■2010的房价将向何处去？

站在深圳唯一的城堡式商业中心的山头，俯瞰整个深圳最大别墅区---曦城景色，颇有指点江山的感觉，在这个深圳唯一将接待大运会外宾的小区商业中心（含会所功能）里，我们关心的是这样的问题：在政策高压下，2010的房价将向何处去？

2007年9月份全球金融危机暴发，而当时政府正加大宏观调控力度，两力相加，楼市自当年10月开始滑落，并在2008年开始加速坠落。好在中国政府拥有集中决策优势，2008年年中开始救市，逐步企稳。

在4万亿的作用下，流动性得到加强、制造出了必要的通货膨胀预期，原本经受寒冬的中国楼市开始大幅度逆转，2009年年底的状况基本回到了2007年高峰期。

■2010年楼市会再一次“好里加在”吗？

台湾有句俚语叫“好里加在”，意思就是大难不死、必有后福、侥幸逃过一劫的意思。中国房地产市场2007~2009年的经历以此形容实在是太合适不过了。但当楼市再一次站在了高峰之上，政府在2009年年底开始再次调控：

二套房4成首付及利率取消优惠、恢复5年内交易征收营业税的规定等政策切中要害，如果利率再提升，那么压力还将加大。在民意压力之下，相信今年的政策一定是按显规则说话、按潜规则办事。

按显规则说话就是要安抚民意、按潜规则办事就是要保护楼市的稳定，但要同时达成这两个目标，困难是非常之大的。那么2010年的楼市是不是会再一次“好里加在”呢？

■就全国来说

尹香武（半求）观察目前的楼市政策有几点必须注意，就全国来说：

1、中央忽然打压楼市，意似不在楼市，而在于威吓游资兴风作浪，说明目前的资金非常充沛，而非人们理解的不充沛，一旦有理由就会再次炒作。

2、人民币对外币值可能存在较大幅度调整的机会，而调整的时间可能很快就将来到，关上门调整更有利，因此人民币资产似乎还有大表现的机会。

3、楼市向上动力较大、通货膨胀预期较大，所以中央打击楼市没有太多顾虑。

4、事实上，现有通胀已经确认了相当部分资产价格上涨的合理性。

5、全国房地产企业到位资金与借贷资金情况理想，但开发投资增幅不同步甚至略微僵持，说明土地市场交易不活跃，将影响未来两年的中国楼市供应量。但房保制度的建立与实施将弥补此空缺，并还原中低档房产的民用品特性。

■而观察深圳，几点需要注意的是：

1、自2003年深圳政府停止建设保障房（经济适用房、福利房、廉租房等）以来，至今7年里没有建设过此类房产，深圳一度形成的保障房占30%的格局被破坏，促使更多人进入到商品房市场，促进了房价的涨幅。

2、但2009年以来，深圳政府多次强调每年将建设5万套保障房，数量占房地产供应量的比例大幅度增加，解决居住的渠道重新多元化，商品房市场压力将逐步得到缓解，2011年开始，深圳住房结构状况将回到2003年之前的状况。因此，深圳除豪宅之外的商品住宅的空间已经被限定，投资客应该尽快转向租赁回报合理的商铺市场。

3、根据综合因素分析，深圳全市整体房价当前的均衡值在1.6万/平米以下较为合理，目前大体上维持在这个价格。

■房地内参www.BANQ.cn的结论是：

1、深圳2009年房价将进入僵持期，似乎不存在2007~2008年时的大幅风险，但中低档商品房将从资本品、投资品的位置上恢复为民用品，投资的吸引力大大下降，投资客不宜再介入，中低档房产可能出现阶段性顶部。

2、人民币币值对外的变化及对内的贬值，今年上半年发生的可能性增大，这两个因素如何影响资金的流向值得格外关注。

3、对于深圳客流稳定、租赁稳定的商铺来说，目前则成为最佳的房产投资品，有志者应该抓紧布局。而高档产品如曦城之类的在档次与规模、品牌、地段、资源上具有稀缺性的产品由于规划受限，未来供应减少，其投资品特性依然明显，依然应该重点关注。

4、如果房价出现调整，带头者将只能是有报表需求的上市公司，各未上市民营房企目前资金状况非常理想。