■“真金项目”&“镀金项目”
位于南山后海豪宅区的三湘·海尚，将于2010年1月16-17日推出1期C座2单元、D座1单元208㎡景观纯板式4房。该项目有着片区第一占地、最低容积率，整个南头半岛最大的小区整体园林，同时在住宅的科技应用、园林设计、环保材料上可圈可点。自上市以来，作为后海的标杆豪宅，一直备受市场追捧。“国11条”出台后，该项目还会一如既往的火爆么？房地内参将通过研究对此作出解答和预测。
关于金子，有几句话很形象：一为“吹尽狂沙始见金”，一为“真金不怕火炼”，还有一个则是“金子到哪里都会发光”。真正的金子，就应该是这样：1、经过大浪淘沙，淘到最后仍然留了下来；2、无论遇到怎样的大火烧炼，都不会融化，即使融化，份量也不会减少；3、在泥沙俱下的环境下，仍然能保持金子本色，发出耀眼的光芒。
真正的好楼盘，就应该如真金一样，不会缩水、不会变质，能经得起时间、环境的检验。对于这样的项目，可以称之为“真金项目”，房地内参认为地段优越、软硬件都有着出色表现的三湘·海尚，即为“真金项目”；而“真金项目”的对立面，自然就是“镀金项目”。这些“镀金项目”，表面繁荣，却掩盖着潜在的危机。一有风吹草动，就可能面临灭顶之灾。
■好楼盘，应如真金一样经得起检验
2009年10月份，正在香港看楼的某中介深圳公司总经理徐先生，给房地内参www.BANQ.cn发来短信：“深圳房子太好卖了，反而不地道了、没有看头了，现在的好东西不在深圳、在东莞！”事实确实如此，因为深圳的“镀金项目”越来越多了，“真金项目”却越来越少了。当房地内参专业组成员考察完了东莞城区某楼盘之后，甚至有了一种“不去会死”的感叹！
2009年以来，在通胀预期的影响下，深圳楼市在收复2008年的失地之后，售价仍然一路狂飙突进。面对这样的情况，很多开发商都懈怠了下来，对产品也越来越没有了追求。这样的行情，对深圳的房地产健康发展其实是不利的。而业内人士逐渐发现，房价越涨越高，楼却修得越来越不地道了。这样的楼盘与楼市，充其量只是镀了一层金，貌似很辉煌，其实很虚弱。
在这样的市场背景下，所有的市场参与者都陷入了接近于癫狂的状态中：不论产品好坏，开发商只是忙于不断提价；在投资者中投机之风盛行，而普通的自住购房者则被疯狂的市场左右了自己的情绪，开始饥不择食的进场买房。整个市场开始成为博傻者的游戏，房地产市场奖优罚劣的功能退化，市场这只看不见的手开始失灵，甚至会出现“汰优择劣，逆向淘汰”的倾向。
■概念炒作与投机，皆不可持续
毫无疑问，这样的市场是不健康的、不道德的，也是不可能持续的。所以，自2009-12-9日开始，以住房营业税新政为标志，中央政府、国务院相继出台了一系列新政，对楼市进行调控。先有“国4条”、后有“国11条”，而深圳的房地产市场也随之发生了一系列的改变：部分楼盘客户上门量下降了，开盘认筹覆盖率滑坡了，成交量也开始在萎缩了。
尤其是2010-1-11发布的新“国11条”，严厉程度堪比2007年9月二套房政策收紧之时。此次新政有几个特点：1、二套房以家庭为单位核算；2、二套房首付提高到款比例不得低于40%；3、二套房房贷利率严格按照风险定价。国务院的严厉调控下，在深圳楼市也收到了立竿见影的效果。
调控政策出台前，豪宅的客户上门量大约为每周1500-2000批；调控政策出台后，急剧下降到目前的300-400批左右。豪宅的上门量下降了80%。此外，开盘认筹覆盖率从调整前的5倍下降到目前的2倍左右。房地内参认为，在极度的癫狂过后，经过调控，深圳的楼市必然再度回归平静，而从长远来看，对深圳房地产的发展是有利的。
在经过楼市疯长期的概念炒作之后，市场将重新回归产品等基本面，原来依靠花拳绣腿打天下的项目，由于先天不足，将首先被购房者抛弃，而真正的好项目将重新浮出水面。那些原来踏踏实实做项目的房企和及其旗下楼盘，比如三湘·海尚、益田·大运城邦、宝能·太古城，由于项目素质过硬，必然会得到市场的奖赏。
■“真金项目”的最好时代
比如，位于龙岗区平湖的某楼盘，2010-1-9日开盘当天推出约600套单位，均价仅为9000元，排号客户却不到50批。如此算下来，即使当天到场客户全部成功购买，项目整体成交率也不到10%。与前期推盘价格相比，该楼盘新开盘价格基本维持不变，但成交量却萎缩的非常明显。
但是，房地内参发现，在颓势日显的房地产市场中，也有许多亮点。比如，2009-1-10日开盘的益田·大运城邦，首批推出600套优惠单位当天全部售罄。当天至少有2000多位客户到场，原定推出500套单位，在当天上午就已全部售完。直至下午17：00，仍有客户不断前来，开发商不得不临时加推100套，开盘共售出600余套单位。
再比如，2010-1-7开盘的宝能·太古城E栋复式，均价3.6万/㎡，销售率达到了80%。自2009-9-26上市以来，该项目数次开盘，销售率都超过了80%，而且首次开盘900多套单位一日售罄。而最近一次的开盘，在深圳楼市呈现疲态的情况下，仍然取得了销售8成的好成绩，延续了该项目热销势头。
正如狄更斯所说，“这是一个最好的时代，这是一个最坏的时代”。在中央一系列的调控政策出台后，市场急转直下，“镀金项目”的好日子已经到头了，很多项目的销售都遇到了困境。对这些项目来说，这自然是最坏的时代。
然而“沧海横流，方显英雄本色”，对当前市况下，仍能保持坚挺的益田·大运城邦、宝能·太古城等“真金项目”，这将是最好的时代。所以，房地内参认为，如益田·大运城邦、宝能·太古城一样，将于2010年1月16-17日推出1期C座2单元、D座1单元208㎡景观纯板式4房的三湘·海尚，作为真金项目，必将成功通过市场的检验。