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千步效应:写在深圳地铁“上环”之前
作者:HOMER   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2009-11-06 11:39:51        点击11451
    

■形成环线:地铁效应暴发的关键节点

1#、4#地铁1期早已通车,但地铁的效应并未深入人心,关键原因是目前还是线性运行,而没有形成地铁网、没有形成环线。而两条线,于2#、3#、5#地铁,及广深客运专线等6条地铁正在热火朝天的建设。地铁三期工程的7#、9#和11#线的前期工作也在同步展开,将于明年上半年完成线路和站点的设计,三条地铁下半年正式开工。

在地铁线路不断连续展开施工,部分线路已经顺利完工之际,地铁物业则越来越引起广泛重视,一旦地铁连成环线,地铁物业的意义与价值就将立即得到突显。但实事求是地说,市民绝大多数没有地铁生活经验,也没有对地铁进行专门研究,缺乏专业储备。

那么,房地内参www.BANQ.cn本文的目的就是对地铁物业的选购要略进行简单阐述,希望能够为减少市民的试错提供专业帮助。

■地铁、而非地铁口

地铁,区别与其它所有的地面交通方式,对乘坐客户来说,具有几乎固化的准时准点、大容量的、速度快的特点,且直达目的地。相比较其他的出行方式,与地铁所带来的便利不能同日而语。

那么居住在靠近地铁站附近的居民,当然会把地铁作为首选出行的方式。但住在离地铁站较远的居民,地铁未必就是最佳的出行方式。因其与地铁站的距离远,从而步行到地铁站搭乘的时间花费多,那么出行总共花费的路上的时间就受到了影响。

由此,与地铁站距离的远近就成为了市民选择出行重要的考量依据。而住于离地铁站较远的居民,其实并未真正享有地铁物业所带来的便捷。所以地铁物业是不足道的,那么靠近地铁线但是原理地铁口的物业,并不是价值所在,而只有那些距离地铁口500米以内的物业才是价值最大化的品种。

■“千步效应”

靠近地铁站500米以内居住的居民,步行到地铁站的时间只需要1-5分钟,步伐大约1000步,而对于都市居民来说,这是一个最佳的步行时间的搭乘方式。如果距离再远,步行时间拉长,那么也就谈不上便利了。

如果以地铁站为圆心,500米作为半径画圆,这个圆所覆盖的土地范围,才真正享有地铁物业所带来的便捷,这就是我们定义的地铁物业“千步效应”。

“千步效应”下,这个圆所覆盖的面积,人口流动大、商业密集,无论从楼房、商业、交通、小型产业等一系列配套设施来看,都得到了价值资源的提高和财富的增值。故此,在以靠近地铁站500米圆面积之下的楼盘,其土地价值也真正显示出地段上的明星地位。

■500米半径圆的价值

房地产升值的根本原因在于土地的稀缺性,而“千步效应”下快捷的交通将使城市可供居住的区域成倍扩大,那么靠近地铁附近的土地价值都会增加,因为地铁的投入可以视为人们对土地的改造投入绝对增加。

在地铁沿线远市区一端住宅需求增加的同时,地铁市中心一端将是商业楼宇、写字楼和公共需求的增加,而对于“千步效应”下城区的写字楼、商业,则是一个非常大的好消息。

随着地铁的建设,人流涌动,那么各种形态的商业也会悄然升起。地铁商场、传统的服务行业都将涌现,形成各自独立又互相关联的业态布局。从而对周边的居民,提供了很大的购物空间,而促进片区经济的发展。

■深圳地铁全集

深圳共规划16条地铁线,总长585.3公里,设站357座。其中组团快线4条、干线6条、局域线6条,另规划城际线4条。下面是房地内参www.BANQ.cn对各地铁干线的罗列:

一、城市组团快线包括4条线路:
6#地铁:37.2公里的“松岗→龙华火车站”。
11#地铁:49.7公里的“福田中心区→松岗”。
13#地铁:48.1公里的“海上田园→塘坑”,预留远景南延至盐田的条件。
14#地铁:50.7公里的“福田中心区→坑梓”。

二、城市干线包括6条线路:
1#地铁:44.1公里的“罗湖火车站→机场北”。
2#地铁:31.3公里的“蛇口→东门”。
3#地铁:49.2公里的“保税区→坪地”。
4#地铁:27.2公里的“皇岗口岸→观澜”。
5#地铁:42.4公里的“前海湾→大剧院”,西端预留远景向南延伸的条件;宝安至布吉段站距较大,基本可达到快线功能要求。
10#地铁:42.2公里的“海上世界→松岗”。

三、城市局域线包括6条线路:
7#地铁:28.9公里的“罗湖太安→西丽动物园”。
8#地铁:25.9公里的“国贸→小梅沙”。
9#地铁:17.8公里的“罗湖火车站→上沙”。
12#地铁:36.4公里的“体育新城→坑梓”。
15#地铁:24.7公里的“前海路→石岩→田心”,预留远景西延接5号线的条件。
16#地铁:29.5公里的“益田村→平湖→大望”,预留远景北延经东莞凤岗接12号线的条件;南部预留至深港边境河套地区的支线。

■满足“千步效应”的地铁口物业

一、深圳湾口岸片区“千步楼盘”:
1、宝能·太古城:2#经过,距离0米
2、三湘海尚:2#经过,距离200米
3、兰溪谷:2#经过,距离250米、11#经过,距离10米
4、花园城5期:10#经过,距离200米

二、宝安中心区“千步楼盘”:
1、万科·金域华府:4#经过,距离300米
2、深业·新岸线:1#地铁,距离500米
3、花样年·花郡:1#地铁,距离400米
4、天健·时尚空间:1#、5#地铁,距离300米

三、福田片区“千步楼盘”:
1、卓越·世纪中心:1#、4#经过,距离200米
2、鸿隆·世纪广场:1#、3#经过,距离50米
3、深物业·深港1号:4#、7#经过,距离50~450米

四、龙华片区“千步楼盘”:
1、金地·上塘道:4#经过,距离500米
2、水榭春天:4#经过,距离100米

五、龙岗中心区“千步楼盘”:
1、绿景·大公馆:3#、12#经过,距离500米
2、阳光·天健城:12#经过,距离50~500米
3、中海·康城国际:12#经过,距离200米
4、金光华·龙岸:16#经过,距离230米

六、盐田片区“千步楼盘”:
1、中海·半山溪谷:8#经过,距离500米

房地内参www.BANQ.Cn认为,“千步效应”带来的不仅只是便捷,它更是提升地铁物业和片区双重价值的重要因素,当然也是购房者在选择城市住宅时应该重点参考的判断标准。(06)

深港合并地铁总线路图(深圳16条地铁线路+香港地铁线路)2001-2030

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