导读：
     ■对中国更有价值的努力方向
     ■全国仅有，2.0版的极品
      一、2.0版小区中，双拼、连排占比最高的项目
      二、首个剧院式规划：350米间距+5800㎡湖+5~20米高地
      三、是会所，不是大会堂
      四、纯粹度最高的深圳复合型小区
     ■细节创新
      一、首家采用镀铝、铝塑复合防水的商品房项目
      二、全低吸热砂岩基座的别墅
      三、少有的纯南向墅区：好山好风好水
      四、面积控制到位，同样做到双车位
      五、地下室地面化：地实起伏的巨大好处
      六、双拼联排都预留了电梯井：无限制电梯井，深圳中部唯一
      七：其余（双跃式、超厚楼板、中空LOW-E玻璃、卫生间纱玻）
     ■区域研究
      一、地铁站口物业：16#地铁雅园站
      二、梅坂片区第二大供应商
      三、4平方公里湖面、四周群山
      四、深圳大盘最多的片区
      五、北面违法别墅被推倒，将建设为学校
     ■金光华研究
      一、金光华：飞地深圳的粤派风格
      二、产品线最全的民营房企
      三、金光华已具备所有商品房的开发实力
     ■考评结语
正文：

■对中国更有价值的努力方向

2009-6-4下午14：30~15：55、2009-9-1下午15：45~17：50，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn专业组成员分两次长时间考查了在A808-0001宗地上建设的金光华·龙岸现场。

金光华·龙岸占地约10万㎡，总建筑面积约20万㎡，项目总体分三期开发，一期主力产品为220~260㎡的临湖双拼/联排别墅，125~165㎡的高层大宅。后期将有高层、联排、双拼、叠加别墅供应。

11栋至13栋、15栋至43栋合计40套双拼物业管理费为5.5元/㎡/月、45栋至49栋等22套联排物业管理费为4.5元/㎡/月、1栋至10栋高层物业管理费为2.95元/㎡/月，商铺4.0元/㎡/月。

考察完毕之后感想很多，所见之情况，不但对于金光华、对于整个深圳房地产市场，乃至中国城市的开发建设，都带来了不小的冲击。

■全国仅有，2.0版的极品

一、2.0版小区中，双拼、连排占比最高的项目

说极品，总有些广告的意味。占地10万㎡、建面20万㎡，以2.0的容积率，金光华·龙岸却做出了双拼别墅40套、连排别墅22套，还有不少数量的叠加别墅，在深圳、乃至在全国都绝无仅有。金光华·龙岸双拼、连排所占整个项目土地面积的比例，是深圳所有项目中最高的，使整个项目的档次大为提高。

之前的卓越·维港，容积率与金光华·龙岸相同，但是鉴于地块狭长并分隔为两块的劣势，并未能做出双拼，即使连排的数量也少。

二、首个剧院式规划：350米间距+5800㎡湖+5~20米高地

而凭借首个两边高中间低（两峰一谷）的剧院式规划，错落的地势、两端拉开布局的高层、地平高出周围5~20米的地势优势，不但是别墅区呈现出比实际容积率更低的稀疏感、别墅之间的视野也更加开阔。

而且创造出高层之间350米的楼间距，在小区中央，还有大到5800㎡的龙栖湖，试问，在深圳同容积率的小区中还有哪家做到了？

剧院式规划各位值得描述。首先，龙栖湖位于小区中央，然后以湖为最低点，建筑轮廓向南北两个方向逐渐延伸、提高，小区内部景观资源最大化了；另外，这种规划使小区形成了非常独立的空间感，外部的干扰降到了最低，在深圳的开发建设逐渐向关外演变的现在，金光华·龙岸的规划创新无疑是更有价值的努力方向。

三、是会所，不是大会堂

挑高13米、可以容纳千人的大堂，层高6.5米的分层，合计面积超过3000㎡，装修标准5星级，外立面全部是岗石铺贴，钟楼及其所采用的电子报时钟同样规模巨大，质感一流的门面，都具有强烈的地标性……看完这些描述，你会不会觉得这是大会堂？

其实，不要说看文字，就是亲眼到现场看，也很难相信这是金光华·龙岸的会所。用“深圳最好”来形容这个小区会所，笔者甚至觉得有点庸俗了，这个会所，完全可以放到社会上，与所有的大堂、会所去比较。

四、纯粹度最高的深圳复合型小区

复合型小区的开创者是水榭花都与熙园，但是虽然他们有容积率优势，但后者的产品有双拼、联排、叠拼、小高层、高层等众多的建筑形态，前者则是连排与小高层、高层，别墅所占比例很小。

龙岸2404户，由高层、叠加、别墅三种产品组成，而且别墅占比很大，龙岸一期主力为220-260㎡的临湖双拼/联排，125-165㎡的高层大宅3-4房。基本是三房、四房的大户型单位。因此，龙岸显得更纯粹一些，其价值当然超过以往的复合型小区。

■细节创新

一、首家采用镀铝、铝塑复合防水的商品房项目

金光华·龙岸的地下室部分，全面采用了最新技术：LD-14PET蓝盾牌湿铺法高分子复合防水卷材（密特朗），这是2009年内，除深圳政府的工程以外，首家全面采用此技术的商品项目。

密特朗PET湿铺法高分子复合防水卷材系湿铺法双面自粘防水卷材的基础上研究开发的新产品，由右聚酯膜（镀铝、铝塑复合），高分子自粘胶料及隔离材料组成，性能优异：超强的粘结性，与基层粘结强度高。具有很多的延伸性和自愈性能。不择施工基面，适应恶劣的施工环境，潮湿，不平整基面可从容应对。抗破坏力强，如有损害，修补方便。

二、全低吸热砂岩基座的别墅

金光华·龙岸的别墅宣布选用砂岩做基座和外墙装饰，铺贴的面积巨大，大约占了整个外墙面的2/5左右。这种材料成本（不含施工）是150元/㎡，比一般的花岗岩、大理石要贵倍以上。在深圳，选用了这种材料的别墅不少，但面积这么大的不超过3个项目。这么做的好处在哪里呢？

浅色砂岩质轻、防滑、透气、吸热、吸音、保温、保湿，在耐用性上其紧密度强，抗折强度高，不会风化、变色。尤其是其低吸热性能，增强了建筑的节能特征，而其保湿性，由于其铺贴面积大，因此对于小区的湿度是很好的调节，性能与在家里摆动放实木家具的功用是一样的。

三、少有的纯南向墅区：好山好风好水

一旦围合，就难以保证南向，而深圳又属亚热带，正南朝向，其实比东南向、西南向都要好，具有“冬暖夏凉”的优点，是朝向首选。而在龙岸，除了最东面端头有两栋双拼西向湖之外，其它所有的别墅、高层都向南，是少有的纯南向墅区。

小区最南侧的一排高层，是二期的了，朝向偏西南，但主要是因为民治水库的自然景观，西南有水，才是好风水的布局啊。

四、面积控制到位，同样做到双车位

龙岸设计时，恰逢2007、2008年楼市大调整，控制总价才能满足更多人的墅居需求，龙岸的双拼别墅分为240、260㎡两种，联排为220㎡，综观整个深圳楼市，这几乎是深圳面积控制最好的双拼与联排了，总价更易为市民接受，也提高了增值空间。

而其实，其实际面积并不小，赠送的半地下室、大露台，室内面积其实很大，面宽大到什么地步呢？保证了连排、双拼全部双车位。

五、地下室地面化：地实起伏的巨大好处

由于地势起伏，基本类似山地建筑，因此为地下室设计创造了巨大空间，龙岸别墅的地下室，其实高出地面约1.5米，而朝外一侧，则基本与外面地平整，导致真实的地下室高度可以达3米左右，实现了地面化，并且是不计建筑面积的赠送。半地下室之外，就是大花园，而楼顶也有多个露台。

龙岸地下室的地面化，比起同区的其它项目的地下室，要好很多。即使放在整个深圳室内，也只有山地建筑曦城可以媲美。

六、双拼联排都预留了电梯井：无限制电梯井，深圳中部唯一

金光华·龙岸40套双拼、22套连排别墅，其实全部都预留了电梯井，这是深圳中轴线上，单个项目中所有双拼、连排都预留了电梯井的唯一案例，其它小区预留了，但不彻底。

而电梯井与其它项目只能装液压电梯不同，本项目的电梯井，预留了深2米的下井，这个井的存在，就给业主创造了巨大的空间，装配低速液压电梯也可，装配快速无机房永磁电梯也可。这又是深圳中部的唯一。

七：其余（双跃式、超厚楼板、中空LOW-E玻璃、卫生间纱玻）

全面装配中空LOW-E玻璃提高了节能性；
卫生间装备磨纱玻璃改善了隐私性；
别墅双跃式（地下、地上一层）；
高层楼板厚度：卫生间12公分、室内14公分；
……

■区域研究

一、地铁站口物业：16#地铁雅园站

经过该片区的地铁线有两条，分别为5#线，16#线，其中16#地铁线的雅园站就在五和大道与雅园路交汇路口，距离金光华·龙岸直线距离大约230米，步行在4分钟以内，属于典型的地铁口物业，但纵查项目的各项资料，与发展商的对外宣传，都没有见到相关描述，可见金光华其实在宣传上偏向保守。

16#地铁呈南北走向，南起皇岗海关站，连通福田、梅林和观澜，在关内线路与4#线基本平行，沿五和南路路穿越本区。（请见文后附图）

二、梅坂片区第二大供应商

金光华·龙岸所在的片区，是梅坂片区，梅坂片区东面部分属龙岗，西面部分属宝安所有，以五和大道为界，属于两个行政区的双重建设地带。这个片区几乎是万科的一家天下，现在金光华凭借龙岸、溪山及后续储备土地，成为区域内第二大供应商，对于区域楼市生态的改善意义重大。

三、4平方公里湖面、四周群山

民治水库水面4平方公里，属于引用水水源，因此受到严格的生态保护。从民治水库南面看过去，金光华·龙岸就在碧波与树林之上（请看附图），加上周围的群山（银湖山、塘朗山，甚至是梧桐山等），外围的景观是不错的。

同时，这里隔山与城市核心区相望，与华强北、福田CBD、香蜜湖车行距离都在20分种以内。周边拥有新区大道、南坪快速、梅观高速、五和大道等城市干道；雅园路、华南路、地铁4、5、16号线、轻轨11号线等途径附近317、380B、994、812、955、620、335、B655、981、982B等公交系统解决了出行问题。

四、深圳大盘最多的片区

作为深圳大盘最集中的区域、作为深圳中轴的中段，这里云集了如万科、中海、金地、金光华、鸿荣源等在地开发，四季花城、春华四季园、第五园、梅陇镇、溪山、龙岸等上10个大盘都在此，这是深圳其它片区所没有的景象。

五、北面违法别墅被推倒，将建设为学校

被媒体暴光并闹得轰轰烈烈的龙岸隔路相望的北面，原本是有几栋未经审批、违法建设的别墅，并以集资房名义对外叫价500万一栋销售，后被裁定违法，如今已被推倒。咨询得知，本地块将建设学校，恭喜龙岸的业主们了！

■金光华研究

一、金光华：飞地深圳的粤派风格

深圳，是在广东的北方飞地，主要由各地移民构成，从此也反反应在了房地产市场上，而其中，金光华就是飞地深圳的粤派代表。

金光华1995年7月成立，并于2002-8、2003-5、2006-9三次更名，走上集团化之路，并形成了纵向一体化的产业链整合之路，建筑材料、装修装饰、建筑施工、房地产开发、房地产经营、物业管理等组合成了极具成本控制与质量保证优势的内部结构，与广州的碧桂园、雅居乐、祈福等房企非常类似。

二、产品线最全的民营房企

金光华首个项目光华园1998-10在福田竣工，此后，金园2000-10月竣工、2003-10金城华庭竣工、华南地区最大的单体商业建筑——总建面12万㎡的金光华广场（2002-10启动、2004-11竣工），新天地名居2005-10竣工、首个大盘--总建面43万㎡的春华四季园2006-2开工，直到2009年的龙岸与溪山，金光华形成了自己的独特产品布局。

从住宅、到商业、覆盖写字楼，金光华形成了全系列产品线。在住宅领域，则覆盖了小户型、中档社区、城区公寓、高档别墅在内的全产品系列，均位居深圳产品线最全的民营房企，这或许是金光华至今未被认知的特点之一。

三、金光华已具备所有商品房的开发实力

14年来，金光华所开发的深圳项目，累计建面已超过200万㎡。尤其是其中的龙岸，是金光华史上条件最好、档次最高的项目。可以说，自金光华广场、龙岸之后，金光华的开发实力已可承接任何商品房项目，社会对于金光华的认识，没有跟上金光华的发展与进步步伐，快速的发展速度与低调的企业风格，在深圳的民营房企（卓越、京基、鸿荣源）中，形成了鲜明的对比。

■考评结语

考查完金光华·龙岸后，我们判断这是深圳乃至全国在2这个容积率上、迄今为止最有价值的努力方向，不但为金光华后续土地开发本身，也为中国房地产市场，指明了一个新方向，城市价值的最大化，利国利民。

相信在不久的将来，龙岸的创新，将在全国各个城市被大量拷贝，从而为深圳继续担当中国房地产样板城的众重任贡献力量。尤其是其“让高的更高、使低的更低”的创新规划思路，使龙岸获得了巨大的好处，为未来的集约发展道路奠定了基础，“让高的更高、使低的更低”的优点有：

1、使4平方公里湖面、周围山脉的景观资源最大化。
2、不采取平均化策略，而是使矮的更矮，那么建成的别墅将直接提升小区品质，为未来增值奠定基础。
3、超过11层以后，15层、20层、还是23层的居住体验没有本质区别，使高的更高不会影响高层居住品质。
4、超过11层以后，一直到25层，单位面积建造成本没有本质区别。
5、“让高的更高、使矮的更矮”，可以实现别墅纯粹化无须拼户型，将全部双拼户型集中在高层，高层的合拼户型由于其集合特性当然更经济。

金光华·龙岸：从4平方公里的民治水库看小区，只见高层不见墅

金光华·龙岸：16#地铁雅园站站口物业

金光华·龙岸：深圳最牛会所，可容纳千人

金光华·龙岸：会所外立面为全岗石建筑

金光华·龙岸：从金光华的后续土地上看龙岸

金光华·龙岸：位于龙岗与宝安交界的梅坂片区，图片那边就是宝安了

金光华·龙岸：小区中间最低处，是接近6000平米的龙栖湖

金光华·龙岸：这是地下室，你相信吗？

金光华·龙岸：湖与墅

 金光华·龙岸：2期别墅施工中

金光华·龙岸：会所、墅、高层

金光华·龙岸：从高层看小区景观

  金光华·龙岸：东面是山

金光华·龙岸：南面也是山

金光华·龙岸：南面窗外的湖

金光华·龙岸：木栈道 

金光华·龙岸：花园平台最低点比周围地面高6米左右

金光华·龙岸：街区感

金光华·龙岸：双拼的游泳池

金光华·龙岸：此路修通以后，到关口更近

金光华·龙岸：这个标志，太象香港房屋暑了

金光华·龙岸：高层赠送部分，可以架设楼板

金光华·龙岸：首家采用镀铝、铝塑复合防水的商品房项目

小区内近6000平米的龙栖湖