■SOHO“金手铐”，铐不住苏鑫
2009-12-16，房地内参www.BANQ.cn发布了《盘点2009：深圳房企人事变动总汇》www.banq.cn/html/8289.htm一文，也对深圳房企在2009年的人事变动做了一个初略的盘点。不过，写完这些，房地内参仍感意犹未尽。因为SOHO中国的COO——苏鑫，也在2009年10月份离职。SOHO中国总部在北京，在深圳也没有业务，但是业内应该从中有所启示。
苏鑫作为COO，在SOHO中国主管市场和销售等运营工作，加入SOHO中国已有11年，位至常务副总裁。在SOHO中国内部，苏鑫位高而权重，一人之下，万人之上，地位仅次于老总潘石屹。而苏鑫离职时，为了挽留人才，适逢SOHO中国推出一份涉资近千万港元的股权激励方案，即使抛出这样的“金手铐”，老板潘石屹也花了很大精力苦苦挽留，仍然留不住苏鑫。
潘石屹后来在自己的博客里写了一篇文章《送苏鑫》，对苏鑫深情地说：“希望你半年之内能再回来，我们等着你。”面对潘石屹的挽留，苏鑫是这样答复他的：离职不是工作和待遇方面的问题，他40岁了，内心有一种强烈的创业冲动，他觉得现在是他实现这个梦想的最后的机会了。与胸中燃烧的梦想相比，千万港元的股权激励也失去了诱惑力。
■需求决定动机，动机决定行为
关于苏鑫从SOHO中国离职创业，房地内参www.BANQ.cn认为，可以用著名的美国心理学家马斯洛的“需求层次理论”来进行解读。
马斯洛理论把需求分成五类：分别是生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。1943年，马斯洛发表论文《人类动机理论》，他在论文中指出“人类的需求构成了一个层次体系，即任何一种需求的出现都是以较高层次的需求的满足为前提的。人是不断需求的动物……”而需求决定动机，动机决定行为。
正如马斯洛所说，当低层次的需要基本得到满足以后，其激励作用就会降低，它的优势地位将不再保持下去，高层次的需要会取代它成为推动行为的主要原因。苏鑫加入SOHO中国11年，担任了SOHO中国在销售领域的最高职务，已经成为潘石屹最得力的助手之一。此时的苏鑫，
在“生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求”等需求层面，都已经得到满足。
所以，从马斯洛的“需求层次理论”来看，苏鑫之所以义无反顾的从SOHO中国离职，正取决于他的自我实现需求。这是一种最高等级的需要，他希望能最充分地发挥自己的潜在能力，成为所期望的人物。所以，对苏鑫来讲，当他坐到SOHO中国COO这个位置上，并作出应有的业绩时，千万港元的股权激励不再有诱惑力，只有创业才能满足他的自我实现需求。
■只能满足生理需求的住宅，与城中村无异
马斯洛的“需求层次理论”，洞悉人性之准确，覆盖范围之广，在心理学上无出其右。房地内参www.BANQ.cn注意到，这个理论在企业管理、客户管理、消费品牌等诸多领域都有应用。而深圳的房地产企业，是否也应该从苏鑫的离职中有所收获呢？
房地内参www.BANQ.cn认为，根据马斯洛理论进行分层，住宅也可以被分为5类：1、只能满足生理需求；2、可以满足生理需求、安全需求；3、可以满足生理需求、安全需求、社交需求；4、可以满足生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求；5、能满足包括“自我实现需求”在内的所有需求。
生理需求包括对以下事物的需求：呼吸、水、食物、睡眠、生理平衡、分泌、性等。这是最低级的需求，也是人类维持自身生存的最基本要求。能够保证业主能够顺畅的呼吸（楼房内没有甲醛等挥发性有毒物质，附近最好不要有化工厂），能保障水电供应，噪音控制在一定的水平内，不至于影响业主的睡眠、影响业主的生理平衡，能够让业主放心的做爱做的事情——从理论上说，所有地产项目都需要达到以上要求。但是，这也只是城中村的水平而已。
■房地产项目的心理学分类
而房地产企业所开发的项目，至少要在第二层级以上：
第二层级的项目，既要满足以上条件，同时还要能够满足业主们的安全需求。这又有两层含义：首先是建筑本身的安全，房子质量要有保证，不要搞出“楼倒倒”、“楼歪歪”，也不要动辄像深圳某经适房那样，搞成了“豆腐渣工程”；其次，要有良好的物业管理服务，能够保障业主的“人身安全、健康保障、资源所有性、财产所有性、家庭安全”，如果发生业主被保安绑架、深夜在家中被保安劫杀的惨剧，再高端的项目也与城中村无异。
第三层级的项目，在满足业主的生理需求、安全需求之后，还要能满足其社交需求。这需要小区内有比较出色的广场、会所、园林绿化，还能够为业主的社交提供一个高档舒适的环境，达到这一层次的项目，方可以称之为豪宅。比如万科·金域华府等项目。
第四层级的项目，除前三种需求之外，还要能够满足业主的尊重需求，往往只有部分片区的标杆豪宅项目，才能达到这一层级。比如，在深圳，如果你住在纯水岸，别人都会对你刮目相待。除华侨城·纯水岸之外，还有招华·曦城、三湘·海尚、宝能·太古城、金光华·龙岸、万科·棠樾、兰溪谷，东莞的光大·锦绣山河、万科·虹溪诺雅等项目。
能满足“自我实现需求”在内的所有需求的顶级项目，往往是那些售价动辄过亿的“亿元级”别墅，比如华侨城、万科、招商等开发商所开发的顶级别墅产品。