导读：
     ■2009开年大戏与年关大幕，都由金域华府包办？
     ■片区优势
      一、万科·华府北将是国家级高铁枢纽
      二、深圳北站还是城市“绿谷”的汇聚点
      三、深圳唯一高铁、地铁、普通铁路换乘枢纽
      四、深圳楼市新重心：八大房企、九大项目、200万总量
     ■万科·金域华府，2期优于1期
      一、容积率更低
      二、车位超标准35.27%
      三、2期地势比1期高3米，别墅区相对独立
     ■整体优势
      一、万科仅有的地铁双站项目：唯一的4#地铁口别墅物业
      二、三大商业街区、两大十万级商业中心：最靠近深圳新客站的万科项目
     ■别墅优势
      一、客户给予的灵感：合院别墅21套、连排6套
      二、深圳空间关系最完善的别墅：满足全家愿望
      三、高赠送、Z型楼梯、私家电梯
     ■高层优势
      一、施工竞争带来质量提高的好效果
      二、全混凝土剪力外墙
      三、130%实用率
      四、四层防水屋面
正文：

■2009开年大戏与年关大幕，都由金域华府包办？

2009年1月1日上午九点左右，万科·金域华府1期开盘，在还尚在观望的市场气氛中，近千人、400多辆私家车蜂拥而至，一扫行业阴霾，为2009年定下了良好的基调。之后的商铺销售同样创出区域新记录。

一个开年头，一个收年尾。金域华府II万科·华府即将开盘，2009年的开年与收尾，由一个项目包办其实是以前所没有过的，未知是巧合还是故意？在万科·华府合院别墅即将开盘之前，房地内参www.BANQ.cn进行针对性的研究。

■片区优势

一、万科·华府北将是国家级高铁枢纽

深圳北站枢纽工程总用地58.65万㎡、总建面39万㎡、总投资43亿元，是目前最大的在建交通枢纽工程，是深圳市建市以来建设规模最为宏大、最为现代化的大型综合交通枢纽。建成后，这里将成为华南地区最重要的交通枢纽之一，深圳将不再是全国铁路网的末端，而是全国铁路网的重要节点、国家级枢纽。

房地内参www.BANQ.cn资料表明，深圳北站枢纽工程预计2010年7月建成西广场，全部工程将于2011年6月底建成并投入使用。待2011年深圳北站正式开通后，350公里时速的高速列车将来往于北京、武汉、广州、深圳、香港一线。届时从深圳北站出发，到香港只要15分钟，到广州只要25分钟，到武汉只要3个小时，到北京也仅仅需要8个小时。它服务于京广深港客运专线、杭福深客运专线及广深港高速铁路，并与地铁4、5#地铁直接接驳，将成为深圳乃至华南地区最重要的陆路交通枢纽中心，预计2020年的年旅客发送能力将达到4450万人次。

二、深圳北站还是城市“绿谷”的汇聚点

基于此重大交通设施，政府还规划建设100万㎡的商业及写字楼配套，这里将形成CBD以北的城际商务中心，它的意义已经足以上升到整个城市的层面，这将带来惊人的社会及经济效应。深圳北站外形前卫，功能合理，在考虑便捷的同时，更多的照顾到了城市生态需要。

据悉，最后设计方案是由中标方案（日建设计（株式会社）NIKKEN SEKKEI）综合分别来自美国、日本、德国的数家机构各规划方案的优点深化设计而成。未来的深圳北站将给予每位乘客全新的出行体验，因为这里的建设将融入城市生态交通岛等概念。除拥有生态的城市交通枢纽、口岸功能外，深圳北站还是城市“绿谷”的汇聚点。

三、深圳唯一高铁、地铁、普通铁路换乘枢纽

房地内参www.BANQ.cn资料表明，这里还是深圳唯一的高速铁路、城市地铁、普通铁路换乘枢纽。4#地铁，南起福田口岸，经过福民、会展中心、市民中心、少年宫、莲花北、上梅林、民乐、白石龙、深圳北站、红山、上塘、龙胜、龙华、清湖等站，北达龙华拓展区。全长20.43公里，目前首期工程已经投入使用，续建工程将投资57.99亿元人民币，预计2011年6月前建成通车。4#地铁将与地铁1#地铁和5#地铁交汇换乘，还将在深圳北站与筹建中的广深铁客运专线换乘，在福田口岸与香港落马洲港铁东铁线接驳换乘。

4#地铁是国内第一条采用“BOT”方式投资、建设、运营的轨道交通项目，已授权港铁经营30年。对促进深港一体化，促进香港繁荣稳定、创立深港合作模式都有积极意义。在这条由港方经营的地铁线路上，深圳通和香港八达通有望互通。

藉由4#地铁以及建设中的广深港高速铁路，龙华新城的人们，可在15分钟内迅速进入香港腹地。广深港高铁时速200公里，全长142公里。其中香港至深圳段全长26公里，需时仅约14分钟。

四、深圳楼市新重心：八大房企、九大项目、200万总量

2009年下半年至2010年，在深圳所有热点片区中，恐怕最热的都莫过龙华新城片区，这里将聚集深圳八大房企，八大项目，近200万㎡的建面总量，相当于深圳一年供应量的1/3左右。

八大房企分别是万科地产、莱蒙地产、潜龙地产、鸿荣源地产、长城地产、金地集团、星河地产和中航地产。九大项目是：书香门第上河坊、万科金域华府（约8万㎡）、中航龙华项目（规模不详）、长城里程家园（62084.6㎡），潜龙曼海宁花园（169800㎡）、金地上塘道（约10万㎡）、水榭山（85850㎡）、水榭春天（565892㎡），鸿荣源熙龙半山（82440㎡）星河项目（30万㎡），若再加上不可预知的项目和军产房，整个龙华新城2010年将会贡献200万左右的建筑面积，这相当于2008年整年销售量的1/3，相当于宝安中心区2006、2007年连续两年多的开发总量。

目前已经在建年底或者明年初将售的四大项目分别是：潜龙曼海宁花园，水榭春天，万科金域华府，以及鸿荣源熙龙半山，在售的物业仅有金地上塘道、上河坊和碧水龙庭三期荣域。2010年，整个龙华新城将会脱胎换骨，取代宝安中心区热点片区的位置，成为深圳最为瞩目的购房热点区域！

■万科·金域华府，2期优于1期

一、容积率更低

万科·金域华府总占地68310.36㎡，建面195000㎡。整体容积率2.85，分两期开发，分别为南区2期、北区1期。金域华府1期早已销售完毕，2期（南区）推广名定为万科·华府，包括高层及合院别墅、少量联排别墅。

2期指标要优于1期，比如容积率更低：占地32627.69㎡、建面83470㎡、容积率2.56。其中住宅80580㎡、商业1900㎡、会所（及社康中心）800㎡、物业用房160㎡、公厕30㎡、公共配套面积合计2890㎡、建筑密度45%、绿化率30%。

二、车位超标准35.27%

万科·华府一层架空车库325个车位、地下一层（人防地下室，平时为停车库）173个车位、多层（7合院及联排）61个车位、小区道路旁地面停车位（有盖）12个车位、小区道路旁地面停车位（没有盖）58个车位、合计629个车位。

而按照深圳城市规划标准，这里设计465个车位就已经满足了规划要求，但金域华府II万科·华府的车位多出标准164个车位，幅度达35.27%。

三、2期地势比1期高3米，别墅区相对独立

万科·华府高层距离金龙路车行道约36米，以2.1米高的通透式围墙隔离。小区西侧红线距离新区大道车行道31.5米、距离铁路约100米。 项目东侧红线距离4#地铁高架约为16米，而1#楼建筑立面距离4#地铁中心点位距离为30米。

为了降低噪音影响，在新区大道、金龙路、4#地铁这西、南、东三个方向的窗户上，都安装了6mm+6mm厚度的中空隔音玻璃。2期地块南侧与1期地块北侧标高相差约3米，1期整体属于一个平面，而万科·华府由东（1号楼）4.1米标高逐渐抬高到最西的5号楼6.1米。

相对而言，2期的地势决定了比1期拥有更多的心理优势。而为了将别墅与高层相对隔离，别墅平台比高层平台高了40公分、比1期架空层地面高80公分。
     
■项目整体优势

一、万科仅有的地铁双站项目：唯一的4#地铁口别墅物业

房地内参www.BANQ.cn资料表明，继万景花园、福景花园、金域蓝湾后，万科金域华府是距离深圳CBD最近第4个楼盘，万科在深圳之前开发的所有项目，没有任何项目是真正意义上的地铁物业，作为全球第一大住宅供应商，这是非常尴尬的事。

不过万科不要则已，要就来双地铁！金域华府东南是4#地铁民乐站，而小区东北角就是白石龙站，大约70米远，属于真正的地铁双站物业。所以本项目不但是全球第一住商首个地铁物业，而且还是地铁双站物业。

4#地铁穿越福田、宝安，是深圳地铁网络的南北中轴线，与东西轴线5#地铁在龙华深圳新客站形成换乘。4#地铁白石龙站口离万科·金域华府仅70米，是真正的地铁口物业。而综观4#地铁沿线就可以发现，万科·金域华府是唯一的4#地铁口别墅物业。

二、三大商业街区、两大十万级商业中心：最靠近深圳新客站的万科项目

万科·华府所在区域，将拥有三大新型商业街区：白石龙街区、龙华火车站街区以及红山站街区。同时更拥有邻近项目的十万级两大商业配套：

1、上河坊紧邻本项目：商业综合体3万多㎡：吉之岛百货；横店电影院已经进驻；2、民乐项目距离华府330米：星河凭借cocopark的经验，将建6万多㎡商业综合体：沃尔玛、家乐福、乐购等做好了适时进驻的准备。

金域华府距离深圳CBD只有10分钟车程，是最靠近深圳新客站的万科项目。北面就是深圳新客站及龙华新城核心区（未来城市新商业中心），这里是深圳市级枢纽总站、商业中心、物流中心。

■别墅优势

一、客户给予的灵感：合院别墅21套、连排6套

万科·华府设计了三栋合院（7合院，7套围着一个小院落），与1期一样合计21套合院别墅，而在新区大道一侧，则设计了6套连排。合院别墅在华府实现，设计灵感来源于客户调研。在初期，万科产品研发中心进行客户调研，有位住黄埔雅苑顶层复式的客户在观澜大宅买了一套5000万的别墅，巨资装修后住了没过多久，小孩随即不愿意住，因为没有朋友玩伴、很孤单，老人也是这样。

这位客户最后搬回了黄埔雅苑，但却又想要住能够满足老人孩子的别墅。万科因此得到启发：难道住别墅就势必选择孤独吗？住别墅就势必没有配套吗？没有方便交通吗？后来，几乎是根据其要求设计的合院一期推出时，这个客户毫不犹豫地购入，而且是哥哥、妹妹共买3套，目前等着入住。

二、深圳空间关系最完善的别墅：满足全家愿望

7合院别墅其实户户是独立设计、是独门独户的私密感受，别墅该有的功能需求都能解决，私家有前、中、后庭院；几何化组合后，中间形成一个公用的大院子，大院子就是第二客厅、类似多了一层空间关系：介于公共空间与私空间之间的小公共空间。

深圳空间关系最完善的别墅因此诞生了：公共空间（小区以外）→小区空间→合院院落→别墅玄关灰色空间→私空间。

同时，合院的院落中，种植了大树，这将为培育难得的院落生活回忆提供场所条件：现在都市里成长的小孩，哪里还有父辈们小时候在院子里玩耍、爬树、掏鸟窝的童年记忆，华府合院可以实现这个梦想，这就将传统别墅的孤独、牺牲小孩和老人生活的缺点进行了很好的弥补。

三、高赠送、Z型楼梯、私家电梯

房地内参以227㎡的合院别墅D户型为例，加上赠送共有四层半空间，五房两厅多卫，并附带两个多功能厅。整个阳光架空首层完全赠送，架空首层高于市政路面，采光通风比一层更为优越。

同时这层还设计了一个洗衣房、一个保姆房、一个收纳室、两个卫生间和两个私家停车位，业主可以直接从这里入户，乘坐私家电梯到达楼上，方便快捷。另外，别墅楼梯采用的是Z字型的楼梯设计，楼梯不仅比一般别墅设计的宽敞大气，而且坡度适宜。

■高层优势

一、施工竞争带来质量提高的好效果

万科·华府的高层2011-12-31入伙，高层精装修交楼，不可以选择毛坯房交楼。为了即保证建筑质量、又能够稳定建筑速度，因此1#、2#栋由中建一局承建，3#、5#栋由广元天成承建，形成内部竞争机制。

架空大堂层高（1号楼5.8米；2、3、5栋6.3米）；架空大堂约50~60㎡；没有空调（大堂没有完全封闭，能通风）。电梯厅：层高除了2、3、5栋首层为3.4米层高外，其它均为2.9米。

值得一提的是电梯采用了速度高达2米/秒的日立电梯。而在楼板厚度上，万科的表现越来越出色：主要房间15公分、次要房间13公分、厨房卫生间10公分。没有丝毫马虎，这应该与万科的施工竞争体制有关系，万科在深圳的所有项目，都采用了这种安排。

二、全混凝土剪力外墙

一般地说，采用框剪结构的建筑现在是主流，但是这种结构往往到来一个问题：混凝土框架与窗户之间，需要填充空心砖，而砖与混凝土的膨胀系数不同、而且需要分两次施工，即使采取了防裂、防渗、防漏措施，也还是会出现这些问题，特别是时间一久，裂、渗、漏就肯定会出现。

万科·华府的高层外墙采用纯剪力墙结构，外墙没有砖砌部分（采光槽局部有砖填充部分，但比例很小），同时扩大采光面、并消灭需要填充的部分，外墙全部是一次浇铸成型的混凝土墙，仅剩的需要结合窗户铝合金框架与混凝土墙的部分，则采用填充防漏防裂材料，并设计斜面、鹰嘴、遮雨沿、加高窗户底部沙浆厚度等方法来处理。

三、130%实用率

华府配合整个小区的U型规划设计了800㎡的风情大型叠水泳池，为整个高层与别墅单位提供了良好的视觉效果。

高层单位的入户花园能改造成为房间，加上步入式凸窗等赠送部分，万科·华府的高层实用率基本都可以达到130%。3变4、4变5并不困难，高层框剪结构也为适应性改造提供了方便。

四、四层防水屋面

屋顶是防水防渗漏防裂的重点部位，万科·华府的高层采用特殊工艺，多达4层措施，让房子不漏雨又保湿隔热。

1、40厚C20细石混凝土，内配筋Ф4@150双向，平面四周（沿墙和水沟边）设伸缩缝，缝宽10，深15mm（浇砼时预留伸缩缝）；

2、30厚欧文斯科宁挤塑聚苯板（压缩强度≥250Kpa），设排气管（25PVC管打梅花孔），3000mmX3000mm横纵布置，相互连接汇集到地洞里，并在边角位设置排气孔，36平方米内设置一个；

3、3厚高聚物改性沥青自粘防水卷材，反上结构面400；（2.0厚双组分聚氨酯防水涂料加强地漏、管道周围，反上结构面不少于400mm，水平面不少于200mm）如果女儿墙低于400，防水层在女儿墙檐口收品，后浇带部位增加一道（911防水涂膜，2mm厚，每边超出后浇带500mm）；

4、钢筋混凝土屋面结构板，原浆压光，女儿墙根部做100宽砂浆圆弧倒角，结构自找坡1%左右（公共建筑：结构底、面均2%找坡）。