导读：
     ■松山湖里的珠东老大
     ■珠江东岸都市圈中最大的小区内湖：22公里长的中国最长小区湖岸线
     ■松山湖片区唯一性
      一、东莞大专院校最集中的片区，大学环绕锦绣山河
      二、资源荟萃、产业配套完善
      三、中国园区地产史即将被改写
      （一）园区首次实现“复合”与“五星级”
       1、五星级的产业基础
       2、五星级的资金投入
       3、五星级的规划设计
       4、五星级的景观资源
       5、五星级的交通方式
      （1）公路中最顶级的：7条高速途径，全省第一
      （2）轨道中最顶级的：两条地铁制式的轻轨
      （3）空运中最顶级的：距离深圳机场15分钟
       5、五星级的休闲娱乐
       6、五星级的教育资源
       7、五星级的房产供应
      （二）中国唯一的五星级复合园区：一站式新城
     ■世上最稀缺的自然资源：珠江东第一湖区
      一、稀缺资源的最顶端
      二、湖泊作为最顶端稀缺资源的世界案例
      三、华南地区富人第一居所的典范：湖泊+山地+公园+产业+教育+轨道
     ■发展商特点：光大地产是东莞楼市之冠
      一、转型最成功的东莞房企典范
      二、产业链纵向一体化：资源整合力强的多元化企业
      三、东莞开发项目最多、体量最大的房企
      四、东莞纳税最多的房企：本土土地储备冠军
      五、城市核心地段项目最多的东莞房企：全数尽为优质地
      六、开发实力国家一级：园林水平让深圳失声
      七、大房企大手笔：大善心+英国首相
      八、开始向外扩张，光大放眼全国
正文

■松山湖里的珠东老大

2009-12-26，房地内参www.BANQ.cn专业组成员再一次来到位于珠江东岸都市圈核心区域的松山湖，对东莞本土房企老大——光大地产所开发的锦绣山河项目进行考察。而之前，在2009-12-3、2009-12-24，房地内参已先后两次来到这里，对这个项目进行了实地体验。

光大·锦绣山河陆地面积5000亩（3.33平方公里）整体面积6000亩（4平方公里，相当于深圳华侨城区域的83%），是珠江东岸都市圈当之无愧的第一大盘。此外，该项目还拥有超低容积率，无论从规模、还是档次上来看，都堪称珠江东岸第一盘，是当之无愧的塔尖之作。

房地内参调研发现，光大·锦绣山河有8成以上的客户来自东莞本地。光大有着丰富的本土化经验，充沛的本地客户群，而且开发商及其所开发的项目都比较低调，因而在一定程度上漠视了深圳以及广州客户，在现实社会中，也并不为深圳与广州客户所知。因此，房地内参再赴东莞，为大家揭开这个项目的神秘面纱。

2009-12-26上午9：10，房地内参专业组成员从南山华侨城出发，出梅林关，经梅观高速、莞深高速，10：00左右抵达位于东莞松山湖的光大·锦绣山河，用时不到1个小时。车行在高速路上时，就看到了光大·锦绣山河树立在路旁的广告牌：“松山湖锦绣山河·鹭栖湖，12月26日开园鉴品，150~260㎡高层豪宅新品出阁”。下了莞深高速之后，房地内参专业组成员并未急着去售楼处，而是从外围进行了考察。

■珠江东岸都市圈中最大的小区内湖：22公里长的中国最长小区湖岸线

锦绣山河位于松山湖新城核心地段。按该项目楼书所说：该项目“东临松山湖，西依生态园林”。但是房地内参考察后发现，这个说法其实是不严谨的。锦绣山河不只是东临松山湖——锦绣山河一期300亩的湖面，其实是和松山湖连在一起的，中间架了一座桥梁将湖面分隔开。而这300亩的湖面除了东面与松山湖相连外，其余部分均为锦绣山河地块所包围。也就是说，锦绣山河的小区内湖——鹭栖湖，也是松山湖的一部分，

松山湖园区陆地面积64平方公里、淡水湖面积8平方公里，光大·锦绣山河是松山湖科技产业园区首个高端生活配套项目，其陆地面积3.33平方公里、占松山湖园区陆地面积的5%、占到整个松山湖园区住宅用地的1/4。光大·锦绣山河内湖水面1000亩（0.67平方公里），是整个珠江东岸都市圈中，最大的小区内湖，同时，环绕小区湖有22公里（东、西区各11公里）湖岸线，是中国最长的小区湖岸线。

锦绣山河计划分10期建设，产品涵盖高端别墅、精品洋房、七星级酒店会所、综合购物中心、各种市政、教育、医疗配套设施齐全。2007年底，推出了首期别墅产品。其1期占地19万㎡，建面18.9万㎡。其中别墅132户，洋房800户。即将推出的“鹭栖湖”为2期产品，占地8.2万㎡，建面22.4万㎡，洋房786户。

在考察中，房地内参了解到关于“鹭栖湖”这个案名的有趣故事。白鹭是大气和水质状况的监测鸟，享有“环保鸟”的美誉，只在水草丰盛、水质良好的地方落脚。两年前，松山湖还只是国家三类水质，这里也没有鹭，光大集团董事长当时就说，谁能引来鹭就奖励30万。而随着松山湖水质变为一类水质，一群白鹭从莲花山、从同沙自己飞来。而当锦绣山河2期定案名时，于是拍板决定将2期高层豪宅命名为“鹭栖湖”。

■松山湖片区唯一性

锦绣山河所在的松山湖科技产业园区，规划控制面积72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地。城市功能区设置合理，总体分为四大区域：北部区（高科技产业带）中心区（教育研发区）滨湖区（国际总部研发区）东部区（大项目聚集区）。

一、东莞大专院校最集中的片区，大学环绕锦绣山河

锦绣山河位于松山湖中心区（教育研发区）的核心地段。园区内有大学院校4所，分别位于锦绣山河周围。其中广东医学院的松山湖校区在锦绣山河的西北面；而中山大学松山湖生物技术学院（暨国家生命科学与技术人才培训基地）东莞理工学院松山湖校区、东莞职业技术学院都在锦绣山河的南面。

此外，东莞市教育局直属公办学校、东莞7所广东省国家级示范性普通高中之一的东莞中学，其松山湖分校小学部和初中部都设在锦绣山河南面，与东莞理工学院松山湖校区相邻。而房地内参考察得知，入住锦绣山河“鹭栖湖”的业主子女，将获送省级重点学校——东莞中学松山湖中小学学位。

值得一提的是，以上学校都环锦绣山河而立，几乎与锦绣山河无缝相连，这些院校在一定程度上成了锦绣山河的护卫。此外，在松山湖园区北面的北部工业区内，还有一个九年一贯制学校——松山湖南方外国语学校小学部和初中部。业主子女也可选择入读该学校。

二、资源荟萃、产业配套完善

此外，房地内参考察过程中发现，通往松山湖管委的礼宾路上有一个新建的松山湖图书馆，高有四层，外覆玻璃幕墙，显得现代而时尚，气派有如名牌大学的图书馆。这个图书馆配有停车场、室外花园景观和室外休闲平台，建筑面积足有1万多㎡。

在锦绣山河北部有公园数个，分别包括松山湖中心公园、梦幻百花谷、状元笔公园；而在鹭栖湖南边，还有一个湖边公园；红棉路东，松山湖南还有一个东区主题公园。房地内参从中心公园经过时，就发现有不少人在上面踩着脚踏船游乐，人人怡然自得。

沁园路与礼宾路交汇处的西北侧，是留学生创业园所在地。再往北，则是北部工业区，华为、易事特等知名企业都已进驻。此外，松山湖管委会（行政中心）松山湖凯悦酒店都在锦绣山河东北侧，距离都在1000米之内。

三、中国园区地产史即将被改写

园区的兴起，是改革开放以后的事，上个世纪90年代初期开始在全国兴起，由于规划新、建设新设施新，因此对于市民具有非常强的吸引力，房地内参www.BANQ.cn将其定义为“园区地产”，园区地产因此成为各个城市最响亮的招牌，比如深圳高新区、北京中关村、苏州高新园等，都是当地房地产的热点。

但是，园区地产的问题依然很多，那就是功能的单纯化带来的钟摆式结构，造成了巨大的浪费。工作在A处，生活只能在B处，运动休闲又要去C处……在中国的诸多产业园区中，大多功能功能比较单一，即使有多种功能，也只能满足相对比较低水平的需要。人们不得不像钟摆一样这样无谓的来回奔忙，却把宝贵的时间消耗在了路上。

那么，有没有一个园区，可以集生活、工作、休闲、教育、文体、娱乐等各种功能于一体，而且样样都是最顶级配置的呢？在中国整整30年的地产发展史上，都从未出现过，直到松山湖高新区面世！

松山湖高新区的出现，彻底改写了中国的园区地产历史。它风景优美，环境宜人，配套完善，出行便利，集生活、工作、休闲、教育、运动、娱乐、学习等各种功能于一体，可以为园区居民提供全方位、复合的配套服务。

（一）园区首次实现“复合”与“五星级”

何谓复合园区？所谓复合，即指园区要呈现多功能化，产业基础、资金投入、规划设计、景观资源、路网交通、休闲娱乐、教育资源、房产供应，能满足园区民众多方面、全方位的需求，方能成其为复合园区。

何为五星级？自然是各种配套资源，都处于顶级水平，含金量十足，在各个层次上都全面领先，才能称之为五星级。

1、五星级的产业基础

东莞还只是你眼中的“世界工厂”么？2001年，松山湖高新区设立之后，经过多年的发展，这样的想法已经明显不合时宜了。

2001年园区设立之后，一大批科技创新载体相继建成，包括生产力促进基地、留学人员创业园、国家电子信息产业基地、中国青年留学人员创业基地、虚拟大学园和中小科技企业创业园等。已建成各类配套设施100万㎡，道路130多km。

2008年，金融风暴爆发，经济危机席卷全球，珠三角经济饱受冲击，许多地方经济急剧萎缩甚至陷入衰退，而松山湖高新区却实现36.4%的惊人增速。在其他企业饱受倒闭、裁员、降薪等问题困扰的时候，整个松山湖园区却无一企业有此后顾之忧。

目前，松山湖高新区已有15家世界500强企业先后进驻，连续3年GDP增速是广、深年均增长率的3倍，2008年，招商引资过400亿。2009年，园区企业还将大幅增加4万多个用工岗位，其中华为、漫步者、宇龙等高科技企业均计划增招数千名技术工人。

这些企业的进驻与发展，人员的扩充，必然带来源源不断的置业需求。而由于所进驻企业或者实力雄厚、或者具备极强的成长性，所潜藏的员工购买力也极为惊人。

2、五星级的资金投入

作为东莞的科技中心，松山湖高新区担负着引领东莞产业升级，从“制造基地”向“创造基地”转型的重大使命。因此，政府部门将最大手笔的进行资金注入，以确保东莞从最低级的制造业解放出来。截止2006年底，各级政府在松山湖产业园的基础建设资金投资高达300亿元，以后每年还将在松山湖园区投入100亿的资金。

72平方公里除去8平方公里的湖面，只有62平方公里的土地，300亿元基建投资，这是一个什么概念？这意味着每平方公里基建投资高达4.84亿。而且最令人恐怖的是，每年还将有高达100亿的政府资金注入这个弹丸之地。如果再加上民间投资，62平方公里上蕴藏的财富能量将不可等闲视之。

杭州以西湖而著称，人称“上有天堂，下有苏杭”，除了其本身风景秀美，人文气息浓厚之外，与历朝历代的大力投入、重金打造也是分不开的。而松山湖面积相当于1.5个西湖，也有着良好的景观资源，在政府的大手笔投入下，松山湖高新区将有望在家门口坐享西湖美景。

3、五星级的规划设计

进入松山湖高新园区，你会发现，这里几乎所有的一切都是新的：路是新的、树是新的、草是新的，建筑是新的，洋溢在阳光下，你会觉得每天的太阳都是新的。正因为投入大，起点高，几乎所有设施都是以最高标准来进行规划和打造，所以松山湖园区有着世界一流的环境。

在建筑设计机制上，松山湖方面邀请了代表着中国一流建筑设计水平的5位中青年建筑师对园区建筑进行设计。由他们设计的行政办公小区、生产力大厦、学术交流中心、图书馆、商务办公区等一大批建筑，大多个性十足，富有时代感。在湖岸松山湖管委会行政办公中心，业已成为当地的地标。

在总体规划上，松山湖将用地结构模式分为三个圈层：内圈层为生态区，中圈层为生活、教育区，外圈层为生产活动区。园区利用其生态优势和自然风光，将2平方公里社区设计为“中国第一社区”。

同时，松山湖园区还是率先建立了ISO14001环境管理体系，严格按照该体系管理各项建设和生产，以保持园区良好的生态环境。松山湖之所以能在全国高新区当中迅速脱颖而出，被国家高新技术产业专家委员会评为“中国最具发展潜力的高新技术产业开发区”，就是因为其拥有其他产业园区所无可比拟的环境优势。

4、五星级的景观资源

目前湖岸周边已有松湖烟雨、园艺博览中心、松湖花海、金多港高尔夫、阳光沙滩、湿地公园、中心公园、状元笔公园等八大美景，号称松湖新八景，松湖烟雨更是东莞八景之首。

园区面积72平方公里，淡水湖面积8平方公里，水面占比为11.1%；生态绿地面积约1425公顷，即14.25平方公里，绿地占比为19.8%。此外，园区还有6大主题生态公园，人均绿地为国家标准的6.8倍。生态绿地+湖面，总面积达到22.25平方公里，占了整个松山湖高新区的30.9%。

当一个园区30.9%的面积都被湖水和绿地所覆盖的时候，那些成日蜗居于钢筋水泥丛林的都市人很难不被打动的。要知道，这不是风景区，而是一个高新技术产业园。更何况，这个园区湖、山、林、岸等景观俱佳，并有着可作为国际环湖自行车道环湖路，长达22km。不是风景区，但胜过风景区！

5、五星级的交通方式

松山湖高新区地理位置之优越，交通条件之便捷，在广东全省也绝无仅有。交通方式中，都拥有最顶级的。松山湖高新区通过这些顶级的海陆空交通方式，将使这里成为一块飞地，与中心城区的地租级差也将被无限拉近。

（1）公路中最顶级的：7条高速途径，全省第一

比如公路中最顶级的是高速公路，这里拥有莞深、广深、常虎、龙大、南光5条高速公路与外界连接，是广东省唯一一个拥有5条高速公路的新城市中心，规划中的博深高速、沿海高速都从园区经过。

通过高速公路，距深圳CBD仅40km，距东莞CBD约12km，距离宝安国际机场约30km。从松山湖出发：

35分钟~60分钟可达珠三角任一城市；
15分钟到宝安国际机场；35分钟到深圳福田；40分钟，到南山蛇口港；
1小时到广州市区，1个半小时到广州新白云机场；
至香港国际机场，也只需1.5小时；
至广九、广深准高速，广梅汕、京九铁路枢纽站-东莞站7km，15分钟车程；
至国家一类口岸虎门港30km，20分钟车程。

（2）轨道中最顶级的：两条地铁制式的轻轨

再比如轨道交通中，最顶级的是地铁与地铁制式的轻轨，东莞规划中的2条城际轻轨R1（南北走向）与R3（东西走向）在园区北端交汇。全长65.8公里的R1轨道线北接广州地铁蟹山站，东南连接深圳6#地铁，直通深圳龙华火车站。全长57.4公里的R3线与国家铁路（包括广深市郊线）东莞站及东莞东站交汇，在谢岗镇设有与惠州城市轨道交通交汇的预留接口。

（3）空运中最顶级的：距离深圳机场15分钟

又比如，最快速的交通方式是非常，松山湖高新区距离深圳机场的距离，其实比龙岗、盐田、罗湖等绝大多数深圳区域更近！15分钟就可以到宝安国际机场！

5、五星级的休闲娱乐

在松山湖的北部，有超五星的凯悦酒店。拥有客房350间，其中包括34间套房，及3层嘉宾轩行政客房。大部分湖景客房的露台上，均设有可近距离欣赏松山湖美景的浸浴池。7间多功能会议厅及2500㎡的多供能会议展览中心，附设一间能承接1600人鸡尾酒会的宴会厅，以及占地861平方米的多功能宴会厅。以上设施，足可满足客人的各种商务需求。
　　
在松山湖科技产业园的西南端，新规划建设有一个占地近429公顷的金多港GOLF生态型高尚生活区。规划建别墅、高尔夫球场、乡村俱乐部等。除建设一座一流的高尔夫球场外，还规划建设体育场馆、溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动场地。

也就是说，松山湖高新区内，几乎可以解决所有的休闲娱乐需求，无论打高尔夫，还是玩溜冰、赛马、跳伞、摩托车、射击以及各种水上运动，松山湖都将是你的终极乐园。

而对坐落于松山湖西的光大·锦绣山河来说，22km的私家湖岸+22km的环湖路，将让业主可以随时随地重温田园之乐，钓鱼、抓虾，环湖骑自行车、散步，在夕阳西下的时分，这样惬意的场景，应该会让很多人心动吧。

6、五星级的教育资源

在松山湖高新区内，拥有从幼儿园、小学、中学到大学的全方位、全系列的教育资源。

在湖区东部，大学路以北，是松山湖中心小学所在地。而松山湖的西边，自北往南，则依次有广东医学院东莞分院、中山大学生物技术学院、东莞理工学院松山湖校区等多所高等院校。此外，广东电子工业研究院、广东华南工业设计院、华中科技大学制造工程研究院、东莞中子科学中心等科研机构都已在园区落户。

仅72平方公里的土地，集聚了如此之多的教育资源。只要你愿意，你可以从幼儿园开始、一直上到小学、中学、大学乃至研究生阶段。

7、五星级的房产供应

光大·锦绣山河是珠江东岸最大的楼盘、最大的别墅供应，够顶级吧？2期“鹭栖湖”高层的户型品质竟然与别墅没有差异，湖景浩渺，山林无障！当然除光大之外，围绕湖的四周，都还有不错的房产供应，比如万科。

园区里，连学校的公寓都是新的、顶级的！在松山湖，房地产供应之全（住宅、写字楼、厂房、商业齐备，住宅中，别墅、小高层、多层都有）只要你不缺钱，在松山湖，一定能够买到合适自己的房子。

（二）中国唯一的五星级复合园区：一站式新城

从产业基础到资金投入，从规划设计到景观资源，从路网交通到休闲娱乐、教育资源，松山湖集聚的高端资源之多，国内罕见，在园区中仅有。

深圳高新区产业基础足够雄厚，政府投入也比较多，也有两个高尔夫球场，还有诸多名校资源，但是显然缺乏这么浩瀚的湖面。而且休闲娱乐设施比较缺乏。工作氛围很浓，但是居住氛围却严重不足，功能比较单一。

北京海淀区的中关村或许名校云集，交通也方便，但是除了高楼大厦之外，你还能看到什么？所以，有人调侃说，中关村其实只是一个现代化的城市村，这也并不为过。

上海浦东新区或许能看到黄浦江，但是你能在江边钓鱼么？你能在附近打高尔夫么？你能在浦东新区玩跳伞么？显然，这都是不可能的。而在松山湖能。

唯一能和松山湖高新区可以PK的，只有号称“天堂硅谷”的杭州高新技术产业开发区。但是“天堂硅谷”显然没有多达5条的高速公路，也不是城际轻轨的交汇点，更没有大学资源配套。

松山湖高新区，作为一个科技园区，其居住体验却胜过了许多风景怡人的景区。在这里工作与生活，更像是在度假。

生活、工作、高科技、事业、休闲度假、教育文化，都可以在这72平方公里的土地上一站搞定，没有其它区域可以做到这一点。在国内，深圳高新区做不到、北京中关村做不到、上海浦东新区做不到，甚至，号称“天堂硅谷”的杭州高新技术产业开发区也做不到。

中国五星级复合园区，唯有松山湖高新区，而沪京深杭穗，提鞋都不配。虽然社会上对于松山湖已经有了众多的评论，但是就房地内参www.BANQ.cn来看，这才是松山湖放在全国框架来看，最独有的价值，最不可忽视的价值！松山湖，将改写园区地产史，而带头实施者，则是光大与万科和她们的作品：锦绣山河、松山湖1号（含虹溪诺雅）。
 
■世上最稀缺的自然资源：珠江东第一湖区

对于房地产来说，原始山地、天然江河、珍贵湖海等属于稀缺资源，拥有这些资源的产品，其价格表现都更为出色，因为交通可以发展、园林可以规划、风格可以改变、建筑可重塑，唯有自然资源因为人类的不断开发而越来越宝贵，才具有绝对的稀缺性。这一点应该没有异议。

但是，这些稀缺资源，它们的价值关系有是什么样的呢？什么资源是稀缺资源的最顶端呢？有全球遵循的规律么？

这是房地内参www.BANQ.cn畅漾在东莞面积达8平方公里的松山湖面及绕湖的群山、以及22公里小区湖岸线、22公里公共湖岸线之后所考虑的话题。

一、稀缺资源的最顶端

那么从全国来讲，江（河）湖、海、山那种资源更值得我们关注呢？什么资源是稀缺资源的最顶端呢？

（一）海岸资源

我国海岸线长1.8万公里，居世界第四；但单位陆地拥有海岸线长只占世界第94位。可管辖海域面积与大陆面积之比，世界沿海国家平均为0.94，中国仅为0.3，而日本超过11，朝鲜是2.17，越南是2.19，菲律宾是6.31。至于人均海洋面积，世界沿海国家平均为0.026平方公里，而中国只有0.0029平方公里，只是世界平均数的1/10，而相邻的海洋国家的都超过中国10倍以上。

（二）山地资源

中国的山地、丘陵和高原的面积占全国土地总面积的69%，是个山地大国。但绝大多数位于人烟稀少的西部，山地是中国各少数民族聚居最集中的地方，位于东部经济发达地区的山地其实并不多。

（三）河流资源

我国河流总长42万公里，全国径流总量约26000亿立方米，占世界的6.8%，为亚洲20.1%。仅次于巴西和前苏联，居世界第三位。我国虽然河流众多，但空间分布却呈现出东多西少、南丰北欠的不平衡性。我国东部湿润地区的河流，其径流量占全国总径流量的95.55%。

（四）湖泊资源

中国的湖泊总面积为80610平方公里，仅占国土面积的0.897%，是山、河、湖、海这些稀缺资源中，最稀有的。从全球来看，海水面积是陆地的两倍多，而淡水不过陆地面积的2.5%，其中绝大部分以冰雪和其他形式出现，实际能够用来饮用的不足全球淡水总量的1%，而天然湖泊则更少。

（五）湖泊是最顶端的稀缺资源

以上数据说明，从资源的稀缺性上来说，江湖海山的价值大小关系排列为：湖泊>海岸>山地>江河。湖泊最稀有、海岸次之、山地居第三、江河排第四。这就是我们最应该关注的自然资源的价值关系。当然，在选择物业时，能够同时占有以上几项资源当然更值。

二、湖泊作为最顶端稀缺资源的世界案例

来说一些全球案例吧。比如美国西雅图，同时拥有海岸和湖岸，但她的海港区是商业和娱乐中心区；而内陆湖华盛顿湖畔长约18公里的带状地区，才是真正的富人聚居区，在这儿能够同时拥有城市、公园、湖、河道，浑然一体。比尔•盖茨的家，就安在西雅图华盛顿湖畔。

全球来说，海岸豪宅，多为中上层阶级或明星首选，美国橘子镇便是；淡水区域的层次就要高一档，曼哈顿内河区高于海景区；而湖泊价值更高，诸如莱蒙湖、西雅图华盛顿湖、瑞士日内瓦湖、马萨诸塞瓦尔登湖、英国英格兰湖区、澳大利亚的Mawson湖区等都是世界名宅聚集地。

杭州的西湖、广州的二沙岛、北京的温榆合别墅区也都表现出同样的特征。可见世界最著名的富人区，都是水岸住区。而亲水价值表现为从海岸到淡水、从江河到湖泊递增的价值线。

新中国的半个多世纪里，建设性破坏比比皆是，违背规律的做法所造成的江河断流、湖泊干涸、草原沙化、物种灭绝等等，以至于大大影响了我们的生活质量，并且还将危及子孙，如今我辈已开始领教“找不到一块净土，喝不到一口清水”的滋味了。

破坏在当今成为常态、多数，那么，保护良好的环境、以及原始的自然资源当然就成为了珍稀、少数了，而占有湖泊、尤其是同时占有多项目稀缺资源的房产就应该引起高度关注，按照经济规律，稀有者最值、物以稀为贵。唯有稀有可以传世。

三、华南地区富人第一居所的典范：湖泊+山地+公园+产业+教育+轨道

拥有自然资源的物业，我们定义其为“资源类物业”，并划分为多资源物业、单资源物业。在江（河）湖、海、山资源中，同时占有几项的，定义其为“多资源物业”。多资源物业比单资源物业要更有价值、更安全，长远价值空间广阔。

在房地内参www.BANQ.cn研究的范本中，光大·锦绣山河就是“多资源物业”的典型，泊+山地+公园+产业+教育+轨道，同时，其中的湖泊资源最为珍贵。既在浅山大湖、有位于新城之中，宁静却在新城中的优势，使其具备了第一居所的所有条件，不但享受外部配套较为方便，如今，在片区内部，东莞最密集的大学、及图书馆等等都一应俱全。

■发展商特点：光大地产是东莞楼市之冠

成立于1983年的广东光大企业集团，从1992年开始涉足房地产领域，从早期的光大物业，到在售的天骄峰景、锦绣山河等楼盘，一个个享有口碑的项目见证了光大地产的发展历程。16年间，光大地产发展成为东莞实力最强的房地产企业，却始终保持低调，世人了解甚少。

在最新出炉的“珠三角楼市风云榜”评选活动中，广东光大企业集团获评为“2009年度珠三角风云企业”。16年间，光大地产从一个实业公司发展成为东莞地产领军者，并走在行业的最前列。

然而，这家公司的外部形象依然模糊。同时，该企业已经越来越有向外扩张的势头，立志成为全国性的房地产企业。房地内参www.BANQ.cn认为在这种背景下，搞清楚这家公司的特点就已经是研究人员刻不容缓的事情了。

一、转型最成功的东莞房企典范

光大集团是从1992年开始涉足房地产业的，但光大集团的历史则可以追溯到1983年，光大集团的前身是东莞市光大实业总公司，成立于1983年，成立初期，主要从事建筑、市政道路施工等工程。

光大是从建筑工程起步发展，积累资金后进军房地产业。进军房地产的首批物业是花园新村的商住楼，恰好当时东莞的改革开放取得一定的成就，花园新村一入市场便受到了消费者的青睐，使光大掘到了第一桶金。

首次投资地产，便获成功。这应该是涉足房地产行业转型最成功房企之一。同时，花园新村成为了东莞最早真正面向市民的大规模生活居住区。此后，光大地产走上了规模发展之路，并逐渐展露锋芒。

二、产业链纵向一体化：资源整合力强的多元化企业

广东光大企业集团是一家集房地产开发、工程建筑、市政工程、装饰装潢、物业管理、园林绿化、贸易等项目的大型企业集团公司，从初期的单项建筑业发展成为一家多元化的企业集团，呈现出纵向一体化的特点。

旗下设光大房地产开发公司（国家一级资质）东莞建安集团公司（国家一级总承建企业）光大物业管理公司（国际一级资质）光大装饰设计公司、惠州市光大水泥企业有限公司等数十家全资子公司，拥有员工6000人。

光大集团涉及各种不同类型的行业，搞IT的、做建筑的、做园林的、做物业的，样样俱全，在这样的多元化企业模式下，使得光大具有更强的资源整合能力。在合理控制成本的前提下，能够绝对保证质量。同时，产生1+1>2的效应 。

三、东莞开发项目最多、体量最大的房企

光大地产拥有二十多年的房地产开发经验。先后开发以景湖系列、天骄系列、锦绣山河系列、都市综合体系列为主的10多个大型房地产项目。其中，景湖花园、天骄峰景、松山湖锦绣山河等家喻户晓的热销楼盘。

以及地王广场、彩怡酒店、彩怡名居等商业项目；多项房地产项目的成功开发奠定了光大在东莞房地产市场的龙头领导地位。而光大地产均以大手笔开发，且多为千亩大盘。

2007年12月1日，近6000亩的置换土地，被光大集团成功打造成松山湖科技产业区首个高端生活配套项目——锦绣山河，其获得“2007中国年度十大最佳别墅”的称号。6000多亩的体量，在东莞的项目中十分罕见，也使其成为在东莞地产行业内，开发项目最多、开发体量最多的实力开发商。

四、东莞纳税最多的房企：本土土地储备冠军

房地内参www.BANQ.cn还获悉，截至2008年底，光大地产共有约121万平方米土地储备（不含松山湖地块，如包括则为454万平米）。09年光大实际销售总量创下历史新高，突破30亿元，总销量在东莞企业中排名首位。

因此，目前在东莞地产行业内，光大地产是销售最旺、实力最强的东莞开发商。光大集团一直秉承“以人为本，超越无止境”的理念，“扎根东莞，造福一方”的宗旨，在各个领域取得了辉煌成绩。

除此之外，光大集团诚信为本、守法经营、依法纳税、为东莞市缴纳了超过10亿元的税收，在东莞地产业中，光大是纳税最多的房企。

五、城市核心地段项目最多的东莞房企：全数尽为优质地

纵观光大的景湖系列、天骄系列、锦绣山河系列，其旗下项目基本都位于城市的核心地段，也使项目具有天然的竞争优势。而这都离不开光大集团独到的眼光和对城市发展的准确把握。使得光大成为产品处于城市核心地段的占比最高的东莞开发商。

早在上世纪末，当很多本土发展商还将眼光停留在花园新村和东城中心时，光大集团已悄悄地在四环路边圈下了2000多亩土地，就是现在的景湖花园。如今，其已成为东莞的一个标志性别墅盘。

2002年，光大集团更是积极投身于松山湖科技产业园的建设，并以超前的敏锐眼光布局松山湖。董事长陈润光如此回答：“松山湖的价值在东莞范围内，是唯一一块最宝贵的土地，我们是第一个进驻松山湖的建设者，既是建设者，也是开发者，我们看到东莞的未来，看到东莞的发展。”

六、开发实力国家一级：园林水平让深圳失声

光大地产的学习与创新能力显得更为突出。从景湖春晓开始则每一个项目都让人眼前一亮，到了景湖湾畔、天骄峰景，规划设计已非常成熟，并有很多原创性的东西，天骄峰景和锦绣山河的开发水平，已经不亚于国内任何一家发展商开发的项目。尤其是天骄峰景的园林，具有国家顶级水准，深圳没有任何小区可以与之相提并论！

在2003、2004年，很多以深圳发展商为首的外来发展商进入东莞，给东莞带来很多新的设计理念，光大地产也与时俱进，整合各种资源，在规划与建筑设计方面也有很大的提升。在品质的打造上也花功夫，各盘的建筑用料用材都以超出国标标准进行投入，细致到门窗用料都采用国际品牌。

光大地产在学习的同时，也将自己对本土文化和消费需求的深刻理解，融会到新的项目中，形成了自己的显著特征。这几年，光大开发的项目几乎是一个项目一个台阶，每一个项目都有很多创新的亮点。

七、大房企大手笔：大善心+英国首相

光大地产在创造价值的同时，非常热心于公益事业，早在2000年，便成立了光大教育基金会，从教育、文化到城市建设到环境治理，都有光大地产的贡献，每年一度的光大地产植树节，便是回报社会的一个典型活动。

在5月12日四川汶川发生大地震后，光大地产更是胸怀宽广，为地震灾区捐献了500万元，并组织员工和业主前往地震灾区赈灾。历年来，光大集团累计捐给慈善机构、捐资建校、奖教助学等方面的金额，高达2亿多元。

同时，光大集团在保持自身的迅猛发展的同时，支持社会教育。2000年，光大集团成立了“光大教育基金会”，并多次资助国家教育事业。因此，光大是地产业中少见的热心支持公益、教育事业的房企。在营销上，光大地产同样是东莞罕见的大手笔，比如说英国首相、规模宏大的意大利光雕节、最密集的古树阵等。

八、开始向外扩张，光大放眼全国

光大集团在积累了一定的实力和品牌影响力后，开始把眼光伸向更广阔的天地，2009年以后光大的企业战略将会是走出东莞，步向全国，开始对外扩张。

目前，光大已在肇庆圈下大宗土地用于开发高端商住项目，其后还会在国内一级城市布点拿地，可以说，光大集团今年在地产开发上的实力表现及企业发展的后发之势，令公司整体综合实力得到进一步提升。

虽然不排除光大地产会继续对外扩张，但根扎东莞是不会改变的，这一点集团非常明确，东莞是根据地、是大本营，今后光大地产将会继续以高昂的热情和高度的责任感投身于东莞的房地产开发和城市建设。（06）

请待续：《光大·锦绣山河’考评》（与地解注重片区、企业唯一性不同，考评主要涉及产品）

锦绣山河鸟瞰图