导读：
     ■前言
     ■龙岗中心城的后花园：休闲旅游、生态住区，兼顾生态工业
     ■生态优先，容积率低至1.0：1/3用地为水体、植被所覆盖
     ■清林径水库将扩容至1.88亿m3，防洪标准为500年一遇
      一、深圳最大湿地公园&深圳面积最大的森林公园
      二、扩容后，万科·清林径距清林径水库仅280m
     ■配套设施齐全
      一、教育设施
      二、医卫设施
      三、文体设施
      四、商业设施
      五、其他设施
     ■道路交通
      一、五等级公路齐全：外环大道临万科·清林径，长远是利好
      二、万科·清林径周围有5大停车场，加油加气站距离适中
     ■公共交通
     ■公共开放空间：7大公园+6大广场
     ■城市设计
     ■城市更新：统一改造，逐步完善
     ■总结：城市山民
正文：

■前言

龙岗龙西-五联片区是指：清水路以西、龙盛大道以北、清林径山脉东南面生态控制线范围外围合的区域，规划总用地面积为846.40公顷。

万科·清林径项目即位于龙岗龙西-五联片区，清林径森林公园南侧，项目占地面积20万㎡、建筑面积35.7万㎡。在“龙西-五联片区”法定图则上，03-01、05-03这两幅地块，都属于万科·清林径项目用地。

该项目属于万科V-Nature自然珍藏计划系列产品之一，与深圳最大的森林公园——近30平方公里清林径湿地森林公园裙带相依。2009-10-1日，万科清林径推出230-260㎡的葡萄墅，受到市场追捧，因此，房地内参www.BANQ.cn对该片区予以简析。

■龙岗中心城的后花园：休闲旅游、生态住区，兼顾生态工业

本片区的城市功能定位是：以休闲旅游、生态住区为特征，兼顾一定生态工业发展，具有浓郁地域特色的城市更新地区。发展成为龙岗中心城的后花园，与清林径森林公园和谐相依、可持续发展的生态社区。

本片区的城市发展目标是：以城村差异化的空间形态为切入点，规划对快速城市化城郊地区的城市更新和发展模式进行探讨和研究；在尊重地区现状的生态环境、空间肌理、现状场所特征以及现状用地的行政许可的基础上，打造一个具有用地混合，功能多元，具有强烈地域特色的城市更新地区，从而体现规划地区独特的异质化空间形态。

■生态优先，容积率低至1.0：1/3用地为水体、植被所覆盖

规划确定本片区的建设规模总量为857.98万㎡。规划居住人口规模为9.5万人。计算可知，该片区容积率为1.01。龙岗的六约北片区，作为政府规划的唯一休闲型豪宅区，容积率也达到了1.06。此外，该片区容积率也低于特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区，特区外的龙华新城核心区、观澜新中心区等片区。

制定“龙西-五联片区”规划的总体原则是：生态优先，区域协调原则，可操作性原则，土地高效集约利用原则，配套设施优先配置原则。根据规划，“龙西-五联片区”绿地用地面积142.12公顷，占城市建设用地比例20.28%。这意味着，“龙西-五联片区”1/5的建设用地都被绿地所覆盖。

绿地占规划总用地比例为16.79%。而该片区，水域为19.03公顷，占规划总用地面积的2.25%；林地为114.73公顷，占规划总用地面积的13.56%。绿地+林地+水域，总用地面积达275.88公顷，占到总规划用地面积的32.6%。该片区1/3的规划用地都为水体、植被所覆盖。法定规划生态优先的原则得以很好的体现。

■清林径水库将扩容至1.88亿m3，防洪标准为500年一遇

一、深圳最大湿地公园&深圳面积最大的森林公园

片区北部紧邻清林径水库，根据深圳市水利规划设计院提供的《清林径引水调蓄工程初设报告》，清林径水库将原清林径水库、黄龙湖水库以及伯公坳水库合并成一个大库，正常蓄水位79.0m，总库容1.88亿m3；水库扩建后将是调蓄和储备功能兼备的大（Ⅱ）型水库，设计洪水标准位500年一遇。

清林径水库扩容工程将于年底前展开全面施工，预计将于2012年建成。清林径水库扩建后将建成深圳最大湿地公园，也将是深圳面积最大的森林公园。其面积相当于17个莲花山公园，或4个梧桐山森林公园。扩建后的清林径湿地公园水域面积将从目前的6375亩增加至9052亩，库区岛屿从7个增加到11个。

水库除了防洪抗旱发电之外，还可以调节气候，能够为周边环境提供一个比较舒适的环境。清林径水库是龙岗的主要供水来源，其生态保护好过大鹏半岛，同时还有旅游、观光、休闲功能。通过在水库边兴建“卧龙亭”和“腾龙亭”，这里将成为“双龙”生态观光旅游区。

二、扩容后，万科·清林径距清林径水库仅280m

而清林径水库扩容之后，万科·清林径距离水库直线距离只有约280m，清林径水库、清林径森林公园将成为万科·清林径一道最重要的风景线。万科·清林径内有纯步行道，登山道、自行车休闲道直通水库。

规划地区内已划定龙西河、回龙河控制蓝线、清林径水库的一级水源保护线、清林二变和灵芝变电站的高压走廊控制宽度，规划实施时应按要求落实。

由于水库扩容后的一级水源保护线线位正在环保部门审批过程中，本次规划中引用的一级水源保护线为根据水规院提供的线位；如有变动，应以最终通过审批的线位为准；一级水源保护区范围内的用地应严格控制，不得作为城市建设用地进行开发。

而房地内参www.BANQ.cn发现，万科·清林径离一级水源保护线仅有约160m，是距离一级水源保护线线位最近的住宅区之一。此外，万科·清林径与生态控制线无缝相接，并就此成为整个片区最靠近生态控制线线位的住宅区。

■配套设施齐全

本片区的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。

一、教育设施

幼儿园：总共16所，已有幼儿园2所，分别位于11-17，03-01地块。规划增加14所，分别位于01-07，01-09，01-21，05-02，07-04，07-16，08-06，08-14，08-19，08-23，08-26，08-29，09-08，12-26地块。目前万科·清林径已有03-01地块的幼儿园1所，规模为12班。

小学：总共3所，已有小学1所，规模24班，位于03-02地块。规划增加2所，分别位于01-05，08-24地块。其中已有的03-02地块小学，用地面积15003㎡，位于万科·清林径东南面，与之相连，因此，直接方便万科·清林径的业主子女接受小学教育。

九年一贯制学校：总共2所，分别位于06-10，11-18地块，其中06-10地块，用地面积为30090㎡，规模为36班，在万科·清林径西面，距离约500m。

二、医卫设施

综合医院：规划增加1间，地块07-15，用地面积为23051㎡，规模为200床。在万科·清林径东南角，与其只相隔3个街区，距离约980m。这是一个比较合适的距离，距离医院太近则易受污染，而太远则看病不方便。而980m，不远不近，刚好。步行不要10分钟，而开车则只要分把钟。

社区健康服务中心：总量12间，现有1间，位于11-13地块；规划增加11个，分别位于01-07，01-09，01-21，03-01，05-02，05-03，07-04，08-14，08-29，09-08，12-26地块。其中，03-01，05-02地块新增的社康服务中心，都位于万科·清林径内。

三、文体设施

文化活动用地：总量4个，分别位于07-03，08-27，10-13，11-26地块。图书展览用地：规划增加1个，位于13-28地块。

综合体育活动中心：规划增加2个，位于01-14，06-07地块。这两个地块分别位于万科·清林径西、东两边，距万科·清林径都只有约500m。社区体育活动场地：规划增加12个，分别位于01-02，01-09，01-13，07-07，07-16，08-06，08-14，08-23，08-29，09-08，12-15，12-29地块。 

居住小区级文化室：总量24个，现有1个，位于06-12地块，规划增加23个，分别位于01-04，01-07，01-09，01-13，03-01，03-03，05-02，05-03，05-07，06-07，07-04，07-07，07-16，08-06，08-09，08-19，08-14，08-23,08-26，08-29，12-10，12-15，12-29地块。

其中，万科·清林径所在的05-03、03-01地块，各有1间文化室。

四、商业设施

肉菜市场：规划增加6个，分别位于01-22，07-10，06-18，09-13，09-31，12-26地块。其中，01-22地块肉菜市场，在万科·清林径（03-01地块）西南侧，中间只隔了一条马路。

五、其他设施

派出所：规划增加1间，位于06-12地块。距离万科·清林径（03-01地块）只有430m，社区安全性得以保障。

社区警务室：规划增加7间，分别位于01-09，01-21，07-16，08-06，09-08，11-14，12-15地块。其中01-21地块，与万科·清林径（03-01地块）仅有一街之隔。由此，万科·清林径业主的治安保障得到了提高。

消防站：规划增加1个，位于05-08地块，在万科·清林径东北约1400m处。设想消防车沿倚山路，以车速65~85公里/小时驶往万科·清林径，最多只要1分半钟即可抵达。

■道路交通

一、五等级公路齐全：外环大道临万科·清林径，长远是利好

本片区对外联系的主要出入口为龙盛大道、协平路、龙城友谊路、清水路、龙西中路。本片区内道路系统结合现状呈自由式布局，规划道路分五个等级：

高速公路：外环大道；路宽100m；快速路：龙盛大道，路宽80m，为双向八车道；其中，外环大道靠近万科·清林径北面，虽然外环大道的开通不可避免的会对万科·清林径造成一定程度的影响，但是路通则财通，其交通会因此而大为改善，从长远来看对项目当然有利。万科·清林径至龙岗中心城，车程只有约10分钟，而来往深圳关内也将更为方便快捷。

城市主干路：龙城大道、协平路、龙城友谊路（暂定名）、创建路、红岭路、倚山路和清水路，路宽30—80m，为双向八车道、双向六车道或双向四车道；城市次干路：玉岭路（暂定名）、龙西中路、五联路、石丰路、龙城创业路（暂定名）和清友路（暂定名），路宽25—40m，为双向四车道；

城市支路：富民路、玉湖八巷、佳辉路（暂定名）、楼岭路（暂定名）、岭头路（暂定名）、华裕路（暂定名）、佳成路（暂定名）、岭沙路（暂定名）、创富路（暂定名）、福星路（暂定名）、将军路（暂定名）、学园路（暂定名）、玉城路（暂定名）、道路路宽12－24m，为双向二车道。

二、万科·清林径周围有5大停车场，加油加气站距离适中

还将增加11个社会停车场，分别位于01-15，03-08，06-06，06-20，06-23，07-19，09-23，11-12，13-07，13-14，13-29地块。

其中，03-08地块，规模有366个公共提车位，距离万科·清林径只有240m，而01-15地块，用地面积4176㎡，距离万科·清林径有580m，06-23地块，规模350个停车位，距离万科·清林径约550m,而06-06地块，规模200个停车位，距离万科·清林径约550m,07-19地块，规模98个停车位，距离万科·清林径也只有3个街道相隔，那么由此，万科·清林径附近已经拥有5大停车场。

片区还将规划增加1个加油加气站，位于07-21地块，与万科·清林径相隔约5个街区，距离约1600m，业主加油加气将会比较方便，同时也可以避免与加油站过近的困扰。由此，万科·清林径附近就有五大停车场和一个加油加气站，对于有车一族来说，停车和出行自然会更方便。
 
■公共交通

本片区地面公共交通场站分为四级：公交总站、停靠站、综合车场、维修场，区内公交服务线路为进出区内公交及穿越本区公交。

规划增加3个公交总站，分别位于01-16，08-22，10-08地块，其中01-16地块，在万科·清林径西侧，用地面积4059㎡，距其约600m。规划增加1个综合车场，位于09-04地块。

本片区步行系统由地区的自然景观资源结合更新改造形成安全、舒适、方便、连续的步行系统和非机动车式的慢行系统等构成。本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

■公共开放空间：7大公园+6大广场

该片区有7大公园。分别为：回龙岭生态公园（回龙埔村）、长排岭生态公园、瓦窑坑生态公园、朱古石生态公园（朱古石村内、龙西公园、红花岭公园、五联社区公园（五联村委西侧）。

而其中，在万科·清林径附近有3个比较大的公园，分别位于01-18地块（用地面积48637㎡）、03-08地块（用地面积18307㎡）、06-23地块（用地面积101546㎡）。

广场用地：总量6个，现已有1个，位于03-07地块，用地面积14583㎡，距离万科·清林径只有约100m。另外还将规划增加5个，分别位于05-06，08-01，08-03，13-06，13-13地块，其中05-06地块，位于万科·清林径东北面，延倚山路便可直到，距离约650m。

根据规划，公共开放空间的设置和使用将遵循以下原则：突出地区中心的绿色商业圈层，以协平路沿线以视觉空间廊道，清水河、回龙河为自然景观纽带，强化五联路和红岭路沿线生活景观界面，通过道路沿线景观界面将地区内部多处公园良好衔接；龙盛大道沿线自然景观界面、现代居住界面相结合，构造多个景观节点，形成由多条景观轴线、多个景观节点组成的多层次景观结构体系。

■城市设计

本片区是龙岗中心城重要的城市景观区域。本片区的任何开发建设活动均应遵循下列原则：应充分组织好内部自然景观要素、人文景观要素与周边环境的关系，创造视觉景观中心，构建与中心城区相呼应的景观通廊和视线通廊，形成脉络清晰、风貌各异、生活氛围浓郁的地区。

景观轴是片区空间景观的支撑，位于景观轴上的各地块在建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应符合轴线构成的整体要求。

1、协平路为片区与中心城联系的主要发展轴，也是中心城与清林径山脉相连的视线走廊，是展示片区形象的重要轴线，位于轴线上各地块用地和建筑在用地功能、建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应符合轴线构成的整体要求。

2、五联路、红岭路和龙西中路为片区内的生活景观轴线，是片区体现自然景观与人文景观相结合的重要轴线，其沿线构成要素主要为居住、商业、公园水体绿地等，应形成良好的生活氛围；原则上，五联路两侧形成的现状商业街区应予以保留。

3、龙盛大道作为区域联系主要通道，沿线的景观界面以车行空间景观为主，其街景立面应体现现代居住区的功能特点，其建筑高度、色彩上应强调其统一协调。

4、红花岭革命纪念公园是展示地区历史文脉的重要基地，应结合周边的地形地貌和自然资源，建设以文化博物展示为中心，文化广场、郊野运动休闲功能为补充来完善该区域的配套服务，形成自然环境与人脉文化相协调的氛围。

■城市更新：统一改造，逐步完善

在进行城市更新（即旧城改造）时，应依据以下原则：优先安排城市基础设施、公共服务设施和重点产业功能的原则，并应当有利于调整产业结构、改善生态环境和保护历史文化遗产，避免盲目无序拆建。

为了在商业开发与公共利益之间取得平衡，保证改造能获得良好的居住环境和城市景观，除了现状保留和已获准的建设项目，本片区不宜零星开发改造。本着共同贡献的原则，改造开发原则上应以“更新单元”进行统一改造，逐步完善配套、增加公共空间，并符合市政府的旧城旧村改造政策。

房地内参www.BANQ.cn认为，与零星开发改造相比，统一改造可以更好的规划，有助于在该片区形成和谐统一的城市景观。在此原则下进行旧改，将更好的提升片区价值。

■总结：城市山民

龙岗龙西-五联片区是龙岗中心城的后花园。该片区与清林径森林公园和谐相依，而清林径森林公园是深圳最大湿地公园、同时也是深圳面积最大的森林公园。拥有得天独厚的生态资源优势。而万科·清林径作为最为临近清林径森林公园的住宅项目，在用地应日益控制严格的背景下，其稀缺性将会更加的突出。该项目也将成为深圳难得的山、林、湖俱全的住区。

虽然该片区还有部分地区需要通过旧改实现城市更新，配套设施有待完善。但是以“更新单元”统一改造，将使得该片区配套逐步完善、公共空间得以增加。从这个角度来说，与目前已经成熟的城区相比，该片区反而具有一定的后方优势。

作为远离城市闹市区的项目，万科·清林径三面环山，周围遍布山脉和荔枝林、公园、湖泊……未来从本项目可有私家登山道通往清林径山体公园。居住在万科·清林径，将可实现有山、有湖、有公园的都市牧场梦想。(03、06)

龙西-五联地区 法定图则