■前言

民治街道办事处是一个于2006-4-29新成立的街道。该街道位于宝安区东南部，正处于罗湖、福田、南山、龙岗、宝安五区交汇的位置。东邻龙岗区，南靠梅林关，西连南山区，北接龙华街道和大浪街道。辖区总面积26平方公里,下辖民治、牛栏前、新龙、上塘4个社区委员会。

民治街道南面紧邻深圳中心区，交通发达，梅关高速、南坪快速、新区大道以及4#、5#地铁贯穿其中，新客运站也选址于民治核心区。该片区拥有良好的山水环境，主要山体植被覆盖良好，三座水库水质良好，有一定的自然景观优势。

民治街道作为深圳市区划调整和管理体制创新试点街道，正在大力推动综合整治工作，这将有效改善金地·上塘道、万科·金域华府、莱蒙·水榭山等项目周边环境，提升其居住质量，改善区域景观，对以上项目有重大影响。因此，房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn对规划进行简析。

■民治新城变脸：深圳“四大新城”之一，城市副中心

目前，在民治街道，主要存在以下四个方面的问题与差距：1、整体建设水平低；2、产业发展基础薄；3、基础设施欠帐多；4、城市面貌亮点散。

依据《深圳市近期建设规划（2006-2010）之新城规划》，民治新城定位为以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区（副中心），为深圳市“四大新城”之一。而民治新城的建设，为民治地区产业转型和品质提升提供了难得的历史机遇。金地·上塘道、万科·金域华府、莱蒙·水榭山的区域配套、周边景观也将实现积极的提升。

而此次综合整治的目标，是以新城规划确定的发展定位与目标为标尺，通过对该地区城市空间要素的综合整治，整体提高城市建设的质量与水平，基本实现“现代气息浓郁、交通高度发达、产业结构合理、公共配套完善、环境景观优美”的深圳市副中心的城市形象。

■珠三角东岸城市中轴“交点”

在深圳城市总体规划（2006—2020）初步纲要中提出，珠三角东岸城市空间中部纵轴为“港岛－九龙－福田－民治－松山湖－东莞”，而中部横轴是“沙井－民治－布吉－龙岗－惠阳－汕头”，两轴的交点就在民治地区。

而按照深圳特区内外一体化的发展思路，民治地区位于深圳市城市中轴线上，是城市中轴线向北延伸的第一站。

从以上分析可以看出，金地·上塘道、万科·金域华府、莱蒙·水榭山所在的民治地区，正处于珠三角东岸城市空间的“交点”、深圳市城市中轴向北延伸“第一站”。在深圳、乃至整个珠三角东岸城市圈中，地理位置都十分重要。所以，对该片区进行综合整治的要求也非常的迫切。

■民治片区综合整治“三大契机”

从现有情况来看，民治片区的环境综合整治，将面临三大契机。

1、新客站建设的契机：国家铁路深圳新客站选址于民治地区，该客站是深圳市最重要的陆上交通门户，华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽地区，新客站为具有口岸功能的特大型铁路车站。

2、新城建设的契机：特区外“新城发展规划”是深圳城市发展的历史转折点，新城建设成为近期城市建设的重中之重。民治新城定位为以区域性综合交通枢纽为依托的生态化口岸型综合服务中心，中部综合组团重要的商贸中心，城市副中心之一。

3、梅林关整治的契机：由于梅林关口交通瓶颈造成的影响，使该地区成为近期关注的重点地区，市政府下决心彻底解决关口的问题，为周边地区的综合整治带来了契机。

金地·上塘道、万科·金域华府、莱蒙·水榭山等楼盘，也将借着新客站建设、民治新城建设、梅林关整治的东风，从片区综合整治中获益。

■新客站将强化民治“核心”定位
 
2015年-2020年，在中期形成的新客站交通枢纽周边，依据城市规划，重点建设站前商贸区，拓展新客站的功能，使之成为珠三角东岸城际商务核心区，使民治新城“核心”的功能定位将得到极大的强化，承接城市中轴线向北的拓展，完成城市整体功能布局调整的重要一步。

届时，“一核”（站前核心区）在全市的地位将大大得以提升，片区价值将因此而有着巨大的升值空间，相应的也会带动房地产业的发展。金地·上塘道、万科·金域华府、莱蒙·水榭山等楼盘，在整个片区发生质变的同时，价值自然也会提升。

随着城市功能的逐步完善和提升，民治新城整体建设的开展完成，将形成完善的休闲绿地系统，合理的用地布局，高度发达的交通体系，井然有序的空间形体结构，以展示现代化建设的窗口形象。

■万科·金域华府周边为整治重点

民治现有各片区比较分散，城市空间结构缺乏统一协调。依据新城的规划部署，民治地区将划分为三个策略性地区进行综合整治，分别为 控制区（二线拓展区）， 协调区(梅观高速以东地区、布龙路以北地区)，整治区（梅林关口地区、民治中心区）。

其中，综合整治的重点，是梅林关口地区、民治中心区，以全面清理整顿城市景观为主要内容。而万科·金域华府正处于梅林关口不远处，属于整治区，也就是说该项目将是综合整治的主要受益者。

行动计划要求，2007-2010年，积极配合4#、5#地铁、广深港高速铁路、新区大道等市级重点项目建设。4#地铁将于2010年建成通车，中期应发挥4#地铁对地区的带动作用，轨道站点周边高强度开发，成为充满活力的城市活动节点，轨道沿线形成珠链式结构，将成为民治的核心发展轴线。

配合新区大道建成启用，将对白石龙片区、龙塘、简上片区沿新区大道民宅立面进行美化。此外为将梅林关口将被打造为城市形象的展示窗口，还有如下具体措施：1、结合民乐立交改造，打通关口交通“瓶颈”；2、对民乐立交进行灯光亮化；3、对关口的绿化、广告、架空电线、灯光进行改造，提升关口形象。

万科·金域华府东北临4#地铁（即龙华线），白石龙站就在家门口，西南临新区大道，而梅林关口就在万科·金域华府东面不远处，重点交通项目的建设推进，梅林关口的整治，对这个项目来说，都是一个利好。

■莱蒙·水榭山好看风景，金地·上塘道方便购物

2010-2015年，将形成三个亮点景区、三个商贸服务区。三个亮点景区将以构建“人与自然的和谐”、“历史与现实的和谐”为主题，其中之一就是“牛嘴水库生态景区”。

现在的牛嘴水库及周边，依托牛嘴水库和周边山体，建设成为以自然生态景观为主体，山水特色为主题的生态景区，莱蒙·水榭山就在牛嘴水库北侧，该水库面积有20万㎡，水库百米水坝就在小区西侧，成为水上栈桥。牛嘴水库生态景区”将成为小区居民休闲、游览的好去处。

上塘位置距离核心区较远，有必要形成相对集中的次级商贸服务区，整治以旧村改造为主要方式，引导上塘次级商贸服务区的形成。所以，2010-2015年，上塘将成为整个片区的三个商贸服务区的次级商贸服务区，金地·上塘道将因此而获益，土地升值，购物会更方便。