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土地市场
深圳地市负增长的4大受益北盘

作者:HOMER 类型:土地市场

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-01-19 14:17:00点击5008


■全国土地出让1.5万亿,前20强无深圳

根据房地内参www.BANQ.cn监测,2009年,中国土地出让金总金额达15000亿元。地方政府的土地出让金收入,出现“爆发式”回暖,增幅远超其他行业。全国土地成交面积同比增83%、成交价格涨36%、政府土地出让总收入增100%。

国家统计局数据表明,2008年,中国GDP为31.4万亿元人民币,2009年GDP预测增长率为8.5%,即34.069万亿元人民币。其中,全国的土地出让收入约占2009年GDP的4.4%。GDP增长率,远远赶不上政府土地出让金增幅。

70个大中城市土地出让金共计10836亿元,比2008年增加140%,比2007年增加49%。其中,杭州(包括余杭、萧山)土地出让金高达1054亿元,位居全国第一。杭州、上海这两个城市,土地出让金首超千亿。一线城市中,上海、北京、广州土地出让金分别排在土地出让金排行榜的第2、3、5位。2009年,深圳土地出让金仅有136亿,位居全国第23位。

■深圳捂地惜售,土地出让罕见负增长

值得注意的是,在2009年的土地出让金排行榜上,作为中国的4个一线城市之一,深圳是唯一没有进入前5强的城市。甚至跌出了前20位。2009年,深圳新房均价达15129元/㎡,仅略低于上海。而136亿的土地出让收入,只有杭州的12.9%,也远远落后于天津、重庆、武汉、成都等二线城市,甚至连宁波、佛山、无锡等三线城市都不如。

而2009年深圳GDP预计为8300亿元,136亿的土地出让金收入,仅占深圳GDP的1.6%。土地出让金占GDP的比重,不到全国平均水平的4成。同比2008年,深圳土地出让金增幅为-3%,是土地出让金收入罕见出现负增长的城市——面对土地难以为继,深圳市府不得不“捂地惜售”:2009年全年深圳计划供应住宅用地110万㎡,实际供应量只有73万㎡。

深圳在土地供应上不得不量入为出,土地供应紧缺,量越来越少。而即使是这少得可怜的土地供应量(与杭州、上海等大中城市相比),也无法确保供应。自2009-9-25,金地以24.4亿拍得观澜横坑水库片区两幅地块以来,深圳再无新的住宅用地入市。

■年均仅净增4平方公里:深圳建设用地告急

但从土地面积来看,中国的四个一线城市中,北京为16410平方公里,上海为6340.5平方公里,广州为7434.4平方公里,而深圳却只有1952平方公里。深圳的土地总面积,远远比不上其他三个一线城市。深圳面积,不到上海的32%,只有广州的27%,北京的12.3%。

深圳土地利用目前已接近极限,而根据规划,今后深圳的建设用地将增循“减量增长”原则。其中,经济特区内将完全实现建设用地“零增长”甚至“负增长”,规划期间经济特区外宝安、龙岗及光明和坪山两个新区,建设用地规模增速也将逐步下降。

根据《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》,2020年,深圳建设用地规模不能突破976平方公里。也就是说,今后11年内,深圳建设用地面积仅可净增59平方公里,年均仅4平方公里!这意味着,深圳不仅是一线城市中土地总面积最少的城市,也是建设用地增量最少的城市。

■人口密度、车辆密度,深圳均居全国首位

统计数据显示,深圳目前常住人口超过1400万。而根据美国福布斯杂志公布全球人口最稠密城市排行榜,深圳人口密度达17150人/平方公里,仅次于孟买、加尔各答、卡拉奇、拉各斯,居全球第五位。同时,深圳还是全中国“最拥挤”城市,人口密度远超中国第一大城市上海(13400人/每平方公里)、以及中国首都北京(11500人/每平方公里)。

截至2009-12-31,深圳机动车保有量达到145.26万辆,比4年前增加了78.67%,机动车保有量增速连年超过了20%。此外,再加上在深圳运行的20万辆异地车辆,全市机动车运行量接近170万辆。这意味着深圳的车辆密度已经突破870.9辆/平方公里。而中国机动车保有量最多的城市为北京,截止2009年年底400万辆,但车辆密度只有244辆/平方公里。深圳的车辆密度3.57倍于北京,成为中国车辆密度最高的城市。

深圳的城市结构正呈现出“两多一少”的格局:“两多”分别为“人多、车多”,而“一少”则为“地少”。深圳的人口密度、车辆密度都高居全国首位,也带来了一系列的社会问题:比如交通拥堵、人口压力过大、土地开发过快、基础设施无法满足居民需求、生活品质不高、“幸福感”低……

■深圳未来何处去?唯有北拓扩城

那么,在深圳土地版图有限,可开发土地难以为继的情况下,深圳要想缓解交通拥堵与人口压力,提高居民的生活品质与“幸福感”,有两个选择,首先可以考虑限制机动车数量增长、限制人口数量的增长。但这是不现实的,也是违背历史的发展规律的。那么剩下只有一个选择,扩城并加大基础设施建设力度。

那么如何扩城呢?是西进还是东扩,或者北进呢?从深圳前30年的发展轨迹来看,深圳城市发展轨迹注定将以北延伸。以改革开放为起点,深圳城市建设由罗湖中心区→福田区→南山区→宝安中心区,目前已形成以福田中心(福田、罗湖)、宝安中心(南山、宝安中心区)为核心的两大城市核心,深圳从罗湖往西轴发展已经很充分。

而由于东部生态规划,东部为限制开发区域,已无大发展的可能。所以,只有往北,才是城市下一步的发展方向。所以,可以这么认为,在前三十年深圳一路向西之后,在接下来的三十年中,深圳的未来将看北部。龙版、观澜等片区都将掀起新一轮的建设高潮。同时,由于深圳建设土地年均只能净增5平方公里,必然向外围扩散。

所以,地处东莞大屏嶂森林公园,珠江东岸中央别墅区核心地带,林坪大道以南,紧临莞深高速公路的万科·棠樾;以及东莞松山湖的两个核心项目万科·虹溪诺雅、光大·锦绣山河,大运新城北、紧邻龙岗区的凤岗益田·大运城邦等这4个楼盘,必将从深圳的下一个30年的城市发展中受益。

2009年土地出让金前20排行榜(亿元)

排名

城市

土地出让金

同比

1

杭州

1054

238%

2

上海

1043

172%

3

北京

928

85%

4

天津

732

67%

5

广州

489

301%

6

宁波

488

617%

7

重庆

440

276%

8

武汉

361

345%

9

佛山

332

390%

10

成都

324

389%

11

无锡

315

278%

12

厦门

303

475%

13

沈阳

295

93%

14

苏州

275

326%

15

大连

262

79%

16

南京

242

66%

17

济南

183

360%

18

常州

176

262%

19

青岛

155

56%

20

合肥

154

137%


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评论者:老吴
各村早已经行动起来了,福田区的下沙村正在拆靠近滨河大道一侧的老厂房,福田区政府旁星河名居后面石厦村的十几栋厂房一不留神就不见了,地基都已经挖下去1米深了。蔡屋围旧改项目的高层住宅已经进行外墙装饰,文锦北路茂业的8栋50层住宅正在拔地而起,城市更新计划马上就要见效了,不要总看什么新的土地供应。
评论者:老吴
别再制造紧张空气了,前段时间你还说2010年深圳新房供应多出200万平方米,怎么现在又变了?