导读：
     ■产品线最广的外来房企，和黄在深第6个项目
     ■最大的深圳双拼墅群，中轴上容积率最低的墅区
     ■2009年销量最大的纯墅区
     ■和黄·观湖园：全城纯墅区的指标亚军、性价之冠
      一、容积率排名：和黄·观湖园是全城纯墅区亚军
      二、占地排名：和黄·观湖园同样是全城纯墅区亚军
      三、和黄·观湖园乃全城纯墅区性价比之冠
     ■周边：中国最大企业学院+全球最大GLOF球场+中国微车二哥
     ■工地考查
      一、深圳别墅中最好的道路系统
      1、纵向高差隔离+横向软性隔离：人+机动车+自行车相安无事
      2、首见内有3路疏水管渗水砖：混凝土基础添加硬化剂+沥青添加抗车辙剂
      3、迎宾路讲究仪式感：以花岗岩为主材料
      二、深圳绝无仅有的“三湖六离岛”
      三、新增供应中最大的水面：中落差坡地四大优势
      四、四处出入口：两幼儿园配单独出入口、独立于住区之外
      五、实现矛盾的双低：公共场所水准最高的别墅
      六、户均水面、户均花园最大的中轴墅区
     ■本体考查
      一、整体台式自然基础，框架结构
      二、叠墅独栋化、退台化：面宽7.14m居叠墅之首
      三、可实现双首层：地下室全赠送，两面自然通风采光
      四、入口走廊上加格栅，不计面积
      五、外挂石刻壁画最多的别墅
      六、防水高2.162m、全屋防漏电处理：卫生间具电视、广播接口
      七、首见水电房独立化
      八、百叶美化式外挂管井：柔性升级空间无限
      九、德国品牌安保品：香港产品大量应用的首个案例
     ■用料
正文：

■产品线最广的外来房企，和黄在深第6个项目

2009-10-14上午10：10到中午13：10，房地内参www.BANQ.cn专业组成员考查了位于宝安观澜泗黎路东侧，占地375851.875㎡、总建面165540㎡、容积率0.44的和黄·观湖园，整个考查过程历时约3个小时。

和黄·观湖园，地块拥有两个天然湖泊、以及一个人工湖。总体分三期开发，采用纯低密度单一设计别墅类产品。这是华人首富李嘉诚所拥有的世界500强企业和记黄埔在深圳自黄埔雅苑、御龙苑、盐田国际、中航城等之后的第6个项目。

和黄在深圳已经形成了住宅、商业、写字楼、物流地产、工业地产（长园集团）等在内的全线产品线，在住宅领域，已经形成了核心区大盘、资源类豪宅（御龙苑）、别墅、公寓等在内的产品系列，是在深圳有业务的外来房企（包括境内与境外）中，产品线最广的。

■最大的深圳双拼墅群，中轴上容积率最低的墅区

和黄·观湖园是深圳在售的中轴纯别墅大盘中，容积率最低的楼盘。也是2009年在售纯墅区中，容积率仅高于东部发展轴上的万科·天琴湾的0.10，而低于深圳全部其它纯墅区。 

和黄·观湖园分为独立、双拼、叠加等3种类型。目前3期尚在建设之中，估计将于明年上半年建成。目前已经建成的1、2两期共有512套。其中，叠加式别墅393套、双拼别墅119套（其中5套独栋，由10套双拼别墅拼装而成），这是深圳目前最大的双拼别墅供应。

观湖园的双拼均价3.6-4.5万元/㎡，建面250-350㎡，总价在800多万/套以上，赠送率达200%。以248㎡的双拼为例，加上所有的赠送面积，实际使用面积可达700多㎡。

■2009年销量最大的纯墅区

严格地说，以销售套数、销售面积排名的销售排行榜，对于豪宅其实并不公平。犹如车中之豪华品牌奔驰、宝马不可能在销量榜上与奥托、奇瑞拼销量一样，按理说豪宅也不可能、不应该在销量上去与之下的小区去同台比拼。

因为凭借总价低、面积小、大众产品优势，中高档小区、尤其是价格便宜的小区总是能够获得更好的排名，而豪宅则限于价格高、客户面窄的因素，很难在销售排名上获得优势。

但和黄·观湖园2009年5月28日开盘，当周即售出180套、29310.12㎡，排全市新房销售套数第2、面积第1，列宝安区套数、面积双冠。此后三周，该楼盘一直位居宝安十强之列，并再次夺得一次周度冠军、一此季军。

整个6月份，和黄·观湖园售出300套、46324.1㎡，排当月全城套数第三、面积第一，更位居宝安区四冠王（面积、套数、金额、套均面积），1、2期销售如此顺利，不到两个月就进入待售房产枯竭的状态，只好被迫加快推进第三期建设速度。这是截止本文发稿时为止，2009年销量最大的纯墅区。

■和黄·观湖园：全城纯墅区的指标亚军、性价之冠

纯墅区的定义是，产品仅包括独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅，而不包括小高层、高层建筑的小区，就是纯墅区。根据房地内参www.BANQ.cn的监测数据，目前深圳在售的纯墅区合计12个项目，分布在宝安（6家）、盐田（3家）、龙岗（1家）、南山（1家）、罗湖（1家）。

对于纯墅区，应该关注两个指标：一个是占地，适度的大占地，对于保证小区的配套规模、成规模园林、足够的内部小环境、管理安全性、群体同质性具有重要意义。二是容积率，容积率越低说明单位土地上承载的人口数量越少、人均占有土地资源与园林资源越多、居住舒适性就越高，而房产最重要的价值，就是土地资源、就是居住舒适性。

房地内参资料表明，这12家纯墅区的占地与容积率指标如下：

一、容积率排名：和黄·观湖园是全城纯墅区亚军

1、万科·天琴湾：占地298000.00㎡、容积率0.10 
2、和黄·观湖园：占地375851.88㎡，容积率0.44
3、观澜湖·圣堤湾：占地150000.00㎡、容积率0.46 
4、招华·曦城：占地600048.75㎡、容积率0.50
5、京基·天涛轩：占地20004.50㎡、容积率0.55
6、西丽山庄：占地41206.40㎡、容积率0.57
7、爱琴湾：占地31137.19㎡、容积率0.60
7、深业·紫麟山：占地145468.61㎡、容积率0.60
7、莱蒙·水榭山：占地143083.76㎡，容积率0.60
7、万科·兰乔圣菲：占地72500.00㎡、容积率0.60
7、仙湖山庄2期凤凰谷：占地69503.00㎡、容积率0.60 
8、世纪海景·果岭海：占地53307.00㎡、容积率0.64 

二、占地排名：和黄·观湖园同样是全城纯墅区亚军

1、招华·曦城：占地600048.75㎡、容积率0.50
2、和黄·观湖园：占地375851.88㎡，容积率0.44
3、万科·天琴湾：占地298000.00㎡、容积率0.10 
4、观澜湖·圣堤湾：占地150000.00㎡、容积率0.46 
5、深业·紫麟山：占地145468.61㎡、容积率0.60
6、莱蒙·水榭山：占地143083.76㎡，容积率0.60
7、万科·兰乔圣菲：占地72500.00㎡、容积率0.60
8、仙湖山庄2期凤凰谷：占地69503.00㎡、容积率0.60 
9、世纪海景·果岭海：占地53307.00㎡、容积率0.64 
10、西丽山庄：占地41206.40㎡、容积率0.57
11、爱琴湾：占地31137.19㎡、容积率0.60
12、京基·天涛轩：占地20004.50㎡、容积率0.55

三、和黄·观湖园乃全城纯墅区性价比之冠

排名非常清楚，在占地与容积率排名上，和黄·观湖园都位居深圳亚军之位，容积率仅在万科·天琴湾之后，而占地规模上，则仅在招华·曦城之后。怎么理解和黄·观湖园的指标？这么说吧，位于银湖的赫赫有名的颐园容积率0.75、银谷别墅二期容积率0.60、位于盐田的新世界花园容积率0.50，这些别墅区的价格如此之高，但其实硬件指标是落后于和黄·观湖园的。

而与万科·天琴湾、招华·曦城相比，和黄·观湖园的价格优势非常之大，弥补指标上的些许弱势还远远有余，也就是说，和黄·观湖园具备深圳纯墅区中，最高的性价比，这或许是本项目销售如此之好的关键原因所在。

而至于和黄·观湖园支持旺销的产品原因，就是今天是《和黄·观湖园’考评》要专文论述的，我们一起来感受一家来自香港的世界500强的建设实力。而其实，实力越强，社会对你就越苛刻，观湖园已经非常好了，但社会当然不会就此满意，因为你是和黄！

■周边：中国最大企业学院+全球最大GLOF球场+中国微车二哥

在和黄·观湖园南侧约650m远处，有国内规模最大的企业培训基地之一，平安斥资4.5亿元打造的“人才摇篮”——平安金融培训学院（前身为“平安大学”）。该学院占地20万㎡，建面7.8万㎡，按国际四星级酒店标准配置。此外，还有高尔夫练习场、网球场、篮球场、健身房等体育运动设施。主要面向平安所有内外勤员工，提供各种培训方案。

和黄·观湖园北面不到400m远处，则是世界第一大高尔夫球会观澜湖高尔夫球会的尼克费度球场用地。该球场为18洞、72杆的山地球场。

值得注意的是，观湖园现正销售的西湖区38套(D01-D19栋双拼别墅)240-550㎡湖畔尊墅，价格3.6-4.5万元/㎡，目前购买即可送奥迪TT汽车一辆，并且赠送价值48万元的高球会籍。东、北都为高尔夫球场所环绕，南面则有高尔夫练习场，48万元的高球会籍可以说是非常实用。

另外，观湖园东南向直线距离约900m远，还有占地60万平米的哈飞汽车制造厂，不过已经被东风汽车收购了，即将与法国标致汽车合作生产轿车，目前在现场看到厂区名字还没有改。从哈飞汽车开车到观湖园，不到10分钟。所以，这个项目对这个汽车制造厂的高管来说，应该也是一个很好的选择。

哈飞汽车是中国汽车大型骨干生产企业和研发基地，是目前国内第六大汽车生产企业，是微型汽车“四大家族”之一。

■工地考查

一、深圳别墅中最好的道路系统

1、纵向高差隔离+横向软性隔离：人+机动车+自行车相安无事

房地内参www.BANQ.cn考查发现，和黄·观湖园拥有堪称深圳别墅最好的道路系统：主干道路都实现人车隔离（纵向高差隔离+横向软性隔离）。

中间是车行道，两侧是各一条自行车道、1.4米宽的绿化隔离带、1.4米宽的人行道。而路灯都建在绿化带上，人行道因此无障碍，深圳太多墅区将路灯树立在人行道上了！

2、首见内有3路疏水管的渗水砖：混凝土基础添加硬化剂+沥青添加抗车辙剂

车行道+2绿化带+2人行道+2自行车道，路总宽12.1m。其中车行道与自行车道总宽6.5m。人行道上部分地块铺的是创新型的有三路内部疏水管路（直径约1CM）的渗水砖，在深圳墅区中是首次见到。

一般地说，由于住宅区车辆较少，因此地面质量要求比车辆较多的公共道路低不止一个等级，但是在和黄·观湖园，却并非如此。首先，在沥青路面之下有一层添加了硬化剂混凝土基础，目的是提高混凝土强度。沥青路面噪音小、附着力大，但缺点是容易在时间久以后形成两条车辙，影响行使性能。

观湖园道路的沥青部分添加了重交通抗车辙剂，重交通沥青专用抗车辙剂，可以解决沥青路面车辙破坏问题，具有集料增粘、沥青改陸、纤维加筋、细集料骨架和变形恢复的作用，同时具有掺量低、性能优越、施工方便。

3、迎宾路讲究仪式感：以花岗岩为主材料

在小区出入口及仪式性场合---比如会所前的广场与道路等，就没有采用沥青路面，而是采用了更贵重的花岗岩铺贴，如南侧的次入口前连接库坑一路与大门的主干道上，长达近百米的地块铺的都是花岗岩，而在与花池的衔接部分，则以10cm厚起到强调的作用。

另外，值得注意的是，在小区接近水域的公共用地上铺的都是砂岩。一般来说，由于砂岩价格比较昂贵（比普通的材料贵3倍左右），砂岩吸热率不高，赤脚踩上去也不至于太热，因此游泳池、近水区域采用比较多。

二、深圳绝无仅有的“三湖六离岛”

在深圳，小区内有湖的项目并不多，而拥有天然湖泊的纯别墅项目更是凤毛麟角。香蜜湖1号因为临香蜜湖而名声大噪，而波托菲诺则因为独拥燕栖湖、天鹅湖两湖，而成为深圳的人居标杆，星河·丹堤则以民乐水库为荣。

而和黄·观湖园内有3湖，除了3期的湖为人工湖外，其余的1、2期的两个湖都是天然池塘。更难能可贵的是，在三个湖中，设计了6个全部位于水中央的独立式岛屿（离岛），岛屿上植以密集绿化，三湖六离岛，深圳绝无仅有。

三、新增供应中最大的水面：中落差坡地四大优势

和黄·观湖园3个湖泊总的湖面面积为4万㎡。而观湖园总占地37.6万㎡，也就是说，观湖园中超过1/10的土地，都为水面所覆盖。这是2009年内及未来两年内深圳新增供应中，水面面积最大的住宅区。

之外，三个湖泊成为小区的最低点，与周围的三大高地形成落差接近45米（目测）的坡地格局，中落差坡地的几大好处立即突显：1、地下室完全地面化。2、绿化面积因为地面的蜿蜒拱起而增加了越35%以上的绿化面积。3、地貌显得丰富、具有戏剧性，并且可以增强局部德阳隐私性，比如这里的游泳池、网球场得以沉降。4、前后建筑的视线得以错开。

四、四处出入口：两幼儿园配单独出入口、独立于住区之外

在前往和黄·观湖园考查时，房地内参www.BANQ.cn下梅观高速后，经观光路右拐，上泗黎路，经过平安金融培训学院后，一路前行约650m，在库坑一路（即原“同富裕路”）与泗黎路的交叉路口，看到和黄·观湖园销售中心的指示牌。再右拐，沿库坑一路直行600m左右，可以抵达观湖园的入口。

事实上，和黄·观湖园目前在库坑一路的大门，只是整个小区的入口之一。目前已经建成的1、2两期，主要通过这个入口出入。而在3期建成之后，在小区西北边，临泗黎路一侧，还将建一个小区的主出入口。这样一来，观湖园整个小区内部就形成了最远交通距离均质化的格局，不象很多小区一样，距离主出入口远得太远、近的太近。

由于和黄·观湖园建有两个幼儿园，分别位于小区正南侧大门旁、小区西南侧近泗黎路处。小区内除了这两个出入口外，目前的小区大门（即为来的次入口）旁边还将为幼儿园建设一个出入口，另外西南侧的幼儿园也将建一个出入口，并与泗黎路连接。所以，观湖园的出入口将达到4个之多。

五、实现矛盾的双低：公共场所水准最高的别墅

本项目实现了低容积率、低建筑密度的矛盾统一。这意味着在各户的私人空间得到保证的情况下，小区内的公共场所也有很多，比如绿地、水面等，而考查过程中，我们就发现，和黄·观湖园做了很多公共休闲平台、椅子、绿地、水面等，有比较多的公共设施。

一般地说别墅区的建筑密度（建筑投影面积占总用地面积的比例）往往较高，没有什么公共场所，比如赫赫有名的上海九间堂，土地都是建筑和各家的花园，是没有公共场所的，对于业主的长期生活来说，这无疑是恶梦，只能天天呆在自己家里。而和黄·观湖园里有不少公共场所，可以在小区里游览、休闲、散步，非常舒适。

六、户均水面、户均花园最大的中轴墅区

目前，观湖园正在销售的是西湖区38套湖畔双拼别墅(D01-D19栋)，面积在240㎡-550㎡，双拼别墅119套，所有的双拼都临湖，观湖园总的湖面面积为4万㎡，也就是说户均所享有的水面超过336㎡。

此外，所有的双拼都带私家花园和私家湖畔码头，私家花园面积普遍在240-250㎡，部分花园面积超过300㎡。这是深圳中轴线上拥有最大花园面积、最大水面面积的别墅项目。

■建筑本体考查

一、整体台式自然基础，框架结构

和黄·观湖园所在地块，由于微风化层、风化层、岩石层距离地面只有3~4米的深度，从侧壁可以看出，土质纯净，加之远离地震带，因此地质条件非常之好。所以，所有的别墅无须打桩，直接采用天然地基基础。

观湖园别墅采用混凝土浇注的框架式结构，整体自然基础设计成为整体台式，也就是整个建筑的基础就是一个大而厚的混凝土块，而框架在此基础上再建设。

二、叠墅独栋化、退台化：面宽7.14m居叠墅之首

在观湖园考察中，房地内参www.BANQ.cn发现其叠加别墅，虽然每一栋包括4户人家，观湖园通过创新化的设计，事实上实现了独立化。

首先，四户的每户都有独立的出入口，不需要与其他人共用一个出入口或者楼梯。其次，由于包括地下室和顶层露台在内，每栋层数可达6层，观湖园采用了特色退台阶梯式的建筑设计，使得几乎每一层都有花园。

此外，叠加别墅的面宽达到7.14m，居于深圳叠墅之首，拥有特大屋面空间。而且，一楼有卧室，可以适应客户的全生命周期，老人住在其中不必爬楼梯。一楼单位从客厅部分拥有通向花园的超宽楼梯，宽度达1.698m。

三、可实现双首层：地下室全赠送，两面自然通风采光

观湖园所有别墅地下室都可实现自然通风采光，而且每个地下室有两面可以通风采光，这在深圳别墅中也比较少见，一般来说，最多只能实现一面自然通风采光。

地下室的高度只有2.1m，所以是全赠送的，不计入建面。但是实际上，业主入住之后，可以自行下挖至3m的高度。由于观湖园在设计，做地基时就预留了下挖的空间。目前地下室与户外的花园有一定的高差，如果下挖之后，则刚好可以使得地下室和花园的地面齐平，地下室则实现了地面化，实现双首层。

四、入口走廊上加格栅，不计面积

从外面走入双拼别墅考查的时候，可以发现进门的走廊上方是格栅设计，这样好处是可以完全不计面积。按照规定，如果顶上全部封死的话，需要计一半的面积。而这样的设计，可以说是非常讨巧，业主可以再入住后，自行对门廊的顶部进行处理。比如可以加一个雨篷。

五、外挂石刻壁画最多的别墅

观湖园1、2期已建成的别墅中，无论是双拼还是叠加别墅，外墙都贴有装饰用的石头。仔细观察，可以发现这些石头，石材质地都颇为坚硬、色泽鲜明、纹理丰富，应该都是天然的文化石，而不是人造的文化石。

天然的文化石具有抗压、耐磨、耐火、耐寒、耐腐蚀、吸水率低等特点。天然的文化石耐用，不怕脏，可无限次擦洗，而人造的文化石怕脏，不容易清洁。所以，一般来说，天然的文化石比人造的都要贵。

此外，观湖园的一栋双拼别墅外墙上，起码有8处以上的地方有石刻的壁画。这些石刻壁画分布在别墅入口走廊的门楣上，上下窗台的连接处，屋顶花园的外墙面……这样使得钢筋混凝土结构的房子，无形中变得生动起来。

六、防水高2.162m、全屋防漏电处理：卫生间具电视、广播接口

经精密仪器测量，测得观湖园的卫生间防水高2.162m。按照建筑室内防水工程技术规程的推荐性标准，浴室花洒喷淋的临墙面的防水高度不得低于2m，而深圳普遍只做到1.8m。所以，观湖园防水层能做到2.162m高，已经超出需要和想象了。

此外，所有湿空间（卫生间、厨房）都做了等电位连接处理，它对用电安全、防雷以及电子信息设备的正常工作和安全使用，都是十分必要的。即使漏电，也不会影响人身安全。居住的安全性自然大大提高。而在别墅之外，建筑基础也与地面有接地线，与室内接地线、屋顶避雷针一起，形成全面的防电处理。

另外匪夷所思的是，房地内参www.BANQ.cn发现，在观湖园的别墅顶层卫生间，竟然还有电视TV、广播FM接口，也就是在卫生间都可以接入电视和广播信号。难道，和黄认为观湖园的业主都有在卫生间看电视、听广播的需要？

七、首见水电房独立化

在观湖园中，有一个非常香港化的做法——大多数的别墅面前都设计了一个小型的独立式的水电间。这个水电间里面又有分隔，为每户所有。这样的话，每户人家的水电表都可以放在这里，并由物业上锁。

入住之后，查抄水表、电表可以直接在室外就搞定。可以不必入室打扰业主。业主的隐私将得到最大程度的保证，而且这样显然也更安全。当然，对物业、对业主来说，都更方便了。

八、百叶美化式外挂管井：柔性升级空间无限

从独立水电房等细节，可以看出观湖园是香港居住文化在深圳的大规模实践。毕竟香港比深圳的发展要领先几十年，在居住方面也积累了很多先进的经验。而除了独立水电表外，另外还有一个细节值得一提：

观湖园的水管、煤气管都装在了房子的两侧的墙外，管井以百叶美化，可以全部打开，这样的话，检修、更换会非常方便，而且也可以在不打扰业主的情况下搞定。之外，如果以后有新型建材、或者需要更换，都存在柔性的升级空间，这比那些将管路封闭在室内的做法比较起来，要远见得多！

九、德国品牌安保品：香港产品大量应用的首个案例

观湖园装备的是最新的博世（BOSCH）嵌入式智能楼宇可视对讲机。室内机的背板显示，该可视机由博世安保有限公司出品，公司地址位于香港沙田。在深圳的房地产项目中，用到香港的产品很少见。而观湖园则是其中之一，这可能与观湖园的开发商是和黄，属于香港开发商也有关系。

资料表明，BOSCH博世安保有限公司，是一家专门生产闭路电视监控、会议及即时传译、公共广播、传呼系统、防盗、防火、门禁、可视对讲等先进设备的制造厂商。总部设于德国，并在全球50多个国家和地区，在香港设有办事处，提供产品销售及售后服务等业务。

除了可视机之外，相信观湖园还有很多产品与材料是香港出品。当然，比起深圳或者其它内地城市生产的产品，香港产的价格肯定要贵很多。很明显，香港的人工比深圳贵了一倍都不止。所以，也看得出来，和黄在这个项目上也是下了血本。

■用料

双层中空LOW-E玻璃、马贝卓能防潮腻子、新型透水砖、砂岩、花岗岩、天然文化石、卓宝科技防水卷材、BOSCH博世智能楼宇可视对讲……

和黄·观湖园：现场实景

和黄·观湖园：香港房企的广告啊，就是简单平淡的大白话

和黄·观湖园：南面600米处的中国平安保险金融学院及汽车制造厂

和黄·观湖园：目前进出小区的道路，状况不太好，希望尽快开通第二个出入口。

和黄·观湖园：有靠山的幼儿园，你放心孩子了吗？两家幼儿园哦。

和黄·观湖园：在很多边界，以山体做围墙

和黄·观湖园：来自香港的安全产品

和黄·观湖园：销售中心假别墅而用

和黄·观湖园：注意看建筑侧面的外挂管道井，为未来留出了没有任何限制的管线升级空间

和黄·观湖园：内部有3管线的渗水砖，创新产品

和黄·观湖园：水电井独立化

和黄·观湖园：这是地下室，挖高以后高3米

和黄·观湖园：三湖六离岛景观，深圳唯一

和黄·观湖园：卫生间里可以接电视与广播

和黄·观湖园：接地装置

和黄·观湖园：局部的双溪流、湖岸景观

和黄·观湖园：双拼合城的独栋

和黄·观湖园：会所两面看

和黄·观湖园：三期工地

和黄·观湖园：建筑局部

和黄·观湖园：总体规划图

和黄·观湖园：2人行道+2自行车道+车行道+2绿化隔离带