导读：
     ■2010万科准垄断片区又一城
     ■综合性城区，以生活居住为主
     ■位于“第一居所豪宅半径”中段：万科·金色半山距地王大厦近于华侨城
     ■片区超低容积率：人口密度为124.3人/万㎡，人均占地超80㎡
     ■万科·金色半山：林地物业
     ■华为最大储备片区：就在金色半山北侧
     ■金色半山周围为纯居住区
     ■配套设施
      一、教育设施：距深圳六中不到500米，200米内两个九年一贯制学校
      二、医卫设施：500床综合医院，每100人拥有一个床位     
      三、文体设施：近有社区体育场地，远有综合体育活动中心     
      四、其他设施    
     ■道路交通
      一、五等级公路齐全：与罗湖、南山、福田、盐田均无缝连接
      二、2总站+4停车场
      三、距5#地铁杨美站680米，9站通达CBD
     ■城市设计
      一、规划步行环路，万科·金色半山受益
      二、杨美站将建居住区级商业中心
     ■4个城市更新单元，总用地约18.62万㎡
     ■为新罗湖而生
      一、公共设施占比最高的深圳小区：金色半山
      二、深圳最大板楼纯复式供应：金色半山
      三、均质化小区样板：金色半山
      四、高走价值：坂田至高点
      五、占地最大、容积率最低的二类居住用地
正文：

■2010万科准垄断片区又一城

坂田东片区是指：坂雪岗大道、坂田北路、布龙路、玉平大道(原清平高速公路)和贝尔路及吉华路围合的区域，区域总用地面积约：402.25万㎡。

万科·金色半山即处于坂田东片区的11-17地块，该项目位于玉平大道（清平快速）与布龙公路交汇处西北角，南临布龙公路，北靠旺塘路，西临龙颈坳路，东与龙景立交比邻，其首期占地62472.14㎡，总建面96969㎡，容积率为1.55。

目前，坂田片区已被万科准垄断，万科在坂田占有的份额高达40%。更让人信服的是，万科开创了坂田豪宅化的步伐，万科城、第五园成为区域内的豪宅样板。而金色半山周围有起伏山体，有着良好的山体绿化，而且是万科2010年在中轴线上唯一的新项目，2010年上半年就将进入市场。因此，房地内参www.BANQ.cn对该片区予以简析。

■综合性城区，以生活居住为主

本片区的主导功能是：城市综合配套区，重点完善城市生活配套设施，并适当发展先进制造业、服务业。本片区定位为“以生活居住为主、兼有少量产业功能的综合性城区”。

本片区的发展目标是：抓住地铁5#线建设、特区综合配套外溢的机遇，借助交通区位优势、产业集聚优势、环境景观优势，发展成为坂田地区重要的城市综合配套区。

■位于“第一居所豪宅半径”中段：万科·金色半山距地王大厦近于华侨城

房地内参认为，以深圳的商业中心为轴，20公里为半径的区域内的豪宅，可以作为合适的第一居所。超出这个距离，由于距离过远，交通时间过长，则只能作为第二居所，做休闲与度假之用。

通过卫星地图，房地内参www.BANQ.cn发现，如果以深圳标志性的写字楼地王大厦为半径，万科·金色半山距其仅有约9公里，位于“第一居所豪宅半径”中段，比华侨城到地王大厦的距离（约11公里）还要近。也就是说，万科·金色半山完全具备成为第一居所豪宅的地理条件。

■片区超低容积率：人口密度为124.3人/万㎡，人均占地超80㎡

本片区建设规模总量约为372万㎡、区域总用地402.25万㎡。计算可知，坂田东片区的容积率为0.92。龙岗的六约北片区，作为政府规划的唯一休闲型豪宅区，容积率也达到了1.06。此外，该片区容积率也低于特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区，特区外的龙华新城核心区、观澜新中心区等片区。是深圳少有的容积率低于1.0的片区之一。

此外，按照规划，片区居住人口规模将控制5.0万人左右，主要配套设施也是按照规划居住人口规模5.0万人配置。人口密度为1.243万人/平方公里，也就是说每1万平方米上人口规模只有124.3人。人均占地面积为80.45㎡。坂田东片区不但容积率低，单位人口占地比在深圳也位居前列——要知道，除开比赛以外基本没人的大运新城片区的人均占地面积也只有61㎡。

■万科·金色半山：林地物业

根据规划，“坂田东片区”的绿地用地面积35万㎡，占规划区总用地的8.2%。此外，还有林地10万㎡，占规划区总用地的2.5%。绿地+林地，总用地面积为45万㎡，占规划总用地面积的10.7%。

分析规划后，房地内参发现，这些绿地基本上都集中在万科·金色半山周边，其中，11-16地块的生产防护绿地，占地23343㎡，与万科·金色半山无缝相连。另外该项目的东面、北面和南面，还有大片的绿地和林地。只有07-02、07-06地块的两块绿地，在万科·金色半山500米以外。

■华为最大储备片区：就在金色半山北侧

而且，万科·金色半山的北侧，还有大片的发展备用地，预计应该是为华为所预留。比如11-08、11-09、11-11地块，占地面积分别为62521㎡、132295㎡、224276㎡。总用地面积达到41.9万㎡。这是目前华为在深圳最大的发展备用地。随着华为的高速发展，将带动片区的发展，华为员工不断增长的住房需求，自然会使得万科·金色半山从中受益。

而本片区多幅一类工业用地地块，都是华为的厂房。其中，10-01地块，即为华为的厂房，占地69829㎡，容积率为1.2，距离万科·金色半山约470米。

■金色半山周围为纯居住区

坂田东片区定位为以生活居住为主的综合性城区，而二类居住用地基本上都分布在片区西部和南部，尤其以西南部相对集中。万科·金色半山即位于坂田东西南部，金色半山首期所在的11-17地块，是坂田东占地面积最大、容积率最低的二类居住用地。

万科·金色半山所在的11-17地块（占地62745㎡、容积率1.55），与10-02（占地45829㎡、容积率3.5）、10-08（占地23705㎡、容积率2.5）、10-09（占地22383㎡、容积率2.5）、11-18（占地49530㎡、容积率2.5），这五块二类住宅用地，构成了一个相对集中的居住区。

这个区域，总占地面积为204192㎡，总建筑面积为62745㎡*1.55+45829㎡*3.5+（23705㎡+22383㎡+49530㎡）*2.5=496701.25㎡。而整个坂田东的二类居住用地面积只有43万㎡。也就是说，万科·金色半山所在的西南区域，占到了整个坂田东片区二类居住用地的47.5%，而且全部都是新建住宅。

而其他位于东侧和南侧的52.5%的二类居住用地，大部分都属于城市更新单元。目前都是旧房，都需要通过城市更新来实现改造升级。房地内参发现，这8块二类住宅用地中，有5块属于城市更新单元（即旧房）。而且这些二类住宅用地大多被“四类居住用地（即城中村）”或者“一类工业用地（工业厂房）”所包围。只有位于坂田东西南部的万科·金色半山，周边都是绿地、学校和发展备用地，居住纯粹，没有干扰。

■配套设施

本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。片区规划安排了寄宿制高中、再生资源分拣场等市级设施，500床综合医院等居住地区级设施。本片区污水排至华为污水处理厂，工业及特种废水经处理达标后排入城市污水系统。

一、教育设施：距深圳六中不到500米，200米内两个九年一贯制学校

幼儿园：总共7所，现有3所，分别位于01-01、03-02、05-10地块；规划增加4所，分别位于08-01、10-02、10-09、11-17地块。其中，万科·金色半山所在的11-17地块，将规划增加1个9班的幼儿园。

九年一贯制学校：总共3所，现有2所，分别位于05-09、10-12地块；规划增加1所，位于10-07地块。其中，10-12地块的九年一贯制学校，为现状保留，占地8339㎡，规划有27班，距离万科·金色半山约300米。而规划在10-07地块增加的九年一贯制学校，占地42713㎡，规划有54班，与万科·金色半山隔路对望，距离仅有几十米。

此外，还规划在03-05地块增加小学1所；在11-07地块增加寄宿制高中1所，即深圳市第六高级中学。占地120024㎡，其规模按75班/3750学生进行配置。规划增加的深圳六中，位于万科·金色半山西北侧，距离不到500米。
二、医卫设施：500床综合医院，每100人拥有一个床位

规划在11-06地块，增加综合医院1所；该医院占地59188㎡，为500床综合医院。而整个坂田东片区的人口规模将控制在5.0万人左右，也就是说每100人就将拥有一个床位。而在深圳的很多片区，每500人才拥有一个综合医院床位。该医院距离万科·金色半山约650米——这是一个合适的距离，步行只需5、6分钟，而且可以避免受到医院负面影响。

规划增加社区健康服务中心6个，分别位于01-03、06-01、08-01、09-02、10-02、11-18地块。其中，11-18地块的社康中心，即位于万科·金色半山地块的对面，中间只隔有一条雅麻窝路。
三、文体设施：近有社区体育场地，远有综合体育活动中心

规划增加居住小区级文化室6个，分别位于02-01、06-01、08-01、10-02、10-08、11-18地块；其中，10-08、11-18地块的文化室，分别位于万科·金色半山西侧和南侧，中间都只隔有一条马路。

在10-06地块，规划增加社区体育活动场地1个，位于万科·金色半山正西面，距离只有约200米。在07-02地块，规划增加综合体育活动中心1个，该体育中心离万科·金色半山稍远，位于万科·金色半山西北侧约850米远处。可以说是近有社区体育场地，远有综合体育活动中心。
四、其他设施

在05-12地块，现有肉菜市场1个；规划在09-01地块再增加肉菜市场1个。规划增加邮政所2个，分别位于06-02、09-01地块。

规划增加社区警务室6个，分别位于02-01、06-01、07-02、08-03、10-02、10-08地块。其中，10-08地块的社区警务室，就位于万科·金色半山西面，仅有1条龙颈坳路相隔。

■道路交通

一、五等级公路齐全： 与罗湖、南山、福田、盐田均无缝连接

本片区对外联系的主要道路为玉平大道（即清平高速公路）、南坪大道（即南坪快速路）、布龙路（即布龙公路）、吉华路、贝尔路、坂雪岗大道以及环城东路。本片区规划道路分五个等级，金色半山更是靠近高速出入口，因此通过快速道路网，与罗湖、南山、福田、盐田均无缝连接，这是其它项目所不具备的优势：

高速公路：玉平大道，路宽120米，为双向8车道；快速路：南坪大道，路宽120米，为双向8车道主道；通过玉平大道和南坪大道，万科·金色半山可与福田、罗湖、南山实现无缝连接。比如，由岗头总站发车E8公交线路，可直达罗湖的国贸地铁站。

主干路：布龙路，路宽100米，为双向8车道主道+双向2车道辅道；坂雪岗大道、坂田北路、吉华路，路宽60米，为双向6车道；环城东路、贝尔路，路宽70米，为双向8车道；次干路：龙颈坳路(三号路)、长发中路、杨美路，路宽30～40米，为双向四一六车道。次干路网密度为1.4公里／平方公里；

支路：各地块通行与出入的主要道路，路宽米15～38米，为双向或单向两一四车道，支路网密度为4.5公里／平方公里。

二、2总站+4停车场

规划增加公交总站2个，分别位于04-11、09-01地块。其中09-01地块的公交总站为附建，要求其独立占地时面积不小于2000㎡或在建筑室内时不小于3000㎡。

本片区共设公共停车场4处，均为附建的停车场库，分别位于07-02、06-02、08-02、09-01地块。配建停车场(库)停车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5％的专用停车位。

本片区共设人行天桥5处，人行地道3处。除片区规划规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建人行天桥或人行地道。本片区步行系统应进行无障碍设计。

三、距5#地铁杨美站680米，9站通达CBD

本片区有轨道环中线(5#地铁线)经过，区内环中线设有坂田站、杨美站。该地铁线路贯穿城市第一、二圈层，连接城市西、中、东三条发展轴，并与10条地铁线换乘，是构成深圳市近中期线网的骨干线路，是联系沿线各组团和三大交通枢纽的快速走廊。

其中，5#地铁杨美站距离万科·金色半山约680米，步行大约需要6~7分钟。通过5#地铁，万科·金色半山的业主在杨美站乘地铁，经坂田、五和、民治，在深圳北站换乘龙华线（原4#地铁线），再经白石龙、民乐、上梅林、莲花北、少年宫，到市民中心只需9站，可在短时间内通达于CBD。

■城市设计

本片区是以生活居住为主、兼有少量产业功能的综合性城区，城市空间形态控制方面应强化现状山体、水体景观，强化主要商业街区氛围，塑造宜人的人居环境。

一、规划步行环路，万科·金色半山受益

本片区建筑高度应满足如下要求。1、轨道环中线(5#线)坂田站及杨美站周边为高层建筑区，建筑高度控制在100米以内。2、规划保留的以及城市设计特别管制地块内的自然山体周边宜为多层建筑区，建筑高度控制在30米以内以避免对山脊线形成遮挡。

本片区建筑界面应满足如下要求。布龙路、坂雪岗大道、吉华路是本片区城市形象展示界面，应注重整体景观的统一与协调。

本片区步行系统应满足如下要求。长发中路-旺北路-龙颈坳路-杨美路-金竹路-雪围路-旱坑路-华台路沿线为规划的步行环路，应保持步行通道连续性，强化步行环境舒适性。步行环路与城市主、次干路交叉口应设置地面、地上或地下人行通道。其中，万科·金色半山即位于龙颈坳路东侧，将从步行环路的规划中受益。

二、杨美站将建居住区级商业中心

本片区空间形态重点控制区域及控制要求：

1、轨道环中线(5#线)坂田站及杨美站周边为规划的地区级和居住区级商业中心，沿布龙路裙楼应形成连续的街墙里面以强化商业氛围。其中，万科·金色半山距离布龙路只有约300米，距离规划的居住区级5#地铁杨美站商业中心，也只有约680米，购物、逛街还是蛮方便的。而且与商业中心保持适当的距离，也可以避免噪音干扰，保证居住的纯粹度。

2、结合现状地形地貌及植被情况，对07-04、11-06、11-07、11-18、11-09及11-11地块设立了城市设计特别管制要求。要求该类地块在进行开发建设时充分考虑现状地形地貌，结合地形进行开发设计，保护原有丘陵地形及植被。

■4个城市更新单元，总用地约18.62万㎡

在片区规划范围内进行拆除重建类城市更新活动，应以片区规划确定的更新单元为基础编制城市更新单元专项规划，并按相关程序报批。确需新增城市更新单元或调整城市更新单元范围的，须在相关城市更新单元专项规划中进行说明并充分论证。

片区规划划定4个城市更新单元，总用地面积约18.62万㎡。这4个城市更新单元依次为GX02、GX06、GX08、GX09，均为“规划，拆除重建”类地块，除GX08城市更新单元有一个9班幼儿园外，其余3个城市更新单元均无独立占地的配套设施。

GX02城市更新单元共包含1个地块，本更新单元内地块建筑总量约为7.01万㎡，均为居住建筑。GX06城市更新单元共包含2个地块，建筑总量约为10.88万㎡，其中为居住建筑量约为5.73万㎡。

GX08城市更新单元共包含3个地块，除独立占地配套设施外的地块建筑总量约为28.29万㎡，其中居住建筑量约为23.38万㎡。GX09城市更新单元共包含2个地块，建筑总量约为11.57万㎡，其中为居住建筑量约为5.13万㎡。

由于GX02、GX06、GX08、GX09这4个城市更新单元均需进行拆除重建，在拆除重建完成以后，片区人居环境将会大为改善，价值也将大为提升，万科·金色半山也将从城市更新中受益。

■为新罗湖而生

严格意义上来说，没有罗湖就没有深圳，深圳人的骨子里具有不少的罗湖精神，比如商业文明、企业家精神等，深圳人首先是罗湖人。而新罗湖正在诞生，以万象城为核心，罗湖的高级第三产业发展已经成为深圳龙头，新罗湖需要新居住配套，作为一个存量老旧物业数量最大的行政区，新罗湖必须向北寻求解决方案。

因此，具有与罗湖、福田、南山、盐田无缝连接优势的金色半山，就是为新罗湖而生的崭新方案，而新罗湖，代表了深圳产业升级的未来，代表了深圳进入深度城市化的必然。

一、公共设施占比最高的深圳小区：金色半山

从万科·金色半山的施工总平面布置图，可以发现，该项目自身的商业配套、幼儿园、游泳池等自身配套，占了整个小区占地面积的约40%。这样高的公共设施占地比率，在深圳是前所未有的。

二、深圳最大板楼纯复式供应：金色半山

除北区（2期）1-6栋，万科·金色半山内的住宅楼均为板楼纯复式。这些板楼均为16层高，共有315套纯复式，此外，一楼为45套底部Townhouse。这是深圳楼市史上，最大板楼纯复式供应。

三、均质化小区样板：金色半山

值得注意的是，万科·金色半山内的住宅楼，每栋拥有的资源都呈现均质化的分布，没有哪一栋特别受优待，消灭了楼王。均质化小区往往不会与那些存在楼王的小区一样，形成落差、时间一久，就会产生楼王与其它楼栋之间的心理矛盾，从而更具备持续性，使得邻里更和睦、社区更和谐。

四、高走价值：坂田至高点

此外，万科·金色半山比周边地块平均海拔高出约15米，这使得该项目居高临下，具备了高走价值——当一块地块地势高超出周边区域时，那么本地块就具有受周边环境干扰小、有居高临下的心理优势和长期开阔辽远的视野优势，同时也会在避开未来的水淹情况时，具备最好的条件。这种地块在区域内往往具有最佳的开发条件，因此半山上往往就成为豪宅聚集地，道理就在于此。

五、占地最大、容积率最低的二类居住用地

房地内参www.BANQ.cn发现，在坂田东这个“以生活居住为主、兼有少量产业功能的综合性城区”中，万科·金色半山具有独特的优势。它所在的地块，是片区占地面积最大、容积率却是最低的二类居住用地。虽然整个片区绿地总量不多，万科·金色半山周边却有大量绿地，片区不多的绿地大部分都集中在其周围。

片区仅有的两个九年一贯制学校，都在其周边300米范围内，特别是10-07的九年一贯制学校，与其仅有一路之隔。片区唯一的寄宿制高中（深圳六中），距其也不到500米。片区唯一的综合医院，与其距离适中，约650米。

此外，万科·金色半山距离5#地铁杨美站、即居住区级商业中心，约为680米，步行约6~7分钟即可抵达。购物方便，而且借助地铁，可以顺畅的往来于CBD。

万科·金色半山 法定图则