■豪宅易得，豪区难求

深圳的豪宅很多，豪区却屈指可数。成就一个豪宅，相对比较容易。成就一个豪区，就非常困难——所以，业内有“豪宅易得，豪区难求”的说法。豪宅是个体户单干，豪区则要大兵团作战。目前有共识的老牌豪宅片区，无非香蜜湖、华侨城、蛇口半山区等，而新兴的豪宅片区则有红树湾、后海、龙坂。

以上豪区各有特点，而且从景观到交通，到市政配套，都有着优异的表现。综观以上豪区，房地内参发现：片区内只有一个豪宅项目并不足以称为豪区，此外，但凡一个片区能被称之为豪区，往往各项指标都比较突出。同时，房地内参www.BANQ.cn还注意到，一个豪区之内往往有着担当着板块风向标的标杆项目。比如香蜜湖1号之于香蜜湖片区，波托菲诺之于华侨城，兰溪谷之于蛇口半山，红树西岸之于红树湾……

关于香蜜湖、华侨城、蛇口半山区这三大老牌豪宅区，业内自有定论，但是对于后海湾片区与龙坂片区，却还有许多的争议。因此，房地内参www.BANQ.cn且从这两大新兴豪宅片区的板块特征、土地储备、未来供应、价格空间等角度作出专业分析，以飨广大网友。

■后海豪宅区

一、片区概况

后海豪宅区，是指南山蛇口东部，深圳湾与珠江出海口交汇处，由后海滨路以东、滨海大道以南和深圳湾围合而成的区域，总面积为537.06公顷。该地块全部填海造陆而成，地形平坦，比较方正，大致呈东西长、南北短的长方形状。

片区内的住宅主要位于片区西南地块，总用地133.54万㎡，其中居住用地72.67万㎡，住宅用地67.46万㎡。总建面174.7万㎡，毛容积率1.3。规划居住面积为157.23万㎡；此外，还有商业面积近9.76万㎡，公共配套设施面积近8.57万㎡。片区规划居住人口约5万人。

后海豪宅区，定位为延续蛇口独特风情的、代表深圳门户形象的现代化高尚滨海生活区。

二、交通配套

后海湾填海区拥有发达的交通网络，主要干道“四纵三横”形成闭路循环。四纵：后海滨路、沙河西路、科苑大道、中心路（规划中）南北贯通整个区域，三横：滨海大道、东滨路、望海路东西贯通整个区域。另外，创业路、登良路、工业八路、工业七路、招商路等也向东延伸进区域内。

另一个交通亮点是地铁线，地铁2号线沿后海滨路从区域西面经过，区域内设有四个地铁站，从北至南依次为后海站、登良站、海月站、湾厦站，使得片区内的物业几乎都成为地铁物业。

三、景观资源

该片区与周边多个组团连接：后海豪宅区本身处于深圳湾15公里滨海休闲带的中部，拥有稀缺的海湾资源和生态景观，南段毗邻后海生活区、蛇口生活区、蛇口商务区、海上世界，北段毗邻南山商业文化中心、南油购物公园、高新技术产业园区。

区域内的景观以“一湖三带”为主。“一湖”即内湾湖，占地70万㎡，水域面积36万㎡，目前已经开发成F1摩托艇世界锦标赛赛场，是区域的代表性景观亮点之一。“三带”即三条绿化带。

四、片区供应

目前，片区的住宅开发正在迎来高潮，片区有三湘·海尚、宝能·太古城、卓越·维港、皇庭港湾、曦湾、新天湾畔（君汇新天）、鸿威海怡湾、百丽湾、颐安阅海、紫藤苑等10个新建或在建楼盘。目前已开发和正在开发共10个项目，合计总建面约140万㎡，约占规划住宅总建面的80%，其中，住宅总建面约为85.6万㎡，预计2-3年内将会全部开发完毕。

房地内参www.BANQ.cn监测表明：目前，后海豪宅区新房均价大多已超过3万/㎡，部分项目售价接近甚至超过4万/㎡。

■龙坂豪宅区

一、片区概况

龙坂片区是业内对于龙华和坂田片区这两个相近的，都以梅林关作为进出特主要通道的片区的合称。片区西起羊台山，南邻南平快速，与福田接壤，东至清平高速，北到机荷高速。共包括四个街道办：龙华、民治、大浪、坂田。

龙华是宝安区的东部重镇，总面积92.69平方公里。目前龙华片区包括了龙华、民治、大浪三个街道办，分为5个组团。坂田即龙岗区坂田街道办，总面积28.51平方公里，建成区面积17.75平方公里。分为三个组团，分别为岗头片区、雪象片区、坂田片区。

龙华片区5个组团之一的“龙华二线扩展区”，总面积17.08平方公里。定位为深圳新的口岸经济区，兼有为福田中心区配套居住功能。坂田3个组团之一的“坂田片区”，总面积16.35平方公里，定位为集商贸、居住、物流业于一体的综合片区。而本文所说的龙坂豪宅区，主要是指由“龙华二线拓展区”+“坂田片区” 所组成的区域。总面积33.43平方公里。

依托自然资源和中部轴线发展优势，作为低密度豪宅板块的龙坂豪宅区，将成为深圳的中央豪宅区。

二、交通配套

龙坂片区目前与市区相连主要通过梅林关、福龙路、南平快速和清平高速，其中梅林关作为主要的连接通道，目前交通压力较大。不过，按照深圳的公路规划，新区大道、五和大道、留仙大道、快速公交系统（BRT）2号线将会相继开通，龙坂与福田、罗湖、南山将会实现真正的无缝连接。

区域内有4#、5#、6#地铁和深圳北站，共计地铁站点14个，其中上塘、红山、深圳北站为双地铁换乘站，深圳新客站为3条地铁线路的同时交汇站点。4#地铁在龙华共设10个站，民乐站、白石龙站、龙华火车站、红山站、龙塘站均位于龙华新城内。早在2008年，4#地铁二期工程就已开始施工，预计2010年可建成投入使用。届时，龙华可与福田共建15分钟生活圈。

值得注意的是，最便捷，最高效的交通枢纽中心——深圳北站，也位于龙版豪宅区。新客站衔接京广深港客运专线、杭福深客运专线及广深港高速铁路，并与4、5、6号地铁接驳，到2020年，预计年旅客发送能力将达到4450万人次，有望居于全国首位。

此外，深圳还会开通快速公交系统（BRT），其中的BRT 2号线连接上步南和清湖，在龙坂片区共设梅林检查站、坂田站、清湖三站，让客户从龙坂到达华强北商业区只需20分钟。

三、景观资源

龙坂片区，有着深圳最密集的湖群，大量不可复制的生态景观资源。有着包括银湖山、塘朗山在内的“两山”景观，包括丰泽湖水库、民治水库、民乐水库、雅宝水库、南坑水库在内，整个片区共有高达7个湖群点缀其中。

四、片区供应

房地内参监测表明，2010年，深圳将有102个项目在明年入市，潜在新房供应量将达800万㎡。未来两年内，龙坂片区新房供应量约230万㎡，必定成为深圳关注度最高的区域之一。

2008年至今，在龙坂豪宅区已开发和正在开发的项目中，有如下代表性项目：星河·丹堤、金地·上塘道、金光华·龙岸、万科·金域华府、万科·第五园、莱蒙·水榭山、莱蒙·水榭春天。其中，高端项目成为主流，户型大多较大。

房地内参www.BANQ.cn监测表明：目前龙坂豪宅区新房均价基本不低于1.5万/㎡，大多项目均价在2万/㎡以上，部分高端项目如星河·丹堤均价也已超过3万/㎡。

■后海豪宅区PK龙坂豪宅区

对比后海与龙坂这两个新兴的豪宅区，可以发现以下异同点：

后海片区定位为深圳新中心，未来深圳金融商务，高尚住宅核心区域；而龙坂片区则定位为深圳中心居住区，新城市交流中心、科技研发中心。后海核心规划在其商业文化板块，滨海区域则以景观带为主。而龙坂的核心规划，在于新客站及其周边规划的超完美的路网。

在核心金融、商务配套上，后海有天利中央商务广场、凯宾斯基酒店，龙坂则有新客站周边规划中的集中商务圈；在核心商业配套上，后海有海岸城、保利文化广场、规划中的华润深圳湾中心，龙坂则有新客站周边规划大型商业；

在城市景观功能上，后海有“一湖三带”，以及滨海规划中的现代景观建筑群，林立的商业及写字楼群，并可远望香港，而龙坂则有“两山七湖”的生态景观资源。在核心交通枢纽组织上，后海有2#地铁贯穿深圳，西部通道连通香港，以及滨海大道，而龙坂则有4、5、6#地铁，BRT，多条快速干道，深圳北站，全深圳规划最完美的交通网络。

■后海已透支，龙坂成长空间更大

从板块特征上看，两者都有着高规格的规划与定位，但是规划兑现的程度有差异。后海豪宅区相对更成熟，而龙坂豪宅区的配套规划则还有待完善，有着更大的提升空间，但这也意味着更大的发展潜力。在一定程度上，价格提速决定于未来片区价值提升速度。规划上可以媲美后海片区的龙坂片区，规划兑现之后，必将和深圳湾一样有更明显的价格提升。

作为深圳最著名的两大新兴的豪宅区，后海与龙坂是今年深圳销售最旺、涨势最快的两大片区。但是对比后海与龙坂可以发现，目前后海豪宅区的新房均价是龙坂豪宅区的1.5~2倍以上。在一定程度上，冲高型的泡沫增长之后，后海豪宅区或已较大程度地透支了未来价格。但是相比后海，龙坂豪宅区显然还有更大的成长空间。

就投资而论，投资龙版豪宅区意味着更大的升值空间；就自住来说，置业龙坂豪宅区意味着更少的资金、更大的户型、更奢华的享受。

■买豪宅，当然买标杆项目

房地内参www.BANQ.cn研究发现，在关外，龙坂片区是唯一一个能够直接连通关内三个区的片区，而且均用不到20分钟即可到达关内各区；龙坂片区有着深圳最多的地铁线路；龙坂片区是深圳地铁站点最多的片区，也是地铁密度最大的片区；虽然各个区都有规划BRT，但是龙坂的BRT2号线，已经在征求意见，进展速度很快。

等4#地铁、BRT开通之后，原来龙坂与福田中心区、罗湖所构成的1小时生活圈，将变成20分钟生活圈。作为离福田和罗湖最近片区之一的龙坂片区，两大新兴豪宅区之一，深圳未来城市高尚住宅的关键组成部分，超前的高规格规划，未来功能完善的整体配套，自然将会成为中心区市场购买力释放的重点对象，成为2010年深圳楼市的最热点片区。

而纵观整个2009年，龙岸都是板块内的风向标，是龙坂片区的标杆项目。它的规划创新，如首个剧院式规划：350米间距+5800㎡湖+5~20米高地；2.0版小区中，双拼、连排占比最高，取得的突破性2.0版规划创新；深圳最好的小区会所等等，都改写了深圳的豪宅历史。自开售以来，龙岸从未走下龙虎榜，业绩足以说明一切。

“豪宅易得，豪区难求”，但是“豪区内的标杆豪宅，更是可遇而不可求”。正如香蜜湖1号之于香蜜湖片区，波托菲诺之于华侨城，兰溪谷之于蛇口半山，红树西岸之于红树湾……那么，龙坂片区的豪宅，首选自然是金光华·龙岸。