导读：
     ■首次山顶豪宅考评使命
     ■城市山顶，为何往往成为领袖人居圈？
     ■超越香港律政司官邸：17年见到的最具仪式感与领地感的进出路径
     ■深圳未见的高地价值
      1、高高在上，位于4A级景区之内
      2、空气一流：项目位于积灰层以上
     ■公共部分创新
      1、实验室级的停车场地坪：最高公建级别的标识系统
      2、城市公共级排水管网：超大通流能力的污水主管深埋4.5m
      3、路网系统值得深圳学习：最奢侈的路网系统+自行车路网媲美曦城
     ■地质条件处最佳之列：自然基础，框架结构有利结构改造
     ■天人地一体：超大水系源自红花湖、珍禽安家、鸟窝多见
     ■产品特性
      1、资源无复加：山顶央区+四面环水湖心岛+花园与泳池
      2、全低吸热砂岩基座的别墅
      3、2/4车位与商业配套
      4、采用憎水玻化微珠保温层
      5、高31公分的地下室隔水钢围：四重防水屏障
      6、其余：隐形避雷系统、后退整体式集水槽、钢化中空玻璃等
     ■改造的适应性与限制性
      1、独立、双拼、连排别墅都预留了电梯井
      2、外立面通过源头设计，限制改造
     ■考查结语：生活本身就是财富
正文：

■首次山顶豪宅考评使命

2009-8-12、2009-9-7，房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn专业组前往惠州，考查了位于4A级红花湖风景区水上乐园旁、山顶上的润园。从南山华侨城出发，走南坪快速，再转水官高速、深惠高速，最后抵达红花湖·润园。从梅林关到润园，交通耗时不到60分钟。

惠州红花湖·润园定位为惠州首席山顶豪宅，整个项目占地约33万㎡，设计容积率为0.64，建面20多万㎡，共分南北方向三期开发，产品由独立别墅、联排别墅、叠加别墅、空中别墅、湖岛双拼别墅和小高层组成。

山顶豪宅，香港有、广州有、惠州有，而深圳没有。其实本次考查，对于房地内参·半求工作室来说，也是17年来，首次有幸运的机会，深入了解山顶人居的优越性，考查完毕之后，我们实实在在地明白了，为什么香港的高官、富豪、巨星要以住在山顶为荣了，也终于明白，城市山顶，为什么往往就是当地的领袖圈了。

■城市山顶，为何往往成为领袖人居圈？

红花湖·润园四面环山，项目本身又位于其中一座的山顶平台区域，除了有一条500m私家山道通向山顶之外，四周全部被山所环绕。可以说，红花湖·润园完全被山体及山之上的树木，与嘈杂、喧嚣、热闹的主城区所隔离开来。据现场销售人员透露，不久之后，小区北面将建设一条私家登山道通往小区的后山。

作为粤东唯一的山顶豪宅，润园优越的自然生态环境，在惠州乃至整个珠三角地区都是十分罕见的。正因为这样，当地的起码两位副市长，也已经居住于此。房地内参·半求工作室所熟悉的、深圳某民营房企的老板，其家族也在本小区购进了一套大面积独立别墅，这都是活生生的现实。

经过本次考查，从地段、资源、居住者、规划设计、场所精神等方面，其实已经开始从中看到，润园之所以能够成为公认的惠州领袖圈，是有其可观的、难以模仿的条件的。

■超越香港律政司官邸：17年见到的最具仪式感与领地感的进出路径

17年来，房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn阅楼无数，也见识过很多非常令人自豪的、具有领地感与仪式感的回家历程，比如中海香蜜湖1号等，但实事求是地说，我们依然被润园所感动，这是我们所经历过的，最令人神往、最具仪式感、最具领地感、最高人一等的回家历程，在深圳、在东莞、在广州、在武汉、在上海，我们都没有见过，要说见过的话，那是在8年前特别去考查香港律政司官邸时见过！但那不是私家的，而是公共的。

下深惠高速之后，走金榜路，过金榜隧道穿越高榜山，就进入了惠州的主城区惠城区。通过红花湖路，经过山脚下的红花湖水上乐园，转入500米的蜿蜒私家林荫山道。在离红花湖·润园入口处还有几十米的两道+自行车道的山道上，会看到一个高大的原石牌坊，目测应该有近三楼、10多米高。

牌坊由四条大理石石柱，六条石梁组成一个中门、两个侧门。中门可容两车并行，而两个侧面正好成为两边的人行与自行车通道。四个石柱上面是圆的，而下面则是方的，都有宽大的大理石基座。两个古朴圆润的烫金隶书——“润园”横悬于牌坊正门正中央，侧门上，右书“紫气”，左书“东来”，也是隶书，也是烫金，字体比“润园”两字稍小。

从有着一定坡度的山道向上看，大理石牌坊显得非常雄伟壮观，提醒人们山下与山上，分别是两个领地、两个世界。“500米私家林荫山道+中式原石牌坊式大门+中分林荫道+划界内外”这样的设计，回家与外出的仪式感会非常的强烈，自豪感在很多时候，并不是贴金戴银能够解决的，这往往只有很多宗教建筑才能具备。

■深圳未见的高地价值

1、高高在上，位于4A级景区之内

惠州市红花湖景区为国家4A级景区惠州西湖风景区的重要组成部分，位于惠州市西南部，景色天然迷人，人称南国九寨沟。九十年代，红花湖与金山湖景区一起纳入惠州西湖风景区管理，成为惠州西湖国家级风景名胜区的组成部分。红花湖水库的活水库容有五百多万立方米，水质达一类、二类标准，比东江、西枝江和西湖水质还要好,是惠州市区内最干净的水源。

红花湖是西湖风景区的重要组成部分，包括红花湖水库、红花湖公园两部分。而润园就在红花湖区域的东侧，隔着山脉与红花湖相望。从润园出发，走过500m的私家山道，山脚就是红花湖水上乐园，这是惠州目前配套设施最齐备的以水上娱乐为主的开放式游乐园，占地2万㎡。红花湖水上乐园的大门右侧，就是红花湖公园。

红花湖公园前面的路叫红花湖路，这条路与润园500m私家山道接驳。红花湖路以西是红花湖景区范围，而以东则是惠州市区之一——惠城区。在深圳，并没有4A级景区内的小区。山下人流熙熙攘攘，是一片繁华的市区景象，而山上却安静得像某个世外桃源。500m之差，反差却如此之大，可怜的深圳人，何曾有这样的生命体验？

2、空气一流：项目位于积灰层以上

在惠州，占地20万㎡以上，海拔还能有如此之高，仅此一家。所以这也是整个惠州占地20万㎡以上海拔最高的小区。海拔高地，对于居住来说具有什么优势呢？

高层楼中的6到12层是积灰层，这些楼层正好是空气中的积灰层，这个高度的空气对流不充分，脏空气到这个高度就会停顿，空气污染物悬浮，所以这些楼层质量相对要差。而润园由于处于山顶位置，最低的高度也比城区的12层高度要高，海拔高到自己的地平是别人的屋顶，可俯瞰整个惠城区。

作为一个处于积灰层以上的项目，加上周围都是山林，润园不但拥有其他项目难以企及的景观，环境也更安静，空气更好，是少数可以免除噪音、悬尘困扰的高端房地产项目，这就是高地的价值。

■公共部分创新

1、实验室级的停车场地坪：最高公建级别的标识系统

无尘实验室或者芯片封装厂的地坪，就是防静电金刚砂地坪，成本高昂，但耐磨、防静电、易清洁、不易粘污。

在深圳早前有住宅区地库这么做过，但并达到了局部功能，而且没有采用金刚砂材料，比如兰溪谷、水榭花都等项目都是如此。但红花湖·润园1期的小高层配备的地下停车场，就采用了金刚砂地坪。质量级别为实验室级，属无机耐磨地坪。地坪的耐磨材料中加入矿物、金属等特殊骨科，以及聚合物和添加剂增强耐磨性和冲击性，使地坪的使用寿命延长了5倍。
 
之外，在车库地坪混凝土本体施工时，红花湖·润园采用了水泥自流平技术，使地库的平正度达到了全新标准。在车库具有坡度的出入口坡道，则设计成无震动车道，以软基耐磨材料达成目的，并增强摩擦力、降低噪音。同时，润园的车库标识系统，远超深圳所有的住宅区，而是直接采用了类似万象城停车场那样的格外醒目且规范的标识系统，值得所有的深圳小区借鉴。

2、城市公共级排水管网：超大通流能力的污水主管深埋4.5m

整个红花湖·润园的下水道主管线，深埋在小区道路4.5m以下的地方，管径为1.5米超大预制管路，在深圳这是城市级支管的级别，小区是用不着这么大管径的。这样做的好处有：

（1）通流能力大，小区污水、雨水可以及时疏散，没有堵塞之忧；（2）虽然润园地下层高接近3米，但依然可以顺利在地下室设置湿空间（比如卫生间、洗手间、浇花等），无须通过物理手段，可以自然排水；（3）存在扩容空间，没有后顾之忧，业主住进来之后，很多时候可能根据需要增加湿空间，如果主管通流能力不够，就比较麻烦。

3、路网系统值得深圳学习：最奢侈的路网系统+自行车路网媲美曦城

（1）首次见到：最奢侈的路网系统

彩石环氧通体透水砖，由于购置成本与施工难度都比混凝土水泥、沥青等要高，而防滑性能、维修性能等又比花岗石要高，因此高档小区一般都只在人行道上铺贴，我们没有见过哪个小区用来做车道的。

房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn发现：在红花湖·润园的除进入小区主干道一小段以外的所有道路（车道+人行道），都全面铺设了彩石环氧通体透水砖。

透水砖是一种高渗透性的路面材料，下雨时，透水砖能将雨水直接渗入土壤内，减少路面积水的同时防止水资源流失，补充地下水以达到雨水收集再利用。这种材料，具有自洁、耐污、防滑，耐压、耐磨、耐冻、耐冲击等特点。行走在上面，还会有弹性；下雨天不湿鞋，如果只是中小雨，会有即下即干的效果。还可以有效消除暴雨洪涝，降低热岛效应。

（2）自行车路网媲美曦城

曦城吸引人的一个细节是，在车行道路的两边都设计了自行车道路系统，这是深圳唯一具备此类路网的小区，因此吸引了很多人的喜爱。但鉴于地价过高这里的自行车路网系统与车道之间过紧。

在润园，在超低容积率、地价便宜的情况下，在车道两边也设计了自行车道路系统，而且较曦城更为宽阔。同时，自行车道以小方块花岗石铺就，以区别于车道，在整个小区内形成环线，不过存在的稍微缺陷是，车道没有标志。

更遗憾的是，住这里的惠州人，似乎好处于对汽车迷恋的时代，自行车似乎是低档交通工具，没见几人骑的？

■地质条件处最佳之列：自然基础，框架结构有利结构改造

红花湖·润园所在地块，由于微风化层、风化层、岩石层距离地面只有3~4米的深度，加之惠州远离地震带，因此地质条件非常之好。所以，所有的别墅无须打桩，直接采用天然地基基础。

别墅采用混凝土浇注的框架式结构，以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用红砖隔墙分户装配成，墙体是填充墙，起围护和分隔作用，能为建筑提供灵活的使用空间，工程质量较好。而深圳市早已明文规定，不能使用粘土砖。如开发商在施工中使用粘土砖，将被处以罚款。别墅的填充墙与承重梁柱之间，从上到下都敷设了防裂钢丝网，提高了房子的安全性能。

框架式结构的好处是：隔墙可以整套打通，几房几厅的格局可以任意限定，由自己自由组合，按照自己的意愿分成若干个独立的空间。当然，红花湖·润园的别墅，户型设计相对都比较合理，业主入住以后无需大动干戈。

■天人地一体：超大水系源自红花湖、珍禽安家、鸟窝多见

润园规划为组团独立的岛屿式结构，组团之间全由水系分隔，这是惠州最大的别墅水系。小区中引入的是惠州最干净的水园----红花湖的天然活水，小区水系水面面积将达到12000㎡。这意味着，6%的面积将为水体所覆盖。

在红花湖·润园的湖水中，房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn看到了世界著名观赏珍禽——黑天鹅。而且还有好多只，这些原产于澳洲的黑天鹅在润园的水系里，悠然自得的游来游去，即使有人靠近，也不会受到惊吓。看来，在润园里面，它们早已经习惯了与人类和平共处。

在润园的酒店、会所前面的湖岸旁边，开发商为黑天鹅们用木头搭建了一个不到1人高的的小屋，面积不到4㎡，可以遮风避雨，这里应该也是为黑天鹅们喂食的地方。

以往只有在动物园里才能看到的珍惜动物，竟然能够在红花湖·润园看到，如果不是亲眼所见，估计很多人都很难相信。之外，我们起码在润园的4棵树上发现了鸟窝，当我们走近时鸟儿飞走，在城市中亲近自然的感觉，终于回来了。爱动物、爱自然、爱和谐、爱天人地一体，这是到达一定阶层以后才能够有的情怀。

■产品特性

1、资源无复加：山顶央区+四面环水湖心岛+花园与泳池

润园具有原生态的山、原生态的水，能与山水如此和谐共存的项目，很像深圳的曦城。润园2期，主打25栋独栋别墅，不但位于山顶，而且是整个山顶最好的中央区域，整个2期位于湖心岛之上，为大面积湖面环绕，四面环水，每栋都紧邻湖面，坐北朝南且南北通透，每户均带有私家花园、私家游泳池等。

其中，湖心岛独栋别墅A1户型仅有四栋，建面约为560㎡，拥有从地下室直达每一层的私家电梯。每间卧室均为独立套间设计，也就是所有卧室，都带有独立卫生间。而至于阳光地下室、超大露台等这里都属基本配置，就不多重复了。

而同样位于湖心岛的另外21套A2户型别墅，建面分别约为388 ㎡和405㎡，六房两厅七卫的房型设计，功能分区科学合理，超大露台和滨湖私家花园。

同时，44套山地联排别墅户户朝南，面向湖水景观，动静分明，6.9米的挑高客厅直连花园，将自然风光最大化引入居室内。另外，建面约为262 ㎡的12栋湖岛双拼别墅，栋栋南北坐向，户户朝阳设计，临湖畔岛，都有宽敞的室内车库。

2、全低吸热砂岩基座的别墅

红花湖·润园2期的别墅选用砂岩做基座和外墙装饰，铺贴的面积巨大，大约占了整个外墙面的2/5左右。这种材料成本（不含施工）是150元/㎡，比一般的花岗岩、大理石要贵倍以上。在深圳，选用了这种材料的别墅不少，但面积这么大的不超过3个项目。这么做的好处在哪里呢？

浅色砂岩质轻、防滑、透气、吸热、吸音、保温、保湿，在耐用性上其紧密度强，抗折强度高，不会风化、变色。尤其是其低吸热性能，增强了建筑的节能特征，而其保湿性，由于其铺贴面积大，因此对于小区的湿度是很好的调节，性能与在家里摆动放实木家具的功用是一样的。

3、2/4车位与商业配套

润园的独立别墅，设计是每户两车位，但事实上，由于车位与道路之间还有宽达到6米的间隔，因此等于还有两个母子车位，事实上是每户4个车位。而即使是双拼连排别墅，车位加上母子位也事实上有两个之多。

润园设有9000多平方米的豪华会所，会所内有五星级酒店、咖啡馆、健身中心、乒乓球室、羽毛球馆、棋牌室、台球室、游泳池和超市等各种配套设施，为业主提供服务。其中五星级酒店已经封顶，等候装修，未来国际化标准幼儿园、私人贵族运动中心、百米风情商业街都将逐渐呈现……

4、采用憎水玻化微珠保温层

在润园工地，发现发展商采用了玻化微珠节能技术手段，替代传统的普通膨胀珍珠岩和聚苯颗粒作干混保温砂浆轻质骨料。玻化微珠是酸性玻璃质溶岩矿物质松脂岩矿砂，内部多孔﹑表面玻化封闭，是具有高性能的无机轻质绝热材料，熔融温度为1200℃。

由于憎水玻化微珠表面玻化形成一定的颗粒高强度，理化性能十分稳定，耐老化耐候性强，具有优异的绝热﹑防火﹑吸音性能，是目前最好的轻质填充骨料和绝热﹑防火﹑吸音﹑保温材料。

5、高31公分的地下室隔水钢围：四重防水屏障

在一期湖面以东，还在建设的基础部分现场看到，所有地下室的墙脚部位，全部设置了高31公分的地下室隔水钢围，隔水钢围设在墙体中央位置，围绕墙壁四周，以无缝焊接技术连成一片，与添加的防水剂、防水涂料、混凝土墙壁一起组成四重防水屏障，这一点给人的印象极其深刻。

6、其余：隐形避雷系统、后退整体式集水槽、钢化中空玻璃等

在2期工地可以看到，别墅的屋顶避雷系统，除尖端系统无法隐蔽之外，其余部分安装的不是传统的避雷系统，而是将避雷器件隐蔽在屋顶内，成为“隐形避雷网”，美观、简洁，不容易腐蚀，这个细节值得一提。

润园全部是多层次的斜屋顶，因此设计了一体式集水槽，而且槽体退后大约30公分，并且将泻雨侧低于外侧，防止雨水凶猛时漫出，集水槽的宽度也达到35公分，雨水绝无可能外泄！

除厨房与卫生间以外，润园全部采用钢化中空玻璃，隔热、节能、降噪效果良好。而在厨房与卫生间则采用磨纱玻璃，改善隐私性。需要特别提一下的是，卫生间防水做到了1米8高，不错！

■改造的适应性与限制性

1、独立、双拼、连排别墅都预留了电梯井

润园25栋独立别墅、44套双拼别墅、连排别墅，全部都预留了装电梯的位置。而独立别墅电梯井与其它项目只能装液压电梯不同，本项目的电梯井，预留了深1.526m的电梯沉井。

这个井的存在，就给业主创造了巨大的空间，装配低速液压电梯也可，装配快速无机房永磁电梯也可。双拼别墅在连廊处、连排别墅在步行楼梯的中间环绕部位都可以转电梯。

2、外立面通过源头设计，限制改造

并不是所有的改造，都象上述装置电梯一样值得鼓励，譬如对于外立面的限制和保护，对于未来小区的可持续性发展就很重要。很多别墅、Townhouse，在建成之初，很是整齐美观，可日子一长，业主就开始自己随意搭建，最后变成了违法建筑集中营。这就是中国特色，光靠强硬管理是行不通的，别墅、Townhouse是乱搭建的顽固品种。

润园则从设计源头上杜绝这种可能性：不留可能乱搭建的大面积露台、独立别墅全部处理为坡屋顶。坡屋顶造型丰富、有变化，搭配不同色彩的屋面瓦，视觉效果更好。而且坡屋顶利于排水、保温隔热、建筑节能。坡屋顶的设计，即使业主想搭建也做不成，小区将历久弥新，从长期利益来看，这是划算的。

而双拼别墅为斜屋顶，斜屋顶的设计，与独立别墅有所区别，也使得两种产品产生区隔，免得给人千篇一律的观感。事实上，别墅斜屋顶的设计，可以在屋顶的阁楼安装天窗，实现通风、采光、节能、美观的完美结合。

■考查结语：生活本身就是财富

西方发达国家，在社会架构上，将“管人”的职业，置于最上层，因为世上人最重要，因此“管人”的职业最事关重大。官邸制度就是为这些“管人”的职业准备的。而官邸（豪宅的最顶端），或者说领袖圈，与豪宅区比较，还有所不同。

官邸除了豪宅区具备的资源条件以外，还需要具有相当的心理优势，要不就是高高在上、要不就是在最中心位置。总之，官邸肯定是当地资源最好、心理优势最强的地段了。

位于惠州市惠城区南、坐拥200万㎡的原生态山湖原林、定位于“惠州·红花湖·山顶原生豪宅”的润园，容积率低至0.64，完全可以全部设计成纯别墅，也可以卖出更高的价钱。而事实上项目内还有部分小高层，这样的话，别墅部分的容积率就更低，绿化率更高，建筑与建筑之间的楼间距也会更宽。

而项目本身拥有山、林、湖、岛四重稀缺资源，500米之外就是惠城区，处于高高在上的山顶之上、俯瞰全城的景观、私密的私家山门与山道的感受，具备成为豪宅的顶级产品---官邸的所有条件，作为粤东唯一的山顶豪宅，因此才成为惠州聚集领袖人物最多的小区。同样的小区，同样的独栋，润园15000元/平米，在深圳则要乘以10！

宅以人传，这些领袖的聚集，将直接在小区未来的日子里，影响后期的保值、增值，惠州领袖圈已经形成雏形，未来前景看好。人的财富，包括赚取的金钱与生活的幸福，而面对这个小区，作为钱相对惠州人多的深圳人，不免内心有些难过：深圳人何时有这等造化与福份？（03-）

红花湖·润园：具体地段示意图，紧邻惠城区

红花湖·润园：景区级小区私家山门

红花湖·润园：组团之间以水区隔

红花湖·润园：交通环岛处顺便设计为绿化焦点

红花湖·润园：国际学校校车

红花湖·润园：一亩三分地

红花湖·润园：密码即可开锁

红花湖·润园：18：20跑步与锻炼的业主

红花湖·润园：小区酒店已封顶，等待装修

红花湖·润园：2期与1期

红花湖·润园：惠州最大的小区水系，源自红花湖活水

红花湖·润园：都市乡村，水岸家园

红花湖·润园：天鹅似乎是豪宅的必然象征

红花湖·润园：入口处的中分林荫道

红花湖·润园：人行道、自行车道、机动车道

红花湖·润园：园丁！

 红花湖·润园： 小区业主的花园

红花湖·润园： 所有道路都以透水砖铺就

红花湖·润园： 人有家，鸟也有。与人不同，只有环境好、人好的小区鸟才愿意来。

红花湖·润园： 层次 

红花湖·润园： 润园的零米就是别人的屋顶

红花湖·润园： 建设中的超级独栋

红花湖·润园： 砂岩基座

红花湖·润园： 别墅地下室内3米，且通风采光一流

红花湖·润园： 城市公共级的集水系统，且深埋4米5，住宅少有

红花湖·润园： 后退式集雨槽

红花湖·润园： 隐形避雷系统

红花湖·润园： 因为有老外，所以。。。。。。。。

红花湖·润园： 你多久没享受过夕阳了？

红花湖·润园： 山顶豪宅，接受第一缕光的地方

红花湖·润园： 俯瞰惠城区

红花湖·润园： 公建级优良车库