导读：
     ■最好的交通条件，在大公馆入住时全好
     ■正午，工地遭遇“老太太看楼团”
     ■项目概况
      一、绿景在关外的首个项目
      二、地铁口物业：楼下12#地铁龙翔大道站，3#地铁明年开通
      三、大运首站，门户物业：车户比1.05：1，即将开盘
      四、全球主场物业：一眼看尽大运中心
      五、商业大跃进：规划中的区域商核
     ■工地考查
      一、墙体结构：兼有框架和剪力墙结构的优点
      二、采用冲孔桩：成孔质量最稳定的基础结构
      三、全面双层中空LOW-E玻璃
      四、窗户隐私处理法：超宽凸窗+卫生间下开窗
      五、龙岗首家采用镀铝、铝塑复合防水的商品房项目
      六、超大采光比例：落地窗+推拉玻璃门+大凸窗
      七、屋顶女儿墙护拦化：龙岗首家
      八、材料与数据：7公分超厚花岗岩等等
     ■片区及周边
      一、西面：集中深圳30年才有的最精华
      二、北面：绿地将变学校+省重点教苑中学+189万㎡的龙城公园
      三、东面：陂头背片区将打造“大运”体育文化产业基地
      四、南面：两个公园+连绵山景
正文：

■最好的交通条件，在大公馆入住时全好

2009-9-2上午9：50-下午14：50，房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn考查了位于龙岗中心城城西、大运中心东的绿景·大公馆。从华侨城出发走南坪快速，再转水官高速，走龙翔大道上黄阁路，最后抵达绿景·大公馆，交通耗时约40分钟，而整个考查约5小时。

为迎接2011大运会，双向六车道、全长13.484公里的水官高速正投资8.6亿扩建为我国第一条双向十车道高速路。届时，绿景·大公馆与深圳CBD之间的地租级差也将大为拉近。

而3#地铁、深惠路改建工程将在2010年投用，深惠路将从原双向6车道（局部路段为双向4车道）变成双向8车道，媲美于深南大道。在一年之内，绿景·大公馆的交通条件将因此而发生质变，而那时恰恰是楼盘的入住时间。

■正午，工地遭遇“老太太看楼团”

值得一提的是，9-2距离绿景·大公馆开盘还有将近1个月的时间，开发商还有很多地方尚未布置妥当，有许多后续工作需要完成：正门口的地板砖还在铺、还有绿化用的树木需要栽种，电梯还没有开通。甚至，绿景·大公馆的售楼处都还没有完全装修好，里面堆满了各式施工原材料，建筑工人们还在忙着装销售中心二楼的玻璃栏杆。

这不，中午14：00左右，太阳最狠、天气最热的时候，已经有心急的客户，迫不及待的来看房了。几个五六十岁的老太太，顶着烈日，在几个中介模样的年轻人陪同下，一行大概十来人坐着施工电梯爬到绿景·大公馆的顶楼，细细把各种户型、周边的景观看了一遍。

到目前为止，绿景·大公馆几乎还没有做任何宣传广告，怎么就引来了这一批“老太太看楼团”呢？是老人也喜欢运动、希望健康的原因吗？

■项目概况

一、绿景在关外的首个项目

绿景·大公馆处于黄阁路与龙翔大道交汇处北侧，西南临黄阁路，东南临龙翔大道。原名为“城市立方”，在6月份前后改为现名。该项目是绿景地产在龙岗的第一个项目，也是其首个进军关外的项目。所以，这可以说是绿景地产在关外的处女作，绿景必然非常重视这个项目，以在关外树立自己的口碑，提高知名度和美誉度。

而房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn在现场考查时发现，开发商对质量的要求达到近乎苛刻的地步。笔者在项目现场的7#楼（多层）考查时，恰逢开发商绿景地产有6、7个工作人员来检查施工工作。一个负责人模样的开发商工作人员，在7#楼的2楼发现电梯口施工情况有稍许纰漏，当即要求施工方进行整改。并说“明天下午我还再来检查”。

对于施工的乙方以及工人来说，碰到对品质要求这样严格的甲方，建筑成本、施工难度、工作量无疑会相应增加。而对绿景·大公馆的业主来说，碰上一个负责任的开发商、住入一个品质有保障的楼盘，无疑会省心许多。虽然建筑质量有保障的楼盘，是开发商的基本责任和义务，但是在“楼脆脆”、“楼歪歪”时而刺激公众敏感神经的今天，那些高度重视楼盘质量的开发商，还是应该获得大家的敬意。

二、地铁口物业：楼下12#地铁龙翔大道站，3#地铁明年开通

龙岗线 （原3#地铁）由福田保税区至龙岗区段，站点名称依次为：益田站→石厦站……上步中路站→红岭站→老街站……大运站……龙城广场站……双龙站。龙岗线一期（红岭站→双龙站）将在2010年10月前建成投入使用，二期（益田站→上步中路站）将在2011年6月30日建成通车。绿景·大公馆距离3#地铁大运站只有约1km左右，步程不到10分钟。

12#地铁的龙翔大道站就在绿景·大公馆楼下，两者紧邻，属于典型的地铁口物业。12#地铁站点分布为：大运站→龙翔大道站（绿景·大公馆所在）→龙城西站→田板头站→回龙埔站（与16#地铁汇合）→龙岗汽车站→天健花园站→龙城中路站→龙园路站→双龙站（与3#地铁换乘）→龙东村委站→同乐村站→深圳东站（厦深铁路龙岗站）……坑梓站→新桥工业区站。

12#地铁连接大运新城、龙岗中心城、东部新城等片区，并衔接厦深铁路龙岗站和14#地铁、16#地铁，与3#地铁在双龙站换乘。由于这条地铁线将要到2011年以后才会开工建设，所以短时间内对绿景·大公馆的影响还不大。从中长期来看，这条出入口设在绿景·大公馆家门口的地铁线将对该项目产生积极影响。

三、大运首站，门户物业：车户比1.05：1，即将开盘

绿景·大公馆位于龙翔大道与黄阁路交汇点，是从深圳CBD经水官高速到大运中心的第一个楼盘，属门户物业。绿景·大公馆预计很快就将预售开盘，主推55-170㎡的1-4房。项目总占地47370.95㎡，总建面137237.54㎡（其中住宅85220㎡，商业12000㎡，幼儿园1600㎡，社康中心200㎡，老人儿童活动室200㎡），容积率2.6。958户（拼合后760户）、800个停车位，车户比1.05：1。

幼儿园目前基础结构已完工，达到正负零。而游泳池已经修好，这个游泳池位于小区南部中央位置，4#楼、8#楼、9#楼、10#楼，以及小区幼儿园，这五栋建筑拱卫在四周，不过，大运中心的游泳池不好吗，为什么还要重复建设？

除游泳池外，园林也已大部分成型，许多树木花草，高大的棕榈树与榕树形成视觉焦点，并形成局部的土坡。在游泳池与9#、10#楼之间，设计曲折的人造花溪。树与坡、水与石构成了虚实、流动与固定的意象。

四、全球主场物业：一眼看尽大运中心

1、年底就可全部封顶

小区由四高层（1#、2#、3#、4#楼）、四栋多层（5#、6#、7#、8#楼）、两栋小高层（9#、10#）组成。其中，4栋高层中，1栋为30层、3栋31层（高96.90m）；2栋小高层中，1栋15层、1栋11层；4栋多层中，2栋10层、1栋9层、1栋8层。其中，1#、2#、3#、4#、10#楼均为南北朝向，是南北通透的板楼，而9#楼为东西朝向。

房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn在工地上看到，带电梯的花园式洋房（4栋多层、2栋小高层）都已基本施工完毕，4栋多层的施工围网、施工架都已拆除，而2栋小高层的施工围护网、施工架也已基本拆除，多层和小高层都露出了灰白相间的漂亮外立面。接下来，多层和小高层只有少量内部扫尾施工，目前承建方的施工人员正在加班加点进行施工。

而4栋高层中，除了正对大门口的4#楼为了迎接10.1国庆节开盘，5楼及以下全部拆除施工支架、防护围网之外，4#楼6楼以上，及其它3栋高层，还全部被草绿色的围护网围着，尚未露出庐山真面目。经房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn实地勘验，这4栋高层目前还都只修到16、17层左右。

2、全球主场物业

绿景·大公馆是距离大运中心最近的住宅项目之一，共有十栋，一次性施工，没有分期，业主未来就无须忍受持续的施工噪音了。作为大运中心的首战门户，建筑高度上，以大运中心为视觉焦点，依次向东提高，让尽可能多的业主能够在家中欣赏大运。

大运中心的建设规模与建设标准，都属世界级标准，同类体育场馆不会超过60个。2011年这里将成为世界的主场，绿景·大公馆也因此成为全球主场物业。

3、一眼，即看尽大运中心

实地体验后发现，在周边的住宅项目中，从绿景·大公馆观看大运场馆，主体育场、游泳馆、室内体育馆、训练场、新闻中心等均在同一视野内，而且近在咫尺，最近处甚至只有120米左右。

比如从9#楼客厅、卧室窗子、或者阳台向西望去，大运中心3座宏伟的场馆仿佛触手可及。而1#楼与大运中心体育馆的位置，更是只有120m左右。不过，就笔者观感而言，绿景·大公馆的“楼王”应该是小区的4#楼。这栋楼处于小区最核心的位置，相对其他楼栋而言，虽然离大运中心稍远，但是距离也不到300m。而且4#楼远离黄阁中路，可以免受噪音等问题的干扰，但是景观又不逊于其它楼栋。4#楼正对大门，大门两侧的8#楼、会所，高度都不高。

所以，4#楼视线向西可以毫无遮挡的看到大运场馆，特别是高层、景观更佳，而小区内的园林、水景、游泳池都围绕4#楼布局。此外，在绿景·大公馆所有的10栋楼中，4#楼与其它楼的楼间距是最远的。

五、商业大跃进：规划中的区域商核

在绿景·大公馆所在的大运新城片区，由于规划多为“体育、教育、绿地”等用地，商业并不发达。以至于房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn在考查时，在炎热的太阳下向两个人打听之后，再找了半天才找到一个有冷饮出售的小店。不过，绿景·大公馆的面世，将扭转这一局面。绿景·大公馆也将成为周边楼盘中商业配套最完善的项目。

绿景·大公馆在临黄阁中路、龙翔大道两侧，利用临街的架空层，呈直角状设置了两排两层高商铺。这样的设计，有多个方面的好处：1、充分利用临街商业价值，营造高效益的适度的商业氛围。2、通过商铺的围合，可以将小区与两条主干道隔离，最大限度的排除干扰，创造出良好的人居环境；3、可以满足消费群体的需求，解决购物难、商业配套暂时不完善的局面。

另外，绿景·大公馆东北面的陂头背村，按照规划，现在陂头背村的农民房和工业厂房，都将改造成为“商业性办公用地+商业用地+服务业用地”。改造完成以后，陂头背村所在地块，将成为整个“大运新城+龙城公园”片区商业最为集中的地方，对于这个片区来讲，地位或许相当于罗湖的万象城一带。届时，绿景·大公馆的商业环境还将大幅改善，购物也将更加方便。

■工地考查

一、墙体结构：兼有框架和剪力墙结构的优点

在1#楼考查时，房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn注意到，该栋楼采用的是框架-剪力墙结构。绿景·大公馆在施工时，在框架结构中加设适量的剪力墙，二者通过楼盖协同工作，以满足建筑物的抗侧要求，从而组成框架―剪力墙结构体系。

在框架中局部增加剪力墙可以在对建筑物的使用功能影响不大的情况下，使结构的抗侧刚度和承载力都有明显提高，所以这种结构体系兼有框架和剪力墙结构的优点，是一种适用性很广的结构形式：1、既能为建筑平面布置提供较大的使用空间；2、又具有良好的抗侧力性能。

在框架结构内增设剪力墙，可以使墙体有效抵抗水平剪切力。对于地震多发地区，这样的设计是必须的。而对深圳的住宅项目来说，这样的设计自然将可以极大的提高建筑物的安全性能。

二、采用冲孔桩：成孔质量最稳定的基础结构

绿景·大公馆的建筑基础，除部分采用了预制桩之外，其余选用了冲孔桩。与人工挖孔桩、钻孔桩不同的是，冲孔桩是用重锤的方式成孔的，而钻孔桩是用钻头旋转的方式成孔、挖孔桩是人工挖掘的，所以效率上是钻孔桩高、冲孔桩次之，人工挖孔桩最低。

但是冲孔桩具有另外两种基础类型不具备的优点，冲孔桩的桩端和桩侧土会被挤密，钻孔桩有可能扰动桩端土，冲孔桩成孔速度也较慢，但成孔后桩周围土层被挤密，总的来说冲孔桩承载力较高。冲孔桩虽然好，但由于对周围存在较大震动，因此只限制在新片区使用，绿景·大公馆无疑捡了便宜。
 
三、全面双层中空LOW-E玻璃

临黄阁路一侧的单元，由于白天车辆较多，噪音会有一定的影响，因此绿景·大公馆所有的窗户装的都是可以隔音降噪防辐射的双层中空LOW-E玻璃。

双层中空LOW-E玻璃生产商，为大名鼎鼎的南玻，该公司在中国玻璃行业非常有竞争力和影响力。包括写字楼在内的深圳楼盘中，采用的双层中空LOW-E玻璃大多出于南玻集团，包括红树西岸。

房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn注意到，现在的营销中心，也就是将来的会所位置，外墙全部采用了双层中空LOW-E玻璃，与绿景·大公馆灰白相间的现代风格立面，组成了现代感的视觉感受。

四、窗户隐私处理法

1、超宽凸窗，保障上下邻居隐私

挑高露台倍受欢迎，好处是全赠送、空间感一流，但也有缺点，那就是上下邻居之间的隐私遭到侵害。绿景·大公馆也设计了挑高露台，但通过上一户的80公分超宽的凸窗设计，使上一户站在室内最边缘，只要不刻意弯腰向外，就无法看到楼下邻居在露台上的活动。

超宽的凸窗提高了使用面积的同时，还遮蔽了向下的视线。下层挑高阳台+上层宽凸窗的处理，既扩大了下层的空间，又解决了隐私问题，虽然不是原创，但效果非常理想。

2、卫生间下开窗

一般地说，卫生间都会设计为推拉窗或者平开窗。但无论是其中哪一种，都属于竖窗，存在隐私性低、且风雨天不能开窗的弊端。而绿景·大公馆独辟蹊径，将所有卫生间的窗户，都设计成了下开窗，属于横窗。

各位想想，假设下雨天到了，竖条窗是不能开了、否则进雨，而横窗由于是向上开启，自身形成了遮挡、雨就进不来了，实现了全天气候换气的功能，之外。在开窗时间，如果将玻璃换成磨纱的就更好了。

五、龙岗首家采用镀铝、铝塑复合防水的商品房项目

绿景·大公馆的地下室部分，全面采用了最新技术：LD-14PET蓝盾牌湿铺法高分子复合防水卷材（密特朗），这是2009年内，除政府工程以外，龙岗首家、深圳第二家全面采用此技术的商品项目。

密特朗PET湿铺法高分子复合防水卷材系湿铺法双面自粘防水卷材的基础上研究开发的新产品，由右聚酯膜（镀铝、铝塑复合），高分子自粘胶料及隔离材料组成，性能优异：超强的粘结性，与基层粘结强度高。具有很多的延伸性和自愈性能。不择施工基面，适应恶劣的施工环境，潮湿，不平整基面可从容应对。抗破坏力强，如有损害，修补方便。

六、超大采光比例：落地窗+推拉玻璃门+大凸窗

房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn发现，绿景·大公馆的各单元客厅、卧室，要么采用的是落地窗、要么就是采用落地推拉玻璃门，卧室采用大凸窗，只要可能的地方，基本都是采光面，具有超大的采光比例。其中房间的层高为2.893m，而推拉门的高度达到了2.290m，玻璃门与房间等宽。也就是说，高达80%以上的面积，都是可以采光的。落地窗、大凸窗的采光面积比例，与推拉玻璃门基本相同。

这样的话，将可以最大限度的保障住户的采光权、视野权。尤其是对这样一个离大运场馆最近的项目来说，这样的设计，将可以保障住户即使坐在家里面，或者躺在床上，西面朝向大运中心的视线都可以无遮挡。

七、屋顶女儿墙护拦化：龙岗首家

绿景·大公馆的楼顶上空有格栅将阳光划成碎片，阳光移动的痕迹更加可以感受，时光感一下子就出来了，在蓝天白云之下，显得格外有趣。此外，房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn发现，5#、6#、7#、8#这四栋楼楼顶边缘，采用的是实体女儿墙。

而9#楼、10#楼的女儿墙却显得与众不同：高达1.3m的女儿墙，除了下面的51.5cm是钢筋混凝土浇筑的外，上面都是玻璃与栏杆，然后用长度接近1.7m，高度接近72cm的夹层玻璃镶嵌围合。

屋顶女儿墙护拦化首先是显得格外开阔，同时夹胶玻璃之间有缝因此更通透。实际上，屋顶女儿墙护拦化还是龙岗第一个，深圳也不多。

八、材料与数据：7公分超厚花岗岩等等

230*114*50mm铺路红砖，花坛花岗岩超厚7cm，南玻双层中空LOW-E玻璃、夹层玻璃，“庭好”内墙粉末腻子粉，“冠珠”瓷质外墙砖，西邦建材“X-BOND”彩色防渗防霉填缝剂，“冠珠”瓷质仿古砖，“楼兰陶瓷”瓷釉仿古砖，“燕南牌”环保建筑万能胶……

小高层（9#楼）：楼梯宽1.285m，卫生间沉降0.352m，房间层净高2.893m……

高层（1#楼）：楼梯宽1.350m，卫生间沉降0.392m，房间层净高2.897m，楼板厚8cm，地下车库层净高3.650m……

■片区及周边

一、西面：集中深圳30年才有的最精华

绿景·大公馆西侧，就是整个大运新城，而大运新城之内就有占地87.4万㎡、建面30万㎡、总投资约35亿元人民币的大运中心，高交会，深圳信息学院，深圳体校等。大运中心是2011年大运会的主场馆区，建成后将成为深圳全新的地标性建筑群。到2010年底，大运中心将竣工并投入使用。放眼全世界，也只有65个城市拥有同类级别的体育场馆。

大运中心包括主体育场、体育馆、游泳馆、大运村以及全民健身广场、体育综合服务区、新闻指挥中心等体育设施。其中，主体育场、体育馆、游泳馆呈三角形分布。按规划，中间将由水面相连。

大运中心再往西，为“大运自然公园”规划用地。体育公园，与神仙岭水库、龙口水库、国际自行车赛馆、神仙岭网球中心、全国第一座公众高尔夫球场等，都在庞大的“大运自然公园”范围内，北至体育新城红线，南至龙口水库，西抵深圳与东莞边界，东至大运中心，都属于规划中的“大运自然公园”范围，总占地面积达9.45平方公里。

二、北面：绿地将变学校+省重点教苑中学+189万㎡的龙城公园

在绿景·大公馆的北面，即黄阁中路与沙园路交汇处的东南角，有一块较大的绿地，目测面积应约有几千平米。根据龙城公园片区的法定图则，此处将规划新建1个45班的九年一贯制学校，占地面积达36369㎡。规划的九年一贯制学校所在地块，与绿景·大公馆隔路南北相望。

绿景·大公馆往北不到800m远处，如意路398号，就是广东省的国家级示范性普通高中，深圳市教育局七所直属公办全日制完全中学之一——深圳教苑中学高中部所在地。该学校占地99880㎡。

深圳教苑中学被占地189万㎡的龙城公园从北面和东面所包围。龙城公园与绿景·大公馆距离也只有约800m；站在绿景·大公馆，向北望向龙城公园，可以看到郁郁葱葱的树木，甚至还可以看到东北边的公园大地。

三、东面：陂头背片区将打造“大运”体育文化产业基地

根据法定图则规划，陂头背片区作为城中村、农民房的“四类居住用地”，都将进行改造，只其中3.1万㎡调整为“二类居住用地”。其余地块，都将改造成为“商业性办公用地+商业用地+服务业用地”。也就是说，目前绿景·大公馆东北面，在部分人认为有碍观瞻的城中村农民房、工业厂房，都将不复存在，从绿景·大公馆的视线中消失。

而房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn所得到的消息显示，为充分发挥大运会主场馆落户龙城的优势，龙城街道爱联社区陂头背片区将建立“大运”体育文化产业基地，使之打造成为龙岗区的“大运”体育文化产业品牌。

该项目计划将陂头背村打造成集各种体育用品销售及商业、休闲、娱乐于一体的商业市场，同时引进各类体育文化企业、主营运动服装专卖、体育器材专营、体育运动场所等各类体育休闲项目，做大龙岗区的体育产业。占地面积20万㎡，建成后可提供商铺约300间，预计总投资1.2亿元。

四、南面：两个公园+连绵山景

在绿景·大公馆的南面，有一块面积很大的绿地，虽然比不上龙城公园，但是也非常可观了。根据法定图则，这块绿地面积高达128121.26㎡。此外，在小区的东南侧，隔着龙翔大道，还有一块狭长的绿地。这应该也是一个公园，目前已经铺上青翠的草，也种了一些树木点缀其间，一条蛇形的小道贯穿其中。

再从南面往远处看，可以看到连绵的山脉。事实上，不仅南面，绿景·大公馆无论北面、东面、西面，远处都是连绵的山景。

绿景·大公馆：夜景

绿景·大公馆：公园与地铁、大运中心

从大运路上看绿景·大公馆

从大运中心看绿景·大公馆

绿景·大公馆： 北面的8号楼

绿景·大公馆：很厚的花岗岩

绿景·大公馆：南面的销售中心与9号楼

绿景·大公馆：靠路边的大树与商铺

绿景·大公馆：工人正在铺门前的地砖

绿景·大公馆：销售中心还在装修

绿景·大公馆：9号楼前面的人造花溪

绿景·大公馆：游泳池基本完工

绿景·大公馆：双层挑高阳台

绿景·大公馆：大运中心尽收眼底

绿景·大公馆：女儿墙护拦化

绿景·大公馆：多层、小高层基本完工，高层工程过半

绿景·大公馆：卫生间侧排，有窗户采光通风

绿景·大公馆：宽84cm的凸窗及窗外风景（龙城公园及南面公园）

绿景·大公馆：客厅外的大运风景

绿景·大公馆：从9号楼楼顶往西北方向看

绿景·大公馆：正午14：00，施工电梯遭遇“老太太看楼团”

绿景·大公馆：从1号楼16楼鸟瞰大运体育场

绿景·大公馆：从1号楼16楼鸟瞰大运体育馆、游泳馆

绿景·大公馆：北边的绿地与阳光·天健城

绿景·大公馆：1号楼双层商业