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投资分析
“国11条”后购房术:不要镀金,只要真金

作者:HOMER 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-01-14 08:56:38点击5460


■“真金项目”&“镀金项目”

位于南山后海豪宅区的三湘·海尚,将于2010年1月16-17日推出1期C座2单元、D座1单元208㎡景观纯板式4房。该项目有着片区第一占地、最低容积率,整个南头半岛最大的小区整体园林,同时在住宅的科技应用、园林设计、环保材料上可圈可点。自上市以来,作为后海的标杆豪宅,一直备受市场追捧。“国11条”出台后,该项目还会一如既往的火爆么?房地内参将通过研究对此作出解答和预测。

关于金子,有几句话很形象:一为“吹尽狂沙始见金”,一为“真金不怕火炼”,还有一个则是“金子到哪里都会发光”。真正的金子,就应该是这样:1、经过大浪淘沙,淘到最后仍然留了下来;2、无论遇到怎样的大火烧炼,都不会融化,即使融化,份量也不会减少;3、在泥沙俱下的环境下,仍然能保持金子本色,发出耀眼的光芒。

真正的好楼盘,就应该如真金一样,不会缩水、不会变质,能经得起时间、环境的检验。对于这样的项目,可以称之为“真金项目”,房地内参认为地段优越、软硬件都有着出色表现的三湘·海尚,即为“真金项目”;而“真金项目”的对立面,自然就是“镀金项目”。这些“镀金项目”,表面繁荣,却掩盖着潜在的危机。一有风吹草动,就可能面临灭顶之灾。

■好楼盘,应如真金一样经得起检验

2009年10月份,正在香港看楼的某中介深圳公司总经理徐先生,给房地内参www.BANQ.cn发来短信:“深圳房子太好卖了,反而不地道了、没有看头了,现在的好东西不在深圳、在东莞!”事实确实如此,因为深圳的“镀金项目”越来越多了,“真金项目”却越来越少了。当房地内参专业组成员考察完了东莞城区某楼盘之后,甚至有了一种“不去会死”的感叹!

2009年以来,在通胀预期的影响下,深圳楼市在收复2008年的失地之后,售价仍然一路狂飙突进。面对这样的情况,很多开发商都懈怠了下来,对产品也越来越没有了追求。这样的行情,对深圳的房地产健康发展其实是不利的。而业内人士逐渐发现,房价越涨越高,楼却修得越来越不地道了。这样的楼盘与楼市,充其量只是镀了一层金,貌似很辉煌,其实很虚弱。

在这样的市场背景下,所有的市场参与者都陷入了接近于癫狂的状态中:不论产品好坏,开发商只是忙于不断提价;在投资者中投机之风盛行,而普通的自住购房者则被疯狂的市场左右了自己的情绪,开始饥不择食的进场买房。整个市场开始成为博傻者的游戏,房地产市场奖优罚劣的功能退化,市场这只看不见的手开始失灵,甚至会出现“汰优择劣,逆向淘汰”的倾向。

■概念炒作与投机,皆不可持续

毫无疑问,这样的市场是不健康的、不道德的,也是不可能持续的。所以,自2009-12-9日开始,以住房营业税新政为标志,中央政府、国务院相继出台了一系列新政,对楼市进行调控。先有“国4条”、后有“国11条”,而深圳的房地产市场也随之发生了一系列的改变:部分楼盘客户上门量下降了,开盘认筹覆盖率滑坡了,成交量也开始在萎缩了。

尤其是2010-1-11发布的新“国11条”,严厉程度堪比2007年9月二套房政策收紧之时。此次新政有几个特点:1、二套房以家庭为单位核算;2、二套房首付提高到款比例不得低于40%;3、二套房房贷利率严格按照风险定价。国务院的严厉调控下,在深圳楼市也收到了立竿见影的效果。

调控政策出台前,豪宅的客户上门量大约为每周1500-2000批;调控政策出台后,急剧下降到目前的300-400批左右。豪宅的上门量下降了80%。此外,开盘认筹覆盖率从调整前的5倍下降到目前的2倍左右。房地内参认为,在极度的癫狂过后,经过调控,深圳的楼市必然再度回归平静,而从长远来看,对深圳房地产的发展是有利的。

在经过楼市疯长期的概念炒作之后,市场将重新回归产品等基本面,原来依靠花拳绣腿打天下的项目,由于先天不足,将首先被购房者抛弃,而真正的好项目将重新浮出水面。那些原来踏踏实实做项目的房企和及其旗下楼盘,比如三湘·海尚、益田·大运城邦、宝能·太古城,由于项目素质过硬,必然会得到市场的奖赏。

■“真金项目”的最好时代

比如,位于龙岗区平湖的某楼盘,2010-1-9日开盘当天推出约600套单位,均价仅为9000元,排号客户却不到50批。如此算下来,即使当天到场客户全部成功购买,项目整体成交率也不到10%。与前期推盘价格相比,该楼盘新开盘价格基本维持不变,但成交量却萎缩的非常明显。

但是,房地内参发现,在颓势日显的房地产市场中,也有许多亮点。比如,2009-1-10日开盘的益田·大运城邦,首批推出600套优惠单位当天全部售罄。当天至少有2000多位客户到场,原定推出500套单位,在当天上午就已全部售完。直至下午17:00,仍有客户不断前来,开发商不得不临时加推100套,开盘共售出600余套单位。

再比如,2010-1-7开盘的宝能·太古城E栋复式,均价3.6万/㎡,销售率达到了80%。自2009-9-26上市以来,该项目数次开盘,销售率都超过了80%,而且首次开盘900多套单位一日售罄。而最近一次的开盘,在深圳楼市呈现疲态的情况下,仍然取得了销售8成的好成绩,延续了该项目热销势头。

正如狄更斯所说,“这是一个最好的时代,这是一个最坏的时代”。在中央一系列的调控政策出台后,市场急转直下,“镀金项目”的好日子已经到头了,很多项目的销售都遇到了困境。对这些项目来说,这自然是最坏的时代。

然而“沧海横流,方显英雄本色”,对当前市况下,仍能保持坚挺的益田·大运城邦、宝能·太古城等“真金项目”,这将是最好的时代。所以,房地内参认为,如益田·大运城邦、宝能·太古城一样,将于2010年1月16-17日推出1期C座2单元、D座1单元208㎡景观纯板式4房的三湘·海尚,作为真金项目,必将成功通过市场的检验。


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