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行业观察
合理房价的量化判断与投资建议

作者:尹香武(半求) 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-01-27 12:57:39点击6738


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在2004年之前,深圳的房价一直不温不火,上海是全国房价的带头者。因为当时香港房价正在遭受巨大压力,作为邻居深圳当然要受到其影响。2005年之后,香港房价开始复苏,深圳松绑开始跟上上海步伐,内外因素促成深圳房价表现突出。

而进入2010年之后,深圳将极其可能再次在房价表现上落后与上海,理由也同样源于上述“玻璃天花板”:香港房价是深圳房价的无形上限。

房地内参的资料表明,香港73个大型住宅小区2009年12月份的平均房租为16.5元/平方呎,与2008年底13.9元/平方呎相比同比增长18.7%,房租年涨幅创14年新高,但房租距离2008年9月的最高峰16.8元/平方呎近在咫尺。而2009年年内,香港房租最低点出现在3月份(13.2元/平方呎)。

怎么理解香港住宅16.5元/平方呎的平均房租呢?这个租金折算成平米人民币的话,就相当于145元/平米,按照这个租金水平,以4个点社会平均回报率、每年空租期1个月计算,倒推香港商品住宅均价在4万/平米是最合适的。

而事实上,全香港目前的商品住宅均价确实是在这个水平,也就是说,在香港房价与租金一般表现出同步变动的特征,投资风险相对深圳来说是要小不少的。

而反观深圳,全深圳的住宅租金水平大概在30元/平米,以香港同样标准推算深圳房价的合理水平大概在8250元/平米。不过考虑到深圳并非以租务为商品房居住核心特征的城市,其核心特征自住,因此租金对于房价的制约是要小很多的。

所以非常难以以租金评估房价的合理性,加之深圳处于发展周期而香港处于成熟周期,因此以人年均可支配收入、与香港的GDP关系推算会更加合理,可以得出的结论是:深圳全市的合理平均房价应该在1.5万/平米,高于这个水准是不合适的。这个价格应该包括深圳全市的所有商品住宅在内。

这个价格的得出,关键在于香港的全港商品住宅均价维持在4万/平米,而且租赁回报率公平与稳定。假设深圳的住宅房价进一步升高,那么资金必然跨越小小的深圳河,流到香港进入那里的不动产市场,而投资与投机资金又是房价的最重要推动力,因此香港就成了深圳的玻璃天花板。

从理论上来说,深圳特区内2万/平米、特区外1万/平米的价格是最均衡的,上述价格是包含所有商品住宅来说的。但事实是,深圳目前不少的住宅(特别是新房)定价已经非常唯心,有些过度乐观了。

而深圳不动产市场必然要进入到租金与价格均衡的阶段,一旦这个阶段到来,迎接这个阶段的,将可能是:租金的大幅度上升、房价的大幅度下降、或者是这两种情况同时发生。那么你判断是哪一种情况更大一些呢?

总之,上海的身边没有香港这样的国际级标尺,因此未来的房价反而缺少约束,因此上涨的可能性反而大一些。而深圳则幸运地拥有香港这个“玻璃天花板”,未来房价的变动幅度将重新回到落后与上海的境况。深圳能够在高科技与创业环境上胜过上海,关键在于拥有了2004年那段时光,或许再次遭遇“玻璃天花板”,又将为深圳在某些产业上完胜上海创造营商环境条件?

最后提醒投资客们,香港的商品住宅、写字楼、商铺的价格水平是4万/平米、8万/平米、13万/平米,比例关系是1:2:6.5。而在深圳,这个比例关系是1:1.3:1.3,其中全市商铺2万的售价出现了明显的低估,而深圳商铺租金平均可以达到90元/平米的水平,折算对应深圳全市商铺售价应该在2.6万/平米的水平。

也就是说深圳全市商铺售价还有确定性非常高的30%的总空间、90%的自有资金空间,特别是对于那些拥有规划质变利好的区域,更应该关注,“住宅谨慎、拥抱商铺”、“不投民用不动产、拥抱生产要素”应该成为投资客们的年内主线,错过本轮行情要再搭上好商铺的车,代价恐怕要大一倍以上。

当然对于资金富裕的自住客们来说,则不在此建议的覆盖行列,而上述房价判断未包括类别差异,对于深圳的真豪宅来说,房地内参www.BANQ.cn判断在未来5年内还可以有100%的涨幅。


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评论者:半求
告别理想如果有志于在房地产市场发现真正的投资机会,我建议你要深读通读几方面的书:香港房地产百年史、世界城市化史、房地产网状估值理论、门对门点对点交通与地价的关系。如果你深读了这些理论、真正地了解了房地产,我们辩论起来才会有质量。香港公屋与居屋、夹屋的政策你先去了解一下,看看与深圳农民房有什么差。
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评论者:告别理想
如此说来,香港廉租房的比例不比深圳的农民房少多少吧?
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评论者:半求
深圳的租务市场是以农民房为霸盘的市场,对商品房市场不产生对应关系。全球没有第二个城市,4亿建面中,农民占一半!
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评论者:告别理想
"不过考虑到深圳并非以租务为商品房居住核心特征的城市,其核心特征自住,因此租金对于房价的制约是要小很多的。" 请教半求,深圳的流动人口、非户籍人口比例应该是全国之最,如果深圳不是以租务为核心特征,那全国有哪个城市是,全球又有几个城市是呢?如果以此来判断租售比的不可信,那在哪些地方可信呢?
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评论者:xuyingfeng
先顶 在说:记的半求说过房价高,可以提高深圳的产业层次,这回房价比上海低,有可以使深圳有些产业超过上海 总起来说,房子价格高或低,都能使深圳的产业升级???
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