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在2004年之前，深圳的房价一直不温不火，上海是全国房价的带头者。因为当时香港房价正在遭受巨大压力，作为邻居深圳当然要受到其影响。2005年之后，香港房价开始复苏，深圳松绑开始跟上上海步伐，内外因素促成深圳房价表现突出。

而进入2010年之后，深圳将极其可能再次在房价表现上落后与上海，理由也同样源于上述“玻璃天花板”：香港房价是深圳房价的无形上限。

房地内参的资料表明，香港73个大型住宅小区2009年12月份的平均房租为16.5元/平方呎，与2008年底13.9元/平方呎相比同比增长18.7%，房租年涨幅创14年新高，但房租距离2008年9月的最高峰16.8元/平方呎近在咫尺。而2009年年内，香港房租最低点出现在3月份（13.2元/平方呎）。

怎么理解香港住宅16.5元/平方呎的平均房租呢？这个租金折算成平米人民币的话，就相当于145元/平米，按照这个租金水平，以4个点社会平均回报率、每年空租期1个月计算，倒推香港商品住宅均价在4万/平米是最合适的。

而事实上，全香港目前的商品住宅均价确实是在这个水平，也就是说，在香港房价与租金一般表现出同步变动的特征，投资风险相对深圳来说是要小不少的。

而反观深圳，全深圳的住宅租金水平大概在30元/平米，以香港同样标准推算深圳房价的合理水平大概在8250元/平米。不过考虑到深圳并非以租务为商品房居住核心特征的城市，其核心特征自住，因此租金对于房价的制约是要小很多的。

所以非常难以以租金评估房价的合理性，加之深圳处于发展周期而香港处于成熟周期，因此以人年均可支配收入、与香港的GDP关系推算会更加合理，可以得出的结论是：深圳全市的合理平均房价应该在1.5万/平米，高于这个水准是不合适的。这个价格应该包括深圳全市的所有商品住宅在内。

这个价格的得出，关键在于香港的全港商品住宅均价维持在4万/平米，而且租赁回报率公平与稳定。假设深圳的住宅房价进一步升高，那么资金必然跨越小小的深圳河，流到香港进入那里的不动产市场，而投资与投机资金又是房价的最重要推动力，因此香港就成了深圳的玻璃天花板。

从理论上来说，深圳特区内2万/平米、特区外1万/平米的价格是最均衡的，上述价格是包含所有商品住宅来说的。但事实是，深圳目前不少的住宅（特别是新房）定价已经非常唯心，有些过度乐观了。

而深圳不动产市场必然要进入到租金与价格均衡的阶段，一旦这个阶段到来，迎接这个阶段的，将可能是：租金的大幅度上升、房价的大幅度下降、或者是这两种情况同时发生。那么你判断是哪一种情况更大一些呢？

总之，上海的身边没有香港这样的国际级标尺，因此未来的房价反而缺少约束，因此上涨的可能性反而大一些。而深圳则幸运地拥有香港这个“玻璃天花板”，未来房价的变动幅度将重新回到落后与上海的境况。深圳能够在高科技与创业环境上胜过上海，关键在于拥有了2004年那段时光，或许再次遭遇“玻璃天花板”，又将为深圳在某些产业上完胜上海创造营商环境条件？

最后提醒投资客们，香港的商品住宅、写字楼、商铺的价格水平是4万/平米、8万/平米、13万/平米，比例关系是1：2：6.5。而在深圳，这个比例关系是1：1.3：1.3，其中全市商铺2万的售价出现了明显的低估，而深圳商铺租金平均可以达到90元/平米的水平，折算对应深圳全市商铺售价应该在2.6万/平米的水平。

也就是说深圳全市商铺售价还有确定性非常高的30%的总空间、90%的自有资金空间，特别是对于那些拥有规划质变利好的区域，更应该关注，“住宅谨慎、拥抱商铺”、“不投民用不动产、拥抱生产要素”应该成为投资客们的年内主线，错过本轮行情要再搭上好商铺的车，代价恐怕要大一倍以上。

当然对于资金富裕的自住客们来说，则不在此建议的覆盖行列，而上述房价判断未包括类别差异，对于深圳的真豪宅来说，房地内参www.BANQ.cn判断在未来5年内还可以有100%的涨幅。