深圳小户型中，处理空间关系、及南方关注的风水问题最好的小户项目。

3、推拉门偶数化

由于要设计为四明户型，就必须尽可能地扩大面宽，这就带来了一些好处。比如小面宽的客厅或者房间，一旦带阳台，推拉门就可能出现奇数，如3扇、5扇，在开启时易混淆，给用户使用带来麻烦。

但是花郡的对推拉门扇数全部为偶数，面宽小于等于2米时为2扇，大于2米时，一定是4扇，并采用小框结构。在深圳40平米以下小户中，这是仅有的三个实现如此处理的项目，值得一提。

4、双阳台设计的纯小户，很少见

除户型8（约58㎡的默契两房，赠送约11.6~17.3㎡ ）没有生活阳台、只有挑高阳台外，其余所有单位，都设计了与厨房相连的生活阳台。作为小户型，能够进行双阳台设计是非常不易的事情，但正因为双阳台的设计，使洗衣、厨房工作等多了一个完整的区间，户型虽小，功能一样！

■技术创新

一、创新窗户高挡水坎：提高落地凸窗防漏性能的设计

由于在门窗安装和施工过程中，其质量不易控制，易造成渗漏、旁边墙面易开裂等现象，因此，本花郡在门窗的节点和施工做法上，做了以下改进。其中窗户高档水坎的做法值得推荐。
 
具体就是在窗户下设置混凝土坎，比窗户铝合金材质结合平面比混凝土平面要高出部门，即使窗户与墙壁连接处不慎发生一些问题，也可以起到防水的目的。这个做法，目是花样年的首创，在花好园开始实施。

二、最好的烟道创新：分层承载、底部增挡水槛、角铁固定

高层建筑的烟道在交付使用后往往成为投诉量比较大的分项工程，以往烟道安装是从楼板预留洞口中往上层层叠加支撑，当三十多层的烟道叠加后，容易造成累计沉降，最终的沉降量比较大，是造成烟道壁开裂的主要原因。花郡对其在施工工艺上做了如下改进。

房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn考查工地后发现，花郡的改进措施主要从烟道安装方式入手：

1、分层独立承重：从设计上改为减小楼板预留洞尺寸，由于烟道为450×350尺寸，壁厚为15，于是在楼板上留置400×300洞口，是烟道分层由楼板独立承重，而非一直叠加。

2、各层底部增加挡水槛：在楼板上现浇40×100mm的挡水槛，每层烟道直接支撑在本层楼板100mm高砼挡水槛上，从根本上杜绝沉降累计的产生，同时防止烟道根部渗水。

3、角铁固定：烟道的上口与下口采用1：2水泥砂浆，进行封堵；为固定烟道上口，要求在烟道与顶板位置，增加角铁固定；

■“花样年”个性特征

一、深圳又一成功跨地域的民营房企：可能上市

花样年集团成立于2006年6月，专注于房地产开发投资，其核心和创始企业——深圳市花样年投资发展有限公司成立于1996年9月28日。

如今，花样年集团总资产规模超过20亿，并正谋取上市，正积极参与中国更广泛区域的城市发展与城市运营，立足深圳，已经进入东莞、成都、天津等城市，初步形成了覆盖珠三角、大西南、环渤海经济圈的全国化核心区域战略布局，成为深圳又一成功的跨地域发展的民营房企。

二、链条通吃、产品系列化

经过11年的发展，花样年集团在房地产核心业务领域，逐步实现了区域化、品牌化、专业化。业务区域涵盖深圳、四川，跨地域架构已成。

花样年以房地产开发为主业，旗下拥有多家子公司，已形成包括建筑设计、房地产开发、代理、物业管理在内的完整的房地产经营产业链，具备了多企业协同运作的优势。

花样年的房地产开发业务范畴已覆盖住宅、城市公寓、写字楼以及成片土地规划整理等房地产业务系列领域，形成了“花系列、年系列、样系列”三大产品系列。开发作品有喜年中心花好园、花郡、锦上花、艺塾·花乡（成都）锦上花（成都）、芳邻、碧云天、别样城 （成都）等楼盘。

三、港区小户最大供应商：善将“规模小盘”做成“文化大盘”

芳邻、趣园、花好园、锦上花、花港……今年又轮到了花郡，花样年是赫赫有名的小户大师，花郡是宝安中心区第一个开盘的小户项目，也是深圳史上少见的小户型大社区，带精装修出售，同样是花样年的作品。

花郡是花样年在深圳的第6个小户项目，属于花样年“花”系列产品线，花系列产品就是该企业的小户产品线。花样年的小户呈现出各有特色、营销文化、人文深厚的特征。

花郡位于世界大港---大铲港一侧的宝安中心区，而之前，其已经开发成功位于盐田港的花港，成为在深圳港区中，小户项目最多、面积最大的港区小户供应商。

花样年善于将“规模小盘”做成“文化大盘”，这一点在深圳无出其右。

四、推动物管行业进步的功臣：新接楼盘物管冠军

2002年花样年物业成立，2004年花样年物业提出了“零物业费”，推行“彩生活”模式，通过降低内部成本，以及为业主提供送牛奶、送桶装水等增值服务，来逐步实现用增值服务的收益来维持小区正常运转，成为业内“公敌”，行业顿时波澜壮阔。
 
但是该物管公司通过把满足客户需求作为物业管理的核心价值，由传统的被动的对物的管理上升到创新的主动识别业主需求而提供对人的服务的层面上，对传统物业管理进行了颠覆与革新，降低了收费标准。
 
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.Cn资料表明，2005年以来，深圳新增楼盘中有80%聘请花样年物管，花样年的“彩生活”几乎取得了在新增楼盘和住户中的准垄断地位。不过截止至2006年，花样年物业在深圳也只有54个在管项目，管理面积逾340万平、30万的居民。
 
但是，截止截至2007-11-12，包括6个顾问项目、1个合作项目在内，花样年物业管理项目达到100个，总建筑面积6494006平方米。一年不到的时间，增长85%。

花样年·花郡：在飞机上拍的项目区位图

花样年·花郡：窗户防水万无一失

花样年·花郡：鸟瞰效果图