GO
登陆
项目及片区考评
万科·清林径’地解:资源至大交集所在

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2009-11-13 10:00:42点击10244


导读:
     ■前言
     ■龙岗中心城的后花园:休闲旅游、生态住区,兼顾生态工业
     ■生态优先,容积率低至1.0:1/3用地为水体、植被所覆盖
     ■清林径水库将扩容至1.88亿m3,防洪标准为500年一遇
      一、深圳最大湿地公园&深圳面积最大的森林公园
      二、扩容后,万科·清林径距清林径水库仅280m
     ■配套设施齐全
      一、教育设施
      二、医卫设施
      三、文体设施
      四、商业设施
      五、其他设施
     ■道路交通
      一、五等级公路齐全:外环大道临万科·清林径,长远是利好
      二、万科·清林径周围有5大停车场,加油加气站距离适中
     ■公共交通
     ■公共开放空间:7大公园+6大广场
     ■城市设计
     ■城市更新:统一改造,逐步完善
     ■总结:城市山民
正文:

■前言

龙岗龙西-五联片区是指:清水路以西、龙盛大道以北、清林径山脉东南面生态控制线范围外围合的区域,规划总用地面积为846.40公顷。

万科·清林径项目即位于龙岗龙西-五联片区,清林径森林公园南侧,项目占地面积20万㎡、建筑面积35.7万㎡。在“龙西-五联片区”法定图则上,03-01、05-03这两幅地块,都属于万科·清林径项目用地。

该项目属于万科V-Nature自然珍藏计划系列产品之一,与深圳最大的森林公园——近30平方公里清林径湿地森林公园裙带相依。2009-10-1日,万科清林径推出230-260㎡的葡萄墅,受到市场追捧,因此,房地内参www.BANQ.cn对该片区予以简析。

■龙岗中心城的后花园:休闲旅游、生态住区,兼顾生态工业

本片区的城市功能定位是:以休闲旅游、生态住区为特征,兼顾一定生态工业发展,具有浓郁地域特色的城市更新地区。发展成为龙岗中心城的后花园,与清林径森林公园和谐相依、可持续发展的生态社区。

本片区的城市发展目标是:以城村差异化的空间形态为切入点,规划对快速城市化城郊地区的城市更新和发展模式进行探讨和研究;在尊重地区现状的生态环境、空间肌理、现状场所特征以及现状用地的行政许可的基础上,打造一个具有用地混合,功能多元,具有强烈地域特色的城市更新地区,从而体现规划地区独特的异质化空间形态。

■生态优先,容积率低至1.0:1/3用地为水体、植被所覆盖

规划确定本片区的建设规模总量为857.98万㎡。规划居住人口规模为9.5万人。计算可知,该片区容积率为1.01。龙岗的六约北片区,作为政府规划的唯一休闲型豪宅区,容积率也达到了1.06。此外,该片区容积率也低于特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区,特区外的龙华新城核心区、观澜新中心区等片区。

制定“龙西-五联片区”规划的总体原则是:生态优先,区域协调原则,可操作性原则,土地高效集约利用原则,配套设施优先配置原则。根据规划,“龙西-五联片区”绿地用地面积142.12公顷,占城市建设用地比例20.28%。这意味着,“龙西-五联片区”1/5的建设用地都被绿地所覆盖。

绿地占规划总用地比例为16.79%。而该片区,水域为19.03公顷,占规划总用地面积的2.25%;林地为114.73公顷,占规划总用地面积的13.56%。绿地+林地+水域,总用地面积达275.88公顷,占到总规划用地面积的32.6%。该片区1/3的规划用地都为水体、植被所覆盖。法定规划生态优先的原则得以很好的体现。

■清林径水库将扩容至1.88亿m3,防洪标准为500年一遇

一、深圳最大湿地公园&深圳面积最大的森林公园

片区北部紧邻清林径水库,根据深圳市水利规划设计院提供的《清林径引水调蓄工程初设报告》,清林径水库将原清林径水库、黄龙湖水库以及伯公坳水库合并成一个大库,正常蓄水位79.0m,总库容1.88亿m3;水库扩建后将是调蓄和储备功能兼备的大(Ⅱ)型水库,设计洪水标准位500年一遇。

清林径水库扩容工程将于年底前展开全面施工,预计将于2012年建成。清林径水库扩建后将建成深圳最大湿地公园,也将是深圳面积最大的森林公园。其面积相当于17个莲花山公园,或4个梧桐山森林公园。扩建后的清林径湿地公园水域面积将从目前的6375亩增加至9052亩,库区岛屿从7个增加到11个。

水库除了防洪抗旱发电之外,还可以调节气候,能够为周边环境提供一个比较舒适的环境。清林径水库是龙岗的主要供水来源,其生态保护好过大鹏半岛,同时还有旅游、观光、休闲功能。通过在水库边兴建“卧龙亭”和“腾龙亭”,这里将成为“双龙”生态观光旅游区。

二、扩容后,万科·清林径距清林径水库仅280m

而清林径水库扩容之后,万科·清林径距离水库直线距离只有约280m,清林径水库、清林径森林公园将成为万科·清林径一道最重要的风景线。万科·清林径内有纯步行道,登山道、自行车休闲道直通水库。

规划地区内已划定龙西河、回龙河控制蓝线、清林径水库的一级水源保护线、清林二变和灵芝变电站的高压走廊控制宽度,规划实施时应按要求落实。

由于水库扩容后的一级水源保护线线位正在环保部门审批过程中,本次规划中引用的一级水源保护线为根据水规院提供的线位;如有变动,应以最终通过审批的线位为准;一级水源保护区范围内的用地应严格控制,不得作为城市建设用地进行开发。

而房地内参www.BANQ.cn发现,万科·清林径离一级水源保护线仅有约160m,是距离一级水源保护线线位最近的住宅区之一。此外,万科·清林径与生态控制线无缝相接,并就此成为整个片区最靠近生态控制线线位的住宅区。

■配套设施齐全

本片区的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。

一、教育设施

幼儿园:总共16所,已有幼儿园2所,分别位于11-17,03-01地块。规划增加14所,分别位于01-07,01-09,01-21,05-02,07-04,07-16,08-06,08-14,08-19,08-23,08-26,08-29,09-08,12-26地块。目前万科·清林径已有03-01地块的幼儿园1所,规模为12班。

小学:总共3所,已有小学1所,规模24班,位于03-02地块。规划增加2所,分别位于01-05,08-24地块。其中已有的03-02地块小学,用地面积15003㎡,位于万科·清林径东南面,与之相连,因此,直接方便万科·清林径的业主子女接受小学教育。

九年一贯制学校:总共2所,分别位于06-10,11-18地块,其中06-10地块,用地面积为30090㎡,规模为36班,在万科·清林径西面,距离约500m。

二、医卫设施

综合医院:规划增加1间,地块07-15,用地面积为23051㎡,规模为200床。在万科·清林径东南角,与其只相隔3个街区,距离约980m。这是一个比较合适的距离,距离医院太近则易受污染,而太远则看病不方便。而980m,不远不近,刚好。步行不要10分钟,而开车则只要分把钟。

社区健康服务中心:总量12间,现有1间,位于11-13地块;规划增加11个,分别位于01-07,01-09,01-21,03-01,05-02,05-03,07-04,08-14,08-29,09-08,12-26地块。其中,03-01,05-02地块新增的社康服务中心,都位于万科·清林径内。

三、文体设施

文化活动用地:总量4个,分别位于07-03,08-27,10-13,11-26地块。图书展览用地:规划增加1个,位于13-28地块。

综合体育活动中心:规划增加2个,位于01-14,06-07地块。这两个地块分别位于万科·清林径西、东两边,距万科·清林径都只有约500m。社区体育活动场地:规划增加12个,分别位于01-02,01-09,01-13,07-07,07-16,08-06,08-14,08-23,08-29,09-08,12-15,12-29地块。 

居住小区级文化室:总量24个,现有1个,位于06-12地块,规划增加23个,分别位于01-04,01-07,01-09,01-13,03-01,03-03,05-02,05-03,05-07,06-07,07-04,07-07,07-16,08-06,08-09,08-19,08-14,08-23,08-26,08-29,12-10,12-15,12-29地块。

其中,万科·清林径所在的05-03、03-01地块,各有1间文化室。

四、商业设施

肉菜市场:规划增加6个,分别位于01-22,07-10,06-18,09-13,09-31,12-26地块。其中,01-22地块肉菜市场,在万科·清林径(03-01地块)西南侧,中间只隔了一条马路。

五、其他设施

派出所:规划增加1间,位于06-12地块。距离万科·清林径(03-01地块)只有430m,社区安全性得以保障。

社区警务室:规划增加7间,分别位于01-09,01-21,07-16,08-06,09-08,11-14,12-15地块。其中01-21地块,与万科·清林径(03-01地块)仅有一街之隔。由此,万科·清林径业主的治安保障得到了提高。

消防站:规划增加1个,位于05-08地块,在万科·清林径东北约1400m处。设想消防车沿倚山路,以车速65~85公里/小时驶往万科·清林径,最多只要1分半钟即可抵达。

■道路交通

一、五等级公路齐全:外环大道临万科·清林径,长远是利好

本片区对外联系的主要出入口为龙盛大道、协平路、龙城友谊路、清水路、龙西中路。本片区内道路系统结合现状呈自由式布局,规划道路分五个等级:

高速公路:外环大道;路宽100m;快速路:龙盛大道,路宽80m,为双向八车道;其中,外环大道靠近万科·清林径北面,虽然外环大道的开通不可避免的会对万科·清林径造成一定程度的影响,但是路通则财通,其交通会因此而大为改善,从长远来看对项目当然有利。万科·清林径至龙岗中心城,车程只有约10分钟,而来往深圳关内也将更为方便快捷。

城市主干路:龙城大道、协平路、龙城友谊路(暂定名)、创建路、红岭路、倚山路和清水路,路宽30—80m,为双向八车道、双向六车道或双向四车道;城市次干路:玉岭路(暂定名)、龙西中路、五联路、石丰路、龙城创业路(暂定名)和清友路(暂定名),路宽25—40m,为双向四车道;

城市支路:富民路、玉湖八巷、佳辉路(暂定名)、楼岭路(暂定名)、岭头路(暂定名)、华裕路(暂定名)、佳成路(暂定名)、岭沙路(暂定名)、创富路(暂定名)、福星路(暂定名)、将军路(暂定名)、学园路(暂定名)、玉城路(暂定名)、道路路宽12-24m,为双向二车道。

二、万科·清林径周围有5大停车场,加油加气站距离适中

还将增加11个社会停车场,分别位于01-15,03-08,06-06,06-20,06-23,07-19,09-23,11-12,13-07,13-14,13-29地块。

其中,03-08地块,规模有366个公共提车位,距离万科·清林径只有240m,而01-15地块,用地面积4176㎡,距离万科·清林径有580m,06-23地块,规模350个停车位,距离万科·清林径约550m,而06-06地块,规模200个停车位,距离万科·清林径约550m,07-19地块,规模98个停车位,距离万科·清林径也只有3个街道相隔,那么由此,万科·清林径附近已经拥有5大停车场。

片区还将规划增加1个加油加气站,位于07-21地块,与万科·清林径相隔约5个街区,距离约1600m,业主加油加气将会比较方便,同时也可以避免与加油站过近的困扰。由此,万科·清林径附近就有五大停车场和一个加油加气站,对于有车一族来说,停车和出行自然会更方便。
 
■公共交通

本片区地面公共交通场站分为四级:公交总站、停靠站、综合车场、维修场,区内公交服务线路为进出区内公交及穿越本区公交。

规划增加3个公交总站,分别位于01-16,08-22,10-08地块,其中01-16地块,在万科·清林径西侧,用地面积4059㎡,距其约600m。规划增加1个综合车场,位于09-04地块。

本片区步行系统由地区的自然景观资源结合更新改造形成安全、舒适、方便、连续的步行系统和非机动车式的慢行系统等构成。本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

■公共开放空间:7大公园+6大广场

该片区有7大公园。分别为:回龙岭生态公园(回龙埔村)、长排岭生态公园、瓦窑坑生态公园、朱古石生态公园(朱古石村内、龙西公园、红花岭公园、五联社区公园(五联村委西侧)。

而其中,在万科·清林径附近有3个比较大的公园,分别位于01-18地块(用地面积48637㎡)、03-08地块(用地面积18307㎡)、06-23地块(用地面积101546㎡)。

广场用地:总量6个,现已有1个,位于03-07地块,用地面积14583㎡,距离万科·清林径只有约100m。另外还将规划增加5个,分别位于05-06,08-01,08-03,13-06,13-13地块,其中05-06地块,位于万科·清林径东北面,延倚山路便可直到,距离约650m。

根据规划,公共开放空间的设置和使用将遵循以下原则:突出地区中心的绿色商业圈层,以协平路沿线以视觉空间廊道,清水河、回龙河为自然景观纽带,强化五联路和红岭路沿线生活景观界面,通过道路沿线景观界面将地区内部多处公园良好衔接;龙盛大道沿线自然景观界面、现代居住界面相结合,构造多个景观节点,形成由多条景观轴线、多个景观节点组成的多层次景观结构体系。

■城市设计

本片区是龙岗中心城重要的城市景观区域。本片区的任何开发建设活动均应遵循下列原则:应充分组织好内部自然景观要素、人文景观要素与周边环境的关系,创造视觉景观中心,构建与中心城区相呼应的景观通廊和视线通廊,形成脉络清晰、风貌各异、生活氛围浓郁的地区。

景观轴是片区空间景观的支撑,位于景观轴上的各地块在建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应符合轴线构成的整体要求。

1、协平路为片区与中心城联系的主要发展轴,也是中心城与清林径山脉相连的视线走廊,是展示片区形象的重要轴线,位于轴线上各地块用地和建筑在用地功能、建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应符合轴线构成的整体要求。

2、五联路、红岭路和龙西中路为片区内的生活景观轴线,是片区体现自然景观与人文景观相结合的重要轴线,其沿线构成要素主要为居住、商业、公园水体绿地等,应形成良好的生活氛围;原则上,五联路两侧形成的现状商业街区应予以保留。

3、龙盛大道作为区域联系主要通道,沿线的景观界面以车行空间景观为主,其街景立面应体现现代居住区的功能特点,其建筑高度、色彩上应强调其统一协调。

4、红花岭革命纪念公园是展示地区历史文脉的重要基地,应结合周边的地形地貌和自然资源,建设以文化博物展示为中心,文化广场、郊野运动休闲功能为补充来完善该区域的配套服务,形成自然环境与人脉文化相协调的氛围。

■城市更新:统一改造,逐步完善

在进行城市更新(即旧城改造)时,应依据以下原则:优先安排城市基础设施、公共服务设施和重点产业功能的原则,并应当有利于调整产业结构、改善生态环境和保护历史文化遗产,避免盲目无序拆建。

为了在商业开发与公共利益之间取得平衡,保证改造能获得良好的居住环境和城市景观,除了现状保留和已获准的建设项目,本片区不宜零星开发改造。本着共同贡献的原则,改造开发原则上应以“更新单元”进行统一改造,逐步完善配套、增加公共空间,并符合市政府的旧城旧村改造政策。

房地内参www.BANQ.cn认为,与零星开发改造相比,统一改造可以更好的规划,有助于在该片区形成和谐统一的城市景观。在此原则下进行旧改,将更好的提升片区价值。

■总结:城市山民

龙岗龙西-五联片区是龙岗中心城的后花园。该片区与清林径森林公园和谐相依,而清林径森林公园是深圳最大湿地公园、同时也是深圳面积最大的森林公园。拥有得天独厚的生态资源优势。而万科·清林径作为最为临近清林径森林公园的住宅项目,在用地应日益控制严格的背景下,其稀缺性将会更加的突出。该项目也将成为深圳难得的山、林、湖俱全的住区。

虽然该片区还有部分地区需要通过旧改实现城市更新,配套设施有待完善。但是以“更新单元”统一改造,将使得该片区配套逐步完善、公共空间得以增加。从这个角度来说,与目前已经成熟的城区相比,该片区反而具有一定的后方优势。

作为远离城市闹市区的项目,万科·清林径三面环山,周围遍布山脉和荔枝林、公园、湖泊……未来从本项目可有私家登山道通往清林径山体公园。居住在万科·清林径,将可实现有山、有湖、有公园的都市牧场梦想。(03、06)

龙西-五联地区 法定图则


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。
评论者:过客
蚊子多死!!!
0