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项目及片区考评
第五园·御玺’地解:万科首次走近深圳的湖

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2009-11-12 11:51:49点击17707


导读:
     ■首个万科牌湖区物业:第五园五期收官、御玺上市
     ■片区个性特点
      一、毛容积率低至1.0
      二、4层次开发:万科·第五园容积率低至1.26
      三、交通便利:
      1、2条地铁、4个地铁站:双线双站地铁物业
      2、6个等级公路齐全:第五园至梅林关车程仅3分钟
      3、规划局太偏心:4个公交总站,第五园独占3个
      四、景观与生态资源配套:9公园、6林地、3水库  
      1、9大公园,第五园占其3
      2、6林地、3水库:第五园的后花园?
      五、配套设施完善:
      1、教育设施密集区
      2、医疗卫生设施
      3、文娱设施
      4、体育设施
      5、商业设施
      6、邮电设施
     ■“三核两轴”景观结构:第五园集坂田南景观之大成
     ■整体性改造
     ■总结
正文:

■首个万科牌湖区物业:第五园五期收官、御玺上市

万科·第五园所在的坂田南片区,是指由五和南路、布龙公路、清平高速公路、南坪快速路围合的区域,总用地面积431.30公顷。其功能定位为:以居住、配套设施为主的居住地区,为福田中心区、龙华二线拓展区以及华为、富士康高新科技园服务。

片区规划以轨道交通和公共交通为引导原则,并利用本片区邻近福田中心区的优势,结合5#地铁、16#地铁的契机,发展成为交通条件便利、配套设施完备、环境优美的居住地区。

法定图则显示,片区内5#地铁、16#地铁在此交汇,拥有地铁站4个(其中地铁换乘站1个),公园9个,是深圳又一潜力居住区。万科·第五园与珠江旭景佳园、中海·月朗苑等楼盘一起,共同形成一个高端生活片区。

继万科·第五园五期精装大户今年5月份面世以来,第五园一直都有不错的销售表现,并夺得了深圳市2009年第三季度楼盘成交龙虎榜之成交套数状元,而9月则以250套的成交业绩继续稳坐全市头把交椅。

御玺为万科第五园五期的收官之作,仅有50余席,即将在11月中旬面市,御玺均位于五期和六期中央,与南坑水库紧密连接,是深圳首个万科牌湖区物业,所推产品为105M2、125M2的三房和146M2的四房。因此,房地内参www.BANQ.cn对其所在的坂田南片区规划进行分析。

■片区个性特点

一、毛容积率低至1.0

本片区总用地面积431.30公顷、建设规模总量为442.86万㎡,毛容积率1.03。这是深圳少有的低容积率片区之一。要知道,龙岗的六约北片区,作为政府规划的唯一休闲型豪宅区,其容积率也达到了1.06。本片区与特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区,特区外的龙华新城核心区、观澜新中心区相比,该片区容积率都要低过上述片区。

当然,片区内旧改地区的个案容积率要高得多:片区内旧城更新改造地区,改造后作为居住用地的地块容积率原则上不能超过3.2,作为商业用地的地块容积率原则上不能超过4.0,但部分靠近轨道站点的商住混合用地容积率最高可达到4.5。这可能与区域内象万科·第五园低密度的住宅区较多有关。

二、4层次开发:万科·第五园容积率低至1.26

本片区内建设用地的开发强度可划分为四个层次。

第一层次为轨道站点500米范围内的用地,居住用地容积率控制在3.0-3.2,商业用地容积率控制在4.0-4.5,建筑高度控制在80m以下,局部地标性建筑高度可突破至100m。

第二层次为生产性服务中心周边的用地,居住用地容积率控制在2.5,商业用地容积率控制在3.0,建筑高度控制在80m以下。

第三层次的居住用地容积率控制为1.0-2.5、建筑高度控制在60m以下。工业用地容积率控制在1.5-2.0,建筑高度控制在36m以下。

万科·第五园即属于第三层次的居住用地。其总建面约63万㎡,占地约50万㎡,计划共分9期开发完毕。第五园产品类型丰富,包括别墅、叠院及高层产品,容积率只有1.26。是该片区容积率较低的住宅区之一。

第四层次以绿地、公共设施用地为主,容积率控制在2.0以下,建筑高度控制在24m以下。

三、交通便利:

1、2条地铁、4个地铁站:双线双站地铁物业

经过该片区的地铁线有两条,分别为5#线,16#线。

其中,5#地铁呈东西走向,沿布龙公路穿越本区,在本片区内设置3个地铁站点,即五和站、坂田站、大埔站。该地铁线路贯穿城市第一、二圈层,连接城市西、中、东三条发展轴,并与10条地铁线换乘,是构成深圳市近中期线网的骨干线路,是联系沿线各组团和三大交通枢纽的快速走廊。

16#地铁呈南北走向,南起皇岗海关站,连通福田、梅林和观澜,在关内线路与4#线基本平行。沿五和南路路穿越本区,在片区内设有五和、雅园2个地铁站。并在五和站与5#地铁交汇。五和站位于布龙公路与五和南路交叉口南部,布龙路辅道下,沿布龙公路东西方向布站。该站为5#地铁与16#地铁的换乘站,呈T形换乘,采用地下双层12m岛式站台。

图则显示,万科·第五园1、2、3区西距16#地铁雅园站约700m,北距5#地铁坂田站约1000m。而第五园的4期,与16#地铁雅园站的直线距离不到500m。也就是说,第五园属于双线双站地铁物业。

2、6个等级公路齐全:第五园至梅林关车程仅3分钟

本片区对外联系的主要道路为清平高速公路、南坪快速路、布龙公路、五和南路、坂田南路及环城南路。本片区内道路采用方格网状道路结构,分为六个等级:

高速公路:清平高速公路(宽100米,双向八车道);快速路:南坪快速路(宽120米,双向八车道);

干线性主干道:布龙公路(宽100米,双向八车道),环城路(宽70米,双向六车道,中央4米绿化分隔带),五和南路(宽60米,双向六车道,中央2米绿化分隔带);主干道:坂雪岗大道(宽60米,双向八车道,中央3米绿化分隔带),永香路(宽33米,双向六车道)。

次干道:和南路(宽30米,双向四车道),雅园路(宽40米,双向四车道),虎山路(宽30米,双向四车道),细山中路(宽30米,双向四车道)。支路:各街坊及组团的主要道路,宽10-24米,双向两车道。

干线性主干道环城路,以及主干道坂雪岗大道,分别自西而东、自南而北穿过第五园所在地块。而第五园南面约330m远处即为南坪快速。作为距福田中心区最近的大盘,第五园交通配套得天独厚,而有车一族来往第五园与市区也异常方便,从第五园至梅林关仅3分钟车程。

由龙华出发自驾前往第五园,可以经布龙公路转入梅坂大道,转入雅园路直行约800m即可抵达项目;而如果从关内出发,则可途经梅林关,梅坂大道,转入雅园路直行抵达项目;或者经清平快速,新布龙公路、梅坂大道,转入雅园路(石化新村与南坑村之间的支路)抵达项目。09年坂雪岗大道正式通车,第五园与CBD也更加紧密。

3、规划局太偏心:4个公交总站,第五园独占3个

本片区地面公交站场分三级设置:公交场站、公交总站及公交停靠站。

公交停车场设1处,位于07-04地块,占地42.4公顷;同时,该地块还设有一处公交总站。该公交总站与第五园9期斜向对望,中间只隔了一条环城路。而第五园7期与该公交总站同在环城路南侧,相距约130m。距离将于11月中旬推出的第五园5期·御玺也不到500m。

公交总站共设置4处,另3处附设于02-24、03-15、06-01地块,面积约2000-4000㎡;这3处公交车站,有两处都设于第五园内。02-24地块的公交总站位于第五园3期,距离第五园5期约200m;而03-15地块的公交总站,则位于第五园4期。也就是说,该片区4个公交总站,差不多被第五园独占了3个。规划局是不是对万科太偏心了?!

公交停靠站根据道路两侧的用地规划情况,按平均500米的站距设置,保证站点覆盖面积以300-500米为半径时,大干城市用地面积的50%-90%。在主干道上的公交停靠站点一律设置为港湾式,主干道上的港湾式停靠站长度保证3个停车位。

目前,通过公共交通前往万科·第五园,可以乘坐393路、高峰4号线、328路、812路、612路、380B路。此外,还可以坐大巴335、336、339、中巴971、955等线路的公交车。

四、景观与生态资源配套:9公园、6林地、3水库

1、9大公园,第五园占其3

该片区有公园9个。分别为:雅园公园(光雅园村内);雅乐公园(靠近雅园公园);雅居公园(靠近雅园公园);南园公园(南坑村和光雅园村交界处);南坑公园(南坑村内);乐业公园;细山公园(靠近细山路);围他公园(新围他村内);龙颈公园(靠近龙景立交)。

这9个公园,有3个位于万科·第五园周边。这3个公园,分别位于第五园4期北侧的03-12地块(用地面积19981㎡,绿地率70%)、第五园3期西北侧的02-12地块(用地面积26839㎡,绿地率70%)、第五园3期北侧的02-22地块(用地面积10415㎡,绿地率45%)。

2、6林地、3水库:第五园的后花园?

而07-02、07-05、07-06、07-08、07-09、08-03等6个地块均为林地,占地面积分别为124906㎡、319㎡、5089㎡、27179㎡、60487㎡、89445㎡,林地面积合计达307425㎡。07-03,07-07分别为正坑水库、南山水库,占地面积分别为28329㎡、79201㎡,水面面积合计达107530㎡。

07-07地块79201㎡的南山水库,与万科·第五园7期无缝相连。万科·第五园5期则与坂田南片区接壤的南坑水库相连。该水库总库容可达127.25万立方米,而正常库容为94万立方米。作为万科第五园5期的收官之作,“御玺”仅有50余席,位于5期和6期中央,南向可以观宝龙山郊野公园、银湖山、南坑水库等绝佳的湖山资源。

从法定图则上可以发现,上述6块林地,以及正坑、南山、南坑等3个水库,都在生态控制线以内。周边除第五园外再也没有其他住宅项目。可以这么认为,这近31万㎡的林地,以及3个水库,几乎都成了第五园的私家后花园。

五、配套设施完善:

本片区的配套设施包括片区级公共配套设施、市政公用设施和为本片区自身服务的居住地区级及以下公共配套设施、市政公用设施。

1、教育设施密集区

幼儿园:总量19所,现有5所,分别位于 01-05、01-17、01-18、01-27、02-10地块;

规划增加14所,分别位于01-01、01-09、01-28、02-14、02-24(已建成)、03-05、03-13、04-02、04-03、04-12、04-18、05-06、07-12、07-14地块。

目前已入伙的第五园3期02-24地块,已有12班的幼儿园1所。用地面积18033㎡,独立占地不少于4000㎡。此外,按照规划,第五园的7期、9期,以及将推售的“御玺”所在的第五园5期,都将新增幼儿园。也就是说,仅第五园一个项目,就将有4个幼儿园。

小学:总量3所,规划增加3所,分别位于01-10、03-14、04-16地块。03-14地块,位于第五园4期与2期之间,距第五园5期约200m。该小学用地15656㎡,规划为24班。

九年一贯制学校:总量2所,规划增加2所,分别位于02-02、05-02地块。05-02地块规划新建的九年一贯制学校,位于第五园9期北侧,与第五园仅隔了一条永宁街。该学校用地44411㎡,规划有54班。距离第五园5期约320m。

2、医疗卫生设施

150床医院:总量1所,规划增加1所,位于02-19地块。该医院有150床,占地15447㎡,容积率0.6,绿地率40.0%。该医院即位于第五园北侧,只隔一条南山街。

门诊部:总量3所,在01-19、02-01这两个地块,有现状保留的门诊部2个。规划在04-10地块增加门诊部1所。

社区健康服务中心:总量11个,现有4个,分别位于01-27、02-23、03-13、03-16地块;规划增加7个,分别位于01-05、01-15、01-26、03-06、04-07、04-10、05-06、07-12、07-15地块。

3、文娱设施

图书馆:总量1座,规划增加1座,位于02-21地块,用地23921㎡,容积率2.0。该图书馆在150床医院的东侧,永香街与长坑二街交汇处,与第五园也只隔了一条南山街。

博物馆:总量1座,规划增加1座,位于04-08地块,用地面积27460㎡,容积率1.5。该博物馆位于坂雪岗大道与永香路交汇处,距离第五园约230m。

文化站:总量1座,规划增加1座,位于02-07地块。居住区级文化中心:总量2座,规划增加2座,分别位于02-16、04-05地块。

居住小区级文化室:总量18个,现有4个,分别位于01-21、01-27、03-16、04-06地块;规划增加14个,分别位于01-05、01-15、01-28、03-06、04-03、04-12、04-18、04-20、04-21、05-06、06-02、07-11、07-12、07-14地块。

4、体育设施

综合体育活动中心:总量2个,规划增加2个,分别位于02-16、04-05地块。其中,02-16地块的综合体育活动中心,位于和南路与雅园路交汇处东北角,距离第五园约240m。用地面积为10977㎡,容积率0.1。

社区体育活动中心:总量4个,规划增加4个,分别位于01-25、02-12、02-22、03-10、04-15地块。

5、商业设施

肉菜市场:总量6个,现有1个,位于 02-23地块,即第五园3期所在地;规划增加5个,分别位于01-05、01-30、03-06、04-07、05-06地块。也就是说,05-06地块的第五园9期还将新增1个肉菜市场。

6、邮电设施

邮政支局:总量1个,规划增加1个,位于02-05地块。

邮政所:总量10个,现有1个,位于03-16地块。规划增加9个,分别位于01-05、01-26、02-07、03-16、04-07、04-10、05-06、07-12、07-14地块。03-16、05-06、07-12、07-14等四个地块,分别为万科第五园1期、9期、7期、5期所在地。除了幼儿园有4个之外,第五园的邮政所数量也达到了4个之多。

■“三核两轴”景观结构:第五园集坂田南景观之大成

本片区内所有开发建设活动均应遵循下列原则:1、充分利用银湖山郊野公园,通过两条景观轴线将其与片区内的开放空间及公共设施连接,构筑完整的绿色景观系统;2、落实并深化组团规划的景观体系,并结合轨道站点的契机,重点完善站点周边空间的建设;3、加强片区沿五和南路和布龙公路的建筑控制,保证统一、完整的城市界面。

该片区的自然地理实体有:银湖山、南坑水库、南山水库、正坑水库。根据组团规划对本片区提出的城市设计要求,结合本片区的环境特点、区位条件以及规划定位,在保护地区原生态结构的基础上,构筑“三核两轴”的整体景观结构:

1、“三核”即规划结构中的商务办公中心、商业服务中心和文化中心。“三核”以商业、居住、公共设施、绿地为主,也是高层建筑和公共开放空间重点引导区,城市未来的地标性建筑宜在此范围内形成,集中反映和体现本片区的城市形象。

2、“两轴”即从虎山路和新河街延伸至银湖山郊野公园的两条景观轴线。随着轨道五号线的建设以及旧城更新改造的推进,这两条轴线应成为公共设施、开放空间及景观节点的汇集地,形成本片区的主要景观道路。第五园的4期与其他各期分立虎山路西东两侧,南邻银湖山、南坑水库、南山水库等山水资源,成为景观轴线上景观资源集大成者。

■整体性改造

本片区的旧区重建改造地区,应以“完善功能、提升服务水平”为中心,优先借据片区的交通、配套和环境问题,严格控制片区的居住人口和居住用地规模,形成居住环境舒适、配套设施完善的片区。

为了在商业开发和公共利益之间取得平衡,保证改造能获得良好的居住环境和城市景观,除了现状保留和已获准的建筑项目,本片区将不宜零星开发改造。本着共同贡献的原则,改造开发原则上应以“捆绑单元”进行统一改造,意味着这里的改造将具有更好的整体性。

■总结

通过以上分析,我们可以发现:

坂田南431.30公顷的土地上,总计有教育设施24所,医疗卫生设施15所,文娱设施21座/个,体育设施6个,肉菜市场6个,邮电设施11个,公园9个……这意味着每17.97公顷土地上就有1所学校,每28.75公顷就有1所医院,每20.54公顷就有1个文娱设施……

在规划落实之后,无论上学、就医、文娱、体育、买菜等活动都将十分方便,从而成为一个真正的宜居片区。此外,值得注意的是,该片区有图书馆1个,博物馆1个,公园数量更是高达9个之多,相对来讲,这在其他片区是比较罕见的。

而第五园一个项目,就占有了4个公交总站中的3个,此外,小区内有4个幼儿园、4个邮政所,与小学、九年一贯制学校、医院、图书馆都只有一路之隔。300m范围内,分布着博物馆、综合体育活动中心等文化、体育配套。

随着规划实施,坂田南片区将成为宝安乃至深圳少有的交通条件便利、配套设施完备、环境优美的居住地区之一。而第五园也将成为该片区景观资源最好、环境最优美、生活配套最完善的项目。

坂田南地区  法定图则

第五园整体规划图

第五园平面图

第五园五期平面图

  航空拍摄的御玺山水景观


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