导读：
     ■无法拒绝：湾区物业首个闪售案例
     ■项目唯一性
      一、片区唯一综合体：2#地铁最大上盖、进入深圳综合体前五
      二、深圳最大车库，具备绝对优势
      三、片区内唯一地铁连体物业、唯一的双站口物业
      四、深圳唯一拥有立体连廊的项目
      五、单位住宅面积配套比深圳第一：高出正常水准535%！
      六、片区内首家确定学位为南山外国语学校的小区
     ■工地考查
      一、设豪华独立售楼处：新天湾畔（君汇新天）隔离了噪音
      二、小区双主出入口规模深圳绝无第二
      三、首家动用运输线运送黄土的小区工地：架空花园回填工程量大
      四、只租不售助商业成核心：10万㎡ShoppingMall将有虹吸效应
      五、北区整体园林面积位居片区第一：双会所、三游池
     ■本体考查
      一、深圳最宽的商铺连廊
      二、深圳首家墙体内外双保险防裂的项目
      三、深圳首显连通式入户大堂
      四、差别待遇：北区更受偏爱
     ■考查结论：人居界的“战略再保证” 
正文：

■无法拒绝：湾区物业首个闪售案例

占地66112.37㎡、总建面430000㎡、容积率3.5的宝能·太古城，作为深圳湾区建面最大的新盘，其南区1房40㎡、2房70㎡的所有精装小户国庆节前以2.6万/㎡的整体均价开盘、当天所有单位全部售清，这是湾区物业中，首个开盘即售清的案例。

市场是最聪明的、钱是长了眼睛的，为了弄清楚其中原由，进行调查是有必要的。尤其是其北区相对独立于南区，为纯大户结构，将于今年年底入市，未来北区3房130㎡、4房170㎡、5房207~306㎡大户的销售表现将如何？

因此2009-10-28上午9：00~12：35，房地内参www.BANQ.cn在三个半小时的时间里，对宝能·太古城进行了详尽的现场考查，希望以第一手资料找到答案。

■项目唯一性

一、片区唯一综合体：2#地铁最大上盖、进入深圳综合体前五

宝能·太古城由17栋高层住宅、10万平米SHOPPINGMALL为主体构成，占地66112.37㎡、总建筑面积43万平米，是深圳湾口岸片区内，占地亚军、建面冠军。其实宝能·太古城也是2#地铁沿线横跨罗湖、福田、南山三区所有建筑物中最大的上盖建筑，同时也是本片区内唯一的综合体。

同时，43万㎡的建面，也足以进入深圳综合体建筑中的前五名。因此，具有居住、商业等综合性能的宝能·太古城是具有城市级意义的。也正因为这种价值与意义，才是南区开盘即销完的重要原因，综合体具备的高效集约特征，具备了战略性的锋值特征。

二、深圳最大车库，具备绝对优势

宝能·太古城1950户、车库停车位3363个、车户比1.69：1，在深圳所有的带居住的建筑综合体中位居前列。同时，宝能·太古城单一一个车库停车位就达3363个，以车位面积的低限33平米一个车位计算，那么宝能·太古城的车库面积就达110979平米。怎么理解这个车库的规模呢？

房地内参计算表明，与大型公共设施相比，宝能·太古城的车库，3.17倍于宝安中心区地下车库（1060）、2.24倍于深圳火车北站西广场地下车库（1500个）、1.29倍于市民中心停车场（2608个）。

与其它占地更大的住宅区相比，宝能·太古城的车库，1.77倍于红树西岸(1900个)、2.42倍于深业·新岸线（1389个）、近2倍于鸿荣源·尚都（1732个）、1.46倍于金泓·凯旋城(2300个)。

三、片区内唯一地铁连体物业、唯一的双站口物业

2#地铁在后海滨路与工业八路交汇处设立了工业八路站，而宝能·太古城以工业八路为界分为南北两区，工业八路站在太古城的南区东北角、北区的西南角各自拥有一个站点，站点设计为华润大厦与1#地铁地王站一样的下沉式，站点与自己的商业无缝连接，成为区域内唯一的地铁连体物业。

也凭借此优势，宝能·太古城成为片区内唯一的双地铁站口物业。而在全市，一个物业项目，拥有两处无缝连接的地铁站点，在深圳住宅区中，也是非常少见的，具备同样条件的，应该不超过5家。

四、深圳唯一拥有立体连廊的项目

宝能·太古城由工业八路分为南北二区，在南北两区之间则设计了横跨工业八路的空中走廊及地下连廊。在深圳，设计有空中走廊的项目包括中海华庭、鼎太风华、中信红树湾，但是同时设计有空中走廊及地下连廊的，则只有宝能·太古城。

而在深圳湾口岸片区内，无论是空中走廊、还是地下连廊本项目都是唯一的。在深圳全城范围内，同时存在空中走廊及地下连廊的，则仅有本项目。空中走廊及地下连廊的同时存在，使本小区的商业部分的戏剧性更强，整个商业过程显得更丰富多彩。

五、单位住宅面积配套比深圳第一：高出正常水准535%！

宝能·太古城总建筑面积约43万平方米、其中住宅189740平方米、商业约10万平方米、其它配套设施140260平米。如果计算单位住宅建筑面积所拥有的配套比例，就是：（100000+140260）÷189740 =1.27：1。

这个代表什么？1.27：1的住宅单位面积配套比例，说明每1平米住宅，在宝能·太古城拥有1.27平米的其它各类配套，包括商业、车库、会所、游泳池等等。一般地说，深圳的小区本数字维持在0.20：1。也就是说，宝能·太古城比正常水平高出535%，绝对的深圳第一！
 
六、片区内首家确定学位为南山外国语学校的小区

就在本文撰写中，房地内参www.BANQ.cn得到最新消息，宝能·太古城的学位明确为南山外国语学校。这是区域内首家确定学位为南山外国语学校的小区，各位可要知道，一墙之隔的海月花园2期的学位是后海小学，差的不是一个档次。相信这个好学位将吸引众多的家长为孩子落定。

■工地考查

一、设豪华独立售楼处：新天湾畔（君汇新天）隔离了噪音

蔚蓝海岸、中信红树湾等不超过5家深圳小区曾经设立过临时性的豪华售楼处，之后又拆除的。而宝能·太古城则暂时租借东滨路东段做了一个占地约1500平米的独立式临时售楼处，就在新天湾畔（君汇新天）的北面绿地上。

而新天湾畔（君汇新天）则成为宝能·太古城隔离东滨路噪音的很好载体。借助于此，宝能·太古城成为区域噪音最小的小区之一就有了更好的条件。而鸿威海怡湾畔则由于东角头码头中的马达声而失去了这个可能。

二、小区双主出入口规模深圳绝无第二

小区南、北区的主出入口都设计在朝东方向。北区的主入口以玻璃围边装饰，弧形大门38米宽、约16米高拾阶而上就进入到小区架高约10米的架空花园。而南区的大门20米，宽度也在20米左右，规模同样宏大，这里将有两部电梯送业主上到架空约17米的花园。

这种高度与宽度的主出入口，不但在片区内独一无二，在整个深圳楼市版图中，存在拥有一个如此规模大门的，但绝没有第二个小区，拥有两个规模都如此宏大的大门。或许有人说，大有什么用呢？是啊，笔者也这么想，但人就是很奇怪，这种第一、崇高所带来的身份认同感实在是难以拒绝。

三、首家动用运输线运送黄土的小区工地：架空花园回填工程量大

由于北区花园面积达6万平米，而为了种植大树，回填土层的厚度将达到近1米，因此回填土的工程量非常浩大，达到6万立方米！这一方面反应了太古城架空层的承重能力强，另外一方面说明，未来在架空层上将呈现出大乔木也可种植的原始景象。

因此，在北区东南角，房地内参www.BANQ.cn看到建筑公司动用运输线运送黄土到架空平台，这在深圳小区中是第一家这么做的，各位可以想见是多么浩大的场面吧？

四、只租不售助商业成核心：10万㎡ShoppingMall将有虹吸效应

由美国RTKL规划设计的10万㎡ShoppingMall，发展商宝能地产已经决定只租不售，未来将可以很好地控制业态、形成内在互补，良性经营。而周围其它小区的商业都是对外销售的。

一是由于商业规模够大、片区第一，二是由于未来只租不售将形成两性经营，因此可以判断，这里成为区域商业核心的成算非常大，一旦如此，那么周围其它商业将只能成为这里的补充，太古城将对周围产生虹吸效应。

五、北区整体园林面积位居片区第一：双会所、三游池

除南区拥有深圳独有的1200㎡泛会所设计外、北区拥有1300㎡休闲健身泛会所之外，整个小区还拥有三个游泳池（南北区各一个1000㎡无边际泳池室外游泳池、北区还有一个室内恒温游泳池）。更可贵的是，由于北区是由11栋高层围合而成，因此，小区园林是整体性的中央园林。

整体性的中央园林面积达60000㎡，这是片区内面积最大的整体式园林。整体式园林的优点就是园林未被建筑分隔，自然可利用性就更好。

■本体考查

一、深圳最宽的商铺连廊

宝能·太古城的商铺一楼是6.55米层高，所有的外向部分全部是玻璃墙，这里全部采用了LOW-E中空玻璃，做法都钢框架安装结构。同时，商业的街铺部分都设计了连廊，连廊宽度达到5.5米宽，而此前深圳小区的街铺最大的连廊宽度也在4米以内。可以肯定地说，宝能·太古城的商铺连廊是深圳最宽的。

二、深圳首家墙体内外双保险防裂的项目

在现场，房地内参非常惊讶、难以置信地看到，其墙体内侧布置了防裂杜拉纤维网、而外侧则布置了防裂钢丝网，在其上再有批灰层，以起到内外均能达到将裂纹产生机率降低到最低点的效果。

在以前，有在内侧采取过类似措施的，也有在外侧采取过类似措施的，但内外同时双保险，宝能·太古城则是当之无愧的第一家！希望采取这种做法的项目尽快多起来！

三、深圳首显连通式入户大堂

坐电梯上到6栋高层组成的南区的架空平台，进入入户大堂，装修成五星级酒店的档次并不奇怪，很多新小区都做了。但是，仔细考查完才发现，这里引进了一个最新的香港豪宅的最新创新：连通式入户大堂。

所谓连通式入户大堂，就将将相邻两个单元的入户大堂，连通起来，形成一个巨大的空间，这里有空调，与架空花园只是玻璃隔离，互相可以看到。由于入户大堂面积实现了级数增加，因此在室内是可以活动，休闲的，档次感大大增加！这是深圳首次出现，可惜发展商并未大力宣传，建议所有的业内人士尽快去学习推广，提高小区建设水平。

四、差别待遇：北区更受偏爱

南区室内净层高为2.78米，而北区达到了3米，毫无疑问，北区空间感立即上了一个档次，不过两者都设计了超宽达80公分的凸窗，十分不错。在游泳池的配置、园林面积上，北区也是更受偏爱的。

而北区的南北楼间距在60米左右，这是一个非常舒适的距离，不至于过远产生空洞感、非人性尺度，也不至于过小产生压迫感。

■考查结论：人居界的“战略再保证” 

考查完毕之后，房地内参www.BANQ.cn自然而然地想起了“战略再保证”这句话。这是美国总统奥巴马在前任布什提出“利益悠关者”的对中政策之后，提出的对中国的最新政策。意思就是说，希望通过中美双边的努力，确认中国的崛起将不会对世界现有秩序构成破坏，而是加强双边福址。

而之所以房地内参考查完毕之后想起这句话，原因在于，这里的MALL、地铁、住宅、社区配套（泛会所、游泳池）等之间，互相产生了一种“战略再保证”的效果。人生与居住，其实都是在与时间比赛，而人的时间都是公平的，因此富人就会花钱去买时间。而本项目的MALL、地铁提高了项目的集约性、买到了时间。

至于战略性，从其车位、MALL、建筑体量上，已经具备了城市级战略价值。MALL、地铁、住宅之间有互相刺激，MALL提高了地段价值并带来了新增客流，而地铁则扩大了客户半径从而进一步改善了供求关系从而有利于投资，本身居民及周围居民的存在则为MALL提供了最基本的消费群。

各个环节环环相扣，成为互相“战略再保证”的实体、整体，南山的太古城犹如罗湖的华润幸福里一样，与万象城商业、地铁之间互相形成了战略再保证的效果。这或许就是宝能·太古城南区销售如此疯狂，北区登记客户如此踊跃的根本原因，也是本项目面向未来、区隔于其它竞争对手的本钱。

宝能·太古城：整体效果图

宝能·太古城：南北区空中连廊与地下连廊，深圳唯一。各位注意看下沉式双地铁站口与物业的关系

宝能·太古城：零时豪华售楼处

宝能·太古城：从北向南看

宝能·太古城：道路由政府紧急修建中

宝能·太古城：一楼商铺

宝能·太古城：北区大门

宝能·太古城：南区全部是小户，已经全部卖完

宝能·太古城：以传运带运输回填土，住宅工地罕见

宝能·太古城：南区大门

宝能·太古城：从南区平台看周围，这里的架空高度已经相当于别人的6楼了

宝能·太古城：入户门前

宝能·太古城：深圳首个连通式大堂

宝能·太古城：南区紧邻的地块属住宅用地

宝能·太古城：以不锈钢带对大面积铺贴进行虚化

宝能·太古城：与深圳湾与口岸的关系

宝能·太古城：通过设计创新，增加了商业面积

宝能·太古城：卓越维港就在东偏南方向

宝能·太古城：深圳湾大桥、香港

宝能·太古城：2#地铁工业八路站就在楼下

宝能·太古城：深圳唯一墙体内外都采取了防裂物理措施的住宅项目

宝能·太古城：住宅顶部在做造型

宝能·太古城：消防系统水压试验

宝能·太古城：后海滨路及地铁站正在收尾，预计明年年中就可以开通了

宝能·太古城：俯瞰南区

宝能·太古城：大南山清晰可见 

宝能·太古城：北区园林整体性很墙 

 宝能·太古城：精密石材加工仪器

宝能·太古城：这个女园林工程师非常认真，现场仔细考查，局部修正。感谢她的讲解与提供的资料

宝能·太古城：商业连廊5.5米宽

宝能·太古城：看北面的内湾湖公园

宝能·太古城：楼下的别墅被俯瞰着

宝能·太古城：这里就是2#地铁工业八路站

宝能·太古城：地铁修建塔吊完成任务，即将运走