■关内豪宅售价低于关外，唯有十五峯

房地内参最近发现一个有趣的现象：一般而言，关内的楼盘价格普遍都要高于关外，但是塘朗山片区是个例外。

目前深圳特区外的星河·丹堤的高层大宅，均价早已经突破3万/㎡，而莱蒙·水榭山的联排价格在6万/㎡以上、双拼超过10万/㎡。而位于特区内、塘朗半山地段的十五峯，均价仅在30000元/㎡左右（且带5000元精装修）。前者位于山（塘朗山）之阴，而后者山（塘朗山）之阳。一南一北，与福田CBD的距离大体相同，不过前者在特区外，后者在特区内。

位于塘朗山南的十五峯，占有位于特区内的先天优势，而且位于半山，是唯一位于塘朗山公园山门之内的项目。按理说，同样是资源型的豪宅，十五峯理应比位于山北的星河·丹堤、莱蒙·水榭山的价格更贵才是啊？那为什么会出现这样关外房价比关内高的现象呢？这个定价，与其地段、产品和资源格局，完全不匹配，也不合情理啊？

房地内参www.BANQ.cn研究认为，之所以出现关内房价低于关外的畸形定价现象，主要是由于临近十五峯的北环大道，受限于其“外环快速交通系统”的定位，成为货柜车的主通道，车流量大，噪音大、交通任务繁重，公交站点少，在一定程度上，使得北环大道沿线项目特别是十五峯的价值不能得到应有的体现。但是，这种现象在2011年4月后将成为历史。

■北环大道下月全线大修，投资9.7亿

房地内参www.BANQ.cn获悉，2010年2月份，市政府计划对北环大道进行改造修缮，拟安排投资9.7亿元。这将是北环大道建成近20后的首次全线大改造。改造工作计划于2011年4月完工，工期预计14个月。这对位于北环大道沿线的十五峯来说，绝对是一个好消息。

这次改造，西起港湾大道，东至银湖立交，全长约19.5公里。主要建设内容包括道路、电气、给排水、交通等工程设施。改造后的北环大道将全部铺设沥青路面，减少噪音。此外，道路在保持现在双向8车道不变的情况下，将打通北环辅道上的断头路，做到双向4车道辅道全线贯通，对北环交通流进行有效疏导。施工期间将保证大部分时间8车道畅通。

根据初步设计方案，北环大道的立交出入口也将重新理顺，同时还会在北环大道下新增一个圆水管和一条电缆，以适应城市发展远期需要，避免以后再开开挖挖。此外，北环大道将在道路中间建立3米宽的中央分隔带，种植市花簕杜鹃等植物，而道路两边的绿化植物将进一步丰富品种，改造完成后将形成一路一景。

■计划赶不上变化，“功臣路”变投诉靶

房地内参资料表明，1989年至1992年期间，北环大道分段建成并通车。当时，北环大道沿线还只是一片荒地上，而它的定位也只是外环快速交通系统。作为深圳东西向的交通动脉，北环一直承担着繁重的车流交通，是深圳最为繁忙的城市快速路之一。

北环大道既承担着宝安、南山、中心组团东西长距离重交通的快速通过功能，也承担部分特区内外联系道路和特区内南北向道路的交通转换功能。在这20来年的时间里，北环大道为深圳的发展做出了巨大的贡献，可以说是深圳的“功臣路”。但是，谁也没有想到的是，随着深圳的发展，这条曾经的“功臣路”，开始成了投诉的靶子，越来越不受市民待见。

在建成通车约20年后，由于长期使用，北环大道路面局部破损，公交系统缺乏，交通设施及各种管线配套措施都不完善，而且给沿线居民带来了噪音污染。近些年来，对北环大道的噪音问题，附近居民的投诉越来越多。尤其是地铁建设高峰的2006—2007年，运土的车辆经过北环大道，噪音非常大，对附近居民的生活造成了很大的影响，也影响了沿线楼盘的升值。

■沿线居民超百万，北环大道成“城市生活型干道”

在北环大道建成通车的这20年里，深圳已经发生了巨大的变化，对其重新定位也将提上日程。20年前，北环大道沿线还只是一片荒地；20年后，北环沿线高楼已是高楼林立，居民也在不断增多。北环大道周边，遍布居民楼、学校等人口密集地点。根据不完全统计，沿线居民数量已超百万。

从银湖汽车站往西到南头检查站，北环大道沿线建起了多个大型住宅区，包括梅林一村、莲花北村、彩田村、桃源村、松坪村等。北环大道不仅要承担外环快速交通的功能，还要满足沿线市民出行需求的不断增长。而与此同时，目前北环大道沿线的公交站数量却非常之少，而且公交站之间间隔都比较大，给周围居民出行带来很大不便。

在这样的情况下，北环大道外环路的原有定位，显然已经远远满足不了实际情况的需要。因此，新的北环大道，在改造完成后，将定位为城市生活型干道兼具快速干道功能。因此，此次改造，铺沥青降噪、贯通公交车行走的辅道、增加公交站点，也就成了应有的题中之义。

■一环发展接近饱和，深圳进入“二环时代”

随着深圳的发展，北环大道原来具备的外环线功能，将进一步向外推移，由南坪快速接过“外环快速交通系统”的接力棒。深圳大型货柜车将被分流到北侧的南坪快速路。而以北环大道的首次全线大改造为标志，深圳将由原来的“一环时代”进入“二环时代”。

以改革开放为起点，深圳城市建设由罗湖区→福田区→南山区→……，城市发展一路向西。由北环大道-泥岗路-布心路，加上西边的月亮湾大道、南边的滨海大道（滨河大道）、与东边的沿河路，上述道路所连接而成的环形道路系统，事实上已构成了深圳特区内的一环。经过30年的发展，深圳两大中心之一的福田中心（福田中心区+罗湖中心区）正位于一环之内。

深圳的前30年，由于发展重点基本上都在“一环线”内，因此大体上可以概括为“一环时代”。而接下来的30年，由于一环线之内发展已接近饱和状态，一环之外、二环之内的前海中心区、宝安中心区、塘朗山片区将成为发展重点。“一环时代”造就了香蜜湖一号、华侨城·波托菲诺，在深圳的“二环时代”，塘朗山片区的十五峯必将成为最大受益者之一。

这一次，北环大道在投入近10亿巨资，耗时14个月，进行首次全线大改造之后，城市面貌将得到很大的改观，交通状况大为改善，沿线楼盘被低估的现象将成为历史，十五峯也将得以实现真正的价值回归。如无意外，位于关内的十五峯，价格表现很可能会超越位于关外的同类产品。至于具体情况如何，北环大道改造完成后自见分晓。