■西进受阻，深圳不得不“上环”

在城市的建设中，主要干道的修建往往会带动城市重心的转移。30年前的深圳，罗湖是城市的中心。而随着滨海大道、深南大道、宝安大道的修建，城市的重心由从前的罗湖区转至福田区，再由福田区转到南山区，最后转至宝安中心区。但是，再西进，就只剩海了。

在这样的情况下，深圳的城市发展，也步入了北京等内陆城市的后尘，不得不一圈圈的“上环”。深圳的城市重心由东不断西进，房地内参发现，由北环大道-泥岗路-布心路，加上西边的月亮湾大道、南边的滨海大道（滨河大道）、与东边的沿河路，上述道路所连接而成的环形道路系统，事实上已构成了深圳特区内的一环，是深圳的一环线。

而在深圳人的心里层面上，他们早已认为在这个一环线以内的区域，才是深圳的中心，特区的中心。事实上，深圳不仅有一换线，还有二环线。于2009年9月30日，建成通车的南坪快速路，西起南山前海、东至龙岗坪山，主线双向八车道，支线双向六车道，横跨宝安中心城、梅林关、龙华、平湖、布吉、横岗、坪山、大工业区，相当于深圳的“二环线”。

然而，深圳在经过30年的发展后，在深圳版图上南面沿海的地块，已经发展成熟，一环区域内的开发建设，也已趋向饱和。因而，城市重心已经慢慢开始向北拓展。房地内参www.BANQ.cn认为，作为二环线的南坪快速，将带动城市重心向北转移，而位于二环内的区域，将作为未来深圳的重心，得到价值的提升。

■北拓二环，深圳城市重心北移

作为深圳一环线的北环大道，其最开始的功能定位是深圳的过境快速道。过境快速道，也就是说位于城市的边界，是为保证城与城之间的运输而起到的交通功能，因而，北环大道最开始只是位于深圳的边界的干道。

随着深圳东西方向的主干道交通压力异常的严峻，北环大道将要在舒缓交通压力的背景下调整为市政快速道，也就是说它将在城市中心起到交通运输的功能。这就说明城市重心开始向北拓展。与此同时，随着深圳城市化步伐的加快，深圳城市道路的框架也不断外延。

其中，在北环大道北侧的南坪快速路成为了分解北环大型货车的重要通道，深圳大型货柜车从原来的北环大道被分流到了南坪快速路。由此可以看出，从前的一环已经无法承受深圳日益严峻的交通压力，干道不断向北拓展，一环的交通压力开始逐渐向二环转移。

而在这样的情况下，城市重心也将在交通的转移下转移，事实上，北京的环线布局也是为缓解中心城区的交通压力，而不断向外扩展。而随着北京交通环线的扩展，城市的重心也开始向外转移，同时，重心的转移带动了环线区域内的价值提升，房价也跟着涨了起来。

■“上环”标本，北京城市发展镜鉴

在中国的城市发展史中，北京是通过不断“上环”，拓展城市发展空间的标本。2009年底，北京四环路以内商品住宅期房均价已达1.9元/㎡，而二环以内的楼盘均价为2.3万/㎡，价格差距不断拉近，同时，部分四环内的楼盘也首破2万大关，并且北京外环线，特别是三环、四环都呈现了大幅度的上涨趋势。

在城市的道路分布中，北京的环线道路格局可谓是最具特色的。从最开始的一环、二环，而如今已发展到了六环，四通八达的交通线路环环相套，致使北京的房价也随着环线的向外扩张，而出现了价格的明显变化。

二环是北京道路路网的核心枢纽，其周边分布的住宅都靠近城市中心，致使北京的人们一直都有“环线至上”的观念，因为越靠近内环，意味着越靠近城市核心，但同时楼房的价格也更高。从前，位于三环、四环的楼盘由于离城市较偏远，交通不便，人们根本看不上眼。

而如今，随着北京城市道路交通的改善，和较内环楼盘的价格差距，更多的购房者已把眼光投向了离城市中心有一定距离的外环线，因而三环、四环，甚至是五环、六环的价格都在明显上升。房地内参www.BANQ.cn认为，在北京外环线的房价不断上涨的背景下，未来越靠近城市环线的楼盘，在能拥有便捷交通的条件下，将得到价值提升。

■外环线具有更大的价值提升空间

北京交通主干线的修建，尤其是环线、高（快）速路，是拉动外环房价最主要的因素，起了决定性作用。北京这个以摊大饼的方式发展的城市，目前已经行进到五环，六环建设过程中。随着城区外扩，从前作为外环的四环、五环，如今如内环一般繁华。

内环房价与外环房价，始终有价格差距，而这主要是因为市政基础设施配套以及整体居住环境的快速改善。而在城市道路的改善和环线修建后，人们能自如的在城区与郊区间穿梭，便利的交通，已使人们在不影响生活质量的同时，能享受到市区高配套，和郊区低房价的双重优惠。

因而，基于这样的原因，城市环线的建设促使了购房者向环线外扩张。而随着北京环线外扩，内城环线沿线的房价上涨能力在降低，因为城区楼盘的价格已经到达了一定的高度，还想有大幅度的增长，是不现实的。因为城区的土地饱和，供应量减少，竞争减弱，价格基本会保持不动。

而对于外环线的楼房来说，却能有很大的价格提升空间。北京房价变化相对活跃的区域都集中在四环或乃至五环地区。因为，这部分区域还有较多的土地可供开发，因而新房供应量较多，同时房价较低，升值空间就越大，保值潜力也更强。在北京的楼市中，不少外环房涨幅远比内环房大。

■一环外，二环内：深圳最有潜力的区域

作为深圳的一环线，如北京核心的二环线一样，其房价都属于城市中的最高位。南山、福田、罗湖大部分区域都处于深圳一环线内，据房地内参统计，目前南山、福田、罗湖的均价分别为3.1万/㎡、3.6万/㎡、2.4万/㎡，这与北京二环线的房价水平相当。

而作为深圳二环线的南坪快速路，其周边楼盘的价格也已有明显的上涨趋势。随着环线交通的建设，其沿线的生活配套都将得到提升和改善。借鉴北京的城市发展史，我们就可以发现：从理论上来讲，在深圳二环内的房价，将无限逼近一环的价格。因此，一环之外，二环以内的区域，可能是深圳最有升值潜力的区域。

房地内参www.BANQ.cn认为，未来，随着深圳一环区域内的土地稀缺，楼盘供应量将逐渐减少，而位于二环南坪快速路周边的楼盘，譬如十五峯等将在环线提供便捷交通的条件下，得到新一轮的价值保障。（06）