■住宅遇冷，甲级写字楼需求趋旺

目前，深圳住宅市场已经进入了政策调控期。营业税“五改二”，“国4条”、“国11条”相继出台，住宅市场开始遭遇寒流。不过，按照老子的辩证法，祸福往往相倚，中央的重拳调控，对住宅或许是“祸”，对包括写字楼在内的商业，却很可能是福。

比如，房地内参www.BANQ.cn最近研究发现，从上季度开始，深圳住宅开始受到调控影响，投资客慢慢淡出住宅市场，开发商也不敢再提价。而写字楼租赁市场却在逐渐回暖。具体表现为：同比需求增多，租赁成交复苏，整体租金回升。以内资金融机构自用需求为主导的大宗交易明显增加，特别是甲级写字楼的市场需求明显较上一季旺盛。

2009年第四季度，全市写字楼租赁均价达到96元/㎡，环比上涨4.2%，同比上涨3.1%。其中，有两个区域值得关注。一个是地王大厦一带，该片区的高层写字楼，年初租赁回报即达110元/月·㎡，是深圳写字楼的租金季军，之后随着经济回暖，租赁均价还有所上调。另外一个则是福田中心区，目前该片区多数甲级写字楼租金都达到110～140元/㎡。

■楼市跷跷板：按下住宅，或翘起写字楼

深圳的房地产市场会不会像跷跷板一样，把住宅按下去，结果却将写字楼翘了起来呢？房地内参认为，这是很有可能的。理由如下：

首先，创业板的“开板”，使得珠三角中小企业和金融机构向深圳加速聚集，深圳作为区域性金融中心地位将日益凸显，而写字楼自然也将随之水涨船高。

在深圳成为创业板的“开板地”后，很多发展稳健、成长性好、具备上市条件的中小企业，为了提升企业形象，为上市做准备，也纷纷把区域总部设在深圳。此外，由于创业板在深市推出，为了承接相关业务，也有越来越多的金融机构来深设立办公室。从近期情况看，写字楼租赁的主力正是金融、证券和保险业，而且内资企业占很大比重。

其次，二套住宅首付从20%翻番提高到40%，将投资的杆杠效应缩减了50%，住宅、写字楼的杆杠效应被同化。在这种情况下，租赁表现比住宅高100%的写字楼项目，其吸引力远超住宅。此外，“二套房房贷利率严格按照风险定价”的规定，投资客不能再享受7折利率优惠，贷款的财务成本上涨了30%。而写字楼则不受影响，无论是第几套，都可以享受到优惠。

■写字楼市场将成为资金的泄洪口

众所周知，巨量货币投放是2009年资产价格飙升的罪魁祸首。在通胀预期的影响下，大量新增货币进入资产市场，造成了这一轮的房价飙涨。而2010-1-5日~6日召开的央行会议表明，2009年11月末，广义货币供应量M2增长29.7%，比上年提高15个百分点；1－11月新增人民币贷款9.21万亿元，同比多增5.06万亿元。

而2010年的基调是“继续落实好适度宽松的货币政策，保持货币信贷合理充裕”，货币信贷还将保持合理增长。这意味着，为了死保经济增长，今年的货币政策将不会有根本性的变化，流动性继续充裕，巨量货币供应依然，而这些资金必定要寻找出口。那么，在国务院严控住宅市场、确保民生不受影响的情况下，写字楼将成为2010年资金洪峰为数不多的泄洪口之一。

因此，房地内参认为：在创业板的助推、国家政策的调节下，原本集聚在住宅市场的投资客们，将蜂拥进入商物市场，地王大厦一带的鸿隆·世纪广场、福田中心区的卓越·世纪中心为代表的写字楼，将从中受益。深圳楼市很可能出现“住宅消”而“写字楼涨”的“跷跷板效应”。其中，以中小户型为主的鸿隆·世纪广场，将成为中小企业的首选。而处于CBD绝佳地段的卓越·世纪中心，则是大中型公司首选之地。