■“招商首都”的首个销售类中小户项目

招商·花园城5期位于南山区蛇口工业区南海大道与工业八路交汇处西南。项目正处于蛇口核心区，而招商·花园城是蛇口核心区的主体，是一个集高尚住宅群、高档商业、创意型写字楼于一体的大型综合住区。

招商·花园城住区不仅享有依山傍海的自然环境，还涵盖购物中心、剧院、公园、运动场、教育、医疗在内的多元立体生活配套。40万㎡的招商·花园城住区，是蛇口成熟和便利生活的典范。花园城之前已经建成1、2、3期，5期预计2009年9~10月份开放售楼处与样板房，年底之前开盘。

招商地产在蛇口，原本建设的小户型，比如泰格公寓等都不对外销售，而是持有租赁，并获得了丰厚回报。而除基本一天抢完的四海公寓外，蛇口在两年里都没有中小户型供应。花园城5期将结束这种尴尬的局面。而且，招商·花园城5期是“招商首都”的首个销售类中小户项目，值得关注。

■招商·花园城5期概况

招商·花园城5期占地面积9754.81㎡，计容积率面积27703.83㎡，住宅面积25890㎡，商业400㎡，公建800㎡，容积率为2.8，总建筑面积为36220.12㎡。该项目由两栋住宅组成，其中1#楼为32层（楼高98.95m），2#楼为19层，总户数324套。

该项目主力户型为68-138㎡的一房两厅一院、二房两厅一院及三房两厅一院。其中，70%的单位均有大南山景观，几乎每户均赠送一定面积的空中庭院，客户可根据自己的需求改造为舒适的房间。

作为招商·花园城系列作品的收官之作，招商·花园城5期与花园城中心、沃尔玛购物广场仅一路之隔，同时倚靠大南山，数分钟步行距离可到达南山公园登山口，闹中取静。此外，四海公园、蛇口体育中心、育才小学、育才中学等环绕四周，无论购物、生活、休闲、运动、教育、商务都十分方便。

招商·花园城5期交通便捷，经深圳湾口岸及蛇口客运码头可直达港澳，畅享40分钟港澳国际生活圈。此外，正在规划之中的10#地铁，在后海片区路线将沿南海大道一直南下，在工业八路有站点，将来站点规划会和花园城中心结合考虑。如果10#地铁设站于花园城中心，站口与招商·花园城5期的距离将只有200m左右，招商·花园城5期也将因此成为地铁口物业。

■南山区最好的中小户项目

同时，招商·花园城5期将是南山区最好的中小户项目，能够在自住、投资、租赁，或者生活、教育、购物、交通、公园、医疗等方面达到最佳组合条件，几乎满足了所有要求。理由在：

1、紧邻4平方公里的大南山郊野公园，原来这种地段基本都建设豪宅大户。
2、紧邻未来10#地铁花园城站200m左右。
3、位于蛇口最大的商业中心--花园城中心仅仅250你，中小户项目对于商业的依赖更强，更可提高租赁表现。
4、蛇口原本就是深圳的租赁高地，对于中小户投资客来说，租赁回报指标非常重要，而花园城5期是区内唯一中小户项目。
5、品牌、规划、设计、物管俱佳，没有做过度变态的高赠送而使本身容积率事实提高，影响居住品质。
6、具有良好的教育资源，学校近在咫尺而且是育才学校。
7、联合医院距离只有大约500米。
8、距离蛇口运动中心在合理范围内

能够满足这些条件的中小户，在南山区并没有第二个，因此，这是“南山区最好的中小户项目”。具体解度请见下文。

■招商·花园城5期：有靠山的商圈中小户

招商·花园城5期处于南海大道与工业八路交汇处西南，西靠大南山，南望蛇口，正处于大南山片区与蛇口片区交界位置，可以说是背“山”（大南山）面“海”（后海湾），左右逢源。

“大南山地区”功能定位为具有郊野性质的文化市政公园、居住及配套、高科技研发基地和重要的港口门户地区。而“蛇口地区”则定位为：以居住为主，交通便利、尺度宜人、风景优美、设施齐全，兼有商贸旅游功能的现代化滨海城区。

所以，招商·花园城5期既能坐享大南山396.48万㎡的公共绿地，利用大南山地区特定的自然优势，拥有良好的生态环境，又能享有蛇口丰富的公共配套设施。而且还能背山望海，成为难得的具有鲜明山海城市特征的地铁中小户品牌项目。

■整体容积率低至0.992

由于大南山地区的总用地面积778.78公顷，建设规模总量为348.24万㎡。整个大南山地区的整体容积率低至0.447，甚至低于大运新城片区（容积率0.56~0.68）。招商·花园城5期就位于“大南山东片区”内。而蛇口地区总用地面积631.78公顷，建设规模总量为1051.45万㎡。整体容积率为1.664。

如果将这两个片区视作一个整体的话，总用地面积达到1410.56公顷，建设规模总量为1399.69万㎡。整体容积率只有约0.992。这个容积率远低于特区内的农科中心等片区，也低于特区外政府规划的唯一休闲型豪宅区——六约北片区（容积率为1.06）。

就目前来讲，招商·花园城5期周围建筑物略显密集，但是如果将396.48公顷的大南山也考虑进来的话，背靠大南山，与大南山直线距离不足200m的招商·花园城5期，片区整体容积率其实处于一个比较低的水平。

■背山面海：山、海资源俱佳，坐享永久视野权

招商·花园城5期背山面海，西可赏大南山山景，东南则可观后海湾海景，滨海特色明显，山-海-城相得益彰，是深圳特区内难得的山、海资源俱佳的片区。

此外，从政府规划图上，我们可以发现，整个大南山都位于基本生态控制线以内。而2005-11-1，《深圳市基本生态控制线管理规定》正式施行之后，生态控制线以内将得到最严格的保护。除重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园等四种情况，基本生态控制线范围内将禁止进行任何建设。而且，基本生态控制线原则上不得进行调整。

这意味着招商·花园城5期在西向上视野权将获得法律永久性的保障。396.48公顷的大南山，也将成为招商·花园城5期永久性的公共绿地配套。

■教育资源密集：与幼儿园、小学都只有一墙之隔

值得注意的是，蛇口地区的教育科研用地28.64公顷，占所有用地面积的4.53%，仅次于居住、道路、绿地用地，位列第4。教育科研用地比例之高，深圳罕见。以教育资源优越而著称的香蜜湖片区，教育科研用地也只有7.49公顷，只占总用地的2.4%。而蛇口地区教育科研用地数量绝对值比香蜜湖高出21.15公顷，相对值高出2.13个百分点。

招商·花园城5期南面，有24班的育才三小（04-09地块），占地9996㎡；北面有6班的新童乐幼儿园（04-02地块），占地991㎡。大名鼎鼎的育才中学所在地，位于招商·花园城5期东南面约600m的02-01-08地块，占地35354.8㎡，这是54班的全日制高中。

而招商·花园城5期西面约900m，四海公园旁，荔园路南侧01-05-10地块的育才二中，占地24741.4㎡，为36班初中。育才二中东面，隔爱榕路的01-06-06地块就是育才二小，占地13629.7㎡，为24班小学。

招商·花园城5期周边，教育资源之密集程度，即使在深圳也非常罕见。所以，入住招商·花园城5期，在教育问题上将没有后顾之忧，而且周边的学校，都是让深圳人趋之若鹜的名校。特别是新童乐幼儿园、育才三小，与招商·花园城5期事实上只隔了差不多一道围墙。

这意味着，根据“划片招生、就近入学”的原则，从幼儿园到小学，招商·花园城5期业主的孩子们，都用不到1分钟的时间赶到学校。而业主们完全可以把小孩送到学校之后，再从容的去上班。

■500m范围内：联合医院、蛇口体育中心、消防站，一网打尽

在01-04-03地块，即招商·花园城5期东南面约200m远处，为500床的区级医院——联合医院所在地，该医院占地22466.6㎡。从花园城5期→联合医院，步行不用两分钟就可以抵达。

而联合医院旁边，隔着荔园路的01-04-07地块，有一个综合体育活动中心，这就是蛇口体育中心所在地。该体育中心是蛇口地区目前唯一面向市民开放的运动场，占地达52066.9㎡，拥有一个灯光足球场,一条塑胶跑道,两个篮(排)球场,6个网球场和5个人制灯光小足球场，离招商·花园城5期只有约400m。

在02-01-05地块，即荔园路和工业七路交叉口东南侧，与蛇口体育中心隔工业七路对望的抵地块，有一个2646.1㎡的消防站，距离招商·花园城5期也只有约450m。这么近的距离，万一发生意外，消防武警也能第一时间赶到。所以，业主的生命财产安全自然更有保障。

■离南海大道距离约70m：得出行之便利，无噪音之烦扰。

本片区对外联系的主要道路为南海大道、港湾大道、兴海大道，后海大道、后海滨路和东滨路。法定图则要求，本片区内道路系统设计原则上在满足有关交通规范的同时，应维持滨海地政府规划图性。区内道路分为高速公路、城市主干路、城市次干路、城市支路等四个等级：

招商·花园城5期，东面与城市主干路南海大道距离约有70m，中间隔着花园城数码大厦。这样，招商·花园城5期可得出行之便利，却无噪音之烦扰。中间有花园城数码大厦的遮挡，而且经过70多m的距离，噪音也会有一定程度的衰减。而西面是兴工路，北面是工业八路，都属于城市次干路。

■旧村和旧工业区改造，招商·花园城5期开盘前吃下定心丸

一、蛇口旧工业区：原则上尽量保留,提倡产业升级

蛇口地区有约34.02公顷旧工业区需改造，该类用地规划控制为特别管制地区，原则上尽量保留,提倡产业升级。

旧村以及公园旁、沿滨海岸线的小型工业区以居住、办公、文化设施为改造方向。其中，蛇口新街、太子路以南按保留建筑、产业升级为主，以北可以拆建。

目前，蛇口旧工业区的改造正在加速推进，招商地产的总部事实上就是由旧工业厂房改造而来，现在已经成为环保节能、绿色时尚的建筑典范。此外，还有大量的厂房被改造成了创意产业园等用地，往日的工厂正逐步向知识经济转型。建筑的面貌也焕然一新。还有部分旧厂房还正在改造的过程之中。

二、鹏基龙电厂区调整为创意产业园用地，利好招商

而对于“大南山东部片区”内的工业用地使用应遵循如下控制原则：⑴现状传统工业逐步向高科技研发及都市工业转型。⑵现状工业区可近期保留，改善环境，并严格控制建设；远期按图则规划的功能要求进行改造。

在大南山地区的法定图则，大南山东片区现状为工业用地的03-10地块，即鹏基龙电厂区，用地功能调整为创意产业园用地，为本片区产业提供配套服务。其中03-10位于招商·花园城5期北面，与该项目只隔了一条工业八路；地块用地功能的调整，将优化招商·花园城5期北面景观，使这业主获得更好的居住体验。

长期以来，鹏基龙电每天24小时不间断生产，噪音、废气破坏了周围小区居民的生活环境。尤其是龙电木质门厂生产时所发出的噪音较大，生产车间喷漆时，油漆味飘散，花园城的业主深受其害。目前，鹏基龙电已正式迁移到二线关外，位于蛇口东滨路南、南海大道以西的鹏基龙电厂区已经完成拆建，并建设成时代创业园项目。

这对于整个招商·花园城项目都是一个巨大的好消息，区域内主要的污染源终于一去不复返了。而这对将在年底开盘的招商·花园城5期来说，也是吃下了一颗定心丸。

■城市设计

对于蛇口地区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：1、突出蛇口的滨海特色，有利于形成山-海-城相得益彰的环境；2、在建成区维护蛇口地区已被认同的城市尺度，新开发区创造蛇口作为深圳市西部门户的城市风格。

本片区的整体空间环境控制应遵循以下原则：1、加强对大南山山体及周围生态自然环境的保护，突出和利用滨海的商业办公区作为片区重要视觉标志功能，充分体现整个山体对城市发展区的背景衬托作用。2、规划应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南山公园—海上世界—深圳湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山、城、海的相互交融。

而对大南山东片区，关键在于突出南山公园“视觉及景观控制中心”的作用。具体要求如下：1、落实上层次规划对大南山地区在自然景观保护和整体景观环境的城市设计要求，并加以细化，并为详细蓝图设计提出城市设计要求。2、突出山、城、海之间的关系，充分体现大南山的空间主导性。3、加强对大南山自然山体景观的保护，体现本地区在生态景观的整体性、连续性的特色；4、限制厌恶性的、扰民的、有噪声和视觉污染的项目。

以上要求，对于处于大南山东片区的招商·花园城5期来说，将因此而获得一个更纯粹的景观。