导读：
■项目概况
一、万科5A级TOP地块
二、纯大户社区：双开门电梯+适应性空间
■园林及景观
一、人均绿地深圳无对手：超低容积率、超低覆盖率
二、双V型布局、原生资源利用最大化：主视野面消灭楼间距
三、全国罕见：家家超大花园、饮用水源做景观水、1350米内外湖岸线
四、“U”型水系、岛主生活体验
五、“一环两线三点”的景观布局
■工地考查
一、经典传统：外立面不向市俗低头
1、拒绝畸形创新，拒绝破坏隐私与外观的挑高露台
2、管线全隐蔽：去凸窗化（大开窗、深凹窗）、全天候窗
3、石材钢挂+质感涂料+玻璃墙：时光感、青春感、历史感兼备
4、全混凝土外墙
二、湿空间创新
1、首见内砖墙创新：万科独创“地梁+腰带”
2、湿空间墙脚钝化处理+带存水弯的同层排水
三、中国最好的住宅地下车库
1、20见方天井式庭院
2、车库公建化、地下地上大堂复式化
四、门、窗、护栏创新：通体把手+石材栏杆
■片区优势
一、对于居住来说，湖比海好
二、700米外是松山湖中心小学
■考查结论
正文：

■项目概况

万科·虹溪诺雅1期即将入伙，2期（枫林湖即将销售，樱花湖正在施工别墅）。2010年1月16、17两天，在即将开盘之际，房地内参wwww.BANQ.cn两次来到万科·虹溪诺雅II枫林湖工地，对项目尽心实地考察，考查完毕之后，我们以“楼市阿凡达”来形容万科·虹溪诺雅2期。

一、万科5A级TOP地块

作为万科5A级TOP地块，虹溪诺雅具备无可复制自然景观资源优势，8平方公里原生态水面的松山湖，72平方公里“四季植物园”，1425.07公顷生态绿地，人均绿地47.5㎡，是国家标准的6.8倍。约3公里私家湖岸线，22公里滨湖路，媲美安大略湖湖滨路的“国际健康里程”。

虹溪诺雅拥有5岛（岛状社区地理形态）3山（原生保留的山体公园）2湖（外湖和内湖，为藏山纳湖风水佳境，且内湖完全可私享）特设三千院、九里香、山体公园等私属配套，虹溪诺雅二期枫林湖也能享受到如此丰富的自然景观资源。

二、纯大户社区：双开门电梯+适应性空间

万科·虹溪诺雅二期产品主要有高层住宅、双拼、独栋别墅组成。高层主要是230㎡四房、180㎡的四房（两种）和105㎡的两房四种户型。高层户型内部方正实用，将客厅、主卧等主要空间布置在最好的景观面，尽可能利用最好的自然景观资源，室内客厅和餐厅、主卧和书房均联合形成大的空间，为住户以后自行改造与布置提供了极大可能。

230㎡四房采用电梯直接入户（每层两梯两户，电梯双开门，形成一梯一户），电梯厅即入户花园，打破了传统冰冷的电梯厅，使住户更具自然感、亲切感和归属感。

双拼别墅面积约250㎡，双拼别墅沿内湖布置，主要房间均享用180-270度的观景面，并赠送前后花园。独栋别墅沿滨湖路布置，直接面对大湖。占据项目最优地段，户型面积350㎡，前后院面积合计约700-1000㎡，预留了结构空腔和内天井。

■园林及景观

一、人均绿地深圳无对手：超低容积率、超低覆盖率

万科·虹溪诺雅2期（包括枫林湖、樱花湖，下同。但最后销售时樱花湖可能会划为3期）占地159861.385㎡、总建面187552.187㎡、地上建面161015.486㎡（其中计入容积率面积全部是住宅157653.361㎡、容积率0.986、总建筑覆盖率11.23﹪。

全面人车分流的万科·虹溪诺雅2期1057个车位（室内749个、室外308个）、966户，计算得出车位户数比1.1：1。

由于高层都是架空，而架空部位也是绿化面积，因此本小区的绿化与道路广场面积合计99336.259+32473=131809㎡，绿地率高达62%、空地率高达82%，以国家标准计小区人均绿地面积25㎡/人，极为罕见，这个面积是市政公园的水平，在深圳几无此类水准的项目。

其中别墅组团3层、建筑高度9.9米，占地80704.328㎡、总建面14588.699㎡、住宅建面14588.699㎡、容积率0.181、首层建筑占地面积7316.691㎡、建筑密度9.066%、总绿地面积58899.822㎡、绿地率72.982%、人均绿地面积615.817㎡/人。

而高层组团总用地79419.003㎡、总建面171868.605㎡、其中住宅建面143341.527㎡、容积率1.795、首层建筑占地面积10543.892㎡、建筑密度13.276%、总绿地面积44462.963㎡、绿地率55.985%、人均绿地面积7.368㎡/人。

二、双V型布局、原生资源利用最大化：主视野面消灭楼间距

万科·虹溪诺雅2期的连排别墅（双拼）、独栋别墅地块北侧湖岸及滨湖路布置，沿湖一字排开，只有一排，因此每湖都面向湖面或者绿化，保持良好的亲水性，住户可直面湖区与绿化景色，但别墅与未来的滨湖路之间保持较大退让，在保证住户的私密性的同时又让各户享有较大的私人花园。根据松山湖管委会2005年57号文工作会议纪要精神，滨湖路实施封闭式管理，17：00—9：00不可走车，并严禁任何车辆污染道路，未来别墅基本是零干扰。

而高层住宅布置在地块中央，为点式布局一字排开，以虹顶公园依山地顺势而建，拥有开阔观景视野。商业项目九里香及三千院位于项目的主入口处，为居民日常生活提供便利。枫林湖、樱花湖的高层成为两个组团，组成面湖的双V字布局，使高层建筑从湖区岸线有一定退让距离、保证湖区景观连续性的同时又使高层住宅户户观湖。

高层山墙面最小间距（没有视线或者是次要空间窗户）为13米，高层与别墅间距最小间距为22米。而由于双V字布局（最终形成“W”形），主要视野面上，基本可以视为没有楼间距的概念，因此其面向的是阔大的湖面。

同时本项目对于原生资源利用也实现了最大化，实现了三圈层绿化水域包围，第一圈层松山湖水域包围、第二圈层原生果林包围、第三圈层社区景观园林包围。

三、全国罕见：家家超大花园、饮用水源做景观水、1350米内外湖岸线

在高层，设计了空中花园，独立别墅和双拼别墅就有亲地花园。在这里，户户都有超大花园，绝大多数单位都享有相当建面60%的花园面积，单位花园面积相对较小的也在建面的50%左右，平均起来取中位数大约在55%左右，花园面积相当于建面的55%，在深圳无对手，相信在全国同等级容积率小区中也极为少有。

8平方公里松山湖属于国家二级储备饮用水源，万科·虹溪诺雅紧靠松山湖，因此小区内部的社区水系全部是直接从松山湖里抽取的，成为华南罕有将饮用水源打造成为社区水系的项目。

同时小区水系形成“U”形流动主轴，将水系的接触面极度扩大，形成长达1350米的内湖岸线，使亲水单位大大增加，除别墅为，其余单位超过半数也都能够亲水，实现了内外双重湖泊的“观湖”与“亲湖”的的兼有效果，前者有视觉愉悦感、而后者有“亲湖”的生活乐趣。

四、“U”型水系、岛主生活体验

同时，“U”型水系与松山湖连通形成整体，社区内的地块被水系自然地分成多个岛屿，业主因此成为“岛主”，拥有岛主生活体验，而“U”型水系的流动感与岛屿的静止感形成呼应与对比。

景观元素中，小区内两座小桥、三个绿岛、420米长的水中木栈道将1350米长的湖岸线划分为不同的休闲亲水空间：沿着木栈道起点漫步社区，随着向小区内延伸逐渐开敞，延420米长的步道连接到区外22公里长的滨湖步道。

同时，内湖环道采用名贵的菠萝格，而别墅沿湖边的亲水平台下沉式设计，充分尊重住户的隐私，同时又不遮挡景视野。社区业主漫步于亲水步道的同时，又不干扰别墅业主的生活。

五、“一环两线三点”的景观布局

1、由内外形成的一环

在高层与别墅间的环道种植高大乔木形成绿荫廊道，以此内环引导沿途景观，并相距一段距离设置了节点，丰富视线景观，打破线性空间的单调。

除了保障沿湖别墅的无敌湖景外，同样兼顾所有业主享受松山湖的清风绿水的权利，在沿湖水岸架起了生态栈道形成呼应内环的“外环”：一侧是绿茵婆娑，一侧是开阔的湖面。别墅庭院和生态栈道凭借1.5米的高差，保证了各自的独立性。

2、两条景观轴线

高层建筑围合的走廊空间结合消防通道组合成三期景观轴线。中间的主景观轴线尽头一直将景观延续到松山湖。东南面高层围合景观轴线组成庭院序列空间。

3、三点

由高层建筑的围合，创造了两个大尺度的中心庭院景观区，形成了社区景观的两个重点：泳池为中心的组团绿地和小区的绿轴景观区。

泳池区域合理划分泳池空间和绿化区域，成为小区的半开放空间，利用现有高差，增加跌水景观。绿轴景观区主要划分两大组团，阳光草皮绿化，茂林丛生绿化组团以及大尺度运动休闲空间组成一个规模上等同于市政公园的组团。生态湿地成为第二个组团，作为雨水收集的最后集中点，湿地公园给小区环境提供了更生态的生活居住环境。

休闲运动中心成为社区的第三个重点区域。通过2期与3期景观区域设置人工生态水景，将人们最大限度引入到亲水尺度，背靠虹顶公园，面向松山湖美景，其间设置运动场所。

■工地考查

一、经典传统：外立面不向市俗低头

1、拒绝畸形创新，拒绝破坏隐私与外观的挑高露台

在上海、北京等具有历史的老城市，很难见到这种现象：为了偷面积，不惜变相提高容积率，采取挑高露台、搂空楼板、拆卸凸窗等畸形的所谓创新。这些创新，导致建筑外立面支离破碎、建筑本体质量受到破坏、业主乱搭建的理由很多。

从2005年开始“畸形创新”几乎掩盖了深圳全市、东莞也未能免俗，几乎没有项目能够置身事外。慢慢地人们发现，挑高露台带来了严重的隐私性问题与安全性问题、整个建筑外观的美感荡然无存。再比如说，搂空楼板、拆卸凸窗等畸形的所谓创新变相增加了建筑面积、建筑高度，其实反而使整体项目的品质大幅度下降，得不偿失。

即使知道这些问题，但也少有发展商能够有勇气向这种市场趋势说不，专业不见了，大量的妥协使整体楼市水平大幅度下降，在具有可持续性的专业创新上，广东已经没有了优势，反倒是在杭州、上海、北京等城市的房企敢于坚守底线。但万科·虹溪诺雅2期则没有任何畸形创新的痕迹，是少见的专业回归之作，万科·虹溪诺雅2期没有挑高露台，因此外观格外好看。

2、管线全隐蔽：去凸窗化（大开窗、深凹窗）、全天候窗

仔细看万科·虹溪诺雅2期高层建筑的人，就可以发现，这里的建筑外表上，没有任何管线，所有管线都隐蔽在了采光槽与管井里，这是建筑显得干净、整齐。同时万科·虹溪诺雅2期对容易破坏外观、使建筑产生支离感的凸窗保持了最大克制，没有设计任何凸窗，外观因此各位平整，建筑结构也没有因此复杂化。

其实越高档、越不能做凸窗。万科·虹溪诺雅抛弃了使外立面不整齐并容易使建筑结构复杂、从而降低建筑质量的做法，而采用了落地大开窗、深凹窗设计。深凹窗，窗户向室内凹入62公分、上沿加宽到75公分，这样一来，窗户的四周都形成雨档与光档，风雨无阻，可以全天候使用。即使烈日当头，卧室也没有必要拉窗帘，就算下雨也能开窗，凹槽设计功不可没。

3、石材钢挂+质感涂料+玻璃墙：时光感、青春感、历史感兼备

万科·虹溪诺雅100%的建筑基座、超过50%的住宅外墙，都采用石材钢挂，花岗岩与混凝土外墙之间形成空气层，将外墙的保温性能极大提高。钢挂这种施工方法的成本比水泥沙浆粘贴贵起码1.5倍。这种做法一般是公共建筑用得多，好处是精度高、脱离了混凝土的酸碱性物质因此耐久性更好并不易变色、由于与墙体之间存在空间因此隔热保温性能好、热胀冷缩小。

高层住宅上部和别墅采用金丝黄麻石材，高层底部采用土耳其灰进口石材。干挂石材工艺优点：耐久性好、坚固、防水性能好、保温隔热性能好、品质高档。涂料部分采用高档酒店同品质的外墙涂料，采用大朗帝豪酒店或松山湖凯悦酒店的涂料式样。枫林湖1、2#为全干挂石材，其余为仿石涂料。

建筑外颜色上，基座采用了土耳其灰进口石材，建筑本体则进行块状的颜色区隔，一部分墙体铺以轻快的石材，另外一部分以沉稳的仿石涂料涂刷，轻、重、高、矮得到了平衡。

同时，仿石涂料带来历史沉淀感、而轻快的石材带来与时光同步变化的时光感、大玻璃窗墙面创则是永远崭新的感觉。一栋建筑没有具有历史感的东西，显得太浮，万科·虹溪诺雅2期的涂料与花岗岩就使建筑从一开始就具有历史感；而没有永堡青春的东西则显得老气，万科·虹溪诺雅2期的大玻璃窗墙面就使建筑永远崭新。设计师对新旧哲学的理解，不能不说特别专业！

4、全混凝土外墙

一般地说，采用框剪结构的建筑现在是主流，但是这种结构往往到来一个问题：混凝土框架与窗户之间，需要填充空心砖，而砖与混凝土的膨胀系数不同、而且需要分两次施工，即使采取了防裂、防渗、防漏措施，也还是会出现这些问题，特别是时间一久，裂、渗、漏就肯定会出现。

万科·虹溪诺雅的外墙（不包括商业部分和会所）采用纯剪力墙结构，还同时扩大采光面、并消灭需要填充的部分，外墙全部是一次浇铸成型的混凝土墙，仅剩的需要结合窗户铝合金框架与混凝土墙的部分，则采用填充防漏防裂材料，并设计斜面、鹰嘴、遮雨沿、加高窗户底部沙浆厚度等方法来处理。

外墙没有任何一块砖，只有内墙以轻型砖，万科此举值得表扬，值得推广、值得放心！这种结构体系一般用于高层结构住宅，尤其在30层左右的高层住宅结构设计中应用广泛。此方案的特点是根据建筑平面布局而设置钢筋砼墙，与墙同宽的剪力墙很好地解决了建筑平面使用问题。特点是根据建筑平面布局而设置钢筋砼墙，适当部位开结构洞，以轻质填充墙代替，以减轻结构自重及工程造价，可使各墙段刚度均匀，抗震性能好，水平位移及层间位移大大减小，尤其在户型的实际使用面积及家具布置中。

二、湿空间创新

1、首见内砖墙创新：万科独创“地梁+腰带”

无论在高层还是别墅，房地内参wwww.BANQ.Cn动看到了万科的一项创举：一般地说，对于干空间的内砖墙，是无须做地梁的，而湿空间则要做地梁，此外就没有别的要求。

而万科·虹溪诺雅2期的内砖墙，则不但做了地梁，还在大约1米5高的位置做了腰带，腰带的做法与地梁一致。其目的是，将墙体通过腰带分隔为上下两个部分，减少变形的幅度。这种做法，业主平时无法看到甚至感受不到，但是其对于质量改善的意义却是非常鲜明的，也是万科的独创，是我们首次见到，值得表扬。

2、湿空间墙脚钝化处理+带存水弯的同层排水

湿空间（卫生间、厨房、阳台）都要做防水，这一点万科·虹溪诺雅当然是没有问题。但显然万科·虹溪诺雅除用化学物质做防水之外，还通过物理手段在建造时降低渗漏的可能性，值得推广。与一般项目湿空间的墙脚（墙壁与楼板接触部分）为直角不同，虹溪诺雅所有都被处理成圆形，这样一来就排除了混凝土热膨冷缩带来的应力集中。

三、中国最好的住宅地下车库

或许你看到“中国最好的住宅地下车库”会很不服气，不过你可以努力寻找寻找，看看是否有小区能够超过这个车库。

1、20见方天井式庭院

地下车库采用全埋式和半埋式相结合，在平台花园与地下一层之间，设计了一个20*20米（目测）的天井式庭院，与平台花园有缓步台阶相连。在天井式庭院中，有长方形喷水池，有多级台地式绿化，因此庭院成为一个景观节点，。而地下大堂的玻璃窗与此天井式庭院直接相连。

2、车库公建化、地下地上大堂复式化

万科·虹溪诺雅车库4.3米层高，比一般的2.5米超出72%，这是商场等公共建筑的标准，轻型货车可以直接开进地下车库，方便业主搬运大件物品。同时，地下车库大堂与地上一层大堂，设计成了9.6米高的复式中空大堂，在车库的周边和内部部分区域设计有天井式庭院，层高10米，地下地面的对话非常方便，地下的空间感得到了根本性的改变。

四、门、窗、护栏创新：通体把手+石材栏杆

这里所有的玻璃全部都是中空隔音玻璃，同时，其卫生间采用的是磨纱玻璃，改善了隐私性。而铝合金推拉门的把手是酒店式通体把手，也就是说，你无须到处找把手，因为通体上下都是把手。

入户花园和生活阳台的栏杆采用了万科的标准化部品，在工厂加工好，在现场装配安装，可充分保证栏杆的质量。主阳台（与客厅相连）采用的石材栏杆扶手非常有档次与质感。

■片区优势

一、对于居住来说，湖比海好

世界湖岸线不足海岸线的1/100000，湖是世界淡水资源的主要提供者，湖居其实一直是优于海居的，为什么呢？比如老年人在海边，海风大，对关节和头不好；孩子在海边，危险；家具、建筑和衣服，容易被海风锓蚀。

不经意进入喉咙的盐份让喉咙沙哑。所以宁静、舒适、温柔、负离子密集的湖区，相比大海的侵略性，湖算是人类最友善的邻居。世界十大首富90%居于湖区，湖海的境界之分立见高下。

二、700米外是松山湖中心小学

万科·虹溪诺雅南面700米外就是已经建成开学的松山湖中心小学（即原东莞中学松山湖学校小学部），走莞深高速在大朗站下进入松山湖第一站、大学路与新竹路交汇处就可以见到这所学校。

松山湖中心小学占地33300平米、总建筑面积34017平方米，小学将划分为管理及教学区、生活区、运动区等3个主要区域，拥有教学楼、办公楼、文艺综合楼、平台花园和球场等建筑。松山湖中心小学开设36个班级，提供约1600个学位，万科·虹溪诺雅的孩子们可以在家门口上学了。

■考查结论

考查完毕本项目之后，就会发现，无论是从片区（资源、教育等配套、面貌）、产业、产品（规划、户型、配套、园林）等任何方面去衡量，都难以在深圳找到同档次项目。

巨大湖面的一侧，万科·虹溪诺雅就位于这里，纯净的山湖林海与辽阔的天空，如织的游人聚集在滨湖路及绿林广场嘻戏玩闹，还有那垂钓的人们，构成了一幅完美的人居风景，以前人们说风景如画，在这里则是“画如风景”了。

而作为来自超大城市的我们，在考查完毕之后，难免有象看完电影《阿凡达》之后的感觉，那就是美好的潘多拉星球让生活在地球上的人们感到绝望，而如果是中国电影人看了，可能会产生永远也无法赶上美国电影的绝望般的叹息。

万科·虹溪诺雅的小区本身、所在的湖区本身，恰恰就让作为深圳人、作为房地产人士的房地内参有这种感受，万科·虹溪诺雅，是楼市里的《阿凡达》。