■深圳只有一个CBD
今年各区两会期间，不少区都提出要发展金融区、打造CBD。罗湖、福田同时提出相关举措，南山则一口气提出要建三个CBD的构想，甚至连宝安的龙华也在近日提出建设CBD的设想。
如此一来，福田中心区是CBD，罗湖也有CBD，南山中心区也是CBD，再加上宝安中心区、龙岗中心区这两个CBD，另外还有一个龙华CBD，除此之外还要打造两个CBD：前海CBD，西丽CBD……深圳已经成为全国乃至全世界CBD最为泛滥的城市。
那么，什么是CBD？深圳这么多CBD，真正的CBD又在哪里？房地内参www.BANQ.Cn认为，从本质上来讲，深圳只有一个CBD：福田中心区，这就是所谓的“深圳CBD”。
■CBD必位于城市经济中心
首先，我们不妨先来个说文解字。中央商务区，全称为Central Business District，简称CBD。首先，无论哪个城市的CBD，基本上都处于所在城市的经济中心，即Central。在深圳众说纷纭的CBD中，哪一个位于城市经济中心呢？显然只有福田中心区。
按照深圳规划，福田中心区由滨河大道、红荔路、彩田路、新洲路四条城市干道围合而成。深南大道由东向西穿越其间，将中心区分为南北两个片区。中心区定位为全市性的金融、贸易、信息、行政、文化中心，其中，南片区为全市性的中心商务办公区（下称深圳CBD）。
目前，中心区已高楼林立，是深圳高档商务办公楼和五星级酒店、高档公寓、银行等商务设施最集中的片区。周边有各类中高档消费娱乐场所，还有深圳会展中心也落户于此。福田区金融机构总部在辖区范围内共拥有362家分支机构（营业网点），占全市4成多。随着配套完善，中心区的不断发展，越来越多的总部型企业和现代服务业企业汇聚于此。
■CBD必有最发达的第三产业
产业特征是CBD核心的特征。无论纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环，综观这些国际一线城市的CBD就会发现，CBD最核心的特征在于，区域内以第三产业为主导，而且是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。比如金融、保险、证券、中介、会计等等，而不是传统的第三产业。
福田聚集了深圳一半以上的金融机构。截至2009年底，共有金融机构总部（含区域总部）111家。平安国际金融中心奠基、深交所大楼建设、中信证券总部迁入，CBD成为名副其实的区域金融中心。仅2009年新设立或新迁入福田区的金融机构区域总部就达11家。2010年，福田区还将加大对金融行业的政策优惠，吸引更多的金融机构和人才进驻。
而2008年的统计数据显示，深圳福田区CBD 实现的产值1091.16亿元，增加值是190个亿。占比重最高为金融业，占到33.8%，其次是商业占到23.2%，其他行业占到38%。在 CBD 里面产生的税收达到了75个亿。产值增加值和税收的贡献，都非常之高，而且 CBD 带动整个区域的发展。值得注意的是：福田区还提出，到2010年，金融业对GDP的贡献率将超过七成。
■CBD要有大企业、大影响
CBD内企业的影响力，决定了CBD独一无二的影响力。福田中心区的定位是世界著名跨国公司、企业地区总部的聚集区，进驻中心区的企业大部分是有实力的总部企业、区域总部或跨国公司的分支机构。
深圳CBD入驻各类企业近3800家，就业人员15万人，其中聚集国内外知名企业总部380家。中心区还入驻了中信证券、中远航运、百丽等大型企业，都是中心区的大机构、大企业。已发展成为如今的金融服务、现代商贸、现代物流、高端旅游、国际会展等为特色的高端服务业产业集群。
在去年深圳市政府认定的第一批180家总部企业中，福田区93家企业上榜，占全市总数的一半以上，且这93家市总部企业的行业集中分布在第三产业，其中金融业和商贸流通业等高端服务企业合计占总部的4成多。
■CBD要有大楼宇、大税收
目前，深圳CBD建成投入使用的项目超过80个。其中甲级写字楼近30座，行政、文教、卫生等公共设施超过100万㎡，商业设施超过50万㎡。此外，中心区仍有一批在建的重点项目，例如，深圳证交所、平安总部、岗厦改造等。
如有以世界500强企业命名的安联大厦、以国内著名保险公司命名的新华保险大厦，中国联通、中国电信深圳总部也有独立的楼宇，此外，还有中国凤凰大厦、港中旅大厦等。
2009年，深圳全市地税收入为892.3亿元，每平方公里土地产出地税收入4243万元。而福田区2009年每平方公里地税收入达到3.4亿元，税收密度是深圳平均水平的8倍。这是深圳单位土地产值最高的区域，也是总部经济、高端服务业最集中的区域。而福田税收相当大的一部分又来源于CBD。在这里，一栋写字楼产生的税收和财富相当于关外数平方公里的产出。
■CBD要有高房价
由于深圳CBD处于深圳最黄金地段，随着CBD营商环境的日益改善，将会有更多的大企业入驻CBD，形成了集聚效应和良性循环，“深圳CBD”各商务写字楼租金也随之水涨船高，成为深圳的商务租赁高地。而深圳CBD内的楼价在深圳也应该是最高的。
而房地内参发现，位于深圳CBD南区的卓越•世纪中心，作为深圳最顶级的甲级写字楼之一，目前均价在45000元/㎡，仍低于目前深圳较好地段的豪宅售价。在国家对住宅进行打压的情况下，作为商业物业的卓越•世纪中心，是否会回归到其应有的价值呢？