导读：
     ■宝中《城市设计导则》出台
     ■功能布局
      一、宝中核心区=商务办公区+核心商业区
      二、天健·时尚空间：位于宝中商业区最大居住板块的核心
      三、花样年·花郡：宝中核心区唯一小户大盘
      四、万科·兰乔圣菲：宝中核心区最临海的项目
      五、深业·新岸线：宝中海滨最佳视野景观的项目
     ■用地与人口规模：1.6倍于全市人口密度
      一、天健·时尚空间：宝中小户史上配套占比最高的项目
      二、花样年·花郡：宝中唯一的中心区小户大盘
      三、万科·兰乔圣菲：宝中容积率最低及唯一的纯别墅
      四、深业·新岸线：宝中占地面积最大、容积率最低海滨生活区
     ■城市设计理念：深圳开敞空间比例最高的中心区
     ■设计目标与原则
     ■环境布局突出多元化城市形象
      一、宝中呈现海岸线景观，万科·兰乔圣菲配套提升
      二、相关设计
     ■宝中建筑群体统一和谐，个体形象丰富多变
     ■立面设计
      一、宝中建筑立面充分利用海滨景观
      二、万科·兰乔圣菲：每个立面都是主立面，与海滨景观融合
      三、相关设计
正文：

■宝中《城市设计导则》出台

房地内参www.BANQ.Cn获悉，根据《深圳市城市规划标准与原则》以及其他相关法律和法规的规定，《宝安中心区商务办公区和核心商业区城市设计导则》（下称《城市设计导则》）日前出台。

宝安中心区由滨海片区与碧海片区组成，规划用地面积15.06平方公里，其中：滨海片区6.82平方公里，碧海片区8.24平方公里。规划总人口规模约38万人，其中滨海片区18万人。宝安中心区是深圳经济特区的西大门和城市双中心之一，是深圳唯一的滨海中心区。

《城市设计导则》的出台是深圳为把宝中打造成为现代化滨海城市中心区的重要文件，而这一设计导则，将会为宝中带来哪些影响呢？片区又会有哪些项目从中受益呢？房地内参www.BANQ.cn将予以简析。

■功能布局

一、宝中核心区=商务办公区+核心商业区

宝中核心区将由商务办公区和核心商业区两大区域组成，根据《城市设计导则》，宝安中心区商务办公区功能以商务办公为主，以公寓、行政办公为辅，并引入适量酒店、商业元素。核心商业区由商业中心组团、东部商住公寓组团、南部商业办公组团构成。核心区将建成50多栋高100~200米的现代化高层、超高层办公及配套建筑，形成设施完善高效的现代滨海都市CBD地区。

商务办公区位于核心区的西翼，由裕安一路、宝兴路、海澜路、滨海大道所围合，规划用地面积约60万㎡，建筑面积约180万平方米，规划布置高级商务办公写字楼，提供完善的商业服务，建筑体现滨海办公区的高品质，形成宝安中心区总部经济区。深业·新岸线、花样年·花郡、万科·兰乔圣菲、高发·第五大道就靠近此区域。

核心商业区位于核心区东翼，紧临地铁一号线和五号线，由新湖路、创业一路、宝华路、兴民路、海秀路、新安一路所围合，规划用地面积约45万㎡，建筑面积约120万平方米，布置商业步行街和大型购物中心，为大量人流提供综合性商业、购物、休闲娱乐服务。天健·时尚空间就位于此区域。

房地内参www.BANQ.cn认为，商务办公区和核心商业区从功能上的划分，更有利于片区的人们有序的进行生活和工作，商务区的聚集能带动片区商业的发展，而处于核心区内的楼盘项目，即可得到地域价值的提升。

二、天健·时尚空间：位于宝中商业区最大居住板块的核心

位于宝中兴华路以北、兴华西路以东、新湖路以南、甲岸路以西的天健·时尚空间项目，紧邻鸿荣源的MALL地块，未来这里将建设成213100㎡的商业面积，成为深圳最大商业城。而同样紧邻天健·时尚空间的鸿荣源MALL以南地块，未来将建设五星级酒店，这个酒店与旁边的MALL、西岸商务大厦、龙光世纪大厦形成宝中商业核心区，而天健·时尚空间正好位于这个商业核心区的中心地段。

天健·时尚空间与新湖路、甲岸路之间，分别是泰华地块、润恒地块。这两幅地块加起来大约12万平米占地，未来总建面估计将在40万平米左右。加上临近地块的开发，天健·时尚空间与这些项目一起，将组成宝中商核中最大的居住区。

三、花样年·花郡是宝中核心区唯一小户大盘

花样年·花郡位于宝安中心区宝安大道与玉律路交汇处，宝安体育馆旁，属宝安中心区核心区位，北侧紧临深南大道延长线宝安大道，南临新湖路及地铁一号线，东南侧为宝安新行政中心、体育场、以及海滨公园，正南为宝安商务中心及企业总部基地。该项目处于宝中的核心唯一的小户大盘。

四、万科·兰乔圣菲：宝中当下唯一别墅区、区域最高档楼盘

万科·兰乔圣菲位于宝中核心区最临海的位置，核心区+临海的地段是项目的优势，但也是其最大劣势。不但如此，万科·兰乔圣菲与宝中的精华配置保持了必要的距离，更是与宝安市民广场（宝安区政府、人大、政协）、以及项目西南方向的宝中商务区保持了很合理的位置关系。

五、深业·新岸线：宝中海滨最佳视野景观的项目

深业·新岸线项目位于宝安中心区的商业核心区，东邻宝安区体育中心和行政中心，南临珠江口的前海湾，西靠西乡河，其是规划的宝安中心区园林式生态型现代滨海新城的组成部分。深业·新岸线的海景景观资源丰富，大多数户型具有超宽的向海面，海景开阔无遮挡，故此是宝中海滨最佳视野景观的项目。

■用地与人口规模：1.6倍于全市人口密度

设计区域总用地面积110万㎡，其中可建设用地面积69.5万㎡，占总用地的63.2%。设计配套设施用地1.35%；道路用地占36.8%绿地用地8.24%。设计区域总建筑量为320.73万平方米，毛容积率2.9，建筑用地净容积率5.4。总人口为12.27万人，其中居住人口1.84万人，工作人口10.43万人。

计算可知宝中区域人口密度为11155人/平方公里，而以全市人口1300万计算全市人口密度为7019人/平方公里，也即是说，宝中的人口密度1.6倍于全市人口密度。这么高的人口密度，反应几个问题：1、战略设施对于人口具有聚焦作用；2、人口密度提高有利于提高区域商务价值；3、区域居住需求较大。

一、天健·时尚空间：宝中小户史上配套占比最高的项目

天健·时尚空间项目占地18770.35㎡、容积率2.7、建面50680㎡，（其中：住宅35580㎡、商业7000㎡、公共配套邮电设施用房4500㎡、12班独立占地3600㎡幼儿园建面3600㎡）。天健·时尚空间的建筑面积占了宝中可建设用地面积的7.2%。而配套建面是15100平米，配套占总建面的比例是15100/50680=29.8%。如此高的配套比，这在宝中小户史上前所未有！

二、花样年·花郡：宝中唯一的中心区小户大盘

房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn资料表明，花样年·花郡占地26870.8㎡、总建面132336.27㎡、容积率4.2、2280户、1038个停车位。花样年·花郡的建筑面积占了宝中用地面积的18.9%，如果按照建筑面积来衡量，花样年·花郡是宝中唯一的中心区小户大盘。

三、万科·兰乔圣菲：宝中容积率最低及唯一的纯别墅

万科·兰乔圣菲占地约72500平方米、总建筑面积约43500平方米、容积率约0.6、绿化率约63.4%、覆盖率约30%。其建筑面积占了宝中可建设用地面积的10.4%，而其中如此低的容积率，这在深圳别墅项目中都十分罕见。万科·兰乔圣菲是宝中首个别墅、容积率最低及唯一的纯别墅。

四、深业·新岸线：宝中占地面积最大、容积率最低海滨生活区

深业·新岸线占地约18.4万平方米，总建筑面积约55万平方米，拥有总计约15万平方米的深圳西岸第一大园林，整体容积率为2.64，是宝安中心区占地面积最大、容积率最低的超大型滨海生活住宅区。

■城市设计理念：深圳开敞空间比例最高的中心区

根据《城市设计导则》，宝安中心区商务办公区和核心商业区分别以各自的中心公共开放空间为核心，服务各自组团，它们之间通过地下公共走廊相连。通过亲水休闲带及购物休闲街，将人流经过各自地块由北向南引向滨海休闲区，从而最大限度的提升各自地块的亲水功能。

最外围辅以都市绿环汇集于联系外围人群，从而形成以商务、商业、滨海文化休闲于一体的现代海滨CBD风貌。宝中拥有海滨绿化带、中央绿轴等两处巨大的开敞空间，如果对比深圳CBD、南山商业文化中心区、龙岗中心区就会发现，这里的开敞空间比例是最大的。

■设计目标与原则

此次推出的《城市设计导则》提出了宝安中心区商务办公区和核心商业区设计三大目标：

目标之一，运用城市设计的概念和方法，对设计范围内的建筑、公共空间等提出刚性以及弹性控制要求，为下一阶段的建筑设计以及景观设计提供指导；

目标之二，高质量、高标准的建设具有地方特色、环境优美、功能完善的现代化滨海城市中心区，创造良好的地区形象，提高城市生活品质，提升中心区的地位；

目标之三，对中心区内的各类用地作出系统安排，确保各地块出让后，城市空间仍然保持较强的整体感。控制和引导开发建设良性循环，增强可操作性，充分发挥土地的综合效益，为城市开发管理工作提供技术依据。

《城市设计导则》提出了宝安中心区商务办公区和核心商业区七大设计原则：利益兼顾原则、可持续发展的原则、创新性原则、可操作性原则、近远期结合的原则、系统性和实用性原则。

■环境布局突出多元化城市形象

一、宝中呈现海岸线景观，万科·兰乔圣菲配套提升

《城市设计导则》提出：宝安中心区商务办公区和核心商业区整体建筑布局突出多元化城市形象，目标在于创造丰富的海岸线景观。

其中三组总高度线高位205米的地标建筑群分别位于核心商业区内创业一路与新湖路的交叉口、新安一路与新湖路的交叉口及商务办公区内商务休闲广场以北片区，形成三个高密度的超高层区域。

中央绿轴两侧宝兴路与宝华路的街道界面因面对开阔的公园，其建筑密度及高度相对较高，且形成由北向南跌落的整体空间态势。其他主要的街道界面，包括新湖路、裕安一路、海滨大道及海澜路的界面，均有起有伏、高低错落、富于变化。

房地内参www.BANQ.cn认为，宝中的建筑空间环境布局突出多元化城市形象，而其中天健·时尚空间、花样年·花郡、万科·兰乔圣菲、深业·新岸线因位于宝中核心区地带，在打造海岸线景观的同时，这一片区的楼盘的周边景观配套都将得以改善和提升。而其中，由于万科·兰乔圣菲是临海最近的项目，故此在海岸线景观打造上，会尤为突出。

二、相关设计

其他有关停车场、城市水体、植物配置、雕塑小品、信息标志的城市设计具体如下：

停车场：停车场的绿化景观宜综合采用周界绿化、车位绿化和地面绿化及铺装等方式。停车间隔带中种植乔木可提供停车场庇荫并增加绿化率。停车场铺装形式和色彩与周边环境包括建筑界面、周边地块的景观设计等协调。停车场铺装材料宜多样化，宜选用透水性材料。

城市水体：应保持水体沿岸用地的开放性、公共性和可达性，保证水体和陆地间良好的景观通透性。岸线处理应强调绿化与景观效果的营造。

植物配置：适应绿化的功能要求，适应本地的气候、土壤条件和自然植被分布特点，体现良好的生态环境和地域特点。绿化施工设计应充分考虑近海土质，采取措施保证植物生长效果。

雕塑小品：雕塑小品应具有时代感，以贴近人为原则，切忌尺度超高过大，更不宜采用金属光泽的材料制作。

信息标志：信息标志的位置应醒目，且不宜对行人交通及景观环境造成妨害。

■宝中建筑群体统一和谐，个体形象丰富多变

根据《城市设计导则》，宝安中心区商务办公区和核心商业区建筑形态将体现“群体统一和谐，个体形象丰富多变”设计原则，按照个体单位在群体中的主次、形成风貌所起的作用大小把握其建筑表现的度，并且不应片面追求单位建筑的“标志性”或“超前性”。

《城市设计导则》提出了该区域建筑形态设计的基本则是：建筑设计应考虑建筑空间组合、建筑造型与整体景观环境的整合。

形象塑造应注意与周边环境背景的协调及城市轮廓线的变化，底层、多层、中高层、高层建筑混合组成的建筑群应注意形象风格及尺度感的统一性。

房地内参www.BANQ.cn认为，宝中对建筑形态的设计有严格的要求，而天健·时尚空间、花样年·花郡、万科·兰乔圣菲的楼梯设计，在不影响片区的设计下，与周边建筑和谐统一，并且还个性的突出了自己的建筑风格，这是值得推崇的。

■立面设计

一、宝中建筑立面充分利用海滨景观

《城市设计导则》将宝安中心区商务办公区和核心商业区全区划分为六个分区，根据各自的位置、功能、景观等制定控制原则，其中之一原则就是建筑风格宜亲近自然与海滨景观，立面设计要充分利用海滨景观。

强调滨海特色，建筑风格宜亲近自然与海滨景观，兼具理性与人性化特质。立面设计要充分利用海滨景观。景观面建筑界面宜有大面积窗口，且结合设置室外活动空间。

二、万科·兰乔圣菲：每个立面都是主立面，与海滨景观融合

绝大多数建筑，包括住宅在内，都有主立面、次立面之分。主立面则着力表现整齐、大气的建筑风范，而次立面则集中了较多的外挂设备、设计上所耗费的精力就不多了。这样一来，主立面看着还不错，可是换个方向，就简直成了孔雀的屁股了。

相信实地考察过万科·兰乔圣菲的人，都有种感觉，每个立面都没有差异，都很美观整齐、大气，也就是说，没有次立面，无论从哪个角度去看，都有良好的视觉表现，而不是厚此薄彼。而此更使得万科·兰乔圣菲与海滨景观更为融合。

三、相关设计

住宅、公寓立面做公建化处理。强调竖向挺拔高耸，立面平整，不设凸阳台，凹阳台站里面比例不超过20％，窗栅应设在窗扇内侧。

步行商业街要进行协调设计。步行商业街首层沿街设连续的骑楼或遮阳篷。北侧商务办公及公寓建筑应采用点式塔楼，南侧的居住建筑可用板式塔楼，两侧风格协调。两侧塔楼向内侧退至少五米，以免对行人造成视觉压迫。

商住混合功能地块的住宅入口设计应有亲和力，同时保证安全性和私密性。避免与商业、商务办公入口混合或合并设置；住宅入口的空间形态应具有一定²耀敞性。

建筑界面开放型。与主要公共开放空间相邻的建筑界面设计应丰富，加强与公共开放空间的视觉联系。（06）