导读：
     ■前言
     ■定位高端：延续蛇口风情，滨海生活门户
      一、“一湖三带”景观，F1摩托艇赛场近在咫尺
      二、福田中心区之后，又一新文体中心将横空出世
      三、每0.7km2一个地铁站，片区内都是地铁物业
      四、高尚滨海住宅区：容积率低至1.3，高档楼盘云集
      五、4房大户超3成，别墅仅余77套
     ■指标罗列
     ■规模分析：区域存在两个绝对老大
      一、各项排名及星级评价
      二、占地、建面由三湘海尚、宝能·太古城二人转
      三、三湘海尚+宝能·太古城=其它8个楼盘
     ■舒适度分析
      一、容积率分析
      1、容积率排名
      2、单项星级评定
      3、容积率：三湘海尚综合最佳，鸿威·海怡湾高达2.62
      二、建筑覆盖率
     ■车位配置分析
      一、数据罗列
      二、车位规模对比分析
      1、宝能·太古城成为深圳车库新冠王
      2、三湘海尚成为深圳车库老三
      三、单位车位资源分析
      1、车户比：三湘海尚将具备更好的单位实际容量
      2、车位百平米比：三湘海尚第一
     ■地段对比分析：三湘海尚、宝能·太古城最佳
      一、单项星级评定
      二、地段评价：宝能·太古城、三湘海尚地段最佳，新天湾畔次之
     ■产品对比分析：
      一、单项星级评定
      二、中档化鸿威，应尽快建立豪宅心态
      三、三湘需再接再厉：众多创新确立了深圳住宅建设的新高
      四、曦湾的建筑设计创新让人眼前一亮
     ■楼盘综合星级评定及分析
      一、综合星级评定：三湘海尚、卓越·维港、宝能·太古城位居第一梯队
      二、评定之简单分析
正文：

前注：
        1、“车户比”即“车位户数比”的简称，计算方法：车位÷户数。
        2、“车位百平米比”=车位÷（总建筑面积㎡÷100）
        3、“占地”是指占地面积、“建面”是指建筑面积。
        4、楼盘自然排列时以拼音字母为序，★代表一星级、☆代表半星级，平均星级以数字表示。 
        5、数据如有错误，请联系BANQ@vip.163.com更正。

■前言

深圳湾口岸片区是后海湾填海区的重要组成部分，又称为蛇口东填海区。以东滨路为界，后海湾填海区被分成南北两个区。其中北区为后海中心区，规划为商服旅游休闲用地，是深圳未来的RBD（Recreational Business District，即“休闲商务区”）。而南区则为蛇口东填海区，规划为居住和口岸用地，即为本文所提到的深圳湾口岸片区。

深圳湾口岸片区是指：后海滨路以东、东滨路以南和深圳湾围合的区域，规划总用地面积310.89万㎡。其中，以西部通道口岸红线（大致沿科苑路）为界，深圳湾口岸片区又被分为东西两个区，东区规划用地面积177.35万㎡，西区规划面积133.54万㎡。

深圳湾口岸片区所在的后海湾填海区，属于深圳湾15公里滨海休闲带的中部，拥有稀缺的海湾资源和生态景观。此外，该片区与多个居住区、商业区、旅游区相连。南邻后海生活区、蛇口生活区、蛇口商务区、海上世界，北邻南山商业文化中心、南油购物公园、高新技术产业园区。可以与以上片区实现互补共生、协调发展。

■定位高端：延续蛇口风情，滨海生活门户

一、“一湖三带”景观，F1摩托艇赛场近在咫尺

深圳湾口岸片区所在的后海湾填海区，拥有以“一湖三带”~~内湾湖、滨海休闲带、带状公园、城墙公园为主，各景观大道为辅的特色景观。形成片区独特的、自然与人工结合的滨海生态环境。 

“一湖”即内湾湖，占地70万㎡，水域面积36万㎡，目前已经开发成F1摩托艇世界锦标赛赛场，是区域的代表性景观亮点之一。

“三带”即三条绿化带，东面沿岸为15公里滨海休闲带的中部，由北至南以此规划有小沙山、追风滑轮公园、流花山、弯月山谷、日出露天广场、婚庆广场、观桥公园、海风体育公园等休闲景点；西面沿中心路是一条南北贯通整个后海湾填海区的宽90米的带状公园；中部沿科苑大道深圳口岸段是一个宽70米的城墙公园。

二、福田中心区之后，又一新文体中心将横空出世

值得注意的是，在深圳湾口岸片区所在的后海湾填海区，拥有深圳湾体育中心、F1摩托艇赛场、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等大型文体设施，假以时日，该片区发展成为深圳继福田中心区之后又一个新的文体中心。

1、内湾湖：占地70万㎡，其中，水域面积36万㎡，环湖绿地34万㎡，已经建成F1世界摩托艇国际锦标赛赛场。

2、深圳湾体育中心：2011年第26届世界大学生夏季运动会的主要分会场，工程采用“春茧”方案，2008年9月动工，将在2010年底竣工。占地30．74万㎡，总建面达25．6万㎡，主要建设内容有体育场、体育馆、游泳馆、运动员接待服务中心、体育主题公园及商业运营设施，届时将承担足球预赛、乒乓球决赛、游泳等比赛和训练功能。

3、深圳歌剧院：项目主要内容为一个2000座左右的歌剧场、一个800座左右的中型歌舞剧场、一个350座左右的实验剧场和配套若干个排练厅。占地50000㎡,总建面62150㎡。计划投资14.5亿元。

4、深圳现代艺术馆：现代艺术作品的展示、收藏、研究、教育、交流，含展厅、库房、办公等，占地29800㎡,总建面4.9万㎡。计划投资4.5亿元。

三、每0.7km²一个地铁站，片区内都是地铁物业

深圳湾口岸片区拥有发达的交通网络，有“四纵两横”的主干道。四纵：后海滨路、沙河西路、科苑大道、中心路（规划中）南北贯通整个区域，两横：东滨路、望海路东西贯通整个区域。另外，工业八路、工业七路、招商路等也向东延伸进区域内。

在建的2#地铁，线路沿后海滨路从区域西面经过。区域内设有2个地铁站，从北至南依次为海月站、湾厦站。不到1.4km²的土地，拥有地铁站两个，平均每0.7km²即拥有一个地铁站，所以，片区内的物业几乎都成为地铁物业。此外，深圳湾口岸片区东面是深圳湾口岸，因此，片区内的住宅既是地铁物业又是口岸物业。

四、高尚滨海住宅区：容积率低至1.3，高档楼盘云集

深圳湾口岸片区的西区，定位为延续蛇口独特风情的、代表深圳门户形象的滨海生活区。该片区将被打造成现代化的高尚滨海住宅区，成为与香蜜湖、华侨城、红树湾等片区相鼎立的深圳著名豪宅区之一。

深圳湾口岸片区的西区，总用地133.54万㎡，其中居住用地72.67万㎡，住宅用地67.46万㎡，分别占西区城市建设用地的54.54%、50.6%。总建面174.7万㎡，毛容积率1.3。 规划居住面积为157.23万㎡；此外，还有商业面积近9.76万㎡，公共配套设施面积近8.57万㎡。 片区规划居住人口约5万人，全部集中在西区。

目前，片区的住宅开发正在迎来高潮，片区有三湘海尚、宝能·太古城、卓越·维港、皇庭港湾、曦湾、新天湾畔（君汇新天）鸿威海怡湾、百丽湾、颐安阅海、紫藤苑等10个新建或在建楼盘。目前已开发和正在开发共10个项目，合计总建面约140万㎡，约占规划住宅总建面的80%，其中，住宅总建面约为85.6万㎡。

五、4房大户超3成，别墅仅余77套

房地内参www.BANQ.cn统计表明，深圳湾口岸片区10个楼盘的户型中，4房的大户型户数共有1394套，占深圳湾口岸片区10个楼盘总户数的比例近29%。总面积共237536㎡，占10个楼盘所有住宅面积的34%，占总建面的21%。

除已经卖出和推出的别墅外，目前后海湾还有别墅产品的只有三湘海尚花园、曦湾以及鸿威·海怡湾3个楼盘，这3个楼盘拥有别墅的数量分别是37、32和30套，总套数99套，其中三湘海尚花园已经推出22套，将售的仅余15套。整个后海湾区域，目前能推向市场的别墅，仅余77套。即使加上在售的5、6套，也才80余套。

■指标罗列

以拼音字母排序：
 
【百丽湾】
1、占地6531.61㎡、总建面20348.58㎡、容积率3.12；
2、92户、停车位151个、车户比1.64：1、车位百平米比0.74：1。
3、物业类型：多层；
4、主户型：3房89㎡、4房155~172㎡
4、开发商：鹏城置业

【宝能·太古城】
1、占地66112.37㎡、总建面430000㎡（不含车库等为231393㎡）、容积率3.5；
2、1950户、停车位3363个、车户比1.69：1、车位百平米比0.78：1。
3、物业类型：高层；
4、主户型：1房40㎡、2房70㎡、3房130㎡、4房170㎡、5房207~306㎡
5、开发商：宝能地产

【鸿威·海怡湾】
1、占地52971.90㎡、地面总建面138982.81㎡、容积率2.62；
2、894户、停车位1265个、车户比1.41：1、车位百平米比0.91：1。
3、物业类型：高层＋别墅；
4、主户型：联排别墅300㎡，2房90㎡，3房140㎡
5、开发商：鸿威地产

【皇庭·港湾】
1、占地26401.92㎡、总建面83392.27㎡、容积率3.16；
2、215户、停车位462个、车户比2.15：1、车位百平米比0.55：1
3、物业类型：高层＋别墅；
4、主户型：3房176㎡；4房236㎡
5、开发商：皇庭集团

【三湘海尚】
1、占地92746.51㎡、地面总建面185495㎡、容积率2.00；
2、1107户、停车位2500个、车户比2.25：1、车位百平米比1.35：1
3、物业类型：别墅＋高层
4、主户型：别墅TownHouse、140~220㎡的4房与5房
5、开发商：上海三湘集团三新地产

【颐安·阅海】
1、占地5883.97㎡、总建面16309.12㎡、容积率2.77；
2、106户、停车位100个、车户比0.94：1、车位百平米比0.61：1
3、物业类型：高层；
4、主户型：60~89㎡小复式
5、开发商：颐安房地产

【曦湾】
1、占地14463㎡、总建面48000㎡、容积率3.32；
2、196户、停车位250个、车户比1.28：1、车位百平米比0.52：1
3、物业类型：高层＋别墅；
4、主户型：2房89㎡；3房130㎡
5、开发商：富力投资

【新天湾畔（君汇新天）】
1、占地44996.94㎡、总建面200000㎡、容积率4.44；
2、743户、停车位2204个、车户比2.35：1、车位百平米比1.10：1
3、物业类型：高层；
4、主户型：156~233的四房、五房
5、开发商：新天时代投资

【卓越·维港】
1、占地64668㎡、总建面190307㎡、容积率2.94；
2、550户、停车位1080个、车户比1.94：1、车位百平米比0.57：1
3、物业类型：高层＋别墅；
4、主户型：平面户型：160~180㎡；Townhouse：200~260㎡；
5、开发商：卓越地产

【紫藤苑】
1、占地5982.7㎡、总建面26363㎡、容积率4.41；
2、144户、停车位256个、车户比1.78：1、车位百平米比0.97：1
3、物业类型：高层；
4、主户型：150~160㎡
5、开发商：致远房地产

■规模分析：区域存在两个绝对老大

小区规模大，则存在管理与规模效应、自有配套足够、能够形成内部小环境（与外部大环境呼应）、安全性更好等优点，但规模的评价必须要与容积率结合才有意义。

一、各项排名及星级评价

1、占地排名

（1）三湘海尚占地92746.51㎡
（2）宝能·太古城占地66112.37㎡
（3）卓越·维港占地64668㎡
（4）鸿威·海怡湾占地52971.90㎡
（5）新天湾畔（君汇新天）占地44996.94㎡
（6）皇庭·港湾占地26401.92㎡
（7）曦湾占地14463㎡
（8）百丽湾占地6531.61㎡
（9）紫藤苑占地5982.7㎡
（10）颐安·阅海占地5883.97㎡

2、建面排名

（1）宝能·太古城总建面430000㎡；
（2）新天湾畔（君汇新天）总建面200000㎡；
（3）卓越·维港总建面190307㎡；
（4）三湘海尚地面总建面185495㎡；
（5）鸿威·海怡湾地面总建面138982.81㎡；
（6）皇庭·港湾总建面83392.27㎡；
（7）曦湾总建面48000㎡；
（8）紫藤苑总建面26363㎡
（9）百丽湾总建面20348.58㎡；
（10）颐安·阅海总建面16309.12㎡；

3、单项星级评定

（1）三湘海尚★★★★★
（2）宝能·太古城★★★★★
（3）卓越·维港★★★★
（4）鸿威·海怡湾★★★☆
（5）新天湾畔（君汇新天）★★★
（6）皇庭·港湾★★★
（7）曦湾★☆
（8）百丽湾★
（9）紫藤苑☆
（10）颐安·阅海☆

二、占地、建面由三湘海尚、宝能·太古城二人转

通过以上数据对比发现，在占地上，三湘海尚占据了绝对优势；而在总建面指标上，宝能·太古城遥遥领先。三湘海尚占地92746.51㎡，比占地排第2位的宝能·太古城整整多出26634.14㎡，幅度达40.3%。

宝能·太古城总建面430000㎡，比第2位的新天湾畔200000㎡多出23万㎡、幅度达115%。事实上，宝能·太古城的建面比亚军新天湾畔、季军卓越·维港之和还要多39693㎡，幅度达10.2%。

也就是说，占地上，三湘海尚比宝能·太古城有绝对优势，而建面上，则宝能·太古城占有绝对优势，玩起了二人转，占据了深圳湾口岸的前两把交椅。

卓越·维港占地64668㎡，总建面190307㎡，两项指标表现都很突出。占地可以排入前三，建面可以排入片区前四。除了三湘海尚、宝能·太古城、卓越·维港这三个楼盘外，片区其他7个楼盘，占地都低于6万㎡；而两项指标都垫底的为颐安阅海，分别只有5883.97㎡，16309.12㎡。

三、三湘海尚+宝能·太古城=其它8个楼盘

从建面和占地上来看，三湘海尚、宝能·太古城是片区当之无愧的大盘。两者相加，总占地达158858.88㎡，总建面达615495㎡；而这十个项目，总占地为380758.92㎡，总建面为1339197.78㎡。

也就是说，这两个项目，总占地占到整个片区住宅占地的41.7%，总建面占到整个片区住宅建面的46%。仅这两个项目，在占地和建面上，就顶得上其他8个项目。

■舒适度分析

一、容积率分析

1、容积率排名

（1）三湘海尚容积率2.00
（2）鸿威·海怡湾2.62
（3）颐安·阅海容积率2.77
（4）卓越·维港容积率2.94
（5）百丽湾容积率3.12
（6）皇庭·港湾容积率3.16
（7）曦湾容积率3.32
（8）宝能·太古城容积率3.50
（9）紫藤苑容积率4.41
（10）新天湾畔（君汇新天）容积率4.44

2、单项星级评定

（1）三湘海尚★★★★★
（2）鸿威·海怡湾★★★★
（3）颐安·阅海★★★☆
（4）卓越·维港★★★☆
（5）百丽湾★★★
（6）皇庭·港湾★★★
（7）曦湾★★
（8）宝能·太古城★★
（9）紫藤苑★
（10）新天湾畔（君汇新天）★

3、容积率：三湘海尚综合最佳，鸿威·海怡湾高达2.62

容积率说明的是单位土地上承载的居住人口，自然是越低越好。但可惜，在深圳进入深度城市化阶段以后，容积率将逐步走高是必不可免的。

从容积率上来看，三湘海尚容积率2.00表现最佳，比容积率亚军鸿威·海怡湾领先31%。这两个项目，产品结构都是高层+别墅的构成。占地52971.90㎡、地面总建面138982.81㎡的鸿威·海怡湾虽然规划了较多的别墅，但实际容积率高达2.62，在带别墅小区中，这已属容积率较高的小区，应该引起足够重视。

占地44996.94㎡、总建面200000㎡的新天湾畔（君汇新天），以4.44的容积率成为本片区内的最后一名，由于容积率较高高，导致整个建筑的规划上回转空间不足，成为东滨路东段的一堵墙。

二、建筑覆盖率

由于深圳湾口岸片区中，全部都是协议地块或者征用返还地，因此，规划资料并不完全由政府控制，所以，建筑覆盖率的数据我们只找到了几个在售大盘的资料。建筑覆盖率反应的是建筑基座所占总占地面积的比例。

建筑覆盖率反应的是小区园林面积的相对大小，覆盖率越低，说明用来做园林的面积越大，反之说明用来做建筑的土地越多。

三湘海尚建筑覆盖率11%、宝能·太古城建筑覆盖率30%、鸿威·海怡湾建筑覆盖率35%、百丽湾建筑覆盖率57%。对比可以发现，三湘海尚有89%的土地是空出来做园林、漫步道、游泳池等。

■车位配置分析

一、数据罗列

1、车库规模排名是：

（1）宝能·太古城停车位3363个
（2）三湘海尚停车位2500个
（3）新天湾畔（君汇新天）停车位2204个
（4）鸿威·海怡湾停车位1265个
（5）卓越·维港停车位1080个
（6）皇庭·港湾停车位462个
（7）紫藤苑停车位256个
（8）曦湾停车位250个
（9）百丽湾停车位151个
（10）颐安·阅海停车位100个

2、车户比排名是：

（1）新天湾畔（君汇新天）2.35：1
（2）三湘海尚2.25：1
（3）皇庭·港湾2.15：1
（4）卓越·维港1.94：1
（5）鸿威·海怡湾1.41：1
（6）紫藤苑1.78：1
（7）宝能·太古城1.69：1
（8）百丽湾1.64：1
（9）曦湾1.28：1
（10）颐安·阅海0.94：1

3、车位百平米比排名是：

（1）三湘海尚1.35：1
（2）新天湾畔（君汇新天）1.10：1
（3）紫藤苑0.97：1
（4）鸿威·海怡湾0.91：1
（5）宝能·太古城0.78：1
（6）百丽湾0.74：1
（7）颐安·阅海0.61：1
（8）卓越·维港0.57：1
（9）皇庭·港湾0.55：1
（10）曦湾0.52：1

注：由于户型面积的大小不同，将直接影响车位户数比，但无法影响车位百平米比，也就是说后面的指标更具有比较价值和比较意义，但是车户比同样具有比较价值，因为大面积户型户数的减少，实际上是有利于降低车辆总数的。

4、单项星级评定

（1）宝能·太古城★★★★★
（2）三湘海尚★★★★★
（3）新天湾畔（君汇新天）★★★☆
（4）皇庭·港湾★★★
（5）卓越·维港★★★
（6）紫藤苑★★★
（7）鸿威·海怡湾★★☆
（8）曦湾★★☆
（9）百丽湾★★
（10）颐安·阅海★

二、车位规模对比分析

1、宝能·太古城成为深圳车库新冠王

宝能·太古城单一一个车库停车位就达3363个，以车位面积的低限33平米一个车位计算，那么宝能·太古城的车库面积就达110979平米。怎么理解这个车库的规模呢？

与大型公共设施相比，宝能·太古城的车库，3.17倍于宝安中心区地下车库（1060）、2.24倍于深圳火车北站西广场地下车库（1500个）、1.29倍于市民中心停车场（2608个）。

与其它占地更大的住宅区相比，宝能·太古城的车库，1.77倍于红树西岸(1900个)、2.42倍于深业·新岸线（1389个）、近2倍于鸿荣源·尚都（1732个）、1.46倍于金泓·凯旋城(2300个)。

2、三湘海尚成为深圳车库老三

而其实，不但是宝能·太古城，三湘海尚的车库容量也在2500个，事实上三湘海尚的地库仅比市民中心地下车库少108个车位、幅度4%，也即是说，三湘海尚的车库与市民中心地库这样的大型设施基本属于同一数量级，成为深圳第三。而三湘海尚车库1.7倍于火车北站则、多出1000个、67%，位居顶级行列。

新天湾畔（君汇新天）停车位2204个，是深圳湾口岸片区内第三个超过2千个停车位的小区，相信未来除开为小区业主提供停车便利以外，还将为区域贡献良好的溢出效应。

三、单位车位资源分析

1、车户比：三湘海尚将具备更好的单位实际容量

在车户比上，新天湾畔（君汇新天）位居第一、三湘海尚位居第二、皇庭·港湾第三。车户比第三名以下依次是：鸿威·海怡湾、卓越·维港、紫藤苑、宝能·太古城、百丽湾、曦湾、颐安·阅海。

第一名新天湾畔仅比第二名三湘海尚多出3.8%，考虑到三湘海尚占地规模相当于新天湾畔（君汇新天）的2.06倍、而建面则仅相当于其92.7%，加之项目具备写字楼，与住宅之间存在交叉使用现象。因此，当车流随机出入、交叉停放时，三湘海尚的整体性车库将具备更好的单位实际容量。

2、车位百平米比：三湘海尚第一

（1）三湘海尚1.35：1
（2）新天湾畔（君汇新天）1.10：1
（3）紫藤苑0.97：1
（4）鸿威·海怡湾0.91：1
（5）宝能·太古城0.78：1
（6）百丽湾0.74：1
（7）颐安·阅海0.61：1
（8）卓越·维港0.57：1
（9）皇庭·港湾0.55：1
（10）曦湾0.52：1

如果按照更具可比性的车位百平米比来横向比较的话，在车位百平米比上，三湘海尚第一、新天湾畔（君汇新天）第二，在深圳湾口岸片区只有这两个小区的车位百平米比在1：1以上。

紫藤苑、鸿威·海怡湾、宝能·太古城、百丽湾、颐安·阅海、卓越·维港、皇庭·港湾、曦湾依次位居其后，车位百平米比都在1：1以下。

其中三湘海尚的车位百平米比，比鸿威·海怡湾领先48%。这个领先优势说明，车位户数比具备一定的欺骗性，车位百平米比是最具可比的指标，这也更说明，上述我们对于三湘海尚的单位实际容量更高的判断。

■地段对比分析：三湘海尚、宝能·太古城最佳

一、单项星级评定

（1）宝能·太古城★★★★★
（2）三湘海尚★★★★★
（3）卓越·维港★★★★☆
（4）新天湾畔（君汇新天）★★★★☆
（5）曦湾★★★★☆
（6）皇庭·港湾★★★★
（7）鸿威·海怡湾★★★☆
（8）百丽湾★★★
（9）颐安·阅海★★☆
（10）紫藤苑★★

二、地段评价：宝能·太古城、三湘海尚地段最佳，新天湾畔次之

深圳湾口岸片区的这10个项目，集中在后海133.54公顷的万㎡中，地段差异不大。不过，由于内湾湖（F1摩托艇世界锦标赛赛场）深圳湾体育中心、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等重点配套设施都建于片区北面的后海中心区。

而片区楼盘从北至南依次排开，所以，越靠北的项目，景观越好，地段也越好。当然，除此之外，还要考虑2#地铁的因素。

综合分析以上项目，房地内参www.BANQ.cn认为，居于深圳湾口岸片区最北面，可观内湾湖景、且临近2#地铁海月站的三湘海尚、宝能·太古城地段最佳。其次，新天湾畔（君汇新天）由于密度原因，在地段上位居第二。在售新盘中，在深圳湾口岸片区中，最靠近2#地铁海月站的宝能·太古城，地段次之。

鸿威·海怡湾最大的优势在于距离海面，以及未来的观海长廊相对比较近，由于更靠近香港管理的深圳湾口岸区域，因此这个小区能够接受到部分香港信号，对于想用香港手机的人是不错的。

项目距离东角头码头100米宽的水面大约距离100米左右，但鉴于现状及未来发展的必然，这里有80%的可能性会被填埋，目前水面并不清洁，由于是死角可谓是深圳湾最脏的一处了，填了的话对鸿威·海怡湾反而应该是好事，但问题又来了，如果填掉，最大的一个特色：海景就削弱了不少。

鸿威·海怡湾的劣势在于距离最近的地铁站有700多米的距离，东角头码头里的机械马达响声较大，距离危险品库（西南方向的石油天然气库）只有400米远。另外就是距离南山商业文化中心区的精华配套、以及深圳湾口岸区的配套（太古城、体育中心内湾湖等）比较远，整个楼盘适合于对于生活便利性没有太多讲究的人。

■产品对比分析：

产品的对比分析，包括建筑质量、材料质量、设备档次、规划设计等方面。

一、单项星级评定

（1）三湘海尚★★★★★
（2）宝能·太古城★★★★★
（3）卓越·维港★★★★☆
（4）皇庭·港湾★★★★☆
（5）曦湾★★★★
（6）鸿威·海怡湾★★★☆
（7）新天湾畔（君汇新天）★★★☆
（8）百丽湾★★★
（9）颐安·阅海★★★
（10）紫藤苑★

二、中档化鸿威，应尽快建立豪宅心态

鸿威在深圳发展多年，相信在海怡湾产品的用料上达到高档的级别应该无须怀疑，同时，在建筑施工上鸿威的选择也是中等偏上的水平，保证质量没有问题，但要提升则似乎缺少后劲，房地内参www.BANQ.cn从工地考察来看，本项目也是如此。

比如在贴花砖的位置，大处都是不错的，但小节上却边缘错接。比如在接待说词上，依然存在有意无意地用虚假数据宣传的问题，容积率被取巧地宣传为2但实际为3以上、区域规划、地铁距离就是典型。另外，三湘海尚相对于鸿威·海怡湾的地块要方正得多的优点，现场销售人员竟然说“鸿威是故意将地块扭拐起来，显得更生动的”。

鸿威如何从海怡东方、鸿景翠峰这个中档产品的级别的狭隘思维中跳出来，建立发展型成本观，将是考验鸿威的重要一环，否则面对希望做高端的海怡湾很可能出现心有余而力不足的现象，作为长期的房地产跟踪研究机构，衷心祝贺鸿威建立发展豪宅的系统心态，单纯地号称贵重资产而没有实际行动是不足够的。

三、三湘需再接再厉：众多创新确立了深圳住宅建设的新高

三湘始创于1996年的上海，中国百强房企、上海50强房企、2007年国家统计局“中国最大企业集团”、华东房企TOP10、上海著名商标……这些都是三湘的身份。而且其还拥有房地产开发、物业服务、装饰施工三个国家一级资质，这一点要比鸿威更让人放心。但自上海商家撤出丰泽湖山庄以后，上海在深圳楼市的声音就开始消退。

三湘此次前来，有了前车之鉴，三湘海尚的高层和别墅首批开盘不但取得了高价、也取得了高速的成绩，是上海力量在深圳的新一轮兴起，上海公司的精细在本产品上表现得犹为突出。深圳首个恒温、恒湿毛细管空调系统，全外部超厚保温，花岗外挂等工艺直接确立了深圳住宅建设的新高。

三湘海尚的用料与施工标准在绝大多数层面甚至超过了甲级写字楼的要求，这一点，是值得深圳发展商好好学习的，因此稍后我们将对这个项目进行全方位考查，将其先进的做法推广开去。但是，上海毕竟与深圳的商业环境不一样，希望三湘能够再接再厉，丰富深圳楼市的竞争生态，提高深圳的房地产发展实力。

四、曦湾的建筑设计创新让人眼前一亮

由于卓越维港、皇庭港湾已经销售完毕，因此就详细评述，除此而外的其余项目中，曦湾的高赠送及设计创新、别墅的单独入户电梯、中层车位等让人眼前一亮，具有一定的推广价值。而新天湾畔除去室内层高吸引人之外没有更多闪光点、百丽湾、颐安·阅海水平平均、泛善可陈，紫藤苑则全部保留，不对外销售，水平中等。

■楼盘综合星级评定及分析

一、综合星级评定：三湘海尚、卓越·维港、宝能·太古城位居第一梯队

根据上述单项星级评定，综合起来得出综合星级评定为：

第一梯队：
（01）三湘海尚 25.0★
（02）卓越·维港 22.5★
（03）宝能·太古城 22.0★

第二梯队
（04）皇庭·港湾 17.5★
（05）新天湾畔（君汇新天） 15.5★
（06）曦湾 14.5★
（07）鸿威·海怡湾 14.0★

第三梯队
（08）百丽湾 12.0★
（09）颐安·阅海 10.5★
（10）紫藤苑 07.5★

二、评定之简单分析

1、第一梯队

三湘海尚、卓越维港、宝能太古城位居第一梯队，成为区域内最值得关注的三个项目，其中三湘第一次在深圳出招，海尚项目就以25.0★位居首位。而区域内第一个建设项目、对于区域发展意义至关重要的卓越·维港，在区域一片空白之时，就直接奠定区域的豪宅片区属性，居功至伟，获得22.5★得到区域亚军。

宝能·太古城则是第一梯队中唯一的非别墅类产品，并超越了鸿威·海怡湾、皇庭·港湾、曦湾等带别墅的小区，以22.0★成为区域季军，殊为不易。如果撇开别墅产品，单论产品本身的素质与资源配置度，太古城很可能位居榜首。

2、第二梯队

之前，房地内参www.BANQ.cn曾经重点研究的皇庭·港湾以17.5★成为第二梯队的领军楼盘，目前已经销售完毕，其用料与规划让人印象深刻，但在一些细节上不妥协（阳台）也让部分客户感觉不爽，是否正确需要时间验证。

综合得分以后，纯高层的新天湾畔（君汇新天）让我们感到意外，这个项目15.5★超过了带别墅的曦湾的14.5★，成为第二梯队的二号楼盘，同时也是非别墅类产品中的亚军。

鸿威·海怡湾14.0★位居第二梯队的最后一名，抄用两年前上海某楼盘的“全球贵重资产”做广告的鸿威·海怡湾似乎有点身段薄弱，贵重似乎还距离远了一些，广告可以这么做，客户可要看清楚。

3、第三梯队

第三梯队中，紫藤苑不对外销售，而百丽湾、颐安·阅海得分相差不多，对于没有质的差别的项目，则需要客户自己用感性去把握了。