导读：
     ■前言
     ■《东方尊峪Vs鸿景翠峰》之后，再现美丽一跃？
     ■两盘指标罗列
     ■规模分析
      一、各项排名
      二、占地、建面：三湘海尚完胜鸿威海怡湾
      三、占比24%：三湘海尚更具有区域战略价值
     ■舒适度分析
      一、容积率分析：三湘海尚领先鸿威海怡湾24%
      二、建筑覆盖率：三湘海尚园林面积2.4倍于鸿威海怡湾
     ■车位配置分析
      一、数据罗列
      二、三湘海尚车库规模深圳老三：1.98倍于鸿威海怡湾
      三、单位车位资源分析
      1、车户比：三湘海尚领先鸿威海怡湾6%
      2、车位百平米比：三湘海尚领先鸿威海怡湾13.5%
     ■产品对比分析
      一、中档化鸿威，应尽快建立豪宅心态
      二、三湘需再接再厉：众多创新确立了深圳住宅建设的新高
     ■地段对比分析
      一、生活在北，战略设施近三湘海尚：但东滨东段噪音大
      二、鸿威海怡湾更近海，但距危险品库仅400米，东角头马达声大
正文：

■前言

深圳湾口岸片区是后海湾填海区的重要组成部分，又称为蛇口东填海区。以东滨路为界，后海湾填海区被分成南北两个区。其中北区为后海中心区，规划为商服旅游休闲用地，是深圳未来的RBD（Recreational Business District，即“休闲商务区”）。而南区则为蛇口东填海区，规划为居住和口岸用地，即为本文所提到的深圳湾口岸片区。

房地内参资料表明，深圳湾口岸片区是指后海滨路以东、东滨路以南和深圳湾围合的区域，规划总用地面积310.89公顷。其中，以西部通道口岸红线（大致沿科苑路）为界，深圳湾口岸片区又被分为东西两个区，东区规划用地面积177.35公顷，西区规划面积133.54公顷。

深圳湾口岸片区所在的后海湾填海区，属于深圳湾15公里滨海休闲带的中部，拥有稀缺的海湾资源和生态景观。此外，该片区与多个居住区、商业区、旅游区相连。南邻后海生活区、蛇口生活区、蛇口商务区、海上世界，北邻南山商业文化中心、南油购物公园、高新技术产业园区。可以与以上片区实现互补共生、协调发展。

■《东方尊峪Vs鸿景翠峰》之后，再现美丽一跃？

房地内参www.BANQ.cn统计表明，深圳湾口岸片区目前有10个楼盘，其中，在卓越维港销售完毕之后，最具有可比性的楼盘只剩三湘海尚、鸿威·海怡湾。这两个楼盘都是高层+别墅的规划模式、也都存在合拼户型。三湘海尚、鸿威·海怡湾拥有别墅的数量分别是37和30套，也基本接近。

因此，这两个楼盘将成为要在此区域内选择别墅时，无法回避的对象。但是项目的对比属于专业技术较强的工种，一般购房者限于数据、积累等，往往只以广告去感性认识楼盘，这是不科学的，也往往导致错误选择的发生。

今天，在2006-5-16凭借《东方尊峪Vs鸿景翠峰》www.banq.cn/html/3348.htm此文，成功替购房者挖掘出《有史以来，房地产的最美一跃》www.banq.cn/html/4166.htm的楼盘以后，现在再次推出《三湘海尚 Vs 鸿威·海怡湾》。本文将以数据、事实罗列、对比，来揭示真相，希望发现真正的具有具体指向性的战略性资产。

■两盘指标罗列

以拼音字母排序：
 
一、鸿威·海怡湾

1、占地52971.90㎡、地面总建面138982.81㎡、容积率2.62、建筑覆盖率35%；
2、894户、停车位1265个、车户比2.13：1、车位百平米比1.19：1。
3、物业类型：高层＋别墅；
4、主户型：联排别墅300㎡，2房90㎡，3房140㎡
5、开发商：鸿威地产

二、三湘海尚

1、占地92746.51㎡、地面总建面185495㎡、容积率2.00、覆盖率11%；
2、1107户、停车位2500个、车户比2.25：1、车位百平米比1.35：1
3、物业类型：别墅＋高层
4、主户型：别墅TownHouse、140~220㎡的4房与5房
5、开发商：上海三湘集团三新地产

■规模分析

房地内参认为，小区规模大，则存在管理与规模效应、自有配套足够、能够形成内部小环境（与外部大环境呼应）、安全性更好等优点，但规模的评价必须要与容积率结合才有意义。

一、各项排名

1、占地排名
（1）三湘海尚占地92746.51㎡
（2）鸿威·海怡湾占地52971.90㎡

2、建面排名
（1）三湘海尚总建面185495㎡；
（2）鸿威·海怡湾总建面138982.81㎡；

二、占地、建面：三湘海尚完胜鸿威·海怡湾

通过以上数据对比发现，在占地、建面上，三湘海尚占据了绝对优势、遥遥领先。三湘·海尚占地92746.51㎡，比鸿威·海怡湾的52971.90㎡多出39774.61㎡、超出幅度高达75%。在建筑面积上，三湘海尚比鸿威·海怡湾的138982.81㎡多出46512㎡、超出幅度为33.5%。

同时，三湘海尚还是整个深圳湾口岸片区中，所有楼盘中占地面积的冠军、建筑面积的亚军，占地都近两倍于、建面1.33倍于鸿威·海怡湾。这两点上，三湘海尚完胜鸿威·海怡湾。

三、占比24%：三湘海尚更具有区域战略价值

而整个深圳湾口岸片区的合计住宅占地为380758㎡、总建面1400942.08㎡，三湘海尚占地达到了整个片区的24%，而鸿威·海怡湾占地仅仅达到整个片区的13.9%。而如果包括地下建筑面积在内，那么前者的总建面的占比高达24%，后者为12.4%。

规模是成为区域当然核心的基础条件，从数据可见，对于整个片区来说，三湘海尚更具有战略价值，而这种规模优势，将成为一个气场，吸附区域内对自己有利的资源。

■舒适度分析

一、容积率分析

1、容积率排名

（1）三湘海尚容积率2.00
（2）鸿威·海怡湾2.62

2、容积率：三湘海尚领先鸿威·海怡湾24%

容积率说明的是单位土地上承载的居住人口，自然是越低越好。但可惜，在深圳进入深度城市化阶段以后，容积率将逐步走高是必不可免的。

三湘海尚不但规模足够，而且容积率表现更出色，其2.00的容积率，比鸿威·海怡湾的2.62（不知道鸿威为什么对外号称容积率为2）要低0.62，也就是说，三湘海尚容积率领先鸿威·海怡湾的幅度为24%。规模大、容积率低，就意味着三湘海尚将具有更低的人口密度。

更令人以外的是，占地52971.90㎡的鸿威·海怡湾虽然规划了较多的别墅，但实际容积率高达2.62，成为本片区里带别墅小区（卓越维港、皇庭港湾、曦湾等）中，容积率最高的小区，意味着小区人口密度和建筑密度过高，应该引起足够重视。

二、建筑覆盖率：三湘海尚的园林面积2.4倍于鸿威·海怡湾

建筑覆盖率反应的是建筑基座所占总占地面积的比例。建筑覆盖率反应的是小区园林面积的相对大小，覆盖率越低，说明用来做园林的面积越大，反之说明用来做建筑的土地越多。

三湘海尚建筑覆盖率11%、鸿威·海怡湾建筑覆盖率35%。对比可以发现，三湘海尚有89%的土地是空出来做园林、漫步道、游泳池等，而鸿威·海怡湾建筑覆盖率35%，能够空出来发展园林的面积就要小多了，原本占地就要小，在比例上又落后，说明其园林面积本身值得推敲。

三湘海尚占地92746.51㎡、建筑覆盖率11%，说明除建筑基座之外的空余面积为92746.51㎡*89%=82544㎡。鸿威·海怡湾占地52971.90㎡、建筑覆盖率35%说明除建筑基座之外的空余面积为=52971.90㎡*65%=34432㎡。

对比可以发现，三湘海尚的园林面积2.4倍于鸿威·海怡湾，三湘海尚的园林面积比鸿威·海怡湾的总占地还大29572㎡、大出的幅度高达56%！

■车位配置分析

一、数据罗列

1、车库规模排名是：
（1）三湘海尚停车位2500个
（2）鸿威·海怡湾停车位1265个

2、车户比排名是：
（1）三湘海尚2.25：1
（2）鸿威·海怡湾2.13：1

3、车位百平米比排名是：
（1）三湘海尚1.35：1
（2）鸿威·海怡湾1.19：1
注：由于户型面积的大小不同，将直接影响车位户数比，但无法影响车位百平米比，也就是说后面的指标更具有比较价值和比较意义，但是车户比同样具有比较价值，因为大面积户型户数的减少，实际上是有利于降低车辆总数的。

二、三湘海尚车库规模深圳老三：1.98倍于鸿威·海怡湾

三湘海尚的车库，相当于鸿威·海怡湾车库（停车位1265个）的1.98倍，显然两者不是一个等量级的。不但如此，三湘海尚的车库还具有城市级意义。

与大型公共设施相比，三湘海尚的车库，2.36倍于宝安中心区地下车库（1060）、1.67倍于深圳火车北站西广场地下车库（1500个）、0.96倍于市民中心停车场（2608个）。

与其它占地更大的住宅区相比，三湘海尚的车库，1.32倍于红树西岸(1900个)、1.89倍于深业·新岸线（1389个）、1.44倍于鸿荣源·尚都（1732个）、1.09倍于金泓·凯旋城(2300个)。

而其实，事实上三湘海尚的地库仅比市民中心地下车库少108个车位、幅度4%，也即是说，三湘海尚的车库与市民中心地库这样的大型设施基本属于同一数量级，成为深圳第三大车库。而三湘海尚车库1.67倍于火车北站则、多出1000个、67%，位居顶级行列。

三、单位车位资源分析

1、车户比：三湘海尚领先鸿威·海怡湾6%

三湘海尚车户比2.25：1、鸿威·海怡湾的这个指标为2.13：1，也就是说，前者每十户比后者多出了1.2个车位、前者领先的幅度为6%，别小看这个数字，住这些小区的人很多家庭有三辆车！

2、车位百平米比：三湘海尚领先鸿威·海怡湾13.5%

如果按照更具可比性的车位百平米比来横向比较的话，三湘海尚车位百平米比1.35：1，而鸿威·海怡湾本数据为1.19：1。也就是说，前者每1000平米建筑面积，比后者多1.6个车位，前者领先的幅度为13.5%

■产品对比分析

一、中档化鸿威，应尽快建立豪宅心态

鸿威在深圳发展多年，相信在海怡湾产品的用料上达到高档的级别应该无须怀疑，同时，在建筑施工上鸿威的选择也是中等偏上的水平，保证质量没有问题，但要提升则似乎缺少后劲，房地内参www.BANQ.cn从工地考察来看，本项目也是如此。

比如在贴花砖的位置，大处都是不错的，但小节上却边缘错接。比如在接待说词上，依然存在有意无意地用虚假数据宣传的问题，容积率被取巧地宣传为2但实际为3以上、区域规划、地铁距离就是典型。另外，三湘海尚相对于鸿威·海怡湾的地块要方正得多的优点，现场销售人员竟然说“鸿威是故意将地块扭拐起来，显得更生动的”。

鸿威如何从海怡东方、鸿景翠峰这个中档产品的级别的狭隘思维中跳出来，建立发展型成本观，将是考验鸿威的重要一环，否则面对希望做高端的海怡湾很可能出现心有余而力不足的现象，作为长期的房地产跟踪研究机构，衷心祝贺鸿威建立发展豪宅的系统心态，单纯地号称贵重资产而没有实际行动是不足够的。

二、三湘需再接再厉：众多创新确立了深圳住宅建设的新高

三湘始创于1996年的上海，中国百强房企、上海50强房企、2007年国家统计局“中国最大企业集团”、华东房企TOP10、上海著名商标……这些都是三湘的身份。而且其还拥有房地产开发、物业服务、装饰施工三个国家一级资质，这一点要比鸿威更让人放心。但自上海商家撤出丰泽湖山庄以后，上海在深圳楼市的声音就开始消退。

三湘此次前来，有了前车之鉴，三湘海尚的高层和别墅首批开盘不但取得了高价、也取得了高速的成绩，是上海力量在深圳的新一轮兴起，上海公司的精细在本产品上表现得犹为突出。深圳首个恒温、恒湿毛细管空调系统，全外部超厚保温，花岗外挂等工艺直接确立了深圳住宅建设的新高。

三湘海尚的用料与施工标准在绝大多数层面甚至超过了甲级写字楼的要求，这一点，是值得深圳发展商好好学习的，因此稍后我们将对这个项目进行全方位考查，将其先进的做法推广开去。但是，上海毕竟与深圳的商业环境不一样，希望三湘能够再接再厉，丰富深圳楼市的竞争生态，提高深圳的房地产发展实力。

■地段对比分析

一、生活在北，战略设施近三湘海尚：但东滨东段噪音大

深圳湾口岸片区的这10个项目，集中在后海133.54公顷的土地中，区域并不大，因此地段整体差异不大。不过，由于内湾湖（F1摩托艇世界锦标赛赛场）、深圳湾体育中心、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等重点配套设施都建于片区北面的后海中心区。当然，除此之外，还要考虑地铁的因素。

而片区楼盘从北至南依次排开，所以，越靠北的项目，景观越好，地段也越好。这方面三湘海尚是占了先机的，首先与内湾湖只是一路之隔，前往香港到深圳湾口岸步行也只需不到5分钟，之外三湘海尚距离2#地铁海月站只有200米左右，这个距离不远、不近。

三湘海尚的劣势在于东滨路东段，将对小区最北面的楼栋构成不小的噪音影响，以及未来F1比赛可能带来阶段性噪音。

二、鸿威·海怡湾更近海，但距危险品库仅400米，东角头马达声大

综合评价的话，鸿威·海怡湾只能位居第二梯队的末名，本项目抄用两年前上海某楼盘的“全球贵重资产”做广告，但似乎有点身段薄弱，贵重似乎还距离远了一些，广告可以这么做，客户可要看清楚。鸿威·海怡湾最大的优势在于距离海面，以及未来的观海长廊相对比较近，由于更靠近香港管理的深圳湾口岸区域，因此这个小区能够接受到部分香港信号，对于想用香港手机的人是不错的。

项目距离东角头码头100米宽的水面大约距离100米左右，但鉴于现状及未来发展的必然，这里有80%的可能性会被填埋，目前水面并不清洁，由于是死角可谓是深圳湾最脏的一处了，填了的话对鸿威·海怡湾反而应该是好事，但问题又来了，如果填掉，最大的一个特色：海景就削弱了不少。

鸿威·海怡湾的劣势在于距离最近的地铁站有700多米的距离，东角头码头里的机械马达响声较大，距离危险品库（西南方向的石油天然气库）只有400米远。另外就是距离南山商业文化中心区的精华配套、以及深圳湾口岸区的配套（太古城、体育中心内湾湖等）比较远，整个楼盘适合于对于生活便利性没有太多讲究的人。