导读：
     ■三湘海尚是怎么做到这一切的？
     ■考查4.5小时：特区内最好的可建设政府储备地块
     ■项目唯一性
      一、片区之王：占地第一、建面第二、容积率最低
      二、全城车库第三：区域车库配比冠军
      1、三湘海尚成为深圳车库老三
      2、车户比2.25：1：三湘海尚实际户均配比水平最高
      3、车位百平米比：三湘海尚第一
     ■项目考查
      一、生态：“湖+海+园+岸+山+城”全部搞定
      1、近9万㎡园林+800年古香樟：南山最大、深圳前三
      2、最低覆盖率商品房：超级楼间距
      3、400米溪流仅短于曦城：深圳亚军！
      4、湖+海+园+岸+山+城：半岛景观包厢
      5、高层大面宽中进深、别墅少联：纯板楼适照户型
      6、双架空+双泳池（片区最大恒温泳池），园林整体化更进一步
      二、科技：深圳首个“High-Tech-Luxury”住宅案例
      1、首个满足世卫组织WHO标准的深圳住宅：采用健康系统最多
      2、售楼中心为深圳首个“CURIO高技体验馆”
      3、别墅：首家采用无风毛细管空调，中央吸尘系统
      4、高层：IC电梯入户、所有楼梯下车库、双大堂
      三、环保节能
      1、四重墙体隔热：深圳墙体保温最扎实的项目之一
      2、深圳最好的铝合金门窗
      3、别墅：首个采用智能遮阳卷帘的住宅+屋顶四重隔热
      4、其余
     ■建筑考查
      一、南偏东30度：片区内的最佳地段
      二、全立面均是干挂石材系统：深圳首个管线隐形化小区
      三、超宽车位        
      四、深圳首个别墅高层集合式小区中的车库跃式化案例
      五、同层排水系统的质疑
      六、最密集的拉结筋、高层户户三露台、别墅动静完全分层
     ■考查结论：激发新知的资源类科技豪宅
正文：

■三湘海尚是怎么做到这一切的？

在上海楼市，有来自深圳的万科、招商、金地、华侨城等房企业呼风唤雨。而在深圳，来自上海的声音却非常之少。上海的大型企业集团、海派风格世界知名，但为什么会出现这么怪异的情况？

也就是说，在上海、深圳之间，企业的对话是非常不对等的。深沪之间的商业对话为什么如此不对等？是深圳环境问题？还是上海本身天地够大而无暇顾及深圳？在深圳的住宅开发经验大批量出口上海时，为什么上海的房地产高招总是在深圳以外徘徊？

不过上述情况在2009年来了一个180度的大转弯。自上海商家撤出丰泽湖山庄以后，上海在深圳楼市第二次声音发出，总计14栋楼的三湘海尚在2009年9月5日开盘，以接近4万/㎡的高价，开盘即售罄。

9月29日G-L座全智能化Townhouse及P座227㎡楼王单位开盘，均价4.2万/㎡，当天P座39套楼王单位全部售罄，销售达5亿，并且实现了30天销售10亿的成绩。这是征服深圳的首家上海房企。因此，深圳人不能再做驼鸟了，三湘海尚是怎么做到这一切的？

■考查4.5小时：特区内最好的可建设政府储备地块

带着这样的问题，房地内参www.BANQ.cn于2009-11-4来到2006年拿到土地证的三湘海尚现场，耗费4小时25分钟（9：25~13：50）对项目进行了全面而细致的考查，企图找到答案，这是我们2009年内，考查时间最长的项目。

未知是巧合还是必然，已经销售完毕的科技名宅红树西岸，与三湘海尚一样，都位于深圳湾区，不同的是一个在深圳高新区以东、一个在以南，隔深圳湾水面直接相望，之间永远没有阻隔。

在深圳，主打科技的，以前有福田的中央花园，之后有南山的红树西岸与三湘海尚，中央花园是大失败，而南山的两个盘却是大成功。不知其中是否有些许微妙的可研究之处，这要允许我们另文论述了。

不过，三湘海尚所处的区域---东是深圳湾、北是南山CBD（包括“春茧”体育中心及世界F1摩托艇赛场内湾湖）与深圳高新区、南是15公里长深圳湾滨海休闲带及海面、西是蛇口与大南山，其重要性不言而喻，更位于前海中心之内，三湘海尚只与2#地铁工业八路站只距200米之遥，可以说，整个区域是特区内最好的可建设政府储备地块。

■项目唯一性

一、片区之王：占地第一、建面第二、容积率最低

小区规模大，则存在管理与规模效应、自有配套足够、能够形成内部小环境（与外部大环境呼应）、安全性更好等优点，但规模的评价必须要与容积率结合才有意义。

通过对片区内楼盘的数据对比发现，在占地上，三湘海尚占地92746.51㎡，比占地排第2位的宝能·太古城整整多出26634.14㎡，幅度达40.3%，三湘海尚占据了绝对优势；而在总建面指标上，宝能·太古城遥遥领先。

三湘海尚占地大、建面反而低，恰恰说明了其容积率低，容积率说明的是单位土地上承载的居住人口，自然是越低越好。但可惜，在深圳进入深度城市化阶段以后，容积率将逐步走高是必不可免的。

从容积率上来看，三湘海尚容积率2.00表现最佳，比容积率亚军鸿威·海怡湾领先31%。这两个项目，产品结构都是高层+别墅的构成。占地52971.90㎡、地面总建面138982.81㎡的鸿威·海怡湾虽然规划了较多的别墅，但实际容积率高达2.62，在带别墅小区中，这已属容积率较高的小区，应该引起足够重视。

二、全城车库第三：区域车库配比冠军

1、三湘海尚成为深圳车库老三

三湘海尚的车库容量在2500个，事实上三湘海尚的地库仅比市民中心地下车库少108个车位、幅度4%，也即是说，三湘海尚的车库与市民中心地库（2608个）这样的大型设施基本属于同一数量级，成为深圳第三。而三湘海尚车库1.7倍于火车北站则、多出1000个、67%，位居顶级行列。

2、车户比2.25：1：三湘海尚实际户均配比水平最高

在车户比上，三湘海尚为2.25：1，位居片区第二，但考虑到三湘海尚占地规模区域最大，加之项目具备写字楼，与住宅之间存在交叉使用现象。因此，当车流随机出入、交叉停放时，三湘海尚的整体性车库将具备更好的单位实际容量。

3、车位百平米比：三湘海尚第一

如果按照更具可比性的车位百平米比来横向比较的话，在车位百平米比上，三湘海尚1.35：1列第一、车位户数比冠军新天湾畔（君汇新天）这个时候只有1.10：1退居第二，在深圳湾口岸片区只有这两个小区的车位百平米比在1：1以上。

注：由于户型面积的大小不同，将直接影响车位户数比，但无法影响车位百平米比，也就是说后面的指标更具有比较价值和比较意义，但是车户比同样具有比较价值，因为大面积户型户数的减少，实际上是有利于降低车辆总数的。

“车位百平米比”=车位÷（总建筑面积㎡÷100）

■项目考查

三湘海尚净层高：高层2.9米、别墅3.2米2。管理费：高层4.5元/㎡、别墅6.8元/㎡。考查完由9栋高层(建筑高度分别为70米、90米、100米)及5排别墅住宅组成的三湘海尚之后,“生态”、“高科技”、“环保节能”三个关键词就浮现脑海。

一、生态：“湖+海+园+岸+山+城”全部搞定

1、近9万㎡园林+800年古香樟：南山最大、深圳前三

相信没有到现场的人，很难相信，三湘海尚拥有这么大的园林，三湘海尚占地92746.51㎡、建筑覆盖率11%，园林面积为82544㎡，其中除别墅之间的、高层楼栋之间的整体园林部分面积约6万㎡，这是整个南头半岛最大的小区整体园林（非切块），在全市所有小区中，也是前三之列。

小区设计了森林美域、活力绿洲、海洋之心三大主题生态园林，湿地、森林、流水、绿地，这些都是这里的绿化元素，一棵在湖南株洲深山中生长了800年、高25米、树直径1.5米的古香樟已经种植在车库中，大树透过巨大的圆孔伸出架空层屋顶，车库也因此实现了绿化与自然采光通风。

2、最低覆盖率商品房：超级楼间距

三湘海尚11%的建筑覆盖率，深圳30年来没有对手，而在商品房领域（不含政府设施）这是最低的，这再结合建筑单体的错列式布局，也使三湘海尚的高层楼间距极度拉大，即使是最窄处，楼间距也宽达48米！最宽处比如C、D两栋4个单元的所有户型，则属没有楼间距的概念，视野越过深圳湾直达香港元朗！

3、400米溪流仅短于曦城：深圳亚军！

而A、B、C、D、E、F、G等7栋高层围合部分，就是约4万㎡（目测）的园林部分，而H、J、K、L等5排联排别墅及M、N、P3栋高层的中间部分，则是约2万㎡（目测）的园林部分，两者一起形成了整体式的园林。

而连接这两部分园林的，就是蜿蜒向南、设计有三座拱桥的400米长溪流。这个长度，仅仅比赫赫有名的宝安曦城别墅3期短了100米，是深圳小区中，溪流亚军！

4、湖+海+园+岸+山+城：半岛景观包厢

湖泊、海洋、岸线、公园、山脉、城市，这些资源都是好东西，但是，一齐要全则是非常非常困难的，绝大多数时候有钱也解决不了问题。而要是不上到三湘海尚楼上，相信所有人都无法相信在这里可以一并享有。

东面与南面的视野里，尤其是东面由于是低矮的口岸区因此拥有永久性视野权：香港的群山、深圳湾海面、15公里休闲观景长廊岸线、未来与项目与口岸区域之间是城墙公园。

北面，是举办F1摩托艇的永久性赛地--内湾湖，这个湖除巨大以平方公里计的湖面以外，还拥有几乎等面积的周边绿地，转了一群以后，才知道深圳人流最少的公园原来在这里，舒适性之高在原来难以相信！

当然北面还有南山最繁华的所在：南山商业文化中心区+后海金融区+深圳湾体育中心，这里的城景也一览无余。东面，隔热闹的建成区相望的是389米高的大南山，清晰可见。

5、高层大面宽中进深、别墅少联：纯板楼适照户型

三湘海尚的高层，除东北角31层的酒店式公寓外、其余都是纯板楼建筑结构,做到了大面宽（满足客厅宽度，及满足动静彻底分区所需要的必要纵深）的同时，还做到了中进深。

中进深的好处何在呢？关键在于进深过小，日照将太强烈，进深太深，则存在永久性暗角、且南北通透性受到破坏，中进深则避免了这两种做法的弊端，成为纯板楼适照户型。

而在别墅设计上，则靠科技中路一侧的设计为4户联排、而靠园林的则是3户联排。3、4户的联排，与那些5户以上，甚至高达10户联排比较起来，居住品质要高出很多。

6、双架空+双泳池（片区最大恒温泳池），园林整体化更进一步

第一层架空是4.85米的车库、商铺，第二层架空则是住宅基础的架空，实现了架空园林的整体化，同时，丰富了园林环境，实现了小区园林的全天候参与性，即使下雨，在建筑底部也是可以休闲健身的。同时，第二层架空还改善了小区园林的气候环境，扩大了园林面积。

而设计在高层围合部分的400㎡恒温游泳池（片区最大）、1200㎡室外游泳池构成了双泳池配置，泳池周围将密植绿化，为小区业主提供了生态游泳环境。

二、科技：深圳首个“High-Tech-Luxury”住宅案例
 
“用甲级写字楼的标准做的住宅”--这是某记者看完三湘海尚以后的感叹，但其实这个感叹是错的。严格地说，三湘海尚在多个方面已经超过了甲级写字楼的标准，不信？请往下看，并感受“以科技涵养雍容”的理念、以及什么叫“High-Tech-Luxury”：

1、首个满足世卫组织WHO标准的深圳住宅：采用健康系统最多

早年，世界卫生组织（世卫组简称WHO）曾经就健康住宅做过定义，所谓健康住宅是指能够使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅，健康住宅有15项标准，涉及化学物质浓度、换气设备、恒温、恒湿、二氧化碳、悬浮粉尘浓度、噪声、日照、照明、抗自然灾害、足够的人均建面及私密性、便于老龄者和残疾人等。

而三湘海尚则采用了集控式高端智能家居系统、纳米光触媒空气净化系统、德国家庭食物垃圾中央处理系统、人性化加厚楼板隔音楼板系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统等系统、欧洲住宅环保标准的同层排水系统、入户铜管直饮水系统，是深圳采用健康系统最多的住宅项目。

其中，集控式高端智能家居系统由快思聪、霍尼威尔供应，可以控制电视、空调、窗帘、灯光等，其中由于别墅带精装因此会装好，而高层则由发展商提供，业主装修时自装。

而每家每户均设立的完全独立的“新风交换系统”，新风换气量高达人均100-250立方米/小时的有效控制空气质量，其余的系统功能大家都很清楚，这里就不重复了，而食物垃圾中央处理系统则是深圳首例，剩余的食物可以直接粉碎，比较方便。

2、售楼中心为深圳首个“CURIO高技体验馆”

2009年5月8日，三湘海尚的售楼处正式对外开放,名为“CURIO高技体验馆”，该套系统耗资过百万，是深圳首个“CURIO高技体验馆”，在这里可以利用高科技体验真实生活。

售楼处安装了6套电脑和液晶屏幕，到访者使用液晶屏上的触摸系统，进入仿真游戏画面,到访者在屏幕上点击自己想去的地方，电脑就会播放目的地的真实场景。

3、别墅：首家采用无风毛细管空调，中央吸尘系统

共37套的Townhouse显然最受照顾，在科技的采用上，这里也有很多特殊的地方。首先，这里的空调不是普通的空调，而是“无风毛细管中央空调系统”,全年，恒温的水在墙壁、室内顶的毛细管里循环，起到“无风而恒温”作用没有普通空调的“有风吹不舒服、没风吹又热”的尴尬。

仿生学原理的“无风毛细管中央空调系统”的高科技管材铺排于近千㎡墙壁与屋顶下，仿造植物叶脉的毛细管，自动柔和的调节居室冷暖，告别传统空调的噪音和灰尘污染，营造出前所未享的恒温、恒湿、恒氧环境！这是深圳历史上的首家。

这个系统，可以将室内温度长期平衡保持在20~26度之间，室内相对湿度常年平衡保持在40~60%，让夏天不再潮湿、冬天不再干燥，这在滨海住宅里显得格外重要，无论什么时候都可以体验暖春早晨的感觉。同时，别墅还采用了中央吸尘系统，与曦城的是同一个牌子，以后也主就没有必要提着吸尘器上下楼搞卫生了。

4、高层：IC电梯入户、所有楼梯下车库、双大堂

9栋高层主力户型为140-220㎡的三房、四房，全部采用与北京奥运会场管一模一样的全智能IC电梯入户，将安全性、隐私性提高到全新程度。合拼后1107套，分到每栋中平均才123户，加上这个安全措施，管理起来的难度就要小多了。

同时，电梯则全部下车库，而不是只有一部下车库，大大提供了纵向交通效率。配合地下大堂的地面化装修标准，以及车库的自然通风采光与绿化，驾车者的回家待遇也高了起来。
 
三、环保节能

1、四重墙体隔热：深圳墙体保温最扎实的项目之一

三湘海尚无论是高层、还是别墅，其建筑外墙上都采用了四重墙体隔热：玻化微珠+聚氨酯保温层+夹层空气+干挂层。

第一层是在墙体批灰找平层中添加的玻化微珠，第二层是巴斯夫喷涂式聚氨酯保温层，第三层是墙体与干挂石材之间的空气层，最后就是干挂层。这是深圳墙体保温工作最扎实的项目之一了。

2、深圳最好的铝合金门窗

三湘海尚的门窗全部选用世界门窗领域的第一品牌——德国旭格断桥式节能窗,，门窗五金件也是德国进口，表面处理静电粉末喷涂，可以实现3-4倍的节能效力，相当于国产普通门窗4~5倍的价格。

而玻璃，则采用法国圣戈班5mm+16mm+5mm的26mm厚LOW-E汽车级中空玻璃，比最常见的豪宅“5+8+5”厚出8mm、幅度达44%，比公建、商务建筑的12毫米的中空也要更厚，也超过了此前的老大红树西岸。可以说，这是深圳最好的铝合金门窗了，现场的观感与触感，发现质量确实与众不同。

3、别墅：首个采用智能遮阳卷帘的住宅+屋顶四重隔热

除外墙以四重节能保温措施以外，别墅的屋顶同样实现了四层节能措施，高层就只有三层、少了太阳能这个环节。

第一层是玻化微珠、第二层是30厚挤塑聚苯板保温层、第三层是冷屋面系统（采用水基纯丙烯酸乳液、填料、微孔隔热技术制成的隔热涂料），第四层则是太阳能屋顶，即隔热又能够提供热水。

而虽然窗户如此之好，别墅还采用了目前领先于同领域20年的特诺发外卷帘系统，窗户遇到烈日时，可以通过外卷帘闭合，实现隔热但是通风的目的，这是深圳首家采用这种技术的项目。

4、其余

其余的节能环保措施，包括太阳能路灯系统、地面渗水系统、社区水的循环系统等，均属相对简单环节，比较好理解，不多说了。

■建筑考查

一、南偏东30度：片区内的最佳地段

三湘海尚的建筑布局从东到西、由低至高，所有的房屋都是南偏东30度，保证每一户景观的户户海景。深圳湾口岸片区的这10个项目，集中在后海133.54公顷的万㎡中，地段差异不大。不过，由于内湾湖（F1摩托艇世界锦标赛赛场）深圳湾体育中心、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等重点配套设施都建于片区北面的后海中心区。

而片区楼盘从北至南依次排开，所以，越靠北的项目，景观越好，地段也越好。当然，除此之外，还要考虑2#地铁的因素。综合分析以上项目，房地内参www.BANQ.cn认为，居于深圳湾口岸片区最北面，可观内湾湖景、且临近2#地铁海月站的三湘海尚地段最佳。

二、全立面均是干挂石材系统：深圳首个管线隐形化小区

三湘海尚的别墅以及高层采用了25mm~30mm厚的“巴西灰麻”、或者同样厚度的磁板干挂，但是这个工程，估计造价都上亿了。同时，这里的干挂有一个重大突破，那就是将所有的管线，全部设计在外挂层与墙体之间。

因此，这里的外立面届时将看不到任何管线，其整洁、干净、纯粹的程度将是深圳无二的！而配合这一点，项目则将立面的四个方向都实现了优化，基本没有主次之分。

三、超宽车位

在车库，房地内参www.BANQ.cn测量的结果是，两根立柱的间距是7.15米，分三个车位，平均每个车位宽2.38米，这是超宽的车位，这里不但车位多达2500个，而且宽度比普通车位也要宽大，对于开BMW X5等的大车的业主来说，这委实是一个好消息。
        
四、深圳首个别墅高层集合式小区中的车库跃式化案例

在车库我们看到，别墅的地平比高层的地平要高大约1米左右，有坡道连接，别墅区的车库是相对独立的。这样的好处是，未来别墅区可增设一次刷卡，从而实现别墅区车库的私人化、并增强安全性。这是深圳首个别墅高层集合式小区中的车库跃式化案例。

五、同层排水系统的质疑

别墅没有疑问，有疑问的是高层。在工地，我们看到，高层采用的确实是同层排水，但并非真正的同层排水，而是微降板（15公分左右吧）之后再同层排水，实际上与一般的大降板同层排水原理是一致的，只不过降板浅一点而已，所以就无须采用特殊配件，最常见的水漏就可以实现了。

三湘海尚有太多地方已经是在红树西岸上的升级版了，但是这一点，却是落后与红树西岸的，只能算是常见的级别。非常奇怪，什么好东西都用了，为什么这一点反而小气了呢？

六、最密集的拉结筋、高层户户三露台、别墅动静完全分层

在高层、在别墅，房地内参www.BANQ.cn都看到同样的场景，在混凝土墙壁与砖砌墙部分，建筑商非常仔细和严谨，拉结筋的密集程度，让我们这些经常看楼的人惊讶！几乎是正常施工的两倍的量。这一点是值得表扬的！

而在工地所看到的高层户户拥有三露台，实地考察与体验的结果是，这种做法基本将南北的所有景观都能够很好地摄取，灰色空间的处置是非常聪明的！

而别墅的户行设计，则是动静完全分层、不仅仅是分区的概念了。一楼是动区，二楼及以上是静区，室内5层，带采光夹层。同时，别墅带精装销售，有带私家电梯，无须自装，这是深圳首个带电梯出售的联排项目。

■考查结论：激发新知的资源类科技豪宅

经过详细而认真地考查，可以得出这样的结论，如果说红树西岸成功地试验了深圳市场对于科技创新的接受与承受度的话，那么三湘海尚则是对旧知的无情摧毁，凭借众多崭新科技的应用，科技豪宅新样板已经诞生。

未来，三湘海尚将成为具有高辐射度的深圳项目，被内地疙瘩城市所复制，从而在深圳规模已经没有优势的情况下，进一步巩固深圳房地产开发行业的地位。之外还要提醒，本项目的成功，科技只是获得超额认可的支柱，其基础则是地段、景观等永恒不变的自然资源与城市资源。“资源+科技”之后，似乎不是简单的叠加，而是一次价值裂变。

唯有先天条件与后天条件的和谐对接，加之产品本身的突破，才是其成功的全部，忽略任何一点都是不可取的，而简单地复制抄袭，则可能存在水土不复的问题，也因此，三湘海尚可能具有较强的唯一性、不可复制性。

三湘海尚：这是湖景豪宅！

三湘海尚：也是公园豪宅，山景豪宅！

三湘海尚：又是海景豪宅！

三湘海尚：超高、超宽车位

三湘海尚：楼间距最窄处也有48米，最宽处就是与香港、福田保税区的距离了

三湘海尚：商业内街

三湘海尚：向南一望无际

三湘海尚：50米开外就是太古城MALL

三湘海尚：北面隔路相望是派出所

三湘海尚：车库里面的800年古樟

三湘海尚：家门口，是香港

三湘海尚：车库椭圆形采光通风孔

三湘海尚：北面是后海金融中心区及南山商业文化中心区，围起部分就是中海油大厦工地

三湘海尚：北面的深圳湾体育中心正在抓紧建设

三湘海尚：密集布筋（拉结筋）

三湘海尚：道路侧绿化面积较大的东滨路、北师大附中

三湘海尚：东面永远无遮挡，口岸全景

三湘海尚：高空俯瞰室内恒温游泳池及室外无边际游泳池

三湘海尚：这里的楼间距相当于其它项目的全部纵深

三湘海尚：外立面的管线被全部遮盖，未来这里将看不到管线，完全净化

三湘海尚：东面的视野就是这样，那是另外一个科技豪宅红树西岸，两者隔深圳湾相望

三湘海尚：干挂效果

三湘海尚：局部绿化

三湘海尚：别墅的遮阳百页及卷帘，深圳首家

三湘海尚：锁及安全设备

三湘海尚：平台花园的步行楼梯

三湘海尚：小区边缘将种植乔木，实现更好的隐私性 

三湘海尚：喷涂发泡保温层

三湘海尚：这里是城墙公园

三湘海尚：南面将有学校

三湘海尚：飞机，噪音不大

三湘海尚：三联排

三湘海尚：2#地铁车辆段与小区的关系 

三湘海尚：高科技售楼处

三湘海尚：口岸与小区的关系