■香港别墅均价是深圳的2.5倍

房地内参数据显示，09年全香港整体别墅(包括一手及二手)共交易1339套，较08年的1296套上升3.3%，总值268.92亿港元，折算可知，09年香港别墅的价格为2008万港元/套，而香港别墅套均面积一般在200㎡左右。那么，计算可知，09年香港别墅均价为10.04万港元/㎡，折合人民币为8.73万/㎡。

然而，目前深圳别墅的均价在3.5万/㎡左右(包括独立别墅、联排、双拼、叠加，与香港同类结构比较），显然，香港整体别墅的均价比深圳高出5.23万，是深圳的2.5倍。值得注意的是，这是香港包括了一手及二手别墅后的比较。那么，再来看看香港一手别墅的情况是怎样的？

■香港别墅一手、二手销况

房地内参www.BANQ.Cn数据表明，09年香港一手别墅共交易269套，总值69.51亿港元，折算可知，09年香港一手别墅的价格为2584万港元/套，以200㎡套均面积计算可知，09年香港一手别墅的均价为12.92万港元/㎡，折合人民币为11.24万/㎡。由此可看出，香港一手别墅的均价比深圳别墅均价高出7.74，是深圳的3.21倍。

其中，香港二手别墅共交易1070套，总值199.41亿港元，较2008年的1009套及174.50亿港元，分别上升6.0%及14.3%。折算可知，09年香港二手别墅的价格为1863万港元/套，以200㎡套均面积计算可知，09年香港二手别墅的均价为9.31万港元/㎡，折合人民币为8.09万/㎡。香港二手别墅的均价也比深圳别墅的均价高出4.59万，是深圳的2.31倍。

▇香港顶级豪宅上亿元一套

从月份来看，香港12月份整体别墅(包括一手及二手)共交易96套，总值29.77亿港元。计算可知，12月份香港整体别墅的价格为3101万港元/㎡，均价为15.5万港元/㎡（人民币13.48万/㎡），主要由于12月香港有7套超一亿港元的高价别墅登记，以致整体别墅交易总值较11月的26.95亿港元上升10.5%。香港整体别墅已连续三个月平均每月有一百套左右交易。

其中，09年香港有32套一亿港元或以上的高价别墅交易，而数据显示，交易金额最高的为南区大潭道45号Longview，涉及金额达4.80亿港元，其楼盘面积约32390平方英尺（3009.1㎡），由此可计算出，楼盘均价15.9万港元/㎡，折合人民币为13.8万/㎡。大潭道45号Longview位于港岛区的南部临海区域，视野景观极佳。

其次是南区浅水湾道85号Palm Villa，成交金额为4.45亿港元。其地处浅水湾及深水湾交界，楼高三层，物业占地约15130平方英尺（1405.6㎡），现总楼面面积约11345平方英尺（1053.9㎡），可计算出其均价为42.2万港元/㎡，折合人民币为36.7万/㎡。

排名第三位的是由周星驰及菱电合作开发的山顶天比高普乐道16号，成交金额为3.50亿港元，面积为7229平方英尺（671.5㎡），可计算出其均价为52.1万港元/㎡，折合人民币为45.3万/㎡。在香港这三大过亿的顶级别墅中，山顶天比高普乐道16号以45.3万/㎡的均价，成为单位平米最贵的豪宅。

▇价格镜鉴，深圳别墅具较大涨幅空间

深圳与香港一河之隔，一衣带水的邻居关系，深圳的楼市经常要以香港为镜鉴。如今，香港整体别墅价格水平在8.73万/㎡，个别顶级别墅的价格上亿元一套，而目前深圳别墅均价在3.5万/㎡左右，差距十分明显。在这样的情况下，房地内参认为，深圳的别墅项目需被重新审视。

在深圳与近深区域（东莞与惠州）的别墅市场中，以下的别墅项目值得关注：

万科·天琴湾（均价13万/㎡）
大南山·紫园（尚无开价）
招华·曦城3期（均价4万/㎡）
招商·兰溪谷2期半山HOUSE（均价4.3万/㎡）
金光华·龙岸别墅（均价5万/㎡）
三湘海尚别墅（均价3.8万/㎡）
和黄·观湖园（均价4.5万/㎡）
深业·紫麟山1期别墅（均价为3.8万/㎡）

万科虹溪诺雅II枫林湖（均价4万/㎡）
万科·棠樾2期（均价3.5万/㎡）
惠阳·振业城2期（均价1.3万/㎡）

由以上数据，可以明显看出，深港两地别墅的价格水平相差甚远，而随着深圳的不断发展，与香港的GDP、房价之间的差距日益缩短。具有较高保值性的别墅项目，其价值将不断提升，日后，深圳的别墅价格将看齐香港水准的1/2，也就是4.37万/平米，现价存在8650元/平米的空间，也即总投资收益空间25%、自有资金收益空间100%。（06）