导读：
■前言及概况
一、跨越六年的观察：住宅改造史上档次提升最大的项目
二、深圳特区最大的纯墅供应、环大南山车户比之冠
三、唯一性最高的地铁纯墅物业
■工地考查
一、深圳墅区最壮观的入口仪式：唯一全人车分流的山地墅
二、深圳单位土建成本最高、全市地下工程比例最高的住宅
三、全正高差的最生态车库：深圳唯一的山地式地下空间
四、创新的倒梁平顶
五、多级台地：小区零米的视野就高高在上
六、忽略了的优势：唯一地下自然排水的住宅、超高赠送率
七、平斜阴阳对称的呼应式屋顶及成型集水槽
八、最大面宽的深圳墅品：12米以上
■资源条件
一、深圳登山资源最好的项目、深圳最好的私家山林通道
二、四面都是生态控制线、人均用地最高、永久性保障
三、公园条件举市无双：5大生态公园，总面积604.5万㎡
■考评结论：副总统见证山墅入正史
正文：

■前言及概况

一、跨越六年的项目观察：深圳住宅改造史上档次提升最大的项目

数码照片真好，她真实地记录了房地内参www.BANQ.Cn跨越6年在2004-8-2、2008-3-28、2010-1-18、2010-2-3的四天里，分别专程到大南山·紫园现场考查的影像，当2004年的照片在2010年展现，跨越六年的项目观察、穿透时空的巨变令人感叹！

当时，月亮湾公园还没有建设，大南山·紫园别墅的前身御景苑别墅还没有拆除，刚刚被成立于1991年的恒裕集团属下的武龙源地产公司收购。如今的大南山·紫园，是在完全拆除御景苑、全面重新规划的基础上重新建成的，在产品档次、规划理念、周围环境上，都有了天翻地覆的变化。

很难想象，烂尾项目御景苑就犹如魔术般，跃升为具国家级水准的别墅---大南山·紫园。可以负责任地说，大南山·紫园别墅的建成，是深圳住宅改造史上档次提升最大的项目。

二、深圳特区最大的纯墅供应、环大南山车户比之冠

位于南山沿山路（又名荔湾路）29号青青世界旁、由21栋别墅组成的大南山·紫园的开发商---武龙源地产虽然是一家不为人所知的房企，单其实其操盘团队都具有上十年的行业积累，或许这就是T102-0014宗地能够成为“深圳住宅改造史上档次提升最大的项目”的最重要原因。

大南山·紫园占地26473 m²、计容积率建面2.6万m²、容积率0.98，停车位201个、近百户、车位户数比（以下称“车户比”）超过2.1：1。与大南山·紫园隔山相望的另外一个著名新盘兰溪谷2期537户、735个停车位，车户比1.37：1，大南山·紫园领先幅度达59%以上，是环大南山片区的车户比之冠。

大南山·紫园别墅的构成为：独栋别墅十多套、双拼别墅2套、联排别墅三十套左右、宽景错层3套、空中叠加别墅五十套。房地内参按照这个构成量判断，这是深圳特区最大的纯墅供应、蛇口半岛唯一新墅，告诉格外一个消息，位于华侨城南的联泰红墅林项目，容积率已调整到1.6以上！

三、唯一性最高的地铁纯墅物业

5#地铁贯穿深圳城市第一、二圈层，连接西、中、东三条发展轴。5#地铁建成后与1、2、3、4号地铁线换乘，远期与9条城市轨道、城际铁路和国家铁路实现换乘。是唯一一条对内连接东、中、西发展轴，对外连接广深、莞深、惠深城际线和厦深、广深港客运专线的城市轨道干线。

全长42.391公里、共设车站29座的5#地铁线起于前海湾综合交通枢纽，向西沿临海路、宝华路至宝安中心站；向东沿创业路、留仙大道至龙华综合交通换乘枢纽，沿既有平南铁路转入布龙路、吉华路至布吉客运站综合换乘枢纽；向南沿东晓路、怡景路、沿河路布设，经深南东路至终点大剧院站。

规划表明，5#地铁南延长线拟在大南山·紫园片区西南侧520米处通过，在兴海大道设置月亮湾花园站，这意味着大南山·紫园也可归属于地铁物业。深圳地铁物业虽然不少，但是满足“公园物业+山景物业+地铁物业+别墅物业”这些条件，则唯有大南山·紫园。

■工地考查

一、深圳墅区最壮观的入口仪式：唯一全人车分流的山地别墅

深圳山多，但奇怪的是山地别墅并不多。而一般地说，别墅区又很少做人车分流的（只有宝安中心区的万科·兰乔圣菲实现了完全的人车分流），而由于地势的复杂性，山地别墅则从来没有实现人车分流的。

人车分流的安全性、园林极大化优势、小区纯粹性优势自然是要比人车分流要高得多，但是地下工程的单位成本倍于地面工程，因此，不到万不得已就不会做人车分流。

但是，小区地势落差约60米（目测数据）的大南山·紫园，却实现了全面的人车分流，这是深圳唯一全人车分流的山地别墅。同时，小区最低处的入门处，呈现出高达12米左右的公共门廊，这是深圳墅区中，最壮观的入区仪式了！

二、深圳单位土建成本最高、全市地下工程比例最高的住宅

同时，大南山·紫园计容积率建面2.6万m²、不计容积率地下建面2.4万m²，地下建面相当于地面建面的92.3%，是全深圳地下工程比例最高的住宅项目。而由于地下工程的单位成本本身就倍于地面，因此土建成本将相对较高。

加上紫园的护坡工程数量大、地下防水要求标准高，因此房地内参www.BANQ.Cn敢于推断，大南山·紫园一定是深圳单位土建成本最高的住宅项目。

目前，人民银行深圳支行已经在建设新办公楼了，新金库也在建设之中，房地内参有幸参观，大南山·紫园的地下工程与深圳金库等质量、属同一个建筑公司承建，其混凝土标准、厚度等都非常接近，武龙源的这一点尤其要值得表扬。急于获得市场认同、具备危机感的企业，往往做得更好。

三、全正高差的最生态车库：深圳唯一的山地式地下空间

一般地说，即使是坡地小区，其地下车库也是平整的，而大南山·紫园这个小区其地下车库也是随着山势起伏的。这种做法必然要使居住架高更高，因此成本更高，但是好处就是使车库的情趣大大增加，同时，地下车库的局部空间甚至高达十米以上，前所未有！

而由于整体架高的优势，这里的地下车库实际上是凌驾与绿色海洋（荔枝林）之上的，成为全自然采光、全自然通风、全正高差的深圳最生态的地下车库，在车库里，可以毫无遮挡地看外界、看公园、看山体，你见过地下车库几乎是公园的一部分吗？这里就是。

四、创新的倒梁平顶

小区最低处的入门处有高达12米左右的公共门廊，仔细的人应该可以发现，这里的梁都很薄，大约只比楼板其它部分朝下超出不到5公分，因此看上去，整个楼板就似乎没有梁。大南山·紫园是怎么实现这种效果的？

原来这里在设计时采用了没有成本差的倒梁，也就是说梁朝上，下面就是平顶。而梁在上没有影响，因为那里是园林，未来将回填土，在做园林时只需要将乔木种植在梁之间即可。实事求是地说，要不是对建筑非常内行，是绝不会有此灵感的。

五、多级台地：小区零米的视野就高高在上

山地别墅，往往容易使树比墅高，使室内显得阴暗、空气流通也受到影响。而大南山·紫园的整体抬高以后，即使是一楼，其平面也凌驾与所有的荔枝树树顶之上，满眼的绿色铺张在眼前，从而这里获得了平地别墅的亲地感，又获得了高层的视野权！

而由于60米的落差，使小区的架空平台形成了多级台地、多平面生活空间，因此在零米的平台上即可看海。

六、忽略了的优势：唯一地下自然排水的住宅、超高赠送率

大南山·紫园通过整体人车分流、平台整体架高的做法，无形中即没有对环境带来不利影响，同时，又创造了较大的无须计入计容积率建面中的赠送空间，因此赠送的地下室面积都是巨大无比，而这里的地下室其实都是正高差、就是地面建筑完全可以正常使用。

另外，在户内，则通过挑高空间、格栅、错层等设计手法，也增加了赠送部分的面积，与一般的赠送只可看不可用不同，这里的赠送面积99%以上都是可以实际使用的。

之外有一点连发展商都忽略了而没有宣传的优势：大南山·紫园凭借地下工程优势，以及在地下排水工程对接的预先考虑，项目地下部分也可以实现自然排水，因此在地下空间做卫生间、厨房等都具备了条件。

七、平斜阴阳对称的呼应式屋顶及成型集水槽

大南山·紫园地块南面部分是独立及双拼、联排别墅，北面部分是叠加别墅，形成北高南低的整体格局。独立及双拼、联排别墅设计为错落式斜屋顶，从西到东逐渐升高，与山体地势一致。而叠加别墅则属平屋顶，平屋顶的成型集水槽的细节做得不错，深圳很少有平屋顶这么做。

而平斜屋顶形成阴阳协调、对称的呼应式屋顶，成就了富有韵律的建筑天际线。而站在高处的施工包围中，绿海就在脚下铺张，让都市人感到无比轻松，吸引力实在是太大太大了。

八、最大面宽的深圳墅品：12米以上

而即使是大南山·紫园的叠墅，其面宽也达12米以上，各位有没有想过深圳99.9999%的别墅（独栋、双拼、联排、叠加）的面宽都在7.5米以下？其中绝大多数又在6.5米以内？以至于一楼根本没有房间，导致经过几年，业主就非常不满从而变成过渡产品。

带公共电梯的大南山·紫园12米面宽的叠墅意味着什么？意味着一楼全部都有房间，从而这就不是过渡产品，而是具备持续性的产品。同时大面宽还给业主们留下了足够的适应性改造空间，你想不想老了以后能够在自己家里装电梯呢？这里可以！叠墅12米面宽，你再试想以下这里的独栋、双拼、联排的面宽有多少吧！

■资源条件

一、深圳登山资源最好的项目、深圳最好的私家山林通道

大南山·紫园位于沿山路（又名荔湾路）中段东侧、大南山西麓登山口（大南山北有两个登山口、东麓有两个登山口）处。根据政府规划，大南山·紫园红线南紧邻大南山西麓登山广场、登山道，登山道与小区红线紧邻的长度为300米。2010-1-19封顶的大南山·紫园与地业·十五峯一样，成为深圳唯二的紧邻登山口的项目，但如果按照与登山道、登山口广场的紧密关系来看，大南山·紫园是深圳登山资源最好的项目。

而这里的登山又不是探险式的、而是生活式的，因此吸引力非常大。同时，全长1000米的山林通道---沿山路（又名荔湾路），穿越月亮公园内部，是一条小市政路，其小尺度的路面拒绝货车通行，两侧浓荫密布，庭院深深的感觉非常明显。而沿山路（又名荔湾路）沿线只有大南山·紫园一个住宅区，其余部分都属月亮湾公园，密密麻麻的荔枝古树、路况管理良好甚至达到欧洲级水平，小区业主出入都将经过这里。

房地内参检索检索自己18年来的看楼历程，可以下这样一个结论：这条道的公共意义是不大的，没有什么社会车辆经过，基本是大南山·紫园的私家通道了，它的礼仪性之好，如果这里不敢说是深圳最好，我们都无法想象还有哪条路敢说最好了（对住家而言）。

二、四面都是生态控制线、人均用地最高、永久性保障

大南山·紫园所在的大南山西片区总用地面积778.78万㎡，由于大南山规划为城市郊野公园，是特区西部的城市绿肺，因此建设规模总量只有70万㎡，整体容积率低至0.09，这种超低片区容积率在深圳特区各大片区中是非常罕见的。

作为环大南山的纯别墅、特区内唯一的新纯墅区、唯一的前海核心别墅，大南山·紫园其实拥有特区西部的最牛地权：

1、人均用地最高，特区西部人均地权最好片区：按照规划，人均用地面积将达到132㎡，人均占地之高，居于深圳前列。2、大南山·紫园四面都紧邻生态控制线：2005-11-1《深圳市基本生态控制线管理规定》施行，生态控制线以内得到最严格保护。紫园西面与北面都紧邻月亮湾公园及青青世界旅游区、东面与南面是大南山山体，与曦城一起成为深圳唯二四面都是生态控制线的别墅区。这意味着，位于大南山西片区的大南山·紫园，其视野权，将获得永久性保障。

三、紫园公园条件举市无双：5大生态公园，总面积高达604.5万㎡

根据房地内参www.BANQ.cn掌握的资料，大南山片区容积率之低，主要得益于片区内396.5万㎡的大南山郊野公园，使大南山·紫园得益。另外在西片区，还有28万余㎡的月亮湾公园，24.1万㎡青青世界等两大生态公园。

除此之外，大南山片区南面和北面，101万㎡的小南山、51万㎡的荔林公园与该片区都只有一路（兴海大道、东滨路）之隔。在大南山片区内的三大生态公园，总面积高达约452.5万㎡。如果加上南北面的小南山、荔林公园，总面积将达到604.5万㎡。该片区所拥有的公园数量之多、以及公园集中度之高，即使在号称“花园城市”的深圳也极为罕见！

■考评结论：副总统见证山墅入正史

在房地内参www.BANQ.Cn最后一次在大南山·紫园考查时，两辆香港车辆驶进，多名香港客户提前盯场，而除网络以外项目并未宣传，港客的动静值得关注。深圳30年，在住宅领域为国贡献良多，但山地别墅的发展上，一是量少、二是施工难度大，因此素质并不高，只卖资源、产品本身水平较低，因此度过的是一段野史、建设发展相对较为随意。

从大南山·紫园所实现的地下工程，以及项目与山体本身的结合来看，深圳山墅终于迈上了一个全新的台阶、并具有了国家级水准，作为住宅中最顶端的产品，发展水平终于开始提升到应有水位，深圳山墅终于可以说进入到了正史阶段，山墅在资源之外，本身同样重要。