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投资分析
“房收比”的最吊诡处

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-02-05 20:42:09点击6944


■买房需花10-15年收入,深圳家庭多为房奴

房地内参研究发现,目前,在深圳普通家庭买一套商品房,大约需要10-15年家庭收入——大多数深圳家庭都已沦为房奴。而国际经验表明,在一个能够稳定发展的社会,一个正常就业的普通家庭购买一套商品房,大约需要6.5年的家庭收入。也就是说,如果仅用房价收入比这一个指标来评估房价的合理性,就会得出深圳房价被严重高估的结论。

比如,包括二手房在内,目前深圳中低档商品房,关内均价约15000元/㎡,关外均价约10000元/㎡。也就是说,买一套80㎡的商品房,关内需要大概120万元,关外大约需要80万元。而2008年深圳居民人均可支配收入26729.31元,如果按照三口之家计算,家庭年收入大约在8万元。也就是说,深圳普通家庭买一套中低商品房需要10-15年家庭收入。

数据表明,深圳房价里面含有一定的泡沫成分。对于整个深圳来讲,这可能会潜藏一定的危险。但是,必须要注意的是,上述推论是从整体进行推算的。部分片区、部分楼盘,由于目标客户人口结构的差异,又当别论。

■香港低收入=深圳高收入:深圳还有达人

首先需要关注的是香港因素对深圳楼市的影响。由于深圳毗邻香港,而港人有在深圳置业投资的传统。高峰时节,港人在深购房比例达20%,部分关口附近的楼盘还会更高达40%以上。而香港年人均可支配收入高达18万元。他们的加入,这必然导致部分楼盘,尤其是近关口的豪宅估值重心上移。

另外,房地内参发现,除了港人置业外,部分高营收、高薪资的科技企业的存在,同样也会使得片区楼盘的估值重心上移。最为典型的就是华为所在的坂田片区,以及腾讯、中兴等高科技企业所在的科技园周边。

比如,今年第三季度,腾讯花在员工身上的费用为5.85亿元,而截至2009-9-30,腾讯共有7277名员工,也就是说:平均每名员工月薪高达2.7万元。换算下来,腾讯7277名员工,年人均可支配收入达到了32.4万,比富庶的香港人还要高出80%。

■房收比最吊诡的楼盘

而2009年7月,腾讯在公司推行大手笔的激励计划,近1/4的员工平均每人可得到价值52万元的股票。而深圳2009年工资指导价位显示,最赚钱的金融业平均月薪也只有5300元——最会赚钱、待遇最好的公司,非腾讯莫属。

而整个科技园片区,还有近2000家电子信息企业,其中产值超亿元的企业达230家。这些科技型企业对员工素质要求较高,待遇和腾讯相比虽有一定差距,但是大多高于深圳平均水平。而这些员工在置业时,首选自然是20分钟车程以内的楼盘。

从房价收入比来看,香港因素、科技因素的存在并且叠加影响,三湘海尚、宝能·太古城、花园城5期这样的近科技园关口楼盘,虽然房价高,但因为其周边就业人口的收入也高,因此其房价收入比反而更趋合理,相对来讲,也会更加安全。


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评论者:自留地
还有一点让人觉得可笑的是,好像别人涨的工资理所应当都交给开发商。好像工资一涨,房价就应该涨,这个逻辑是不是有点问题?
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评论者:过客
我是徹底忍不住要駡人了,ERIC718說的是大實話,作者這種,純粹就是腦子進水了。
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评论者:过客
且不说2.7是否是实际发放到员工手里的平均数,这种平均毫无意义,高管和普通员工收入差距巨大,而高管只是少部分人,如果一个公司10个人呢,老板就一个人,年薪100万,普通员工年薪5万,平均是多少?
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评论者:过客
腾讯员工平均月薪2.7万 1/4获52万股票激励http://digi.tech.qq.com/a/20091112/000738.htm 转自腾讯《科技数码》频道。 没有调查就没有发言权,有些人说话想当然的,不经过大脑。事实胜于雄辩。
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评论者:过客
通篇都是错误,可想而知现在这里还有什么价值!
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