导读：
     ■水榭系首个集约大盘、首个综合体大盘
     ■莱蒙·水榭春天距华侨城23分钟
     ■莱蒙深圳规模最大盘、买进水榭系性价比最高的途径
     ■项目地段
      一、龙华新城北区距4#地铁口最近的新盘：500米处红山站
      二、主门户物业：距深圳北站约1400米：城际交通最便捷之所
     ■周边景观
      一、北面：楼盘众多，片区蜕变在即
      二、东、南、西面：土地空旷，可塑性强
     ■工地考察
      一、深圳住宅区中最厚的回填土层：2.310米！
      二、楼板厚与面宽达至最合理均衡：垂直降噪音水平高
      三、卫生间大降板、厨房不降板：落水全侧排
      四、整体门框与红树西岸属同一水准
      五、深圳同级项目中，唯一采用全混凝土剪力外墙
      六、80cm步入式凸窗增加使用面积、硕大阳台加强根
      七、楼梯间带落地窗，电梯间带凸窗：具备装空调技术条件
      八、无须穿越楼板：高强泵外侧送混凝土施工技术
      九、宽大的楼间距，小区花园面积达11万㎡
      十、测量数据
     ■莱蒙鹏源特点
      一、莱蒙鹏源：深圳又一成功跨地域的综合房企
      二、商业资源最多、商住互增效应最强的深圳房企
      三、龙华新城最大供应商、产品线最丰富房企：霸盘易主为莱蒙鹏源
正文：

■水榭系首个集约大盘、首个综合体大盘

2002年开盘的香蜜湖畔的莱蒙·水榭花都，业已成为深圳最高档的住宅区之一，在深圳的顶级财富阶层中拥有广泛的影响力。水榭花都这个项目，一举奠定了水榭花都房地产有限公司在深圳地产界的江湖地位，也为其打造了豪宅专家的金字招牌。之后，水榭花都地产又陆续开发莱蒙·水榭山、莱蒙·水榭春天。

而房地内参www.BANQ.cn资料表明，位于龙华拓展区的莱蒙·水榭春天，是该公司在深圳开发的首个集约大盘、以及唯一不带别墅的项目。也是水榭山之后，水榭花都地产在龙华拓展区内的第二个项目、在深圳中轴上的第三个项目，更是其在深圳开发史上建筑规模的最大项目、首个综合体项目。

■莱蒙·水榭春天距华侨城23分钟

作为豪宅专家的首个集约大盘，以打造豪宅而著称的莱蒙鹏源，又将在龙华拓展区交出一份怎样的代表作呢？带着这个疑问，2009-11-19下午15：55-17：32，房地内参www.BANQ.cn考查了位于龙华拓展区人民南路东侧的莱蒙·水榭春天。

这是我们在莱蒙·水榭山、金地·上塘道、万科·金域华府、金地·梅陇镇、书香港门第之后，在龙华新城内考查的第6个项目，本次考查过程历时约1个半小时。房地内参www.BANQ.cn专业组成员15：30从南山华侨城出发，从华侨城、南坪快速、沿福龙路转人民路15：55即抵达莱蒙·水榭春天，车程23分钟。

华侨城与水榭春天的距离之近、交通时间之短、都出乎意料之外，但同样，华侨城与23分钟以外的莱蒙·水榭春天房价差估计将在3~5倍左右，价格洼地似乎也无须多言。

■莱蒙深圳规模最大盘、买进水榭系性价比最高的途径：龙华新城新霸盘

位于人民南路和民塘路交汇处东南侧的莱蒙·水榭春天，东南面就是4#地铁红山站站点，项目总占地16.7万㎡，总建面56万㎡，这是莱蒙深圳规模最大盘，也是水榭系产品中，性价比最高、距离市民最近的品种。项目西北为正在施工的人民路，东北侧为规划的富国路、隔富国路为七里香榭和日出印象住宅小区，其东北、西北两侧分别与金地·梅陇镇、金地·上塘道这两个项目隔路相望。

水榭春天将分三期开发，先行启动部分占地85664.45㎡、建面294169㎡、容积率3.44，总户数约2500户，包括3栋18层和9栋33层的住宅楼，1栋3层的幼儿园，以及商业设施和社区配套用房等。沿街是一层商铺，有一个2万多㎡左右的半地下商业（很有可能是沃尔玛）。这是龙华新城建筑规模最大盘，一个盘就超过了金地两个盘的总量。

项目一期主要为三栋18层的小高层组成，共约500余户。户型以85-145㎡的三房、四房为主，并辅以少量的两房。房地内参在项目工地现场考查时，其营销中心的外立面已基本完工，目前正在进行内部装修。11月底或12月初，莱蒙·水榭春天将会开放其营销中心，预计12月底开盘。首批将推出1期的2-4房，其中两房在68㎡左右，数量较少，3-4房在85-145㎡，在福田香蜜湖的水榭花都展厅有沙盘等展示。

■项目地段

一、龙华新城北区距4#地铁口最近的新盘：500米处红山站

房地内参www.BANQ.cn资料表明，4#地铁从莱蒙·水榭春天西南侧穿越龙华拓展区，地铁线与项目西侧的红线基本平行。4#地铁红山站距离水榭春天约500米，步行约5分钟，莱蒙·水榭春天是龙华新城北区新盘中距4#地铁口最近的物业。

由于4#地铁在龙华拓展区采用的是高架线路，如果太近，则会有一定的噪音干扰，而太远则会产生步行不便。所以500米不远也不近，恰到好处。

二、主门户物业：距深圳北站约1400米：城际交通最便捷之所

房地内参认为，深圳北站无疑是龙华新城规划最大的亮点之一。它是目前亚洲最大的在建轨道交通枢纽工程，是深圳市建市以来建设规模最为宏大、最为现代化的大型综合交通枢纽。

深圳北站综合交通枢纽东起上塘路，西至规划路，南起玉龙路，北至留仙大道，汇集了4#地铁（龙华线）、5#地铁（龙华线）和6#地铁，衔接京广深港客运专线和杭福深两条国家高速铁路，与常规公交、长途客运、出租车及社会车辆有效接驳，建成后将成为华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽，也是深圳市最重要并具强大口岸功能的陆路交通门户。

据房地内参www.BANQ.cn了解，深圳北站枢纽工程预计2010年7月建成西广场，全部工程将于2011年6月底建成并投入使用。届时从深圳北站出发，到香港只要15分钟，到广州只要25分钟，到武汉只要3个小时，到北京也仅仅需要8个小时。

而到深圳北站直线距离只有约1400米莱蒙·水榭春天，在坐享4#地铁红山站便利，快速往来福田CBD的同时，也将成为城际交通最便捷的楼盘之一。

■周边景观

一、北面：楼盘众多，片区蜕变在即

莱蒙·水榭春天北面与七里香榭隔路相望，再往北则依次是日出印象、锦绣江南等楼盘。而北面的梅龙中路上，距其约1100m远处，有一个“人人乐购物广场”。不过，由于莱蒙·水榭春天本身即拥有2万多㎡左右的半地下商业，所以这个购物广场对于莱蒙·水榭春天只能起到补充性、辅助性的作用。

莱蒙·水榭春天的东北、西北面，分别有金地先后开发的两个项目：金地·梅陇镇、金地·上塘道。当然，莱蒙·水榭春天所在的二线拓展区，由于历史的原因，有着为数不少的城中村。不过莱蒙·水榭春天是少有的不与城中村直接相连的项目之一。这意味着这个项目的环境将会更纯粹。

在以莱蒙·水榭春天、金地·梅陇镇、金地·上塘道等项目为代表的项目崛起之后，二线拓展区已经有了新市镇的气象。作为福田中心区发展的后备用地，二线拓展区是目前深圳最大的政府预留发展用地，其规划档次参照福田区设计，定位为“福田中心区配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区”。等深圳北站建好之后，该片区将迅速实现蜕变。

二、东、南、西面：土地空旷，可塑性强

莱蒙·水榭春天的东面，与世纪春城隔梅龙路相望，目测距离在300m-350m。除此之外，其东、南、西三面300m的半径之内，除了一些临时性的低矮工棚外，几乎没有其他任何建筑。这使得莱蒙·水榭春天这三个方向上视野极好，目前几乎没有任何阻挡。

莱蒙·水榭春天东、南、西三面的空地，应该是政府的储备用地，在高起点的规划之下，随着片区的成熟，这些地块都会建设成住宅以及商业。而这些地块的建设，又会相应的推动莱蒙·水榭春天的升值。

从东、南、西三面往远处眺望，都是连绵不断的山景。值得一提的是西南面约300多米远处，4#地铁的高架桥线路与莱蒙·水榭春天红线平行而过。这壮观的桥体，也成为水榭春天的风景线之一。

■工地考察

目前莱蒙·水榭春天1期三栋18层的小高层，都已建至15层。按照目前的施工速度，1期11月底应该可以封顶。而其他楼栋都还只建到1-2层。

一、深圳住宅区中最厚的回填土层：2.310米！

在考查中，房地内参发现一个惊人的事实，莱蒙·水榭春天回填土层厚度达到2.310米，深圳住宅区中最厚的回填土层，豪宅专家的思路就是与众不同，而这个细节其实业主是感受不到的。

一般来说，回填土层的厚度在0.7~1米之间，局部丘陵即足以种植大树了。而2.310米的回填土层，配合局部起拱，几乎可以种植你能想象的任何植物。未来在莱蒙·水榭春天地下车库上的花园，或将呈现出大乔木云集的原始景象。

不过，回填土层过高，工程量也非常浩大。回填土工程完成后，花园下面地下车库库顶将会承受巨大的压强，这对车库顶层的楼板质量提出了极高的要求。而经房地内参测量发现，车库库顶楼板厚23cm，应该足以承受上面的回填土重量。

二、楼板厚与面宽达至最合理均衡：垂直降噪音水平高

随后，房地内参www.BANQ.cn专业组成员乘坐施工电梯至项目东北面楼栋的15楼。测量发现，莱蒙·水榭春天楼板厚度达13cm，而由于所有功能区间的面宽都予以了控制，超过4米的不多，因此这个厚度与面宽控制结合起来，就增强了上下邻居的隔音效果。

一般来说，楼板厚度越厚，来自垂直方向的噪音越小，上下邻居影响也就越小。这种建筑的标准的厚度一般为11㎝，厨房、浴室、阳台等的楼板不宜小于9㎝。也就是说，莱蒙·水榭春天13cm的楼板厚度，已经超过标准楼板2cm，超标达18.2%。

按照国家的强制标准，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米。而房地内参的测量数据表明，莱蒙·水榭春天层净高达到2.754米。加上13cm的楼板厚度，层高达到2.884米。

三、卫生间大降板、厨房不降板：落水全侧排

莱蒙·水榭春天的卫生间，设计了37.6cm的大降板。卫生间的结构楼板下沉部分，可以作为管道敷设空间，及浴缸放置空间，浴缸降低以后进出就安全多了。下沉楼板采用现浇砼并做好防水层，按设计标高和坡度沿下层楼板敷设给、排水管道，并用水泥焦渣等轻质材料填实作为垫层，垫层上用水泥砂浆找平后再做防水层和层面。这样可以实现同层排水。

同层排水有以下好处，卫生间内卫生器具排水管不穿越楼板，排水横管在本层内与排水总管连接，一旦发生需要清理疏通的情况，本层内就能解决问题。排水横管设于本层内，便于检修和疏通，可避免影响下层住户。不过，水榭春天的厨房、入户花园无降板。

一般地说，住宅的湿空间在楼板处理上，要不就是不降板、要不就是降板。但前者如果降板面积过大会影响整体结构、后一种办法则不利于减小上下邻居的干扰。但莱蒙·水榭春天对于卫生间采用降板处理，以便于浴缸、马桶的安放。厨房管路不多，则不降板。但是无论卫生间还是厨房，都采用侧排处理。而且卫生间都有窗户，可以实现自然通风采光。

四、整体门框与红树西岸属同一水准

深圳的住宅，户内户外的门框都是分次施工的，以结构柱上面加预制件构成门框。分次施工的结果就是门框的质量受到限制，同时，由于不同材料之间的热胀冷缩容易出现裂缝。

而在莱蒙·水榭春天考查时，房地内参www.BANQ.cn看到其门框均采用整体施工，两边的立柱及上方横梁部分全部为一次浇铸而成，这样质量会更有保障。之前深圳的红树西岸曾首开整体式门框的先河，之后在深圳很少看到有项目采用这样的施工方式。

五、深圳同级项目中，唯一采用全混凝土剪力外墙

一般地说，采用框剪结构的建筑现在是主流，但是这种结构往往到来一个问题：混凝土框架与窗户之间，需要填充空心砖，而砖与混凝土的膨胀系数不同、而且需要分两次施工，即使采取了防裂、防渗、防漏措施，也还是会出现这些问题，特别是时间一久，裂、渗、漏就肯定会出现。

莱蒙·水榭春天外墙采用纯剪力墙结构，外墙没有砖砌部分（采光槽局部有砖填充部分，但比例很小），只有内墙以轻型砖，这是深圳同级项目中，唯一采用这种全混凝土剪力外墙的项目。同时扩大采光面、并消灭需要填充的部分，外墙全部是一次浇铸成型的混凝土墙，仅剩的需要结合窗户铝合金框架与混凝土墙的部分，则采用填充防漏防裂材料，并设计斜面、鹰嘴、遮雨沿、加高窗户底部沙浆厚度等方法来处理。

六、80cm步入式凸窗增加使用面积、硕大阳台加强根

在莱蒙·水榭春天的主人房，设计了净深达80cm的步入式凸窗，按2米5宽计算，就等于增加了2平米的使用面积！而这个面积是完全赠送的。由于又是步入式，因此相当于扩大了可使用面积。可以最大限度的观赏室外景观，采光方面也会有增强。

房地内参测量发现阳台外侧层高2.7米，内层层高2.6米。也就是说与墙结合部分，比外侧厚了约1cm，或许看到这个数字并不令人吃惊，但在现场看，这种做法对于使阳台与建筑本体之间的连接质量进一步提高关系重大，值得提倡。

七、楼梯间带落地窗，电梯间带凸窗：具备装空调技术条件

房地内参发现，莱蒙·水榭春天的楼梯间也带落地窗。这样的话，消防楼梯完全可以实现自然通风与采光。走楼梯上下楼，不会有传统楼梯由于空气流通不畅而产生的胸闷的感觉。在白天，楼梯间完全可以不开灯，节省了能源。

在住宅中，如果同一栋楼有多台电梯的话，一般都会设于一边。而莱蒙·水榭春天同一个单元的两台电梯，分立电梯厅两侧，这种做法能够使业主更好的候梯而无须东张西望。其电梯厅宽达2.691。此外，电梯间的采光窗还设计成了凸窗，凸窗下面是装空调室外机的空间，完全可以在电梯中设置空调，这也是莱蒙·水榭春天的一个创新。

八、无须穿越楼板：高强泵外侧送混凝土施工技术

按照传统的施工工艺，输送混凝土需要打穿楼板布置混凝土输送管道，这对楼房的结构、质量会造成伤害。而莱蒙·水榭春天采用的是高强泵外侧送混凝土施工技术。泵送混凝土的管道不超越任何楼板、未来也因此无须补洞，使建筑质量得到了进一步提高。

九、宽大的楼间距，小区花园面积达11万㎡

根据房地内参www.BANQ.cn的现场目测，莱蒙·水榭春天的小高层与高层之间的楼间距，应该至少在50m以上，这个楼间距，使得楼栋之间的邻居拥有适度的距离，隐私性也得以保证。

而足够的楼间距，使得楼栋之间可以空出足够的面积来做小区花园。由于项目总占地16.7万㎡，建筑密度只有33%，而绿化率为35%，也就是说，小区花园的面积将达到11.189万㎡，而绿化面积将达到5.845万㎡。

十、测量数据

回填土2.310m、车库顶层楼板厚23cm、室内净层高2.754m、楼板厚度13cm，卫生间大降板37.6cm、电梯厅宽2.691m、消防梯宽1.207m、步入式凸窗80cm…

■莱蒙鹏源特点

一、莱蒙鹏源：深圳又一成功跨地域的综合房企

水榭花都地产的投资商为成立于1993年的香港莱蒙鹏源集团及深国投地产。莱蒙鹏源在香港及大陆拥有全资及控股公司共10余家，主要业务涉及房地产开发、城市综合体开发运营和零售百货三大事业群，这三大事业群之间存在路径清晰的价值互增效应，住宅带来客流、商业增值住宅。

莱蒙鹏源的项目有：水榭花都、莱蒙·水榭山、莱蒙·水榭春天北京莱蒙湖大型别墅区、香港鹏利中心、香港鹏源大厦、香港冬青道一号、广州鹏源发展大厦等多个项目。目前，该集团在江苏常州、杭州都有多个大型高端项目正在筹备和建设之中，属深圳又一成功跨地域布局的综合性房企。

除开高端住宅，莱蒙鹏源还是中国商业地产品牌开发商之一，与深国投、沃尔玛、英国斯卡伯集团等众多海内外国际巨头都有着长期战略合作，在购物中心等商业配套建设上有着丰富的经验，在业主生活更为便利的同时，项目的附加值将大为提高，升值潜力也将更大，莱蒙鹏源这一点与华润非常类似，是深圳商住互增效应最强的房企之一。

二、商业资源最多、商住互增效应最强的深圳房企：要全球王、还是深圳龙？

除了高档住宅，莱蒙在购物中心建设、商业地产开发领域也有着极强的运营能力。深圳零售业龙头企业——“天虹商场”即为该集团与中航所共创，世界最大零售商沃尔玛则是其伙伴深国投引进中国的。一家是深圳龙、一家是全球王，使莱蒙成为深圳商业资源最多、商住互增效应最强的深圳房企。

作为龙华拓展区内地铁概念大型城市综合体项目，莱蒙·水榭春天已确定将会引进一个国际商业巨头进驻——这个巨头很可能就是全球企业500强之首的“沃尔玛”。美国沃尔玛进入中国后，与深国投合资成立了沃尔玛深国投百货有限公司，其中深国投持股35%。而深国投又是水榭花都地产的投资商之一，所以“肥水不流外人田”，沃尔玛的进驻几乎是理所当然。

三、龙华新城最大供应商、产品线最丰富房企：霸盘易主为莱蒙鹏源

房地内参www.BANQ.cn资料表明，莱蒙旗下的水榭花都地产，在深圳龙华拓展区4#地铁沿线，拥有总占地16.7万㎡，总建面56万㎡的水榭春天。加上之前占地143083.76㎡、计容积率总建面85850㎡的水榭山，合计拥有310083.76㎡占地、645850㎡建面的规模，莱蒙因此成为区域最大供应商。同时莱蒙在龙华新城内供应的产品包括别墅、叠加、小高层与高层中户与大户、商业，是龙华新城产品线最丰富的房企。

位居莱蒙之后的是金地，金地在区域内拥有占地189104.87㎡、建面573175㎡的供应，莱蒙这两个指标领先的幅度为64%、13%，占地上具有绝对优势，而在占地绝对领先的同时建筑规模上只领先13%，说明产品的档次更高。

除拥有大量储备用地的政府外，莱蒙是二线拓展区最大的地主因此，龙华新城霸盘易主为莱蒙鹏源。做霸盘，有利于实现规模效应，并增强价格话语权。

从地铁4#线看莱蒙·水榭春天

地铁4#线与莱蒙·水榭春天

水榭春天北面景观

水榭春天西北面景观

水榭春天西南面景观

水榭春天东南面景观

高强泵外侧送混凝土施工

深圳同级项目中，唯一采用全混凝土剪力外墙

大量使用结构柱，质量更可靠，但成本更高

会所内部装修

楼梯间落地玻璃窗

整体门框，与红树西岸属同一水准

80cm步入式凸窗，增加使用面积

37.6cm的大降板，全侧排

回填土层：2.310米！

小区花园面积达11万㎡

会所外部基本完工，正在内部装修

3栋小高层将要封顶

水榭春天：CBD中央生活城

片区蜕变在即，新市镇正在崛起